【正文】 檔養(yǎng)老社區(qū)。社區(qū)亮點(diǎn)：花園式的宜養(yǎng)生活區(qū)，做到一步一景，將景致與生活完美融合。樂(lè)園的內(nèi)部環(huán)境，包括綠化等，有藝術(shù)美感，體現(xiàn)高端養(yǎng)老的品位。 第 15 頁(yè) 居住樂(lè)園由養(yǎng)老莊園及養(yǎng)老公寓兩部分組成。 （二）運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售收入 項(xiàng)目各子項(xiàng)目根據(jù)總體規(guī)劃，考慮參與各方的要求，進(jìn)行整體性安排。 第 14 頁(yè) 五、運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售 （一）概述 項(xiàng)目在策劃、設(shè)計(jì)階段，公司將結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，充分利用流轉(zhuǎn)用地，對(duì)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售的相關(guān)計(jì)劃一并考慮。相關(guān)配套可以爭(zhēng)取政府的扶持，重在運(yùn)營(yíng)獲利。養(yǎng)老公寓實(shí)行強(qiáng)調(diào)高端會(huì)員入住制，以會(huì)員卡形式出租給會(huì)員及游客，通過(guò)會(huì)員卡銷(xiāo)售、租金（臨時(shí)會(huì)員）等實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中計(jì)劃將養(yǎng)老物業(yè)的高端（莊園）部分銷(xiāo)售出去，以回籠部分資金；銷(xiāo)售策略為：總體包裝，強(qiáng)調(diào)配套與服務(wù)。此部分的前期建設(shè)資金可通過(guò) 股權(quán)形式引入項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)戰(zhàn)略合作者（如大型國(guó)企）獲得，也可通過(guò)債權(quán)形式獲得政策性銀行與信托等低成本資金。 養(yǎng)老物業(yè)及配套 根據(jù)資金計(jì)劃，項(xiàng)目的主要物業(yè)及配套在取得土地后，公司將與第三方國(guó)內(nèi)外高端養(yǎng)老策劃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作。（公司在項(xiàng)目前期打造中將獲得部分收入）第二、三期可與合作機(jī)構(gòu)協(xié)商投入。 項(xiàng)目 占地 （畝） 總面積 （㎡） 單價(jià) （元） 總價(jià) （億元） 四所農(nóng)家樂(lè)（ * 容積率） 24 800 垂釣園 120 80040 420 開(kāi)心農(nóng)場(chǎng) 600 30 觀光農(nóng)莊 200 300 國(guó)際植物園 （含展銷(xiāo)） 170 173420 500 合計(jì) 項(xiàng)目總投資 按以上各項(xiàng)合計(jì)： 土地 +基礎(chǔ)設(shè)施投資 +養(yǎng)老建筑投資 +配套設(shè)施建筑投資 億 +商業(yè)物業(yè)建筑投資 億 +旅游休閑配套物業(yè)投資 億= 億 本項(xiàng)目總投資約 億元。業(yè)態(tài)包含垂釣園、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、觀光農(nóng)莊、國(guó)際植物園及四所農(nóng)家樂(lè)。需投入資金 億元。 公共配套設(shè)施建筑成本（不含醫(yī)療設(shè)備）按 3000 元 /㎡計(jì)算，建筑面積 60000平方，美食 中心配套面積 6700 ㎡， 共需投資 億元。需總投資約 億元 項(xiàng)目 面積 ㎡ 建設(shè)單價(jià) /元 （含裝修、設(shè)備） 總價(jià) /億元 養(yǎng) 老莊園 213440 3000 養(yǎng)老公寓 53440 2500 合計(jì)： 公共配套設(shè)施建筑投資 公共配套設(shè)施包括醫(yī)院、美食中心等生活服務(wù)設(shè)施配套部分，共占地 40畝，按 容積率計(jì)，建筑面積共計(jì) 66700 ㎡。 養(yǎng)老物業(yè)建筑投資 養(yǎng)老物業(yè)包括養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓共計(jì) 160 畝，按 容積率計(jì)算，共建筑面積計(jì) 266800 ㎡。 土地資金 按目前政策，建設(shè)用地土地成本約 80萬(wàn) /畝，本項(xiàng)目建設(shè)用地共 256 畝，土地總投資約 億元。 四、項(xiàng)目建設(shè)資金投資 （一）項(xiàng)目資金需求計(jì)劃 項(xiàng)目 建設(shè)用地 256畝 ，容積率 ；我們計(jì)劃用 200 畝作為養(yǎng)老主要物業(yè)、生活服務(wù)設(shè)施的開(kāi)發(fā)， 56 畝作為附屬商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)。預(yù)期項(xiàng)目建設(shè)總周期為35年。 項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)建設(shè)約 萬(wàn)平米的養(yǎng)老居住中心區(qū)， 萬(wàn)平米的配套服務(wù)區(qū)。項(xiàng)目擁有上千畝的流轉(zhuǎn)用地，流轉(zhuǎn)用地可作為項(xiàng)目業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與擴(kuò)容，為養(yǎng)老客戶群提供生態(tài)、怡美的外環(huán)境，為旅游客戶群提供迷人的景觀。 三、項(xiàng)目 規(guī)劃及 建設(shè)周期 （一）項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目整體定位為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城，分為養(yǎng)老住宅、文化娛樂(lè)配套、醫(yī)療康復(fù)配套、消費(fèi)購(gòu)物配套等。 （五）項(xiàng)目社會(huì)意義 項(xiàng)目要求符合社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大方向，處于總體景氣度上升、能融入所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、并能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與完善。 基于我們的客戶，項(xiàng)目致力于打造國(guó)際化的高端養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)體系，向崇州、向西南、向中國(guó)、乃至向世界詮釋一個(gè)“ 21 世紀(jì)的養(yǎng)老養(yǎng)生新天地”。在這里他 們將享受到風(fēng)景優(yōu)美、條件舒適、身心溫暖的生活，享受到高品質(zhì)一站式會(huì)所般溫馨的服務(wù)。 2020年 11月 在崇州市注冊(cè) “ 四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司”。 2020年 1月 26 日 關(guān)于重慶市科園綠化工程有限責(zé)任公司崇州市羊馬農(nóng)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目立項(xiàng)變更的通知。 2）并在 8月 30日前完成在崇州成立一家新的公司 2020 年 12 月 10日 崇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)辦公室 2020年 1月 14 日 關(guān)于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)用地審查意見(jiàn)。 3）項(xiàng)目區(qū)道路以村道的形式實(shí)施建設(shè)。 第 8 頁(yè) 2020年 6月 18 日 羊馬新城建設(shè)指揮部辦公室 由羊馬新城建設(shè)指揮部長(zhǎng)楊學(xué)明主持。羊馬河獨(dú)特的生態(tài)濕地資源，在成都市范圍內(nèi)獨(dú)一無(wú)二，加上花卉苗木和田園風(fēng)光，不僅適宜 居住，而且適合發(fā)展休閑旅游業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和都市農(nóng)業(yè)，也為未來(lái)本項(xiàng)目發(fā)展高端養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供了良好的環(huán)境條件。如圖 1所示： 第 7 頁(yè) 圖 1：項(xiàng)目位置 項(xiàng)目所在地羊馬鎮(zhèn)是成都市 14 個(gè)優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，項(xiàng)目位于羊馬鎮(zhèn)南部區(qū)域，地勢(shì)平坦，海拔在 ~ 之間。正在建設(shè)的成都第二繞城高速公路、成溫邛快速通道及成蒲快鐵預(yù)計(jì) 2020 年通車(chē)直達(dá)崇州。有國(guó)道 1條，省道 1 條，成溫邛高速公路貫穿崇州全境。 本項(xiàng)目北有廣州嘉裕集團(tuán)五星級(jí)度假酒店和 5000 畝濕地公園、南有成新蒲城際快速鐵路和車(chē)站、西臨眾多花卉苗木基地、東臨清澈見(jiàn)底的羊馬河、地塊東南邊有約 1000 畝的生態(tài)湖面、東北羊馬河對(duì)岸即是四川省水利職業(yè)學(xué)院和奧普濕地文化長(zhǎng)廊和三國(guó)文化城。項(xiàng)目地潛在的養(yǎng)老客戶基數(shù)大，地理位 置優(yōu)越。 項(xiàng)目打造宗旨：以住養(yǎng)為主， 醫(yī)養(yǎng)、護(hù)養(yǎng)為輔，建設(shè)成為高端養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)服務(wù)的，具一流旅游環(huán)境的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)：康城） 康城為滿足對(duì)養(yǎng)老有高品質(zhì)追求人群的需求，從內(nèi)部設(shè)施、外部環(huán)境、到產(chǎn)業(yè)配套、人文活動(dòng)等，都將彰顯新一代老年人對(duì)高品質(zhì)養(yǎng)老生活的追求；項(xiàng)目將建成老年人理想的養(yǎng)老福居之地，成為一個(gè)讓新時(shí)代老年人向往的地方。 項(xiàng)目整體定位 ： 國(guó)際化高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城 —— 美嶺湖國(guó)際健康城。 項(xiàng)目總規(guī)占地 1280 畝，除上千畝流轉(zhuǎn)土地外，其中有規(guī)劃建設(shè)用地 256畝，擬建項(xiàng)目總建筑面積約 40 萬(wàn)平米。 二、項(xiàng)目概況 （一）概述 2020 年地震后，為了抓住投資機(jī)遇，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在崇州市政府相關(guān)部門(mén)的引導(dǎo)與決策下，我三葉集團(tuán)公司下屬全資子公司“重慶市科園綠化工程有限責(zé)任公司”應(yīng)當(dāng)?shù)卣猩萄?qǐng)，參與了美嶺湖國(guó)際健康城項(xiàng)目所在地塊的投資合作，至 2020 年，我司已前后投資近 6000 萬(wàn)元人民幣用于土地流轉(zhuǎn)和環(huán)境打造。 成都作為四川的省會(huì)城市，從政府、軍隊(duì)、高校、醫(yī)院、中石油等企事業(yè)單位退休的員工超過(guò)一半的擁有 3000 元 /月以上的退 休收入。 成都市 2020 年投資 1億元建成 6家公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，新增民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心 153 家，新籌建養(yǎng)老床位 萬(wàn)張。截止 2020 年 11月，成都市 運(yùn)營(yíng)和籌建的養(yǎng)老床位達(dá)到 60000 多張，其中公辦的包括城市福利機(jī)構(gòu)和農(nóng)村敬老機(jī)構(gòu)，占 30000 多張，而另一 半數(shù)量則來(lái)自民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。我國(guó)面臨嚴(yán)重的人口老齡化趨勢(shì)，養(yǎng)老床位十分缺乏。 2020 年，我國(guó) 65 歲以上的人口比例占總?cè)丝诘?%；截至 2020 年底，全國(guó) 60 歲及以上老年人口 20243 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收住成都市戶籍老年人的， 按照每人每月 100 元的標(biāo)準(zhǔn)給予服務(wù)性床位補(bǔ)貼。因城市規(guī)劃改變土地使用條件（含增加容積率）用作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目的，其收取的土地出讓收入按改變前后土地使用條件評(píng)估價(jià)差額的 60%收取。 地方政策 《成都市人民政府關(guān)于加快社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》 指出，大型綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)規(guī)模應(yīng)不低于 30 張床位，每張床位綜合 建筑面積為 30— 40 平方米；養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施部分建筑按 50%收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。老年公寓、宿舍等居住用房，限定在 40 平方米以?xún)?nèi) 。 國(guó)土資源部政策 為貫徹國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，國(guó)土資源部出臺(tái) 《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出：入住老人的住房、康復(fù)醫(yī)院、餐廳等可確定為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地；老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地，不屬于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地。 基于此，相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了系列政策。 2020年 8 月 16 日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出 :要推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的 “ 主角 ” 。 六 、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 與規(guī)避措施 ........................................................................................ 26 （一）政策風(fēng)險(xiǎn) ..........