【正文】 。 （三）結(jié)論 總體來(lái)看，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方向充分結(jié)合項(xiàng)目的自然地理?xiàng)l件，面向潛在客戶人群，提供充滿基于 人性需求的服務(wù)，面向市場(chǎng)做了很多常規(guī)養(yǎng)老項(xiàng)目沒(méi)有的旅游特色、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的子項(xiàng)目。 七、總論 （一）社會(huì)效益 美嶺湖康城的建設(shè)為緩解成都乃至西部地區(qū)的養(yǎng)老壓力做出貢獻(xiàn)，是惠及百 姓的民生工程； 美嶺湖康城將力促家庭和諧幸福，成為“樂(lè)老居所”的典范，助推實(shí)現(xiàn)偉大中國(guó)夢(mèng)； 美嶺湖康城建成后將對(duì)全國(guó)養(yǎng)生、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起到示范作用，能迅速提高崇州的知名度，成為崇州對(duì)外的一張“名片”； 美嶺湖康城的打造符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，將帶動(dòng)服務(wù)業(yè)和周邊產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，將極大提升周邊土地價(jià)值，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)； 美嶺湖康城建成后，各種配套 服務(wù)將年創(chuàng)增值、營(yíng)業(yè)、消費(fèi)稅上億元，為上萬(wàn)個(gè)崇州居民家庭提供穩(wěn)定工作和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。 如果只是簡(jiǎn)單地提供休閑、娛樂(lè)、健身、醫(yī)療等配套設(shè)施，缺乏后期專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老所必需的管理、經(jīng)營(yíng)，就不能很好地達(dá)成運(yùn)營(yíng)預(yù)期。 本項(xiàng)目定位高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，有旅游特色，有獨(dú)特的客戶定位、產(chǎn)業(yè)鏈的綜合布局與各環(huán)節(jié)的相互支撐，且讓老年人以“夕陽(yáng)紅”的精神面貌參與到產(chǎn)業(yè)城的規(guī)劃、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)中來(lái)，與傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有極大的不同，而且項(xiàng)目實(shí)施有明顯的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，萬(wàn)科、保利、首創(chuàng)、華潤(rùn)、中海、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)公司都專(zhuān)門(mén)成立了養(yǎng)老地產(chǎn)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)公司也紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。待一定的基礎(chǔ)設(shè)施完善后，一方面是向客戶融資，另一方面是向合作伙伴融資。養(yǎng)老地產(chǎn)還需要配備許多醫(yī)療保健、生活服務(wù)等設(shè)施，資金需求比住宅地產(chǎn)需求更大，如果沒(méi)有低成本的資金支持，將面臨較大的財(cái)務(wù)壓力。 對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)， 一是建立好資信，建立好與合伙伙伴的利益共享機(jī)制，二是有技巧地與政府溝通，盡量爭(zhēng)取享受到各種優(yōu)惠政策。 第 26 頁(yè) 六、投資風(fēng)險(xiǎn)與控制措施 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家政策對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體是扶持。 2）、三年內(nèi)全部銷(xiāo)售完養(yǎng)老莊園，可回收 億元。 1）、根據(jù)國(guó)家政策，經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老床位可補(bǔ)貼 1 萬(wàn)元 /床。 （三）年收入?yún)R總 從“（二）運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售”的分析可知，項(xiàng)目年收入、凈利潤(rùn)情況如下： 單位：人民幣，萬(wàn)元 項(xiàng)目 年收入 凈利潤(rùn)率 凈利潤(rùn) 備注 養(yǎng)老公寓（含餐廳） 6048 30% 1815 醫(yī)療護(hù)理中心 5443 30% 1633 項(xiàng)目為合作伙伴運(yùn)營(yíng)，我方分成。讓老人能基本滿足各種需求 的同時(shí)，從理念灌輸、 第 24 頁(yè) 設(shè)施提供、留下價(jià)值等多方面能讓來(lái)看望父母的子女基本能留下來(lái)過(guò)夜，為項(xiàng)目產(chǎn)生消費(fèi)利潤(rùn)。植物 展銷(xiāo)會(huì)占地 50 畝，在植物園中建設(shè)，可供展銷(xiāo)面積約 3 萬(wàn)平米，每個(gè)展位 15平米，共計(jì) 2020 個(gè)展位，每年組織 4次全國(guó)性展銷(xiāo)會(huì)，平均每個(gè)展位收費(fèi) 3000 元，則每年展銷(xiāo)會(huì)展位收入 2400 萬(wàn)。形式上，通過(guò)植物租賃、售賣(mài)植物、盆栽果木，覆蓋項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本。這里不僅名樹(shù)、古樹(shù)云集，且充滿藝術(shù)性，是一個(gè)藝術(shù)性的園林，極具觀賞價(jià)值。 園區(qū)內(nèi)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外珍稀、名貴樹(shù)種。植物園免門(mén)票，從而招徠更多的游客。每個(gè)農(nóng)家樂(lè)每月收入 萬(wàn)，四個(gè)農(nóng)家樂(lè)合計(jì)年收入 萬(wàn)。 觀光農(nóng)莊占地 200畝，也是項(xiàng)目重要的導(dǎo)流入口，由公司直接經(jīng)營(yíng)，主要種植高經(jīng)濟(jì)價(jià)值綠色農(nóng)作物、蔬菜，向項(xiàng)目?jī)?nèi)餐廳、酒店、游客、有機(jī)食品渠道等供應(yīng)，預(yù)計(jì)每畝年綜合產(chǎn)值 5 萬(wàn)元，年收入 1000 萬(wàn)。 第 22 頁(yè) 根據(jù)時(shí)節(jié)采摘生態(tài)果蔬，滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)的常住老人的需求，將產(chǎn)品配送至項(xiàng)目?jī)?nèi)的餐廳、酒店 ,為項(xiàng)目人群提供天然健康的農(nóng)副食品。將農(nóng)莊打造成一個(gè)特色的、體現(xiàn) 各地風(fēng)情的旅游熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)游客的吸引。 觀光農(nóng)莊 觀光農(nóng)莊擬建成類(lèi)似農(nóng)家樂(lè)形式，但要體現(xiàn)異域風(fēng)情、按各地民居特色建造4個(gè)農(nóng)家樂(lè)。開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)，可在政府的支持資助下，建成智慧農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。市民、老人及子女可以在此體驗(yàn)勞作的樂(lè)趣，感受自我價(jià)值在自然作物上的實(shí)現(xiàn)，感受“原生態(tài)”的生活。公司為承租者按合理價(jià)格提供種子、有機(jī)肥料及種植服務(wù)；種出來(lái)的農(nóng)產(chǎn)品歸承租者所有，種出來(lái)的蔬菜可以自己吃，也可以向家人贈(zèng)送。 開(kāi)心農(nóng)場(chǎng) 示意圖如下：分為露天及大棚兩種： 與政府相關(guān)部門(mén)達(dá)成一致后，利用流轉(zhuǎn)用地 基本農(nóng)田，參考“一畝田”模式經(jīng)營(yíng)，對(duì)種植區(qū)域、種植品種等進(jìn)行一定規(guī)劃與統(tǒng)籌安排，轉(zhuǎn)租給入住老人及 第 21 頁(yè) 其家屬進(jìn)行生態(tài)農(nóng)作物種植，公司收租金；或?qū)⒎N植相關(guān)事項(xiàng)的服務(wù)打包提供給想有自己農(nóng)產(chǎn)品又不能親力親為的人，收取一定的服務(wù)費(fèi)，按照一定的規(guī)范體系，外包給農(nóng)民按承租人要求進(jìn)行種 植。 垂釣園將沿羊馬河岸 1000 米修建，爭(zhēng)取建成西南地區(qū)最為專(zhuān)業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)的垂釣基地，可定期舉辦垂釣比賽等相關(guān)賽事，比肩國(guó)際垂釣基地。通過(guò)人性化的園內(nèi)標(biāo)識(shí)、公共服務(wù)配套，以會(huì)員制的方式，給垂釣者低價(jià)提供租借相關(guān)釣魚(yú)設(shè)備的服務(wù)，與觀光莊園、度假酒店合作為他們提供所釣的魚(yú)的加工服務(wù)等，給吸引來(lái)的人留下良好的體驗(yàn)，從而達(dá)到口碑相傳，并進(jìn)而吸引更 多的垂釣者。按平均 50%的入住率，客房收入每間 200 元，其它消費(fèi)人均 300 元計(jì)算，合計(jì)每個(gè)酒店每年?duì)I業(yè)收入360萬(wàn)； 6 個(gè)酒店合計(jì)營(yíng)業(yè)收入可達(dá) 2160 萬(wàn)。 酒店可分別建 6個(gè)，每個(gè) 2020 平米。 此項(xiàng)目以增加項(xiàng)目整體價(jià)值、自身盈虧平衡為運(yùn)營(yíng)目的。 在文化博覽中心內(nèi)設(shè)夕陽(yáng)紅閃耀中心， 中心引導(dǎo)老年人間的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，建立老年人學(xué)習(xí)交流中心、技能交換中心、閃耀講壇、聚義廳、奇跡舞臺(tái)（如發(fā)明創(chuàng)造、結(jié)為連理）等。包括舉辦各類(lèi)藝術(shù)品展（攝影、書(shū)法、繪畫(huà)、陶藝、雕刻等）、讀書(shū)會(huì)、酒類(lèi)品鑒、民居文化 第 19 頁(yè) 源泉研討會(huì)等。 運(yùn)營(yíng)方面需充分調(diào)動(dòng)養(yǎng)老莊園與養(yǎng)老公寓入住老人的積極性，引入高校退休老師、政府退休官員、大型企事業(yè)單位退休人員等藝術(shù)愛(ài)好者深度參與，同時(shí)引導(dǎo)來(lái)往游客及入住老人的子女的參與。 文化博覽中心 主要為老人開(kāi)辟一個(gè)學(xué)習(xí)、交流和增長(zhǎng)知識(shí)的場(chǎng)所，豐富老人的精神、文化生活，為項(xiàng)目整體服務(wù)。 項(xiàng)目將建設(shè)高雅大氣的音樂(lè)廳、歌舞表演廳，附屬配套太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部等娛樂(lè)設(shè)施，不僅豐富老人生活，也為其創(chuàng)造相互交流的平臺(tái)，使整個(gè)養(yǎng)老社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 娛樂(lè)演藝中心 該中心與購(gòu)物中心相結(jié)合，以達(dá)到人流量及客流消費(fèi)相互促進(jìn)的作用；該中心可與有關(guān)藝術(shù)團(tuán)體、藝術(shù)院校合作，不定期舉辦各種文藝演出。會(huì)員消費(fèi)人口：項(xiàng)目共居住 5000 名會(huì)員，按 10%的比例計(jì)算，每天有 500 人的消費(fèi)群體，月消費(fèi)人口為達(dá) 萬(wàn)人，人均每次購(gòu)物 500元，月收入 750 萬(wàn)。 購(gòu)物人流按每月周末總?cè)藬?shù)分析：項(xiàng)目居住人次 5000 人，每月周末（含周六、周日）探視人次為 2 萬(wàn)人，人均購(gòu)物消費(fèi) 100 元，月?tīng)I(yíng)業(yè)收入 200 萬(wàn)元；探 第 18 頁(yè) 視旅游、附近居民購(gòu)物人次：按每天 1000 人 *30 計(jì)算，每月共計(jì) 3 萬(wàn)人。 由公司規(guī)劃，可招商引入中小規(guī)模品牌商業(yè)體，盡可能實(shí)現(xiàn)預(yù)租；以標(biāo)桿項(xiàng)目之勢(shì)，在購(gòu)物體驗(yàn)與 O2O上與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司進(jìn)行深度合作。 商業(yè)中心 物業(yè)形態(tài)包括： 生活購(gòu)物超市、日常生活旅游配套、康體保健用品超市等。按滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)計(jì)算，每月收入：養(yǎng)生方面，最大 160 個(gè)養(yǎng)生容量，日均周轉(zhuǎn) 4次，人均消費(fèi) 200 元，每天收入 萬(wàn)；康體中心，人均消費(fèi) 30元，周轉(zhuǎn)人次 1000 人次，每天收入 3 萬(wàn)；康體修復(fù)與常規(guī)體檢，人均消費(fèi) 300 元 /天（含床位費(fèi)及體檢費(fèi)），約 80個(gè)床位，每天收入 萬(wàn)。中心爭(zhēng)取與成都中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院等達(dá)成戰(zhàn)略合作，建成體驗(yàn)中心、實(shí)習(xí)基地、產(chǎn)學(xué)研中心，提升中心的專(zhuān)業(yè)度與資信。 中心內(nèi)設(shè)置養(yǎng)生保健區(qū)、康體中心、康復(fù)修養(yǎng)區(qū)、體檢區(qū)等功能區(qū)，將成為健康城內(nèi)緩解疲勞、身心放松的“樂(lè)活堂”，并定期舉辦養(yǎng)生交流會(huì)、相關(guān)比賽。收入按 3:7 比例分成，我公司分三成，可年收入 5443 萬(wàn)元。住院飽和度 80%，住院者每日費(fèi)用平均 1200 元，門(mén)診病人人均費(fèi)用預(yù)計(jì) 300元，合計(jì)每天收入 萬(wàn)，年收入18144 萬(wàn)。引進(jìn)先進(jìn)完善的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，為每位老人建立健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護(hù)體系。中心還將輻射周邊崇州市乃至大成都范圍內(nèi)的民眾醫(yī)療需求。 公寓房間全住滿，按平均每人每月 3000 元計(jì)算， 1680 個(gè)公寓床位房間， 12個(gè)月，年收入 6048 萬(wàn)元。 養(yǎng)老用地共 200 畝，共建 5000 個(gè)床位，共中 3320 個(gè)莊園床位房間， 1680個(gè)公寓床位房間。 居住樂(lè)園的設(shè)施上，要考慮老年人的價(jià)值觀，符合老年人的需求，能滿足兒孫來(lái)看望他們時(shí)的基本需求，做成他們喜愛(ài)的實(shí)用的設(shè)施，包括無(wú)障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、醫(yī)護(hù)型電梯、社區(qū)巴士等，從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)對(duì)老人的人文關(guān)懷，打造國(guó)際高