【正文】 含中央空調(diào)電費(fèi)）；按照市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，預(yù)期年底或明年租金水平會(huì)以58%的水平增長(zhǎng)?？偨?jīng)營(yíng)面積6000平方米，13層為商場(chǎng)，目前已全部租滿，該項(xiàng)目只租不售；租金價(jià)位首層：218元258元/㎡；二層:160175元/㎡，2） 招商策略：首年前半年免租，后半年按租金價(jià)格的38%計(jì)算。3） 價(jià)格走勢(shì)該項(xiàng)目目前已經(jīng)營(yíng)2個(gè)多月，但由于招商定位已經(jīng)商場(chǎng)布局劃分問(wèn)題，商場(chǎng)于半年免租期后將會(huì)面臨調(diào)整期，目前該項(xiàng)目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機(jī)。商城主要面向全國(guó)各專業(yè)出口廠家招商，行業(yè)涉及：輕工紡織系列如服裝、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、機(jī)電、電子通訊、日化等系列。大廈設(shè)計(jì)檔口攤位共160家，于2009年5月19日開(kāi)業(yè)。D：金山象商貿(mào)城1） 項(xiàng)目概況金山象商貿(mào)城占地二千多平方米，擁有200多間鋪位,產(chǎn)品涉及到服裝,飾品,電子,汽配,機(jī)械,. 金山象商貿(mào)有限公司擁有專業(yè)的外貿(mào)銷售團(tuán)隊(duì),進(jìn)口非洲優(yōu)質(zhì)棉花,木材等。目前租金穩(wěn)定在200/㎡且每年58%遞增的水平。以價(jià)格實(shí)惠，品種繁多而著稱，該項(xiàng)目只租不售，現(xiàn)共有100多家商戶在經(jīng)營(yíng)，主要客源為中東、非洲、中費(fèi)等國(guó)家。、價(jià)格定位及目標(biāo)客戶群項(xiàng)目名稱市場(chǎng)形象價(jià)格定位目標(biāo)客戶群天秀商貿(mào)城經(jīng)營(yíng)多年的外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)、在商圈中有很大影響力。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：首層10007000/㎡二層10002000/㎡ 租價(jià)：均價(jià)202元/㎡印度、中東、非洲采購(gòu)商家新鴻匯大廈項(xiàng)目09年中開(kāi)業(yè)主要面向全國(guó)各專業(yè)出口廠家招商，主營(yíng)外貿(mào)批發(fā)。只租不售入場(chǎng)費(fèi)：10002000/㎡租金：均價(jià)180/㎡印度、中東、非洲采購(gòu)商家中非商貿(mào)城商場(chǎng)目前以電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主營(yíng)業(yè)態(tài)，但即將面臨調(diào)整，調(diào)整后租金與業(yè)態(tài)會(huì)產(chǎn)生變化，以展貿(mào)為主。總結(jié)1. 在戶型平面設(shè)計(jì)上，各個(gè)項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)變化不多，面積一般為2040平方左右。3. 在項(xiàng)目形象上，除了廣福國(guó)際，小北商圈內(nèi)大部分項(xiàng)目都超過(guò)10年，高知名度與殘舊的外觀并存。5. 在招商策略上，除了經(jīng)營(yíng)了長(zhǎng)時(shí)間的幾個(gè)項(xiàng)目，基本都以首年租金低廉，長(zhǎng)免租期，第二年打折，為主打。6. 在周邊配套上，小北商圈寫字樓林立，餐飲、銀行、交通配套充足，在廣州市內(nèi)有很高知名度。 小結(jié)： 小北商圈地理位置特殊，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已形成中東、非洲、印度人最集中的外貿(mào)集散地，每天車水馬龍，且治安管理良好；但同樣，由于消費(fèi)力、各商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分等問(wèn)題，導(dǎo)致此商圈的商品只能以低檔次、贗品為主導(dǎo)，中、高端產(chǎn)品不適合作為此區(qū)域的主流商品。1993年落成的XX商業(yè)中心擁有商圈內(nèi)歷史悠久的酒店、餐廳，深受中東、非洲旅客和商家的歡迎。第三部分項(xiàng)目情況分析一、 優(yōu)勢(shì)分析u 知名度優(yōu)勢(shì)：13年成熟經(jīng)營(yíng)，深入中東、非洲民心的商業(yè)酒店、餐飲配套，帶領(lǐng)本項(xiàng)目成為入住的首選。二、劣勢(shì)分析u 位置不佳：對(duì)比其他項(xiàng)目，本商場(chǎng)存在位置不佳之明顯缺點(diǎn)u 交樓標(biāo)準(zhǔn)不高：項(xiàng)目中的二樓大部分面積前身為停車場(chǎng)，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。 三、 發(fā)展前景分析u 小北登峰商圈歷史悠久，小聯(lián)合國(guó)外貿(mào)市場(chǎng)已形成多年，各外貿(mào) 采購(gòu)商場(chǎng)林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒(méi)有一個(gè)以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場(chǎng)。u 商圈內(nèi)各項(xiàng)目均只租不售，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)出售模式，本項(xiàng)目可以以此 為創(chuàng)新賣點(diǎn)打進(jìn)市場(chǎng)。以不收取入場(chǎng)費(fèi)之超值優(yōu)惠強(qiáng)勢(shì)入市，勢(shì)必闖出一片天下。此優(yōu)勢(shì)將彌補(bǔ)地段之不足。但從另一角度來(lái)看，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失敗可為本項(xiàng)目利用，在招商方面如能借助該項(xiàng)目帶動(dòng)，并吸納對(duì)該項(xiàng)目失去信心之目標(biāo)客戶，不失為一個(gè)極大商機(jī)，危機(jī)并存！第四部分業(yè)態(tài)及定位分析一、目前廣州電子、電器批發(fā)市場(chǎng)分析廣州市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈?！?大沙頭三馬路是廣州自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營(yíng)超過(guò)8年以上?！?由于該區(qū)批發(fā)市場(chǎng)已成規(guī)模，所以該地段的租金價(jià)格也較高，租金約每平米400—500元。商城配套設(shè)施：場(chǎng)內(nèi)中央空調(diào)、多臺(tái)手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場(chǎng)、大型室內(nèi)停車場(chǎng)。消費(fèi)客戶群體：管理費(fèi)：60元/㎡進(jìn)駐率：約85%綜合分析：位于海印大沙頭三馬路(海印廣場(chǎng)旁邊)，是原來(lái)大沙頭拆遷后，新改造出來(lái)的舊貨市場(chǎng)，由于租金價(jià)格水平比較高，因此，都有針對(duì)性的做“黑人”和其他外國(guó)人的生意，所賣的二手產(chǎn)品的價(jià)格普遍偏高。 其經(jīng)營(yíng)區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)白色家電類，包括冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等，其次產(chǎn)品有對(duì)講機(jī)、手機(jī)、影響線材器材等；新場(chǎng)：主要經(jīng)營(yíng)液晶電視、電玩、手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品等；二場(chǎng)：最多商鋪林立的一個(gè)區(qū)域多以手機(jī)、品牌音響專賣店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動(dòng)玩具、監(jiān)控設(shè)施器材等。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：第一手租金：400元/㎡（含管理費(fèi)、水電費(fèi)）；二手轉(zhuǎn)租租金：750—850元/㎡（含管理費(fèi)、水電費(fèi)）。主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價(jià)格都與國(guó)美、蘇寧無(wú)異，與本項(xiàng)目的“對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。▼ 星之光電器城海印商圈的大沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車站，從這一點(diǎn)可以說(shuō)明星之光電器城是該區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。其主要經(jīng)營(yíng)包括：黑電（電視、音響、DVD）、白電（冰洗、空調(diào)）、數(shù)碼影音、手機(jī)等家電。 租金水平：后場(chǎng)部分：230—280元/㎡（含管理費(fèi)），三按一租，合同為期5年；前場(chǎng)部分：鋪位已經(jīng)全部租滿，之后少量的柜臺(tái)出租。上述的均不需要進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。在廣州及全國(guó)都較有名氣。而該賣場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專業(yè)影音器材為主，總要針對(duì)的都是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，不具備對(duì)外的貿(mào)易功能，極少外商進(jìn)出該賣場(chǎng)，與本項(xiàng)目“對(duì)外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場(chǎng)”的理念不相沖突。而該區(qū)域大多在發(fā)燒影響、專業(yè)影音這一塊的領(lǐng)域享負(fù)盛名。而近8年崛起的蘇寧國(guó)美他們統(tǒng)一了所有的廠商、經(jīng)銷商，統(tǒng)一的價(jià)格，統(tǒng)一的優(yōu)惠折扣，統(tǒng)一的搞大型的