【正文】 有良好的資金和市場運作實力，擁有200多家合作廠商。商業(yè)開發(fā)還具有一定的風險性。距XX市中心 40公里左右，距徐州市中心12公里。緊鄰311國道，接連霍、合徐高速出入口；距徐州輕軌一號線僅4公里；肖桃路、徐阜鐵路穿境而過。同樣，XX市居蘇豫皖三省要沖，皖北地重要商貿流通中心，依托豐富礦產資源，已發(fā)展成為以煤炭、電力、機械、輕紡、化工、建材為支柱產業(yè)的新興能源工業(yè)城市，人口規(guī)模也已達200萬。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目，位居大淮海經濟圈中心，徐淮中間，四省交集，價值聚合，區(qū)域中心化城際生態(tài)衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設條件，已然成熟。本項目由**房地產開發(fā)有限公司投資建設，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在區(qū)內乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質形象。XX鎮(zhèn)經濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇?！粞该驮鲩L的購買力面對不發(fā)達的市場，供求矛盾凸顯?！舯镜赝顿Y意識不太強，購鋪者多用于自己經營。◆街鋪依然受到追捧，真正的專業(yè)市場是未被開墾的“處女地”。（2）當地商業(yè)業(yè)態(tài)構成百貨商場、超市多為中小型零售商業(yè)，地處中心區(qū)或生活區(qū)，規(guī)模不大，商品種類多為日常消費品，品種不齊全，尚未成為市民購物的主要場所。經營品種混雜，尚未進行規(guī)范和形成區(qū)域商品特色。目前項目區(qū)除了人民廣場，尚無兼顧購物的商業(yè)廣場。缺乏管理、硬性設施落后，已到了被市場淘汰的邊緣。經營環(huán)境差，管理水平低下的專業(yè)市場必將為新一代專業(yè)市場所取代，集約型、專業(yè)性、與國際接軌是未來專業(yè)市場的發(fā)展方向。三、項目招商的政策優(yōu)勢鑒于本項目規(guī)模巨大、投資巨大，對大淮海經濟圈未來影響巨大，將帶動整個大淮海區(qū)域經濟結構變化和促進區(qū)域經濟價值，建議予以項目以下政策優(yōu)惠：費用減免：水電氣、公建配套、稅收減免、租金減免。經認定的技術先進型服務企業(yè)，企業(yè)所得稅基本稅率是 15%，和科技、智力型企業(yè)、軟件\IC企業(yè)優(yōu)惠政策可以重疊享受。3）允許高科技及智力型企業(yè)按當年實際發(fā)生技術開發(fā)費用的150%抵扣當年應納稅所得額；實際發(fā)生技術開發(fā)費用當年抵扣不足部分，可按稅法規(guī)定在5年內結轉抵扣。（2）增值稅：1）對增值稅一般納稅人銷售其自行研發(fā)高科技產品，按17%的法定稅率征收增值稅后，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行即征即退政策。（3）營業(yè)稅：1）對單位和個人從事技術轉讓、技術開發(fā)業(yè)務和與之相關的技術咨詢、技術服務業(yè)務取得的收入，經項目主管機構認定后免征營業(yè)稅。3）鼓勵軟件企業(yè)通過GB／T19000ISO9000系列質量保證體系認證和CMMI（能力成熟度模型）認證，認證費由大淮海國際城發(fā)展資金予以50%的補貼。招商引資激勵：（1）按照“誰受益，誰獎勵”的原則，本級財政安排一定數額的“招商引資獎勵金”。（2）引進無息或低息資金的，根據資金使用時限，以銀行同期貸款利率計算，由資金使用單位按節(jié)約利息的50%—60%給予一次性獎勵；從區(qū)外引進銀行同期貸款利率的資金和專項使用的政策性資金，由資金使用單位酌情給予獎勵。專利費用資助發(fā)明、實用新型和外觀設計專利申請費（實際繳納數）。實用新型、外觀設計專利授權費用（實際繳納數）。（2）設立年度專利申請大戶獎。人才激勵及優(yōu)惠政策（1）購房補貼、優(yōu)惠租房。（3）博士后補貼。（5）落戶、入學。（7）人民幣匯兌。租金優(yōu)惠給予進駐大淮海國際城**和國際生態(tài)總部基地的企業(yè)或商業(yè)營運機構租金減免優(yōu)惠。（2）專人負責宣傳和幫助企業(yè)申請每年的政府各項科技經費,如中小企業(yè)科技創(chuàng)新經費等,企業(yè)在獲得國家、省市經費后，政府將按照一定1:。（2）高科技、智力型、軟件出口企業(yè)根據出口定單可申請銀行貸款“綠色通道”并享受一定的貸款利息貼息。（4）注冊在大淮海國際城的具有獨立法人地位的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，可申請50萬元人民幣的啟動資金補貼。 （6）創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投資大淮海國際城內高科技企業(yè) ，風險補貼資金按5%比例給予專項風險補貼，若投資失敗，再給予5%的風險補貼。特別扶持：（1）企業(yè)整體改制或變更設立股份有限公司，對此前年度的財務指標進行調整而增加的支出，由同級財政部門給予等同地方留成部分的獎勵；自被認定為擬上市企業(yè)的次年起，5年內由同級財政部門給予一定的扶持獎勵，具體獎勵金額參考企業(yè)繳納的增值稅、企業(yè)所得稅的情況計算確定，即每年繳納上述兩稅數與上一年度的繳納數相比，對于增長超過10%的，按照超過部分的地方留成數全額獎勵。對不變更實際控制者的，土地、房產、車船、設備等權證過戶手續(xù)按非交易過戶處理。（3）企業(yè)在改制設立股份有限公司時，歷年享受國家優(yōu)惠政策形成的資本公積金，歸原企業(yè)全體股東所有。（5）為了進一步鼓勵自主創(chuàng)新的高科技企業(yè)進駐大淮海國際城，每年將分上、下半年評審出一批產業(yè)化前景好、具有自主知識產權和項目執(zhí)行力的創(chuàng)業(yè)型團隊，給予以下特殊扶持：1）地方政府給予100萬元無償啟動資金2）中小企業(yè)擔保公司提供項目流動資金貸款擔保5）統(tǒng)貸平臺直接給予項目100萬元貸款6）給予100平方米研發(fā)場地三年免租7）提供一套100平方米的人才公寓三年免租8）領軍人才在大淮海國際城內自購住房享受100萬元補貼9）協(xié)助企業(yè)爭取部、省、市各條線項目資助，并給予獲得各級資助的領軍人才項目相應資金配套。第四章 項目選址及建設條件一、項目選址項目位于某鎮(zhèn)天匯大道1號。市中心僅12公里，距徐州觀音國際機場約30公里。二、建設條件（一）自然條件氣候條件項目所在地屬于北溫帶北方型大陸氣候，光照充足，日照時數為 小時，日照度為 %，無霜期 202 天， 年均相對濕度：70%；主導風向：東北風； 年均降雨量：；地震烈度：7 度。水文條件項目區(qū)位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的XX平原中部。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現超采現象，應該予以防范。地質地貌XX區(qū)主屬黃淮沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。山丘、%,%。XX區(qū)域境內水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。建設用地的綜合自然條件較好。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。工程地質條件：建設用地的綜合自然條件較好。市中心僅12公里，距徐州觀音國際機場約30公里。已形成公路、鐵路、航空相結合的，內外相聯(lián)的立體交通網絡，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。煤炭資源尤為突出，以焦煤、肥煤、氣煤為主，現年產量1200萬噸，為華東乃至全國的經濟提供了強大動力。改革開放以來，勤勞的XX區(qū)人民立足此地，以改革開放促發(fā)展，大力實施外向帶動戰(zhàn)略，發(fā)展外向型經濟，兩個文明建設碩果累累，初步形成了以現代農業(yè)、商貿為基礎，以煤炭、紡織、機械、釀酒、冶金、化工、建材、輕工、農副產品加工等行業(yè)為支柱的城郊經濟新格局。農業(yè)基礎設施水平不斷提高。每年投入大量資金用于土地治理、發(fā)展節(jié)水灌溉、河道溝渠治理等農業(yè)基礎設施建設，農業(yè)生產條件逐步改善。編制制訂規(guī)劃75項，積極建設改造農村集貿市場，全區(qū)已建成規(guī)模、整潔的農貿市場12個。積極實施通達工程，加快路網建設，交通狀況極大改善。隨著城市重點工程的建設、竣工，XX區(qū)的城市化水平越來越高。電力充沛，電訊通暢，區(qū)位十分優(yōu)越。XX鎮(zhèn)經濟社會情況段圓鎮(zhèn)位于XX市境北部，距市區(qū)35千米。轄4個社區(qū)、24個行政村，135個村民小組。XX葡萄（俗稱大莊葡萄）種植歷史悠久，清朝乾隆時期已具有相當規(guī)模。為認真實施省市委提出的東向發(fā)展戰(zhàn)略，該鎮(zhèn)在311國道兩側規(guī)劃了占地面積15平方公里的工業(yè)園區(qū)，“十一五”期間建設5平方公里。項目主要以鑄造、注塑、化工等行業(yè)為主，是該地區(qū)基礎設施較為完善的工業(yè)園區(qū)。企業(yè)定于8月建成投產。2008年以來，XX鎮(zhèn)進一步明確產業(yè)定位，堅持以精密鑄造和機械制造為主導產業(yè)。其次是瞄準徐州，積極接受徐州的輻射，把向徐州招商作為發(fā)展XX經濟的戰(zhàn)略主攻方向。已有數十家徐州企業(yè)已在與鎮(zhèn)里洽談投資事宜。（四）所需公用設施情況 供電：本項目建設工地電源由XX市供電局城市供電電網供給。電信：本項目委托XX市電信部門負責接入現代化程控總機和直撥電話系統(tǒng)、寬帶網絡系統(tǒng)。誰能在百舸爭流中脫穎而出，搶占先機，誰就將掌握21世紀競爭的主動權。如何發(fā)揮本地區(qū)優(yōu)勢，利用某個時機推動地區(qū)經濟發(fā)展，是地方政府最關心的事情。正所謂“他山之石，可以攻玉”，本項目的擬建正是以這種思路為出發(fā)點，真正希望實現“把XX送出去、把世界請進來”的切實愿望，為XX打造一張代表城市形象的“金名片”、一個接軌國際市場的“中轉站”、一個社會、企業(yè)、經營者、百姓多方共贏的大型商貿平臺和產業(yè)孵化基地，最終產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益。項目策劃綱要大淮海國際城?創(chuàng)智綠谷策劃總綱遵循國家政策趨勢，把握市場大環(huán)境，因勢利導，造福一方 結合項目特點，整合本地自然資源、產業(yè)資源和市場資源優(yōu)勢，并充分發(fā)揮運營商先進的市場經營管理理念將項目打造成為“立足淮海、輻射全國、接軌全球”的商貿集散中心以生態(tài)有機復合理念，成就大淮海經濟圈區(qū)域中心價值整合夢想。中期目標(從交易中心開始營業(yè)起四五年內)發(fā)展成為華中地區(qū)與華東地區(qū)的區(qū)域生產加工和貿易的結合點、中轉站，年交易額超60億元人民幣。只有確立各階段的營銷目標，尤其是遠期目標之后，在市場發(fā)展戰(zhàn)略目標的指引下，才能進行有針對性的定位。因此，我們對項目品牌向心力培育方面進行了附加，即在滿足市場基本功能之外，增加了諸如餐飲、娛樂、休閑、景觀等元素。?倡導“電子商務概念”。本項目將力求打造先進、獨特的電子商務系統(tǒng)，解決網絡化交易中常常出現的資信問題，為此，我們聘請專家就設立信用保障基金進行了多番研討，就充分保障經營戶網上交易的信用和交易安全問題總結出一系列可行的模式，同時還和金融機構就市場未來電子交易結算的問題展開了交流，最后，我們決定嘗試性的設立一個資信機構，加大對本市場電子商務功能的推廣與應用。項目的建筑規(guī)劃定位（1）商鋪：小三層框架結構、現代風格的聯(lián)排式建筑群；（2）休閑街：粉墻黛瓦仿古式；（3）高層商務商業(yè)大樓：現代幾何式建筑風格，地上三層為中空結構?？蛻舳ㄎ唬?）從企業(yè)類型定位房地產開發(fā)企業(yè)、農資經營企業(yè)、糧油經營企業(yè)、家電經營企業(yè)、服裝經營企業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等。不過要使現有租戶60％轉為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。自用型買家35％，對于那些經營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。經營定位根據上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。（1）理由：由于項目的主要目標客戶為經濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。（2）領袖風范，表達的是在區(qū)域范圍內本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設施質素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商。遵循“智慧、生態(tài)、環(huán)保、有機、舒適、靈活、可持續(xù)”的設計理念，同步國際先進的設計和建筑技術，科學技術與人文藝術相結合，建造功能布局合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適、宜人的公園式復合商業(yè)地產。并嚴格執(zhí)行國家現行有關設計規(guī)范、規(guī)程，及有關消防、環(huán)保、衛(wèi)生方針政策。本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設、避免視線干擾、管線埋設、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及居住環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現，大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目市場集群內大量商戶、年輕白領、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。這一定位內涵是：大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商業(yè)批發(fā)和住宅綜合型樓盤，提供高品質的硬件設施和軟件服務為發(fā)展商的基本理念。大淮海國際城商業(yè)開發(fā)項目商的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關懷和智能化服務。業(yè)態(tài)定位本項目位于該鎮(zhèn)新城區(qū)，生活設施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領袖風范、商貴首選。（2）交通動線充足。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（6）有強大的升值潛力。經營定位根據上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）從目標客戶的來源定位對現有商業(yè)環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現身份和檔次的企業(yè)；現有租戶15％，即現租戶之60％轉為買住宅樓。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現的方案。但首期款不能太重，貸款期不能太短。地上1層為商業(yè)用房。給水設施：給水水源由市政水管網供水。給水經水表計量后到個用水點。生活污水經