【正文】 開門時間為早上10點到晚上10點。入場費3800/㎡，管理費15/㎡（不包含中央空調電費）；按照市場發(fā)展走勢，預期年底或明年租金水平會以58%的水平增長?？偨?jīng)營面積6000平方米，13層為商場，目前已全部租滿，該項目只租不售；租金價位首層：218元258元/㎡；二層:160175元/㎡，2） 招商策略：首年前半年免租，后半年按租金價格的38%計算。3） 價格走勢該項目目前已經(jīng)營2個多月，但由于招商定位已經(jīng)商場布局劃分問題，商場于半年免租期后將會面臨調整期，目前該項目客流量非常少，在商家維系上亦面臨重大危機。商城主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，行業(yè)涉及：輕工紡織系列如服裝、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、機電、電子通訊、日化等系列。大廈設計檔口攤位共160家，于2009年5月19日開業(yè)。D：金山象商貿(mào)城1） 項目概況金山象商貿(mào)城占地二千多平方米，擁有200多間鋪位,產(chǎn)品涉及到服裝,飾品,電子,汽配,機械,. 金山象商貿(mào)有限公司擁有專業(yè)的外貿(mào)銷售團隊,進口非洲優(yōu)質棉花,木材等。目前租金穩(wěn)定在200/㎡且每年58%遞增的水平。以價格實惠，品種繁多而著稱，該項目只租不售，現(xiàn)共有100多家商戶在經(jīng)營，主要客源為中東、非洲、中費等國家。、價格定位及目標客戶群項目名稱市場形象價格定位目標客戶群天秀商貿(mào)城經(jīng)營多年的外貿(mào)批發(fā)市場、在商圈中有很大影響力。只租不售入場費：首層10007000/㎡二層10002000/㎡ 租價：均價202元/㎡印度、中東、非洲采購商家新鴻匯大廈項目09年中開業(yè)主要面向全國各專業(yè)出口廠家招商，主營外貿(mào)批發(fā)。只租不售入場費：10002000/㎡租金：均價180/㎡印度、中東、非洲采購商家中非商貿(mào)城商場目前以電子、電器、通信、服裝、鞋類、飾品、日用品為主營業(yè)態(tài)，但即將面臨調整，調整后租金與業(yè)態(tài)會產(chǎn)生變化，以展貿(mào)為主?？偨Y1. 在戶型平面設計上，各個項目的戶型設計變化不多，面積一般為2040平方左右。3. 在項目形象上，除了廣福國際，小北商圈內(nèi)大部分項目都超過10年，高知名度與殘舊的外觀并存。5. 在招商策略上，除了經(jīng)營了長時間的幾個項目，基本都以首年租金低廉，長免租期，第二年打折，為主打。6. 在周邊配套上，小北商圈寫字樓林立，餐飲、銀行、交通配套充足，在GZ市內(nèi)有很高知名度。 小結： 小北商圈地理位置特殊，經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成中東、非洲、印度人最集中的外貿(mào)集散地，每天車水馬龍，且治安管理良好；但同樣，由于消費力、各商場業(yè)態(tài)劃分等問題，導致此商圈的商品只能以低檔次、贗品為主導，中、高端產(chǎn)品不適合作為此區(qū)域的主流商品。1993年落成的****商業(yè)中心擁有商圈內(nèi)歷史悠久的酒店、餐廳，深受中東、非洲旅客和商家的歡迎。第三部分項目情況分析一、 優(yōu)勢分析u 知名度優(yōu)勢：13年成熟經(jīng)營，深入中東、非洲民心的商業(yè)酒店、餐飲配套，帶領本項目成為入住的首選。二、劣勢分析u 位置不佳：對比其他項目，本商場存在位置不佳之明顯缺點u 交樓標準不高：項目中的二樓大部分面積前身為停車場，樓底較矮，限制了業(yè)態(tài)分布的選擇。 三、 發(fā)展前景分析u 小北登峰商圈歷史悠久，小聯(lián)合國外貿(mào)市場已形成多年，各外貿(mào) 采購商場林立，但業(yè)態(tài)分布零散，均沒有一個以統(tǒng)一業(yè)態(tài)、某種主題商品定位的一站式商場。u 商圈內(nèi)各項目均只租不售，沒有經(jīng)營權出售模式，本項目可以以此 為創(chuàng)新賣點打進市場。以不收取入場費之超值優(yōu)惠強勢入市，勢必闖出一片天下。此優(yōu)勢將彌補地段之不足。但從另一角度來看，該項目的經(jīng)營失敗可為本項目利用，在招商方面如能借助該項目帶動，并吸納對該項目失去信心之目標客戶，不失為一個極大商機，危機并存！第四部分業(yè)態(tài)及定位分析一、目前GZ電子、電器批發(fā)市場分析GZ市現(xiàn)有的電子、電器商圈主要為海印大沙頭商圈、文化公園西提二馬路商圈及中山六路的將軍東商圈?！?大沙頭三馬路是GZ自發(fā)形成的傳統(tǒng)電器商業(yè)街，該區(qū)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)大多都經(jīng)營超過8年以上?！?由于該區(qū)批發(fā)市場已成規(guī)模，所以該地段的租金價格也較高，租金約每平米400—500元。商城配套設施：場內(nèi)中央空調、多臺手扶電梯、貨梯、多功能文化廣場、大型室內(nèi)停車場。消費客戶群體：管理費：60元/㎡進駐率：約85%綜合分析：位于海印大沙頭三馬路(海印廣場旁邊)，是原來大沙頭拆遷后，新改造出來的舊貨市場，由于租金價格水平比較高，因此，都有針對性的做“黑人”和其他外國人的生意，所賣的二手產(chǎn)品的價格普遍偏高。 其經(jīng)營區(qū)域主要分為四大區(qū)域：舊場：主要經(jīng)營白色家電類，包括冰箱、洗衣機、空調等，其次產(chǎn)品有對講機、手機、影響線材器材等；新場：主要經(jīng)營液晶電視、電玩、手機、數(shù)碼產(chǎn)品等；二場：最多商鋪林立的一個區(qū)域多以手機、品牌音響專賣店、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品、電動玩具、監(jiān)控設施器材等。業(yè)態(tài)分布比例：租金水平：第一手租金：400元/㎡（含管理費、水電費）；二手轉租租金：750—850元/㎡（含管理費、水電費）。主要經(jīng)營國內(nèi)外知名的品牌家電，產(chǎn)品和價格都與國美、蘇寧無異，與本項目的“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突。▼ 星之光電器城海印商圈的大沙頭三馬路有一名叫“星之光電器城”的車站，從這一點可以說明星之光電器城是該區(qū)域的一個標志性物業(yè)，占據(jù)了得天獨厚的優(yōu)勢。其主要經(jīng)營包括：黑電（電視、音響、DVD）、白電（冰洗、空調）、數(shù)碼影音、手機等家電。 租金水平：后場部分：230—280元/㎡（含管理費），三按一租，合同為期5年；前場部分：鋪位已經(jīng)全部租滿，之后少量的柜臺出租。上述的均不需要進場費。在GZ及全國都較有名氣。而該賣場主要經(jīng)營的是大品牌、名牌家電、發(fā)燒音響、專業(yè)影音器材為主，總要針對的都是國內(nèi)市場，不具備對外的貿(mào)易功能，極少外商進出該賣場，與本項目“對外貿(mào)易小品牌家電批發(fā)市場”的理念不相沖突。而該區(qū)域大多在發(fā)燒影響、專業(yè)影音這一塊的領域享負盛名。而近8年崛起的蘇寧國美他們統(tǒng)一了所有的廠商、經(jīng)銷商，統(tǒng)一的