【正文】 居住人口約 28萬人，占整個臨港板塊的 74% 其中 泥城鎮(zhèn)居住區(qū)位于兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊之間 ，擁有多個住宅小區(qū)，規(guī)劃有 200萬方的公租房項目一期已經(jīng)全面啟動， 將是臨港人口密度最高的居住區(qū) 。這里將以滴水湖為中心，建成上海臨港新城。 國際航運中心的發(fā)展藍(lán)圖，成就一個以海洋為背景的世紀(jì)之城 —臨港新城，一個承載著上海新世紀(jì)夢想的未來城市，在東海之濱巍然崛起 ....... 臨港新城依托得天獨厚的“兩港”優(yōu)勢，構(gòu)筑了“依托兩港，輻射華東，服務(wù)全國，面向世界”，集海運、空運、內(nèi)河航運、高速公路、鐵路為一體的“五龍匯聚”式的立體交通樞紐，國內(nèi)、國際時空瞬間切換。臨港新元社區(qū)商業(yè)策略構(gòu)思 臨港新元社區(qū)商業(yè)策劃案 上海德普置業(yè)有限公司 2023年 1 月 德普， 新城鎮(zhèn) 商業(yè)理念領(lǐng)航者 市場調(diào)研 1 ?臨港新城 ?走進泥城 ?項目分析 21世紀(jì)，發(fā)展的中國將以全新姿態(tài)出現(xiàn)在世界經(jīng)濟舞臺上。 上海，這個以港興市，并在一個多世紀(jì)里引領(lǐng)中國經(jīng)濟發(fā)展潮流的城市，將在新的歷史機遇中再度成為中國走向世界的前沿。 航空 —— 距離浦東國際機場僅 25公里 高速公路 —— A A兩港大道便捷地連接江浙滬的跨省市高速公路網(wǎng) 鐵路 —— 浦東鐵路臨港段已竣工 內(nèi)航運河 —— 長江、黃浦江近距離溝通長三角內(nèi)河航運網(wǎng)絡(luò) 軌道交通 —— 規(guī)劃 11號線、低速磁懸浮快速連接市中心 海運 —— 東海大橋聯(lián)通洋山深水港，距國際遠(yuǎn)洋航線僅百余公里 90年代看浦東， 21世紀(jì)看臨港 臨港新城定位上海城市輔城，上海市政府耗資 1800億打造全新臨港城 ,使其成為具備產(chǎn)業(yè)支撐的綜合型濱海新城； 臨港新城 新城功能定位 ?5個功能區(qū)： 由奉賢園區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)、主產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合區(qū) 5個功能區(qū)域組成的臨港新城； ?四大港口： 作為上海市的金尖角?！芭R港”不僅是臨洋山深水港，轄區(qū)內(nèi)有洋山深水港，蘆潮港，老港（大治港），白龍港四大港口，還要與浦東機場這個航空港相接。 本項目位于泥城鎮(zhèn)居住區(qū)的核心位置，是臨港新城最具商業(yè)潛力和價值的黃金地域 本項目 臨港新城 新城人口及規(guī)劃 泥城鎮(zhèn)是臨港四大分城區(qū)之一，全鎮(zhèn) 公里； 自 2023年臨港開放建設(shè)以來，累計騰地 平方公里，占全鎮(zhèn)區(qū)域面積 54%，動遷企業(yè)124家； 到 2023年初步形成城市布局，人口規(guī)模從現(xiàn)狀的 6萬增加到 8萬人； 2023年到 2023年后 10年間，人口規(guī)模達(dá)到 10多萬人； 由于緊鄰洋山國際深水港，泥城區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯，成為經(jīng)濟發(fā)展的一方寶地。 走進泥城 泥城總體概況 泥城鎮(zhèn) 36平方公里被規(guī)劃為臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)用地， （其他三個分城區(qū)分別為蘆潮港、書院和萬祥，亦統(tǒng)稱為“臨港四鎮(zhèn)”或“南匯東四鎮(zhèn)”） 走進泥城 泥城區(qū)域位置特征 浦東新區(qū) “十二五 ”商業(yè)規(guī)劃 中，明確地區(qū) 地區(qū)商業(yè)中心布局，將按照每 20－ 30萬人建一個地區(qū)中心的標(biāo)準(zhǔn)進行配置。 地區(qū)商業(yè)中心項目共有 6個，規(guī)劃商業(yè)面積逾 80萬平方米。 居住區(qū)商業(yè)布局將按照本市標(biāo)準(zhǔn)，每 3－ 5萬人設(shè)立一個社區(qū)商業(yè)中心 走進泥城 泥城及周邊地區(qū)人口分布及規(guī)劃 目前泥城鎮(zhèn)的商業(yè)，多為解決 本地居民 （原住民） 基本生活需求 的、自發(fā)型的商業(yè)。 商業(yè)的成功，離不開消費人群的支撐，而吸引人來消費，離不開商業(yè)氛圍烘托 。 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為社區(qū)商業(yè)街區(qū)，租金水平較低，整體經(jīng)營情況一般 泥城 主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比例 服飾 、餐飲為梅村商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)品類較為單一，特別是購物類業(yè)態(tài)缺乏，難以滿足周邊居民日常生活所需，區(qū)域商業(yè)急需發(fā)展和升級 。其中 重要的原因是對區(qū)域商業(yè)環(huán)境不看好，采用快速套現(xiàn)的保守做法 綠地雖然承諾返租， 理論上 實現(xiàn)統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，保證規(guī)劃和商業(yè)形象實現(xiàn)，但包租實際為了： 促進銷售 ?給投資者堅定信心。 商業(yè)部分： 總面積： 單間面積： 8090平米 /間 租金： 一樓： /平米；二樓： /平米 商業(yè)性質(zhì)： 宿舍樓企業(yè)員工的生活配套 已進駐商家： 自助火鍋、中式快餐、便利店等 本項目地處泥城以南，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以西，城市主干道鴻音路和新元路之間 ，交通便捷。 項目分析 項目商業(yè)能級 新元社區(qū)一期商業(yè)部分位于 G0302號地塊內(nèi)，沿 D41兩側(cè)分布，商業(yè)部分與幼兒園、菜場、衛(wèi)生站、銀行營業(yè)點等配套設(shè)施融為一體，合計面積約 2萬方，建成后的商業(yè)可為 15000萬企業(yè)員工提供一體化休閑、消費、娛樂場所。 機會（ OPPORTUNITY） ? 泥城被確定為浦東八大區(qū)域商業(yè)中心之一，未來商業(yè)成長空間比較大； ? 項目所處位置未來 200萬方的公租房體量，形成很強的人氣聚集效應(yīng) 威脅（ THREATEN） ? 政府規(guī)劃新區(qū)域鴻音廣場、綠地領(lǐng)港壹天地形成新的商業(yè)消費中心，且距離本項目不遠(yuǎn) ； ? 彩云路的商業(yè)氛圍日趨繁榮，將會直接分流公租房的日常消費 客群 。 由此可計算出項目消費力： 核心消費群： 6萬（ 公租房按 3人 /100㎡ ） 次級消費群： 6/80%*15%=； 邊緣消費群： 6/80%*5% = 則：項目消費力約為 。 40A1—2適合做購物休閑廣場、三、四層適合做電器、教育培訓(xùn)。 香港典型區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)比例 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目定位 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃思路 ? 先確立 品牌 店 （銀行、培訓(xùn)、餐飲） 的位置 ， 利 用其品牌號召力，有效和均勻地拉動整個項目的人流，盡量考慮弱化因為項目樓層，消費人群不易到達(dá)的問題； ? 然后是通過分析其他各品類業(yè)態(tài)的相互補充性和共生共榮性，來確認(rèn)獨立店鋪的業(yè)態(tài)擺布方案。 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 41一層業(yè)態(tài)規(guī)劃 品牌餐飲 西式餐點 品牌餐飲 項目定位 41二、三 層業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃 業(yè)態(tài)： 主題中式餐廳 建議引入： 俏江南、小南國、外婆