【正文】 床位的需求；成都市 60 歲及以上老年人口為 2355823，按 25%有養(yǎng)老床位需求計(jì)算，床位需求為 588955， 床位缺口為 523326 張 ，缺口占比 %。預(yù)計(jì)到 2020 年底，我市 60 歲以上老年人口將達(dá)到 萬(wàn)人， 占全市戶(hù)籍總?cè)丝诘?%以上 。 2020 年成都市計(jì) 第 4 頁(yè) 劃啟動(dòng)第二批公建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，鼓勵(lì)支持民建民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，發(fā)展村（社區(qū)）居家養(yǎng)老服務(wù)中心，新增籌建養(yǎng)老床位 7000 張。成都 60 歲及以上老年人口為 2355823，其中至少有 10%有能力享受較高品質(zhì)的退休生活，而他們大多數(shù)目前還是居家養(yǎng)老，主要原因是沒(méi)有能吸引他們的高品質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。為更好地開(kāi)展工作，我“ 三葉集團(tuán)公司”近期專(zhuān)門(mén)在崇州市成立了“四川美嶺湖健康城置業(yè)有限公司”，以全面承繼原三葉集團(tuán)下屬全資子公司“重慶科園綠化工程有限公司”對(duì)本項(xiàng)目地塊的所有權(quán)利和義務(wù)，全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。建成以后，項(xiàng)目不僅坐擁綠樹(shù)成陰的千畝生態(tài)公園，還將被萬(wàn)畝濕地公園環(huán)繞，是名副其實(shí)的“公園式健康養(yǎng)老住區(qū)”。 我公司擬依托國(guó)際、國(guó)內(nèi)資本平臺(tái)，與國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)緊密 合作，選址“成都后花園” —— 崇州，決心在此建設(shè)一座以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的“國(guó)際化的健康之城”。 第 5 頁(yè) 基于項(xiàng)目總體定位，配套產(chǎn)業(yè)應(yīng)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度融合，對(duì)高端富有的老年人有極強(qiáng)的吸引力；能滿(mǎn)足探視老人的中青年的生活習(xí)俗及愛(ài)好所需；能達(dá)到與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的休閑旅游的體驗(yàn)與效果。 本報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目占地 1280 畝，其中建設(shè)用地 256 畝的總體規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)情況、地理位置、各種子項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、項(xiàng)目建設(shè)的資金回收期、對(duì) 康城項(xiàng)目整體的可行性進(jìn)行分析： 第 6 頁(yè) （二）項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于“成都后花園” —— 崇州。清澈的 羊馬河環(huán)繞項(xiàng)目地而過(guò)，水流充沛，沿河風(fēng)光怡人，土壤肥沃、氣候宜人。 項(xiàng)目所在地距成都繞城高速 25 公里，離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 35 公里，位于天府之國(guó)的腹心。已建成的川西旅游環(huán)線(xiàn)、懷華路崇州段、崇雙貨運(yùn)大道、以及光華大道 大邑延伸線(xiàn)崇州段已全線(xiàn)貫通。項(xiàng)目地塊臨靠崇州崇陽(yáng)大道，交通便利且具有極佳的展示面。年平均降雨量 990mm，年平均氣溫 16℃，使其形成雨量充沛、四季分明、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、無(wú)霜期長(zhǎng)的氣候特點(diǎn)。 （三） 項(xiàng)目相關(guān)工作現(xiàn)狀 到目前為止，我公司與地方政府相關(guān)推進(jìn)工作如表 1 所示： 表 1：項(xiàng)目推進(jìn)工作表 時(shí)間 地點(diǎn) 內(nèi)容 2020年 6月 25 日 中共崇州市委辦公室 市委書(shū)記范毅在 6月 10日主持召開(kāi)會(huì)議： 原則同意重慶科園綠化工程有限責(zé)任公司項(xiàng)目占地面積 680畝。 重慶科園綠化工程有限責(zé)任公司項(xiàng)目 1）用地范圍調(diào)整 2） 由羊馬新城建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司對(duì)項(xiàng)目區(qū)涉及農(nóng)戶(hù)實(shí)施小拆院并院，并將項(xiàng)目項(xiàng)目用地先行流轉(zhuǎn)后，在流轉(zhuǎn)給重慶科園綠化工程有限責(zé)任公司。 2020年 6月 30 日 羊馬新城建設(shè)指揮部辦公室 為了確保該項(xiàng)目在 9月份順利進(jìn)場(chǎng)，召開(kāi)會(huì)議： 1）對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了各部分的統(tǒng)籌和相關(guān)拆遷事宜。 2020年 1月 15 日 崇州市規(guī)劃局關(guān)于“成立產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游”項(xiàng)目建設(shè)用地選址預(yù)審意見(jiàn)。 2020年 3月 21 日 與崇州市羊馬新城建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司簽訂苗木繁育及商會(huì)總部基地投資協(xié)議。 （四）項(xiàng)目初步構(gòu)想 健康之城項(xiàng)目主要面向 65 歲以上的追求高品質(zhì)生活的老人，客戶(hù)定位為中高端收入的中外老年群體，退休后月收入在 3000 元以上。 第 9 頁(yè) 項(xiàng)目的主要客戶(hù)來(lái)源有：機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休人員、退休軍官、退休高等院校及知名中小學(xué)校退休教師、效益好的大型國(guó)企退休中高管、民企老板的父母等對(duì)退休生活品質(zhì)有追求的高收入群體。項(xiàng)目圍繞老人需求，立足人性，著眼于高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，就養(yǎng)老住宅、醫(yī)療護(hù)理、養(yǎng)生康體、娛樂(lè)演藝、購(gòu)物消費(fèi)、文化博覽、鄉(xiāng)村度假及產(chǎn)業(yè)鏈配 套等提出一系列新的運(yùn)營(yíng)理念。項(xiàng)目的實(shí)施，一方面既能解決部分富裕人群的高品質(zhì)養(yǎng)老問(wèn)題，又能給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的模式；另一方面也體現(xiàn)了公司的社會(huì)責(zé)任感與“一切為了家”經(jīng)營(yíng)理念，也為社會(huì)上一些企業(yè)家提供了傳播孝道文化與進(jìn)行慈善捐贈(zèng)的載體。項(xiàng)目 以莊園式、公寓式養(yǎng)老建筑群為基礎(chǔ)及核心，以文化博覽園、娛樂(lè)演藝廳、康體保健中心、度假酒店、醫(yī)院、商業(yè)中心、垂釣園、植物園等共同組成項(xiàng)目的配套群。通過(guò)觀光農(nóng)莊、垂釣基地等具體子項(xiàng)目增加康城項(xiàng)目的廣度與深度。 第 10 頁(yè) （二）項(xiàng)目建設(shè)周期 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀、項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中可能遇到的情況。 項(xiàng)目分步建設(shè)計(jì)劃如下： 項(xiàng)目建設(shè)周期 一期 二期 三期 外部環(huán)境及產(chǎn)業(yè)打造 居住環(huán)境建設(shè) 配套商業(yè)建設(shè) 濱河路、垂釣園、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、觀光農(nóng)莊、國(guó)際植物園 養(yǎng)老莊園及公寓 醫(yī)療護(hù)理中心、養(yǎng)生康體中心、娛樂(lè)演藝中心、購(gòu)物中心、文化博覽中心、鄉(xiāng)村度假酒店 一批次：濱河路、臨湖景觀、垂釣園 二批次：國(guó)際植物園、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、觀光農(nóng)莊 一批次：養(yǎng)老莊園 二批次：養(yǎng)老公寓 一批次：購(gòu)物中心、鄉(xiāng)村度假酒店 二批次：醫(yī)療護(hù)理中心、養(yǎng)生康體中心 三批次：娛樂(lè)演藝中心、文化博覽中心（含 夕陽(yáng)紅閃耀中心） 在項(xiàng)目 建設(shè)中，根據(jù)政府的基本要求、我們?cè)谶\(yùn)作項(xiàng)目時(shí)，可按需要對(duì)主體工程與配套工程交叉進(jìn)行。 以項(xiàng)目 1024 畝流轉(zhuǎn)用地為旅游休閑配套物業(yè)，納入項(xiàng)目總體規(guī)劃。 我司擬分三期獲取建設(shè)用地： 第 11 頁(yè) 期數(shù) 規(guī)模 （畝） 單價(jià) （萬(wàn)元） 總價(jià) （萬(wàn)元） 一期 80 80 6400 二期 80 80 6400 三期 96 80 7680 環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施投資 項(xiàng)目道路、水電、各種管網(wǎng)、圍墻及各子項(xiàng)目總平等基礎(chǔ)設(shè)施投資按 億元計(jì)算。其中 128 畝為養(yǎng)老莊園，建筑面積 213440 ㎡，占比 80%；另外 32 畝養(yǎng)老公寓，建筑面積 53440 ㎡，占比 20%。 項(xiàng)目配套醫(yī)院的醫(yī)療護(hù)理是本項(xiàng)目的特色，采用“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、護(hù)養(yǎng)結(jié)合”的方式，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，共同打造可輻射崇州市乃至大成都地區(qū)的醫(yī)療護(hù)理基地。 項(xiàng)目 面積 ㎡ 建設(shè)單價(jià) /元 總價(jià) /億元 醫(yī)療 中心 60000 3000 美食中心 6700 2500 合計(jì)： 商業(yè)物業(yè)建筑投資 第 12 頁(yè) 商業(yè)物業(yè)總占地 56 畝，擬建建筑面積共計(jì) 93388 ㎡。 項(xiàng)目 面積 建設(shè)單價(jià) /元 （含裝修、設(shè)備） 總價(jià) /億元 商業(yè)購(gòu)物 中心 31688 3300 養(yǎng)生康體中心 22700 2800 娛樂(lè)演藝中心 12020 3300 文化博覽中心 15000 2200 鄉(xiāng)村度假 酒店 12020 2800 合計(jì) 93388 旅游休閑配套物業(yè)投資 旅游休閑營(yíng)運(yùn)配套物業(yè)用地主要為流轉(zhuǎn)用地，共計(jì) 1024 畝。 需投人資金 億元。 第 13 頁(yè) （二）項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 土地 本項(xiàng) 目土地款為 億，此資金第一期 億主要由公司出。 作為大型綜合養(yǎng)老項(xiàng)目，我們將努力爭(zhēng)取政府的關(guān)注，通過(guò)民政局與國(guó)土部門(mén)溝通對(duì)接，爭(zhēng)取獲得政府“一事一議”的機(jī)會(huì)，獲得相關(guān)扶持政策（調(diào)整土地規(guī)劃等），得到盡可能低成本的土地地價(jià)。我們定項(xiàng)目的方向、運(yùn)作模式等，由策劃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)做具體、深入的策劃運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目物業(yè)擬以自持為主，部分物業(yè)銷(xiāo)售為輔。購(gòu)買(mǎi)者可自用或投資（帶租銷(xiāo)售）等結(jié)合，銷(xiāo)售的物業(yè)可給購(gòu)買(mǎi)者辦理產(chǎn)權(quán)。 附屬設(shè)施及相關(guān)配套 附屬設(shè)施可以通過(guò)戰(zhàn)略投資者引進(jìn)股權(quán)投資，或債權(quán)來(lái)獲得資金 。預(yù)期醫(yī)療護(hù)理、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)、 娛樂(lè)演藝 、 度假 酒店、 購(gòu)物中心 、 養(yǎng)生康體中心 等將產(chǎn)生較大量的現(xiàn)金流，除覆蓋成本外還有盈余；觀光農(nóng)莊、國(guó)際植物園，需要一定的資金投入，它們?cè)谟幸欢ㄈ肆鞯那闆r下，都是高產(chǎn)出物業(yè)，可以采用自主投資、招商引資等。 作為定位國(guó)際高端養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的康城項(xiàng)目，將根據(jù)潛在客戶(hù)的需求、現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)所提供情況，以標(biāo)桿性社會(huì)價(jià) 值的實(shí)現(xiàn)、良好經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)等目標(biāo)來(lái)整體建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，并對(duì)部分物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售以實(shí)現(xiàn)資金回流。建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售初步規(guī)劃如下： 養(yǎng)老樂(lè)園 建造符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住樂(lè)園：居住樂(lè)園，即一種老年人追求的、熱愛(ài)的、有規(guī)則的、植入社會(huì)主義核心價(jià)值觀倡導(dǎo)的生態(tài)體系的社區(qū)；建設(shè)之前，對(duì)相關(guān)服務(wù)需求做市場(chǎng)調(diào)研，基于調(diào)研結(jié)果及我們的總體規(guī)劃作出系統(tǒng)規(guī)劃、策劃，供建造設(shè)計(jì)參考；建設(shè)同期，要落實(shí)養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)服務(wù)，根據(jù)社區(qū)接養(yǎng)的不同人群的