【正文】 ..第26頁(yè)二、項(xiàng)目定量分析..............................................第26頁(yè)三、項(xiàng)目SWOT分析.............................................第29頁(yè)第四部分 總論：一、總結(jié)概括..................................................第31頁(yè)二、方案......................................................第32頁(yè)三、建議......................................................第34頁(yè)第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)篇：一、海拉爾宏觀經(jīng)濟(jì)概況：l 地理位置：海拉爾區(qū)位于大興安嶺西麓，是中共呼倫貝爾市委員會(huì)、呼倫貝爾市人民政府所在地，也是呼倫貝爾市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。海拉爾區(qū)“三山環(huán)抱，一水中流”，東山、西山、北山形成一個(gè)簸箕形狀，伊敏河把海拉爾區(qū)區(qū)分為河?xùn)|、河西兩部分。呼倫貝爾市人民政府駐海拉爾區(qū)?？偯娣e1400平方公里，城區(qū)面積28平方公里；2002年全市有蒙、漢、回、滿、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春、俄羅斯等23個(gè)民族。財(cái)政總收入達(dá)到50937萬(wàn)元，％，％，其中地方財(cái)政收入達(dá)到25102萬(wàn)元，％。l 商業(yè)現(xiàn)狀：2006年海拉爾區(qū)實(shí)施了一大批重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，商貿(mào)中心地位明顯提高，商貿(mào)流通業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢(shì)頭，%，總量和增速均排全市第一位。河西三角地商圈是海拉爾核心商業(yè)區(qū)，其中商業(yè)中心廣場(chǎng)、三角地商場(chǎng)、俄羅斯商城、百貨大樓、友誼大廈、開發(fā)區(qū)商城、龍鳳商城、金龍地下商城等為典型商業(yè)代表項(xiàng)目；海拉爾友誼公司、貝爾集團(tuán)、龍鳳公司等較大的企業(yè)不斷增加投入發(fā)展。l 旅游事業(yè)： 海拉爾區(qū)素有“草原之都”之稱，是呼倫貝爾市旅游集散中心，已被自治區(qū)確定為內(nèi)蒙古東部旅游中心城市。市內(nèi)景區(qū)主要有以樟子松林為主體的西山國(guó)家森林公園、侵華日軍海拉爾要塞北山遺址、東山樂園滑雪場(chǎng)等。目前，海拉爾區(qū)有旅行社44家，其中國(guó)際社3家；有國(guó)家AAA級(jí)和AA級(jí)景區(qū)各1處；有星級(jí)飯店8家。2005年。全年計(jì)劃開工項(xiàng)目141個(gè)，,實(shí)際開工116個(gè)，%，完成投資率為70%。l 2007年海拉爾區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：216。 ，同比增長(zhǎng)20％；216。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12000元，%，農(nóng)民人均純收入7447元，同比增長(zhǎng)12%。 從2006年計(jì)劃執(zhí)行情況看，海拉爾區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)向積極方向持續(xù)、快速、良好發(fā)展。 新區(qū)發(fā)展現(xiàn)在尚處于起步階段，短期內(nèi)商業(yè)中心不會(huì)發(fā)生改變；216。 海拉爾旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較好，但總體來(lái)說(shuō)無(wú)大型支柱產(chǎn)業(yè)；鐵路局下崗職工較多，就普遍導(dǎo)致了出租車行業(yè)一家兩口輪換出車工作；216。①百貨類商業(yè)：友誼大廈建筑層數(shù)地面五層建筑情況感應(yīng)電梯，商場(chǎng)建筑為前后接體樓，外立面從下而上呈階梯狀，臨街有兩個(gè)旋轉(zhuǎn)門出入口，落地櫥窗，沒有臨街店面。輔通道2米。l 步森百貨大樓步森百貨大樓項(xiàng)目位置海拉爾區(qū)中央大街1號(hào)項(xiàng)目定位中高檔百貨商場(chǎng)建筑樓層地面6層建筑情況整體結(jié)構(gòu)采用中國(guó)傳統(tǒng)古典建筑風(fēng)格、外立面為全玻璃結(jié)構(gòu)；上下感應(yīng)電梯各3部、觀光梯2部、集體供暖。男裝品牌：恒源祥、龍達(dá)飛、九鹿王、步森、莊爵、鱷魚、薩爾雷斯尼羅菲、雅鹿、喬夫、雪中飛；女裝及羽絨品牌：鄂爾多斯、莊子、夢(mèng)特嬌、雪中飛、波斯登。 2004年投入1100萬(wàn)元對(duì)大樓進(jìn)行了全面裝修改造，并投入100多萬(wàn)元建造了兩部觀光電梯，于2004年12月1日正式開業(yè)。目前該商場(chǎng)為區(qū)域經(jīng)營(yíng)較好的百貨商場(chǎng)之一，但建筑格局比較不規(guī)整、再加上導(dǎo)視系統(tǒng)做的不完善，讓新顧客進(jìn)去之后很容易迷路；商場(chǎng)在今年8月底會(huì)進(jìn)行裝修和商戶調(diào)整，詳細(xì)方案目前未出。賣場(chǎng)有齊齊哈爾電梯廠生產(chǎn)的建華牌感應(yīng)電梯。②市場(chǎng)類商業(yè)：l 溫州城溫州城項(xiàng)目位置海拉爾區(qū)北大街建筑樓層地面兩層市場(chǎng)風(fēng)格室內(nèi)步行街、精品店格局；單層建筑面積F1：4000㎡F2：10000㎡項(xiàng)目總規(guī)模14000㎡樓層業(yè)態(tài)分布F1：時(shí)尚男女服裝F2：時(shí)尚男女服裝單層商戶數(shù)量F1：100個(gè)F2：180個(gè)總商戶數(shù)280個(gè)標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積16——25㎡租金水平F1個(gè)人租金：5．4元/㎡/天；F2市場(chǎng)租金：1．2元/㎡/天；個(gè)人租金：3元/㎡/天。F2一16㎡鋪帶貨轉(zhuǎn)讓3萬(wàn)元（含一年租金）?？偨Y(jié)：呼盟海拉爾區(qū)服裝集散地。項(xiàng)目總規(guī)模12000㎡樓層業(yè)態(tài)分布F1：床上用品、小百貨、鞋、男女服裝；F2：男女服裝、飾品；F3：男女服裝、飾品工藝品?？偵虘魯?shù)373家標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積F1：床上用品和小百貨40㎡、鞋架0．5X1．5米、鞋鋪位30㎡、服裝鋪位15㎡；F2：40㎡、6㎡、柜臺(tái)0．5X1．5米；F3：服裝鋪位40㎡、柜臺(tái)0．5X1．5米。備注業(yè)態(tài)混亂，布局混亂；稅費(fèi)等0．5元/天/㎡。租金水平F1：3．3元/㎡/天；F2：1元/㎡/天；F3：1元/㎡/天；備注F1轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元/鋪。l 新豐服裝超市新豐服裝超市項(xiàng)目定位低檔綜合市場(chǎng)建筑樓層地下1層，地面2層建筑情況兩個(gè)小型中庭單層建筑面積B1：2000㎡；F1：2000㎡；F2：1000㎡。備注因其只是一個(gè)低檔綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，服裝部分為自營(yíng)，因此被擯棄不做參考。l 金龍地下商城金龍地下商城建筑層數(shù)地下一層建筑情況各個(gè)出口連接市中心繁華街道和商業(yè)建筑。項(xiàng)目規(guī)模10000平方米項(xiàng)目定位中低檔服裝市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式租賃硬件設(shè)施步行梯業(yè)態(tài)分布服裝、小百貨標(biāo)鋪面積（使用面積）21平方米總商戶數(shù)量服裝184戶、小百貨59戶，共243戶產(chǎn)權(quán)售價(jià)（使用面積）12700元/平方米租金水平臨418商場(chǎng)附近區(qū)域 2．7元/天/平方米臨市中心和各大商場(chǎng)附近區(qū)域 3．3元/天/平方米經(jīng)營(yíng)狀況良好總結(jié)：該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般，市場(chǎng)建筑檔次較其他當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)高，依地形而建，商品沒有特色，市場(chǎng)內(nèi)沒有導(dǎo)視標(biāo)牌，而且通道不正，各店鋪風(fēng)格相似，難以區(qū)分。l 龍鳳商場(chǎng)龍鳳商場(chǎng)建筑層數(shù)地下一層地面六層單層建面B1：1200平方米F1：2900平方米F2：2900平方米F3：2900平方米F4：800平方米F5：800平方米項(xiàng)目規(guī)模11500平方米項(xiàng)目定位中低檔市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式租賃業(yè)態(tài)分布B1：數(shù)碼廣場(chǎng)F1：服裝F2：服裝F3：家電（自營(yíng)）F4：家電（自營(yíng)）F5：家具（自營(yíng)）標(biāo)鋪面積（使用面積）30平方米總商戶數(shù)量91戶租金水平D1：數(shù)碼廣場(chǎng)（自營(yíng)）F1：4．9元F2：F3：2元F4：自營(yíng)F5：自營(yíng)經(jīng)營(yíng)狀況一般備注各層有步行梯連接，直梯連接各層，直達(dá)六樓。l 友誼商城友誼商城建筑層數(shù)地面三層單層建面1500平方米項(xiàng)目規(guī)模4500平方米項(xiàng)目定位中低檔市場(chǎng)硬件設(shè)施電梯業(yè)態(tài)分布F1：化妝品、服裝、小家電F2：男裝F3：女裝標(biāo)鋪面積（使用面積）F1：10平方米F2—F3：30平方米總商戶數(shù)量98戶租金水平F1：F2：4元/天/平方米F3：經(jīng)營(yíng)狀況較好備注商場(chǎng)外立面為墻磚裝飾，長(zhǎng)方形建筑，臨街有門面出租個(gè)人產(chǎn)權(quán)。商場(chǎng)主通道2米、。l 三角地商場(chǎng)三角地商場(chǎng)建筑層數(shù)地面四層單層建筑面積2000平方米總規(guī)模8000平方米備注目前商場(chǎng)已經(jīng)倒閉，沒有商戶經(jīng)營(yíng),政府計(jì)劃拆遷。二、三、四層經(jīng)營(yíng)低檔窗簾、家具，業(yè)態(tài)不同導(dǎo)致租金差距大。二層業(yè)主自今年起整租三年，有意分租。項(xiàng)目總規(guī)模4800平方米樓層業(yè)態(tài)分布F1：珠寶、工藝品、家具、小百貨F2：服裝F3：鞋F(xiàn)4：家具單層商戶數(shù)量F1：10個(gè)F2：1個(gè)F3：1個(gè)F4：2個(gè)總商戶數(shù)14家標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積F1：珠寶200平米，家具300平米，其余平均40平米F2：?jiǎn)螌诱?F3：?jiǎn)螌诱釬4：2家分租租金水平F1：柜臺(tái)形式、帶貨出兌10元/柜臺(tái)/天二層整租48萬(wàn)/年，備注單層整租，不對(duì)外分租，二層在8月份開業(yè)總結(jié)：有著40多年悠久歷史的百貨大樓，國(guó)營(yíng)制商業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，現(xiàn)一層多為百貨大樓員工承包柜臺(tái)，銷售百貨大樓的存貨，其余樓層整租，二三四層形成專業(yè)賣場(chǎng)，每個(gè)樓層承租人負(fù)責(zé)解決幾個(gè)百貨大樓老員工的工作問題。太陽(yáng)電子科技園建筑情況地上二至五層，無(wú)空調(diào)、電梯單層建筑面積F2：800平方米；F3：600平方米；F4：400平方米。另有圣力醫(yī)藥有仙公司使用一至四層，單層面積550平米，一層圣力大藥房，二層藥品批發(fā)，三四層為倉(cāng)庫(kù)?？偵虘魯?shù)15家標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積F1：60㎡； F2：15