【正文】 根據(jù)初步測(cè)算 ，本項(xiàng)目毛利率較高，項(xiàng)目本身具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；從交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目配套等方面具有不可復(fù)制的唯一性，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的可行性。 為應(yīng)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，我們將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外專業(yè)的養(yǎng)老管理團(tuán)隊(duì)，深入工作，使項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造到運(yùn)營(yíng)，都既有全局性、系統(tǒng)性、發(fā)展性、產(chǎn)業(yè)鏈的布局，又有細(xì)節(jié)上的精細(xì)、人性化考慮；保證項(xiàng)目建造品質(zhì)、工期等達(dá)到預(yù)期；同時(shí)巧妙地宣傳項(xiàng)目，使更多人知道、認(rèn)同項(xiàng)目，讓更多的老年人愿意入住，也 讓更多的人愿意來(lái)這里工作，為老年人等提供服務(wù)。成都作為宜居城市，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相應(yīng)放大。 為規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要盡量爭(zhēng)取戰(zhàn)略投資者，大型合作機(jī)構(gòu)。對(duì)于該項(xiàng)目， 就金融政策而言，不同的貨幣政策直接影響項(xiàng)目獲得銀行及相關(guān)機(jī)構(gòu)支持的難易程度。項(xiàng)目一次性補(bǔ)貼收入可達(dá) 5000 萬(wàn)。 1 運(yùn)營(yíng)體系 運(yùn)營(yíng)體系，如圖 3： 圖 3：項(xiàng)目部分內(nèi)容運(yùn)營(yíng)體系 備注：自持物業(yè)，主要指配套物業(yè)基本上全部自持。通過(guò)各國(guó) 、各地分季節(jié)的植物展覽、展銷會(huì)，打響品牌；以市場(chǎng)為導(dǎo)向，建立植物集中交易市場(chǎng)，通過(guò)場(chǎng)地租賃、品類代理、管理服務(wù)費(fèi)等實(shí)現(xiàn)收入；引入植物電商（植物園等供貨）活躍市場(chǎng)，公司通過(guò)租金及批零差價(jià)等實(shí)現(xiàn)收入。如百年銀杏，百年龍眼、珙桐、黃葛樹、桂花、老人葵、法國(guó)梧桐等。 1 國(guó)際植物園 對(duì)植物園進(jìn)行整體規(guī)劃，包裝多國(guó)、多地區(qū)植物觀賞區(qū)、展銷區(qū)、電商區(qū)。此外，將觀光農(nóng)莊與垂釣園、開心農(nóng)場(chǎng)、度假酒店等來(lái)客以有機(jī)的、樂(lè)于接受的方式結(jié) 合起來(lái)，以共贏方式實(shí)現(xiàn)會(huì)員、來(lái)客的共享、互薦。如：湘西民居等，可考慮真正引入湘西的人來(lái)經(jīng)營(yíng)這個(gè)民居。 在開心農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為增強(qiáng)吸引力、提供標(biāo)桿等，可考慮與成都農(nóng)科院等單位合作， 拿部分田地作為他們的實(shí)驗(yàn)基地；同時(shí)引入部分專家就整個(gè)過(guò)程提供咨詢服務(wù)（低費(fèi)用甚至免費(fèi)）。 如果入駐老人有意向承租，應(yīng)第一優(yōu)先保證其能租到相應(yīng)的土地；康城會(huì)員在同等情況下可按一定順序優(yōu)先租得土地。 垂釣園是康城的重要導(dǎo)流入口，通過(guò)垂釣園吸引大量的垂釣愛(ài)好者，通過(guò)會(huì)員制留下其相關(guān)信息，通過(guò)良好體驗(yàn)將垂釣愛(ài)好者及其家人作為轉(zhuǎn)化為觀光莊園、鄉(xiāng)村度假酒店、休閑娛樂(lè)、養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓等康城的潛在客戶。其中，每個(gè)除會(huì)議室、 SPA、有機(jī)餐廳外，按每個(gè)標(biāo)間 35 平米計(jì)，可建 40 個(gè)房間（按標(biāo)間計(jì)）。夕陽(yáng)紅閃耀中心引入專業(yè)志愿者提供一些專業(yè)的、人性化的、長(zhǎng)期性的服務(wù)，中心同時(shí)與志愿者合作，對(duì)志愿服務(wù)、老年人的行為、意識(shí)、心理、生理特征變化等進(jìn)行定量、定性分析研究。一方面就養(yǎng)老方面的文化進(jìn)行研究，另一方面就項(xiàng)目涉及到的各種業(yè)態(tài)、各類客戶需求進(jìn)行文化配套支持。 按“ 購(gòu)物中心”的人流量計(jì)算，預(yù)計(jì)月均消費(fèi)人次不低于 6 萬(wàn)人次，按人均消費(fèi)不低于 300 元計(jì)算，則月?tīng)I(yíng)業(yè)收入 1800 萬(wàn)，年?duì)I業(yè)收入 21600 萬(wàn)。 以上四項(xiàng)合計(jì)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入 1250 萬(wàn)收入，年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入共 15000 萬(wàn)元。 待后期如需建立老年用品產(chǎn)業(yè)動(dòng)力城，則考慮建成老年人用品交易中心；爭(zhēng)取得到政府的支持，獲得老年人用品進(jìn)出口的綠色通道，預(yù)期可以大幅增加收入。 按綜合 50%的飽和度，日收入可達(dá) ，合計(jì)每年收入（ 360天） 3276 萬(wàn)。康體中心建有羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、保齡球館、游戲館、運(yùn)動(dòng)器械區(qū)等。 此項(xiàng)目擬與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，我方提供醫(yī)院建筑，由對(duì)方投入醫(yī)療設(shè)備。 中心計(jì)劃與護(hù) 理類院校建立合作關(guān)系，建立聯(lián)合培養(yǎng)基地，爭(zhēng)取建成附屬醫(yī)院醫(yī)學(xué)生實(shí)習(xí)基地，與高校及社會(huì)專業(yè)的公益組織建立可持續(xù)合作關(guān)系。 莊園房間出售，定價(jià) 6000 元 /平米，每個(gè)房間 24 萬(wàn)，全部出售可合計(jì)收回現(xiàn)金 億。養(yǎng)老居住區(qū)可引入英式私人管家服務(wù)，為老人提供細(xì)致、貼心、周到的服務(wù)。養(yǎng)老莊園是相對(duì)更高端的養(yǎng)老物業(yè)，莊園設(shè)計(jì)上可以結(jié)合某種風(fēng)情，如引進(jìn)英式田園 度假風(fēng)情 ，美麗、寧?kù)o、溫馨，做出獨(dú)特的味道，并可考慮預(yù)定人的需求進(jìn)行定制化設(shè)計(jì)、建造；養(yǎng)老公寓為無(wú)障礙電梯公寓。 作為定位國(guó)際高端養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的康城項(xiàng)目，將根據(jù)潛在客戶的需求、現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)所提供情況，以標(biāo)桿性社會(huì)價(jià) 值的實(shí)現(xiàn)、良好經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)等目標(biāo)來(lái)整體建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，并對(duì)部分物業(yè)進(jìn)行銷售以實(shí)現(xiàn)資金回流。 附屬設(shè)施及相關(guān)配套 附屬設(shè)施可以通過(guò)戰(zhàn)略投資者引進(jìn)股權(quán)投資，或債權(quán)來(lái)獲得資金 。 項(xiàng)目物業(yè)擬以自持為主，部分物業(yè)銷售為輔。 作為大型綜合養(yǎng)老項(xiàng)目，我們將努力爭(zhēng)取政府的關(guān)注，通過(guò)民政局與國(guó)土部門溝通對(duì)接，爭(zhēng)取獲得政府“一事一議”的機(jī)會(huì)，獲得相關(guān)扶持政策（調(diào)整土地規(guī)劃等），得到盡可能低成本的土地地價(jià)。 需投人資金 億元。 項(xiàng)目 面積 ㎡ 建設(shè)單價(jià) /元 總價(jià) /億元 醫(yī)療 中心 60000 3000 美食中心 6700 2500 合計(jì)： 商業(yè)物業(yè)建筑投資 第 12 頁(yè) 商業(yè)物業(yè)總占地 56 畝，擬建建筑面積共計(jì) 93388 ㎡。其中 128 畝為養(yǎng)老莊園，建筑面積 213440 ㎡，占比 80%；另外 32 畝養(yǎng)老公寓，建筑面積 53440 ㎡，占比 20%。 以項(xiàng)目 1024 畝流轉(zhuǎn)用地為旅游休閑配套物業(yè)，納入項(xiàng)目總體規(guī)劃。 第 10 頁(yè) （二）項(xiàng)目建設(shè)周期 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中可能遇到的情況。項(xiàng)目 以莊園式、公寓式養(yǎng)老建筑群為基礎(chǔ)及核心，以文化博覽園、娛樂(lè)演藝廳、康體保健中心、度假酒店、醫(yī)院、商業(yè)中心、垂釣園、植物園等共同組成項(xiàng)目的配套群。項(xiàng)目圍繞老人需求，立足人性，著眼于高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護(hù)理、養(yǎng)生康體、娛樂(lè)演藝、購(gòu)物消費(fèi)、文化博覽、鄉(xiāng)村度假及產(chǎn)業(yè)鏈配 套等提出一系列新的運(yùn)營(yíng)理念。 （四）項(xiàng)目初步構(gòu)想 健康之城項(xiàng)目主要面向 65 歲以上的追求高品質(zhì)生活的老人，客戶定位為中高端收入的中外老年群體，退休后月收入在 3000 元以上。 2020年 1月 15 日 崇州市規(guī)劃局關(guān)于“成立產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游”項(xiàng)目建設(shè)用地選址預(yù)審意見(jiàn)。 重慶科園綠化工程有限責(zé)任公司項(xiàng)目 1）用地范圍調(diào)整 2） 由羊馬新城建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司對(duì)項(xiàng)目區(qū)涉及農(nóng)戶實(shí)施小拆院并院，并將項(xiàng)目項(xiàng)目用地先行流轉(zhuǎn)后，在流轉(zhuǎn)給重慶科園綠化工程有限責(zé)任公司。年平均降雨量 990mm，年平均氣溫 16℃，使其形成雨量充沛、四季分明、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、無(wú)霜期長(zhǎng)的氣候特點(diǎn)。已建成的川西旅游環(huán)線、懷華路崇州段、崇雙貨運(yùn)大道、以及光華大道 大邑延伸線崇州段已全線貫通。清澈的 羊馬河環(huán)繞項(xiàng)目地而過(guò)，水流充沛，沿河風(fēng)光怡人，土壤肥沃、氣候宜人。 第 5 頁(yè) 基于項(xiàng)目總體定位，配套產(chǎn)業(yè)應(yīng)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度融合，對(duì)高端富有的老年人有極強(qiáng)的吸引力；能滿足探視老人的中青年的生活習(xí)俗及愛(ài)好所需；能達(dá)到與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的休閑旅游的體驗(yàn)與效果。建成以后，項(xiàng)目不僅坐擁綠樹成陰的千畝生態(tài)公園，還將被萬(wàn)畝濕地公園環(huán)繞，是名副其實(shí)的“公園式健康養(yǎng)老住區(qū)”。成都 60 歲及以上老年人口為 2355823，其中至少有 10%有能力享受較高品質(zhì)的退休生活，而他們大多數(shù)目前還是居家養(yǎng)老，主要原因是沒(méi)有能吸引他們的高品質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。預(yù)計(jì)到 2020 年底，我市 60 歲以上老年人口將達(dá)到 萬(wàn)人， 占全市戶籍總?cè)丝诘?%以上 。其中每千名老年人僅擁有養(yǎng)老床位數(shù) 25 張。對(duì)新建的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，按照每張床位 10000 元的標(biāo) 第 3 頁(yè) 準(zhǔn)給予一次性建設(shè)補(bǔ)貼。老年公寓、宿舍出租服務(wù)合同最長(zhǎng)不能超過(guò) 5年。 國(guó)務(wù)院政策 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》對(duì)完善稅費(fèi)優(yōu)惠政策規(guī)定， 對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費(fèi) ，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價(jià)格執(zhí) 行。 （三）結(jié)論 ............................................................................................................. 28 第 2 頁(yè) 一、項(xiàng)目背景 （一）政策背景 當(dāng)前，我國(guó)已提前步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問(wèn)題已成為社會(huì)民生重大問(wèn)題之一，它關(guān)系家庭的倫理與和諧 ，影響社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展，已引起國(guó)家高度重視。 第 0 頁(yè) 崇州美嶺湖 國(guó)際健康城項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司 2020 年 02 月 第 1 頁(yè) 目 錄 一、項(xiàng)目背景 ........................................................................................