【正文】 非金屬礦物。 環(huán)境優(yōu)美**市地處溫帶大陸性季風氣候區(qū)，受季風影響，四季分明，年平均日照時數(shù)為2670小時，**市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，%。 設施完善**建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡，固定電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)和多媒體通訊通達全國和世界許多國家及地區(qū)。 金融體系**是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補充的金融體系，服務功能比較齊全，可受理各種涉外業(yè)務。 本章小結**市是山西第二大城市，是晉北乃至整個華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟發(fā)展良好，與“大北京城市帶”有著密切聯(lián)系。城市配套設施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展。堅持新城建設和舊城改造并重的方針，搞好**御東新區(qū)建設，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設。中部2008年計劃開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；東部御東新區(qū)是**市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結構形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠**市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟功能逐漸南移，集中力量引導城市向東南發(fā)展。**新區(qū)規(guī)劃**實施的煤礦棚戶區(qū)改造和采煤沉陷區(qū)治理工程，投資60多億元，規(guī)劃5年建成600多萬平方米員工住宅，使近十三萬戶、40萬礦工及家屬居住條件得到徹底改善?，F(xiàn)有商業(yè)設施初步滿足商業(yè)活動需求，但缺乏商務主導型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設施商務區(qū)。西南環(huán)路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成。 市區(qū)商業(yè)競爭格局板塊東關商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈位置萬壽路及御河橋?qū)Π堆由齑髴c東路及向十里店延伸西環(huán)路及南環(huán)路項目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。服裝、煙酒、食品、電器、建材等31大類、24300多個品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬平米。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。近況由于**新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整。振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場。但要搬至大塘路段。也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。 家祿福購物新天地 興達電腦電器城 家佳瑪購物廣場 銀鑫購物中心 **商廈 佳家瑪商廈暗訪調(diào)查結果體現(xiàn)出如下特點： 多數(shù)正在運營的商業(yè)項目均為住宅樓底商式商業(yè)布置，只有**商廈和佳家瑪商廈為沿街低層商場結構。 各商業(yè)業(yè)態(tài)較落后，缺少滿足品牌連鎖店、專賣店的商業(yè)條件，包括品牌餐飲業(yè)的入駐（底商已經(jīng)不適應現(xiàn)代城市大型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃的規(guī)定）。 在被調(diào)查的六個商業(yè)項目中，總體感覺比較好一點的是**商廈和佳家瑪商廈，這兩家商廈為完整的零售商業(yè)規(guī)劃和設計。 被調(diào)查的六個商業(yè)項目，均缺乏有效地商業(yè)管理和服務培訓，沒有統(tǒng)一的服務規(guī)范，均由租賃商戶自行管理，服務水平較差。 全部商業(yè)店鋪均沒有設置停車場，導致交通堵塞，消費者購物極為不便。調(diào)查證明尊重入住居民和商業(yè)設計覆蓋區(qū)域居民入住量和商業(yè)業(yè)態(tài)入住的規(guī)律尤為重要。 佳家瑪商廈 **商廈 訪談式問卷調(diào)查 為便于深入了解**新區(qū)商業(yè)情況，調(diào)查人員設計了社區(qū)商業(yè)消費者訪問式問卷，采取了訪談式問卷調(diào)查。 社區(qū)商業(yè)配套那種規(guī)劃選擇？選擇頻度比例小區(qū)各樓的底樓1313﹪小區(qū)周圍底樓1919﹪集中在小區(qū)某一區(qū)域5860﹪不需要55﹪分析：關于目前社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃形式，在征求社區(qū)消費者意見時，60%以上認為應該集中在社區(qū)的某一區(qū)域，19%人為應布置在社區(qū)周圍的底樓，而認為應該布置在每一幢樓的底樓的不到13%；可見消費人群希望集中在社區(qū)的某一區(qū)域為主要選擇。社區(qū)那些商業(yè)配套的選擇？選擇頻度比例小型超市5711﹪24小時便利店499﹪雜貨店183﹪餐廳367﹪茶室、咖啡廳204﹪藥品店377﹪醫(yī)療點418﹪洗衣店214﹪服裝店173﹪農(nóng)貿(mào)市場5510﹪美容美發(fā)255﹪健身224﹪休閑326﹪娛樂245﹪文化用品245﹪銀行489﹪五金建材46﹪其它23﹪分析：關于社區(qū)商業(yè)配套，作為以消費者為主導的發(fā)展性社區(qū)商業(yè)，消費者的認同與否非常重要，調(diào)查表明**新區(qū)商業(yè)90%以上集中在以上17種商業(yè)服務業(yè)態(tài)上。關于社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)的最重要程度？ 業(yè)態(tài)回答人數(shù)比例農(nóng)貿(mào)市場2827﹪超市11﹪藥品店33﹪銀行66﹪小型超市2423﹪醫(yī)療點66﹪休閑22﹪24小時便利店2423﹪健身11﹪雜貨店22﹪美容美發(fā)11﹪服裝店11﹪娛樂22﹪餐廳22﹪分析：商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，顯示出居民在選擇時的利用頻度和重視程度，根據(jù)所調(diào)查居民的受教育程度和家庭重視度，我們從以上三種選擇得出滿足三種不同需要的的業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域?！?次強需求業(yè)態(tài)，主要表現(xiàn)在：居民生活中的保健、銀行、超市的選擇上。 調(diào)查顯示，居民的需求頻度和業(yè)態(tài)規(guī)劃的規(guī)律與邏輯關系。 顧客對**新區(qū)商業(yè)配套總體感覺？次數(shù)比例非常好22﹪滿意1919﹪一般7272﹪不滿意77﹪, 分析： 回答者對商業(yè)配套滿意度的集中反映，回答一般的超過了72%，說明周邊居民對社區(qū)商業(yè)的期望值很高，并且希望有真正令人滿意的社區(qū)商業(yè)核心商圈出現(xiàn)。 佳家瑪商廈 佳家瑪商廈 社區(qū)主要類商品消費？　次數(shù)比例服裝125﹪日用百貨6226﹪食品6527﹪生活菜蔬類7430﹪小五金建材1健身94﹪棋牌42﹪茶、咖啡94﹪修理1其它52﹪分析：社區(qū)居民回答社區(qū)消費的主要種類時，80%以上的消費集中在日用百貨、食品、蔬菜副食上，棋牌、茶、咖啡不到10%，可見目前**新區(qū)的消費水平還有一個培育和發(fā)展的過程，我們的商業(yè)規(guī)劃和招商一定要充分的考慮到這些消費現(xiàn)狀，不得拔苗助長。 商業(yè)平均消費能力已經(jīng)確保**新區(qū)社區(qū)商業(yè)處于贏利狀態(tài)，并且接近主城區(qū)社區(qū)商業(yè)的平均水平。 居民在社區(qū)附近日常就餐一般消費額　次數(shù)比例50元以內(nèi)2425﹪5080元1919﹪80100元2324﹪100120元1919﹪120150元77﹪150元以上66﹪ 分析：就餐消費標準，體現(xiàn)了除消費理念外的生活實力，統(tǒng)計表明，80%以上居民的單次消費不超過120元，可見消費的能力還是有限的，亦證明社區(qū)餐飲消費主要是實用為主，因此社區(qū)不宜投資過于高檔的餐廳，而注意招商使用和有消費品牌的連鎖店、專業(yè)店。目前看來在一定周期內(nèi)，80%以上的社區(qū)居民都會在社區(qū)商業(yè)的餐飲區(qū)就餐，表現(xiàn)了社區(qū)居民對餐飲的依賴性。1居民認為生活小區(qū)附近應該有些什么樣的消閑場所　次數(shù)比例歌廳1912﹪網(wǎng)吧2314﹪茶室、咖啡3220﹪健身4226﹪生活護理3019﹪其它149﹪ 分析：此一項調(diào)查與小區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的歸納有關前面已經(jīng)進行了分析1居民月平均收入　次數(shù)比例1000元以下1021﹪1500元以下2930﹪2000元以下2425﹪2500元以下44﹪3000元以下66﹪3500元以上1414﹪分析：從被調(diào)查人群中反饋， 80%的個人月收入在2000以上，50%月收入在1500元以上，25%以上的社區(qū)居民月收入在2500元以上，月收入3500元以上的居民超過了14%，總體來講平均年收入超過30000元人民幣，雖然礦工家庭總體消費水平偏低但仍具有一定的消費能力。 本章小結調(diào)查表明：目前，**新區(qū)建筑總體量超過600萬平方米，商業(yè)面積約80萬平方米，商業(yè)面積和總建筑面積的比超過12%；商業(yè)空置面積超過80%，空置率較大；商業(yè)開發(fā)短期價值實現(xiàn)較慢；居民入住低于15%，社區(qū)商業(yè)體量存在較大提升空間；已經(jīng)入住或?qū)⒁胱〉木用裰饕酝杭瘓F礦工家庭為主，少量外來人口。整個社區(qū)商業(yè)嚴重缺乏娛樂設施和娛樂休閑業(yè)態(tài)的商業(yè)；目前**新區(qū)社區(qū)商業(yè)形式較為原始，未來幾年必然進入商業(yè)高速發(fā)展階段。第五章 社區(qū)商業(yè)宏觀分析 社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究眾所周知，傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)大多是住宅的底鋪，這些商業(yè)與小區(qū)連為一體，雖然能夠在一定程度上滿足社區(qū)的生活需要，但也帶來了一系列的負面影響。 因此，類似“社區(qū)MALL”的社區(qū)商業(yè)模式的出現(xiàn)，為改善這種社區(qū)商業(yè)存在的弊病提供了很好的渠道。這種新模式一方面替代了以往那種零散的商業(yè)運作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社區(qū)商業(yè)帶來的空氣污染、出行困難、治安不好等弊病。 盡管業(yè)內(nèi)人士認為，這種社區(qū)商業(yè)的新模式仍處在一個摸索的過程中，但其將逐步成為社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流已經(jīng)毋庸置疑。 商業(yè)調(diào)查和所有商業(yè)地產(chǎn)一樣，社區(qū)商業(yè)也有它自身運作的規(guī)律，而不能隨意建造。要依次落實對整個城市商業(yè)，社區(qū)所處的區(qū)域的商業(yè)，本社區(qū)商業(yè)狀況的調(diào)查。 專業(yè)分析在了解整個城市到區(qū)域再到社區(qū)的消費特性的基礎上，還要對社區(qū)居民基本狀況、消費量、消費力、消費特征進行專業(yè)分析。 資源評估對商業(yè)資源進行充分的調(diào)查、評估和預測是非常重要的一點。經(jīng)營資源是指商戶、品牌商、經(jīng)營客戶。市場資源就是消費者和居民。往往造成設想無法實現(xiàn)的原因正是最初對經(jīng)營資源沒有準確的分析。 財務測算通過對投資、銷售和租賃充分的財務測算，明確收益目標到底是賺取租金還是賺取開發(fā)利潤，以及商業(yè)物業(yè)哪一部分要賣，哪一部分要租，哪一部分要留。如社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位；社區(qū)商業(yè)的功能定位；社區(qū)商業(yè)的客層定位；社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營品類定位；社區(qū)商業(yè)的服務半徑定位。通常開發(fā)商在社區(qū)建設過程中，就已經(jīng)在盤算社區(qū)商業(yè)是賣是租？賣哪一部份？租哪一部份？留哪一部份？賣投資回報還是不賣投資回報？賣五年還是賣三年？單體發(fā)售還是統(tǒng)一銷售？是按照物業(yè)結構銷售還是分割后銷售？很多無法回避的問題擺在眼前。 管理模式設定——返租、代租、統(tǒng)租的設定及后續(xù)管理方式的確定。正確的做法是把下列問題一一明確：出售后統(tǒng)一返租還是自己代租？自己統(tǒng)一租賃，統(tǒng)一經(jīng)營，還是賣完之后一概不管？后續(xù)采取什么樣的管理模式和管理方式？ 商業(yè)規(guī)劃 區(qū)域位置規(guī)劃社區(qū)商業(yè)第一個規(guī)劃的就是它的位置。位置規(guī)劃還要將商業(yè)和住宅結合在一起考慮。 規(guī)模體量規(guī)劃規(guī)模和體量是要根據(jù)整個商業(yè)的總體供應量和總體需求量兩者之間的平衡關系來掌握的。 交通組織規(guī)劃如今交通擁堵已經(jīng)成為城市頑疾。沒有交通組織規(guī)劃，容易導致居民進出受阻，機動車亂停亂鳴，長此以往就可能演變成為大麻煩。 目標商戶規(guī)劃社區(qū)商業(yè)規(guī)劃一定要考慮到商業(yè)目標客戶。但并非越是國際性大品牌就越好。譬如一個普通人認為跟明星結婚是一件幸福的事情，夢想成真才發(fā)現(xiàn)明星的觀念，花銷，人際交往都和自己不一致，美夢就此變成了噩夢。 商業(yè)設計在商業(yè)規(guī)劃的基礎上進一步細化和專業(yè)化，點到點的落實，就是商業(yè)設計。如果是做餐飲，那么進水、排水、通風、排煙都要實現(xiàn)設計完備。這些細節(jié)都是失之毫厘繆之千里的。包括電梯的位置，客流的走向，正門、側門、進貨口、垃圾出口、小貨車進出口等位置的設計。 運營管理模式設計開發(fā)商應該明確社區(qū)商業(yè)發(fā)展的大方向，以此大方向為方針策略，來指導商業(yè)規(guī)劃和設計。本項目作為未來該商業(yè)街區(qū)的旗艦型超大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，投入運營后，必將大幅度提升**新區(qū)的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。作為一個超大型商業(yè)項目，僅僅把目標消費者定位在**新區(qū)的范圍之內(nèi)是遠遠不夠的，如何提高本項目的商業(yè)輻射范圍，吸引遠距離的消費者光臨本項目消費？一種山西稀缺的，具有資源壟斷的商業(yè)模式——品牌折扣店（奧特萊斯）的引入，將解決這個問題。通過引入“品牌直銷購物中心”吸引**市區(qū)的高端消費客源。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思