【正文】 三、建議：l 方案一的發(fā)展思路相對來說銷售比較容易，回款周期短，承受資金風險較低，但同時因其商業(yè)總規(guī)模壓縮，相對達不到預期收益值；如項目現(xiàn)金流緊張，選用該方案比較適宜；l 方案二主要以后期持續(xù)經(jīng)營實現(xiàn)商業(yè)價值最大化；回款周期較長，資金風險較高；對操作技術(shù)水平要求較高；如項目現(xiàn)金流特別富?；蛉谫Y能力強，建議選用該方案；l 方案三發(fā)展思路相對來說銷售壓力較小，承受資金風險相對較低，經(jīng)營較容易；根據(jù)實際銷售情況商業(yè)擴建的靈活性較大，商業(yè)收益相對方案一靈活性較高；操作技術(shù)介于方案一和方案二之間。 商業(yè)總體量控制在1．5萬——2萬平方米之間，無地下（如有可做停車場和設(shè)備間，或局部作為超市與一層連通），商業(yè)地面5層或四層， 5層以上部分建議做小型酒店式公寓或酒店；216。216。方案二：資金寬裕或融資能力強，持續(xù)經(jīng)營實現(xiàn)地塊商業(yè)價值最大化，但風險較高，運作技術(shù)要求較高，銷售周期較長；216。二、方案：小商業(yè)樓方案: l 建議不做地下，地面1—2層為商業(yè)（如能引進主題商業(yè)如國美則商業(yè)可做到三層，并在三層搭建連廊實現(xiàn)與主商業(yè)樓的人流互動；如不能引進大型商業(yè)，則不做連廊），一層門市做局部或全部一托二處理，銷售相對無壓力并能快速回籠資金；l 一層層高6米，柱間距8．4米，但進深不宜過深，12米——14米最為適宜；l 海拉爾總體經(jīng)濟水平較低，對寫字樓的需求度不高，因此寫字樓很難銷售；而海拉爾最近幾年住宅發(fā)展前景較好，本案所處位置符合中高檔住宅社區(qū)定位；同時海拉爾區(qū)小戶型住宅相對需求較高；住宅銷售相對容易，資金回籠風險很低；因此建議二層以上部分做小戶型住宅比較利于銷售；主商業(yè)樓方案：方案一：快速回籠資金、風險最低，但商業(yè)價值實現(xiàn)不了最大化；216。因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達到預期要求；l 區(qū)域商戶能承受鋪位總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過大總款過高商戶承受不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長；l 主商圈內(nèi)商業(yè)供應量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過大，短期內(nèi)很難消化；對項目銷售和招商都不利；l 項目隨處于核心商圈，但位于商圈商業(yè)的邊緣地帶，相對孤立，難以借其他商業(yè)項目的人氣與其他主要商場市場形成人流互動；l 該區(qū)域商業(yè)樓層差明顯，商戶不認可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬于特殊范疇，其順應政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場市場形成區(qū)域人流互動，地段不可復制）；所以目前市場基本都無地下商業(yè)，高層也都以家具業(yè)態(tài)來撐面積； 機會：l 海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢比較走好；l 海拉爾“十一五”計劃重點發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適了時機；l 海拉爾區(qū)政府大力進行招商引資，隨著對外貿(mào)易的良好開展，海拉爾市的經(jīng)濟水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項目帶來足夠的消費支撐?？偨Y(jié)：l 核心商圈內(nèi)市場類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；l 區(qū)域市場類商業(yè)整體低檔、落后、無規(guī)劃和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；l 區(qū)域市場類商業(yè)標準鋪位一般都為20平方米左右；l 本案就酒店配套來說肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場定位不太適宜；l 目前市場類商業(yè)商戶對單鋪位面積需求較大，但同時能承受的租金水平很低，一層主流租金水平也就在3元/天/平方米左右，樓層差較明顯，三層以上商戶承受租金僅在1元/天/平方米，甚至更低；本項目如做市場很難實現(xiàn)商業(yè)價值最大化；l 地下商業(yè)普遍不被認可；l 如本案定位百貨類，可借品牌資源提升物業(yè)價值，同時招商相對較容易；核心商圈商業(yè)定量匯總：商業(yè)建筑面積商戶數(shù)百貨類商業(yè)42300平方米529戶市場類商業(yè)103520平方米1608戶匯總145820平方米2137戶總結(jié)：核心商圈內(nèi)百貨類和市場類商業(yè)總體量為145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計算在內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過1平方米。由于海拉爾市居民整體收入偏低，所以除了商場自營的超市，選擇商場購物的為少數(shù)，商場的整體人流要少于市場?！叭堑亍本哂兄行膮^(qū)位優(yōu)勢，是典型的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，是城市文化和傳統(tǒng)的載體。五、區(qū)域住宅狀況調(diào)研：截至2006年9月末，；。四、在建在售商業(yè)項目調(diào)研：l 海拉爾商業(yè)步行街：項目位置橋頭街和東大街交叉口西南角（東臨東大街、北依橋頭街、南隔居住區(qū)臨近北大街、西隔住宅區(qū)與北斜街臨近、）建筑樓層地下1層，地面6層建筑形態(tài)A、B、C共3座商廈為主題，步行街貫穿連接；框架剪力墻結(jié)構(gòu)，8．4米柱距；有中庭；用地面積A：13000平方米；B：9400平方米；C：4500平方米； 合計：26900平方米總建筑面積A：61118平方米；B：59003平方米；C：29379平方米； 合計：149500平方米備注容積率：A：4．0 B：4．1 C：4．2建筑密度：A：68．8% B：89．7% C：93．2%商業(yè)總建筑面積12萬平方米左右；總結(jié)：該項目地塊前身為文化宮，目前正在拆遷階段，具體價格和業(yè)態(tài)分布未定，預計今年7月份入市?？偨Y(jié)：小型家具賣場，承受租金能力低，10月1日市場將重新裝修改為酒店。另有圣力醫(yī)藥有仙公司使用一至四層，單層面積550平米，一層圣力大藥房，二層藥品批發(fā)，三四層為倉庫。項目總規(guī)模4800平方米樓層業(yè)態(tài)分布F1：珠寶、工藝品、家具、小百貨F2：服裝F3：鞋F(xiàn)4：家具單層商戶數(shù)量F1：10個F2：1個F3：1個F4：2個總商戶數(shù)14家標準鋪位使用面積F1：珠寶200平米，家具300平米，其余平均40平米F2：單層整租 F3：單層整租F4：2家分租租金水平F1：柜臺形式、帶貨出兌10元/柜臺/天二層整租48萬/年，備注單層整租，不對外分租，二層在8月份開業(yè)總結(jié)：有著40多年悠久歷史的百貨大樓，國營制商業(yè)經(jīng)營不善，現(xiàn)一層多為百貨大樓員工承包柜臺，銷售百貨大樓的存貨，其余樓層整租，二三四層形成專業(yè)賣場，每個樓層承租人負責解決幾個百貨大樓老員工的工作問題。二、三、四層經(jīng)營低檔窗簾、家具，業(yè)態(tài)不同導致租金差距大。商場主通道2米、。l 龍鳳商場龍鳳商場建筑層數(shù)地下一層地面六層單層建面B1：1200平方米F1：2900平方米F2：2900平方米F3：2900平方米F4：800平方米F5：800平方米項目規(guī)模11500平方米項目定位中低檔市場運營模式租賃業(yè)態(tài)分布B1：數(shù)碼廣場F1：服裝F2：服裝F3：家電（自營）F4：家電（自營）F5：家具（自營）標鋪面積（使用面積）30平方米總商戶數(shù)量91戶租金水平D1：數(shù)碼廣場（自營）F1：4．9元F2：F3：2元F4：自營F5：自營經(jīng)營狀況一般備注各層有步行梯連接，直梯連接各層，直達六樓。l 金龍地下商城金龍地下商城建筑層數(shù)地下一層建筑情況各個出口連接市中心繁華街道和商業(yè)建筑。l 新豐服裝超市新豐服裝超市項目定位低檔綜合市場建筑樓層地下1層，地面2層建筑情況兩個小型中庭單層建筑面積B1：2000㎡；F1：2000㎡；F2：1000㎡。備注業(yè)態(tài)混亂，布局混亂；稅費等0．5元/天/㎡。項目總規(guī)模12000㎡樓層業(yè)態(tài)分布F1：床上用品、小百貨、鞋、男女服裝；F2：男女服裝、飾品；F3：男女服裝、飾品工藝品。F2一16㎡鋪帶貨轉(zhuǎn)讓3萬元（含一年租金）。賣場有齊齊哈爾電梯廠生產(chǎn)的建華牌感應電梯。 2004年投入1100萬元對大樓進行了全面裝修改造，并投入100多萬元建造了兩部觀光電梯，于2004年12月1日正式開業(yè)。l 步森百貨大樓步森百貨大樓項目位置海拉爾區(qū)中央大街1號項目定位中高檔百貨商場建筑樓層地面6層建筑情況整體結(jié)構(gòu)采用中國傳統(tǒng)古典建筑風格、外立面為全玻璃結(jié)構(gòu)；上下感應電梯各3部、觀光梯2部、集體供暖。①百貨類商業(yè)：友誼大廈建筑層數(shù)地面五層建筑情況感應電梯，商場建筑為前后接體樓，外立面從下而上呈階梯狀，臨街有兩個旋轉(zhuǎn)門出入口，落地櫥窗，沒有臨街店面。 新區(qū)發(fā)展現(xiàn)在尚處于起步階段，短期內(nèi)商業(yè)中心不會發(fā)生改變；216。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12000元，%，農(nóng)民人均純收入7447元，同比增長12%。l 2007年海拉爾區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展目標：216。2005年。市內(nèi)景區(qū)主要有以樟子松林為主體的西山國家森林公園、侵華日軍海拉爾要塞北山遺址、東山樂園滑雪場等。河西三角地商圈是海拉爾核心商業(yè)區(qū)，其中商業(yè)中心廣場、三角地商場、俄羅斯商城、百貨大樓、友誼大廈、開發(fā)區(qū)商城、龍鳳商城、金龍地下商城等為典型商業(yè)代表項目；海拉爾友誼公司、貝爾集團、龍鳳公司等較大的企業(yè)不斷增加投入發(fā)展。財政總收入達到50937萬元，％，％，其中地方財政收