【正文】 是批發(fā)市場和物流園區(qū)，第三類是零售網(wǎng)點。其中兩大商業(yè)中心包括：漢溪現(xiàn)代商業(yè)中 心和繁華路的現(xiàn)代商業(yè)中心。其中包括萬博中心和 雄峰商貿(mào)城 (目前空置 )構(gòu)成的 高級批發(fā)市場園區(qū) ；由沙溪批發(fā)市場 升級改造的批發(fā)園區(qū) ；由易發(fā)音響批發(fā)市場和百越珠寶采購博覽中心組成的 專業(yè)批發(fā)市場園區(qū) ；由蓮花山大型水產(chǎn)品交易批發(fā)市場、 石樓大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 以及升級改造的清河市場構(gòu)成的 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場 ；沙園家電物流中心 園區(qū) 。 ? 建設現(xiàn)代商業(yè)步行街 商業(yè)步行街作為城市中最具活力的公共空間之一，能有效地 促進本地消費 ，易發(fā)商業(yè)步行街 目前已經(jīng)成為 具備購物、休閑、美食、娛樂、文化等配套功能 的新型商業(yè)步行街。 （資料來源：番禺區(qū)經(jīng)濟貿(mào)易局） 廣州市及番禺區(qū) 城市規(guī)劃情況 根據(jù) 《廣州城市建設總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》 ， 番禺區(qū) 將 建設成為廣州中心城區(qū)、科教資訊中心和航運中心。到 2020 年，城市建設用地可以達到 381 平方公里，全區(qū)可以容納 340 萬人口；積極建設廣州新城，到 2050 年，城市建設用地可以達到 586 平方公里，全區(qū)可以容納 415 萬人口 （包含南沙區(qū)） 。 具體表現(xiàn)為： 兩條依托軌道交通的發(fā)展軸 軌道交通三號線是北起廣州新機場，南到 番禺廣場并延長至海鷗島， 串聯(lián)著廣州新城市中心和番禺片區(qū)的一系列發(fā)展熱點，在番禺片區(qū)通過大石、鐘村、市橋、石碁、石樓、東涌、黃閣及南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)狀廣州市舊城功能疏解和拓展的主要地區(qū) 。 三條沿江城市發(fā)展帶 ? 珠江后航道發(fā)展帶 ： 由北部調(diào)整完善區(qū)、廣州大學城發(fā)展區(qū)構(gòu)成； ? 沙灣水道發(fā)展帶 ： 由市橋調(diào)整完善區(qū)、廣州新城重點發(fā)展區(qū)構(gòu)成； ? 蕉門水道發(fā)展帶 ： 南沙地區(qū)沿蕉門水道發(fā)展 (南沙區(qū)已單獨設區(qū) )。 ? 中部南北向生態(tài)廊道 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 13 北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)與廣州大學城重點發(fā)展區(qū)、廣州新城重點發(fā)展區(qū)之間的 生態(tài)隔離帶，南起蕉門水道入?？冢?jīng)市橋組團東側(cè)生態(tài)隔離帶、向北延伸至珠江后航道。 ? 西部生態(tài)廊道 南起洪奇瀝水道入海口，沿西部快速道路，經(jīng)滴水巖、大夫山，向北延伸至珠江后航道。該區(qū)是番禺的北門戶，重要的工業(yè)基地，廣州城郊型高素質(zhì)環(huán)境居住區(qū)，珠三角現(xiàn)代都市旅游勝地。 ? 廣州大學城重點發(fā)展區(qū) 包括 新造鎮(zhèn)以及化龍鎮(zhèn)的大部分、南村鎮(zhèn)中部快速干道以東部分。 ? 廣州新城重點發(fā)展區(qū) 包括 石樓、東涌兩鎮(zhèn)以及石碁鎮(zhèn)中部快速干道以東部分、化龍鎮(zhèn)的一部分， 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 14 是集以控制、管理、服務等新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代物流、生態(tài)型文化旅游產(chǎn)業(yè)、國際 化商務辦公、居住于一體的新功能區(qū)。 番禺區(qū) 工業(yè)布局 沿規(guī)劃中的西部疏港快速干道，在北部調(diào)整完善區(qū)、市橋調(diào)整完善區(qū)、中部都市農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)直到南沙重點發(fā)展區(qū)的西側(cè)，串聯(lián)了一系列現(xiàn)有的和規(guī)劃的技術(shù)和資金密集、外向型為主導的傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展區(qū)，通過疏港道路與南沙新港相連。逐步搬遷混雜于 居住區(qū) 中對居民生活有影響的零星 工業(yè)，集約發(fā)展沿西部疏港快速干道的大石石北、鐘村鐘屏工業(yè)區(qū)。中心城區(qū)原有的工廠，逐步遷往城外。 沿規(guī)劃中的軌道交通四號線發(fā)展軸，在廣州大學城重點發(fā)展區(qū)、廣州新城重點發(fā)展區(qū)發(fā)展一系列新興產(chǎn)業(yè)園 區(qū)。 主骨架路網(wǎng)形態(tài)與結(jié)構(gòu) ： 以片區(qū) “ 五縱八橫 ” 的高快速路網(wǎng)為骨架，區(qū)域性 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 15 主干道為輔助，各發(fā)展區(qū)地區(qū)性主干道為基礎(chǔ)的三級走廊型網(wǎng)狀路網(wǎng)結(jié)構(gòu)體系。 主干道系統(tǒng) ： 區(qū)域性 主干 道系統(tǒng)共 32條，其中，南北向 15條，東西向 17條。 番禺區(qū)戰(zhàn)略軌道交通線網(wǎng)由四條線路組成，分別是地鐵三號線、地鐵四號線、地 鐵七 號線、紫坭輕軌線， 所設站點遍布中心城區(qū)，且軌道 系統(tǒng)內(nèi)設 多 個大型換乘樞紐站。 5． 交通路網(wǎng)的發(fā)展提高了市橋商業(yè)對周邊鎮(zhèn)區(qū)的輻射能力。該七大商圈大多分布在地鐵一、二號線沿線，基本上都有地鐵相連。改革開放后，北京路匯集了廣州百貨大廈、新大新公司等市級大百貨商店以及一批著名的時裝商場，并與西湖路夜市、高第街專業(yè)市場等聞名全國的商業(yè)街道共同形成一個商業(yè)氣氛最濃的商圈。 1999 年 6 月 28 日，隨著地鐵一號線的正式通車營運，北京路的商業(yè)發(fā)展更為迅速，以北京路為中心的四周支線，如中山四路、中山五路、北京南路、西湖路、文德路、文明路等路段都因為地鐵的通車而更加繁榮、興旺。 北京路的商業(yè)隨著廣州經(jīng)濟的發(fā)展而 發(fā)展，并逐漸走向現(xiàn)代與歷史文明相結(jié)合的道路。重點發(fā)展飲食、娛樂、康體等服務業(yè)門類，吸引國際知名品牌進入，提高國際化水平，在 2021年左右建成具有嶺南特色的國際商業(yè)步行街。其商業(yè)網(wǎng)點不但具有西關(guān)特色，而且密度高、品種全面，“街鋪商業(yè)”極為發(fā)達。 由于經(jīng)歷了歷史風雨的洗禮，加上荔灣區(qū)發(fā)展速度較其它新興區(qū)域緩慢，其居民消費力相對較低，該商圈內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔為主，成為”又平又靚又多“的小商品集散地。 1995年 9月 30日，下九路及第十甫路開通“商業(yè)步行街”，開業(yè) 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 19 時有商店 348 戶，其中包含百 貨、酒樓餐館、中西藥店、文化娛樂及其它服務性商店。 目前該商圈內(nèi)云集了各類專賣店、西關(guān)美食店、平價商店、小型商城，是一個集飲食、購物、旅游、文化于一體的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。所以上下九商圈目前已開始著手商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，鋪建康王路段的交通，使上下九、東風路、中山路能連成一個“非”字型路網(wǎng)，推動上下九商圈經(jīng)濟業(yè)態(tài)從低端向高端發(fā)展，以龍頭企業(yè)帶動經(jīng)濟往 縱向模式發(fā)展。所處的東山區(qū)歷來是商賈云集、商貿(mào)頻繁的富庶之地，客源以政府員工、華僑為主，商業(yè)底蘊濃厚。 1996年，北京“王府井百貨大廈”南下廣州，在農(nóng)林下路建起樓高 9 層的大型商廈，與原有的東山百貨一起，帶旺了農(nóng)林下路及東山口一帶。針對此情況，為了鞏固農(nóng)林下路商圈的商業(yè)地位，發(fā)展東山區(qū)經(jīng)濟， 1999年東山區(qū)對從東山口至環(huán)市路的 2100米農(nóng)林商業(yè)街進行改造，包括街內(nèi)路燈裝飾、燈光、廣告招牌、兩邊店鋪及治安、車輛管理，還重新設置 8 個綠化景點。 在市政規(guī)劃下 ，農(nóng)林下路將在五年左右變成一條高樓林立，高級商場聚集的商 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 20 業(yè)街，但目前落成的 新裕大廈 和 東山錦軒現(xiàn)代城 對該商圈商業(yè)氛圍的影響并不大，商業(yè)檔次的提高沒有實在的景象可尋。天河作為新城市中心，隨著天河體育中心的落成、火車東站的建成，以及地鐵 1 號線的開通，出現(xiàn)了以天河城廣場為中心，并擴散至天河購書中心、體育東路、體育西路、廣州火車東站一帶的新興商貿(mào)區(qū)。 1996年，天河城廣場的開業(yè)，更為此區(qū)商業(yè)繁榮掀開嶄新的一面。加上天河北路、體育東路、體育西路一帶聚集了中信廣場、大都會廣場、金利來大廈等一批高檔次的寫字樓，成為廣州新一代的中央商務區(qū)，云集了大批高素質(zhì)的白領(lǐng)人員；地鐵一號線的開通，亦為該區(qū)帶來巨大人流。 天河城商圈與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)相比，缺少了嶺南文化內(nèi)涵，更多地顯示了廣州大都市現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)的形象 ，其新型的購物模式和較高檔次定位得到了眾多消費者的認同，勢頭絲毫不讓北京路、上下九等老牌商業(yè)街。在東起石牌東路、西至廣州大道、北到廣園東路、南臨珠江的 10平方公里范圍內(nèi)建立起涵括傳統(tǒng)商業(yè)、文化體育產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品、家居建材、高檔餐飲、汽車銷售等多功能的立體性商業(yè)圈，并著力成為華南第一商圈。 80 年代起這里僅有少量零星的臨街鋪，至 1998 年金濠商業(yè)城（老鼠街）遷至中山三路開業(yè)后，陸續(xù)帶旺了該區(qū)。之后又逐漸將商業(yè)氣氛延至中山二路、中山四路、東川路、東山口，整個商圈的 商業(yè)地位不斷鞏固，形成新的商業(yè)旺地，氣勢直逼市級商業(yè)區(qū)。流行前線成功轉(zhuǎn)型，從以前經(jīng)營低檔物品、吸引中小學生為主的場所，發(fā)展成為目前已被青年消費者接受，經(jīng)營品種多樣化、品牌化的中檔商業(yè)地點。 （ 6） 環(huán)市東商圈 環(huán)市東商圈的所在同時也是廣州市一個重要的中心商務區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，該區(qū)的交通、商業(yè)、購物、飲食、娛樂等功能配套已極其完善，星級賓館酒店和高檔寫字樓林立，著名商場購物中心舉目皆是，劇院、酒吧以及各式食肆點綴期間，都會經(jīng)濟氛圍十分濃烈。繼 93年廣州世界貿(mào)易中心大廈投入使用，之后陸續(xù)有國際電子大廈、東山廣場、宜安廣場、榮建大廈、好世界廣場等高檔寫字樓物業(yè)推出，加上廣東國際 大酒店、文化假日酒店等一批星級酒店的落成，環(huán)市東中心商務區(qū)由此形成。特別是友誼商店 —— 世貿(mào)購物城 —— 花園酒店名店街，齊集了大量世界名牌專賣店，是廣州最大的精品購物商圈。繼而友誼商店出資 9000萬元擴建裙樓與白云賓館相連，加上現(xiàn)在 友誼與世貿(mào)中心的空中走廊，形成了一個營業(yè)面積達 5 萬平方米的世界名牌百貨購物圈。 （ 7） 江南西商圈 80年代江南大道中一帶建起了南豐商場、江南大酒店、海珠購物中心，之后又有各類商鋪開業(yè)，將興旺的商業(yè)氛圍延伸至江南西路。除上述 大型商場外還包括有江南西女人街、潮流至上名店城及一系列臨街商鋪，以中、小型規(guī)模商店，經(jīng)營中檔商品，品種以服裝精品、鞋業(yè)為主，亦有部分飲食業(yè)商鋪，十分興旺。由于該商圈位置得天獨厚，將成為廣州河南地區(qū)一個商業(yè)、服務、文化和金融中心。 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 23 (2)市場需求情況 從一手商業(yè)物業(yè)的成交看，番禺花都區(qū)除 2021年成交額突增，超過原八區(qū)之外，其他年份都保持著比較穩(wěn)定的成交量 廣州市二手商業(yè)物業(yè)成交保持著增長的勢頭，并且番禺花都兩區(qū)的成交量都較為活躍，超過了原八區(qū)的成交量。 商業(yè)物業(yè)批準預售量：萬㎡ 00204060802021 2021 2021 2021十區(qū) 原八區(qū) 番禺花都區(qū)二手商業(yè)物業(yè)成交量：萬㎡ 01020304050602021 2021 2021十區(qū) 原八區(qū) 番禺花都區(qū)一手商業(yè)物業(yè)成交量：萬㎡ 0204060802021 2021 2021 2021十區(qū) 原八區(qū) 番禺花都區(qū) 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 24 （ 3）成交價格 除 2021年外，廣州市原八區(qū)的一手商業(yè)物業(yè)成交均價變動幅度較為穩(wěn)定，在 1300014000元 /㎡之間，且均價遠高于十區(qū)的均價，顯示出番禺花都兩區(qū)物業(yè)遠低于原八區(qū)水平。 番禺區(qū)商業(yè)物業(yè)市場狀況 總體市場狀況 番禺位于珠江三角洲腹地，居民生活水平一直處于珠三角的前列，商業(yè)比較發(fā)達，傳統(tǒng)商業(yè)主要集中在番禺區(qū)中心位置 —— 市橋，隨著番禺地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，居住 人口 的不斷增加，帶動相關(guān) 商業(yè)配套不斷建設，番禺商業(yè)已逐漸形成三一手商業(yè)物業(yè)成交均價：元 / ㎡10201896880901030913597 13547976714003500010000150002021 2021 2021 2021十區(qū) 原八區(qū)二手商業(yè)物業(yè)成交均價：元 / ㎡46075081451968485134473740004500500055006000650070002021 2021 2021十區(qū) 原八區(qū) 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 25 大商業(yè)板塊 —— 市橋板塊、洛溪板塊、華南板塊。 縱觀整個市橋商業(yè)物業(yè)市場，商業(yè)主要集中在大北路與繁華路一帶， 大北路類似于廣州的北京路，沿線有易發(fā)步行街、番禺賓館、龍泉大酒店、友誼中心、名店城、各類型服裝專賣店等，糅合了百貨、餐飲、娛樂、主題商城、專賣店等業(yè)態(tài)，是目前番禺市橋商業(yè)核心區(qū)。 表：番禺市橋商場情況 名稱 業(yè)態(tài)組合 經(jīng)營面積（平方米） 位置 易發(fā)商業(yè)街 百貨、專賣店、專門店 4 萬多（總建） 大北路 繁華盛世廣場 超市、專門店 26500 繁華路 番百商業(yè)大廈 百貨 少于 3 萬 繁華路 禺山商場 百貨 少于 2 萬 大北路 百德中心 專賣店、專門店 10000 多 工業(yè)路 友誼中心 百貨 少于 2 萬 繁華路 友誼大廈 百貨 少于 2 萬 光明北路 百越廣 場 珠寶 4 萬 光明北路 目前大北路和繁華路一帶商業(yè)物業(yè)中，除了易發(fā)商業(yè)步行街外，經(jīng)營面積規(guī)模普 番禺羅家商業(yè)中心項目可行性研究報告 26 遍偏小，而大北路、繁華路等商業(yè)街因街道過小、缺乏可供大量人群集散的廣場，使到周邊物業(yè)無法升級為大型的商業(yè)中心；而且傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)停車設施嚴重不足，不利于吸引自駕車的高端消費群體，也影響了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)升級為高級商場。 一個大型的購物中心應該 具有 規(guī)模大，功能全，位置優(yōu)越三大特征，這樣的大型購物中心已經(jīng)在周邊的鎮(zhèn)區(qū)出現(xiàn)，并被證明在鎮(zhèn)區(qū)也有生存空間，如順德容桂鎮(zhèn)的天佑城和東莞虎門的虎門天河城，面積均達到 9 萬㎡；縱觀市橋板塊現(xiàn)有的購物中心，從規(guī)模來看，最大的易發(fā)商業(yè)街面積約為 4 萬㎡，其余商場面積均少于3 萬平方米，規(guī)模偏小，引入超市或百貨后就沒有多少面積可以容納其他商業(yè)業(yè)態(tài)了；從功能來看，大型購物中心商品種類應齊全，購物功能強大，輻射能力很強，除此之外還應配套休閑、飲食、娛樂等功能，而此類購物中