【正文】 城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場(chǎng)加以限制，鞋類交易批發(fā)市場(chǎng)不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建，只有將現(xiàn)有的市場(chǎng)遷出中心城區(qū)，才能謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，由于軟硬件環(huán)境的不配套，處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)狀態(tài)，迫切需要謀求新的發(fā)展空間，保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對(duì)此議進(jìn)行了認(rèn)真研究，充分肯定了興建該項(xiàng)目的意義。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)群位于“二江四岸”改造的重點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃，該區(qū)域應(yīng)建成高起點(diǎn)的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。因此，遷建鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，騰出黃金地段，才能改善城市環(huán)境，提升城市品味。本項(xiàng)目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機(jī)。加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計(jì)劃的重點(diǎn)，物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)，大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)是帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要舉措之一。本項(xiàng)目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商，使這些客商從租賃房屋經(jīng)營(yíng)，到購買商鋪、住宅，把家安在武漢，把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢，并以商引商，加快武漢引進(jìn)市外資本起到重要作用，預(yù)計(jì)會(huì)給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資20多億元。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正成為立足于武漢，輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場(chǎng)，增加市場(chǎng)集聚及輻射能力，大幅度擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。、物流業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的需要鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費(fèi)品，有著巨大的市場(chǎng)，武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場(chǎng)從無到有，從小到大，到現(xiàn)在，經(jīng)營(yíng)戶從不足100戶發(fā)展到2600余戶，這些市場(chǎng)集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國(guó)內(nèi)外知名品牌，眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。據(jù)預(yù)測(cè)，今后十年，武漢鞋業(yè)交易市場(chǎng)的發(fā)展速度將大大超過前十年，其進(jìn)出交易規(guī)模將達(dá)到85億元，成為武漢市最具潛力的商品交易市場(chǎng)。 綜上所述，建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要，也是進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)布局，加速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，改善城市面貌的重要舉措，建設(shè)是十分必要的。第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)研究大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)位于漢口中心區(qū)，該市場(chǎng)立足武漢、輻射湖北全省及周邊6個(gè)省市（包括湖北、湖南、四川、重慶、安徽、江西等地區(qū)），2003年銷售額15億元，涵蓋人口2億人。但隨著鞋業(yè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展以城市功能的提升，市場(chǎng)對(duì)城市交通、形象方面帶來了較大影響，其自身發(fā)展也由于區(qū)位、用地、交通條件等受到限制，主要表現(xiàn)在：1）符合城市規(guī)劃布局。2）交通運(yùn)輸受到限制。3）市場(chǎng)規(guī)模小，發(fā)展受到制約。同時(shí)大興路市場(chǎng)的貨流主要通過10米寬的道路停車、卸貨、裝貨和疏散，并和市內(nèi)人流混雜，物流及疏散用地嚴(yán)重不足，不能適應(yīng)日益發(fā)展壯大的需要。市場(chǎng)硬件設(shè)施差，市場(chǎng)安全隱患嚴(yán)重。5）市場(chǎng)管理混亂，配套設(shè)施不足。武漢市主要鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)分布于大興路以外的還有漢正街、清芬路等地區(qū)，鞋料市場(chǎng)分布在漢西、喬口等地區(qū)，由于這些批發(fā)市場(chǎng)均位于老城區(qū)中心地段，也面臨著和大興路市場(chǎng)類似的問題，市場(chǎng)規(guī)模小且分散，設(shè)施簡(jiǎn)陋、品位低下、管理落后，已嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的擴(kuò)大與發(fā)展。同時(shí)從武漢市的商業(yè)市場(chǎng)分析，實(shí)現(xiàn)商品交易市場(chǎng)合理布局，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，提升市場(chǎng)功能與品位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已成為建設(shè)國(guó)際性大城市的必由之路。商品檔次、市場(chǎng)品位逐步提高，配套設(shè)施逐步完善，交易手段逐步向網(wǎng)絡(luò)化、信息化轉(zhuǎn)變。因此，項(xiàng)目應(yīng)立足大興路鞋類市場(chǎng)群擴(kuò)容性搬遷，考慮華中地區(qū)鞋類、鞋料市場(chǎng)集聚性發(fā)展的需要，力求新建市場(chǎng)的功能提升和品位提升。是武漢市的政治、文化、信息中心，市委、市政府及市直屬機(jī)關(guān)90%設(shè)在該區(qū)內(nèi)，是武漢商貿(mào)的重要組成部分。著名的國(guó)家級(jí)漢正街小商品市場(chǎng)，有30多個(gè)室內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)6萬余種商品，日均客流量20萬人次，年銷售額180億元，%。90年代以后，全國(guó)的金融機(jī)構(gòu)紛紛選址江漢區(qū)建設(shè)大道，形成了建設(shè)大道金融一條街，這里高樓大廈云集，高檔寫字樓、酒店、酒吧應(yīng)有盡有，集商貿(mào)、金融、辦公、休閑于一體，成為武漢市對(duì)外交往的一張城市名片。2）市場(chǎng)容量分析武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是華中地區(qū)最大的流轉(zhuǎn)型鞋業(yè)交易市場(chǎng)，大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)在營(yíng)業(yè)面積30000平方米，經(jīng)營(yíng)戶數(shù)1628戶，從業(yè)人員近萬人，2003年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額15億元人民幣，上繳稅金3000萬元；漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶規(guī)模大致是漢口現(xiàn)有鞋城經(jīng)營(yíng)戶541戶，武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)戶401戶，兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì)942戶，2003年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額5億元人民幣，上繳稅金1000萬元。潛在的客戶群體預(yù)測(cè)：①以現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶為主，基本轉(zhuǎn)入新市場(chǎng)以集資股東為核心，江漢區(qū)鞋業(yè)個(gè)協(xié)組織現(xiàn)有需拆遷的1628戶鞋業(yè)專營(yíng)經(jīng)營(yíng)戶，以業(yè)主購買和租賃方式進(jìn)入新華中鞋業(yè)商貿(mào)城。對(duì)以漢正街、清芬路為代表的武漢其他鞋業(yè)鞋料市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶調(diào)查顯示，大約有45%的經(jīng)營(yíng)戶迫切希望遷入，預(yù)測(cè)情況見表333：表32 武漢大興路地區(qū)以外的鞋城現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶基本情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)市場(chǎng)名稱 經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)新興鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)60紫陽平價(jià)鞋城15新濤鞋城70新華鞋城30浙江鞋城76晴川橋鞋城60八寶鞋城100昌隆鞋城50鹿城鞋城30盛源鞋城30合 計(jì)541戶表33 武漢鞋料批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)基本情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)漢來市場(chǎng)172硚口市場(chǎng)43清芬路市場(chǎng)186.合 計(jì)401以上兩個(gè)具有代表性的鞋類市場(chǎng)群經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)共計(jì)942戶。運(yùn)用本項(xiàng)目完善的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和經(jīng)營(yíng)設(shè)施條件，預(yù)計(jì)可以吸引國(guó)內(nèi)外知名品牌及代理商進(jìn)駐量大為增加，預(yù)計(jì)將增加10%?？梢娖錆撛诳蛻羧后w還是相當(dāng)龐大的。由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求?，F(xiàn)在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達(dá)10萬元/年以上，而且還十分搶手，造成經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)成本的大幅上升，因此，經(jīng)營(yíng)戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)。現(xiàn)在由于股市的行情低迷，房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長(zhǎng)、高回報(bào)吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，商鋪更是成為眾多投資者追捧的對(duì)象。如一間60平方米的商鋪，售價(jià)8000元/平方米計(jì)，售價(jià)為48萬元，若用于租賃經(jīng)營(yíng)，以每年8萬元計(jì)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，其靜態(tài)回收期只有6年，其回報(bào)率是相當(dāng)可觀的?？梢?，穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項(xiàng)目成功的最大保證。地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場(chǎng)，視覺環(huán)境較差，但西面是中高檔小區(qū)新華家園，臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢，獨(dú)特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境，提升了區(qū)域?qū)哟巍?duì)大物流的形成具備客觀條件。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場(chǎng)、瀟湘路裝飾建材市場(chǎng)等批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進(jìn)作用。地理位置優(yōu)勢(shì)：該地塊處于城郊結(jié)合部，交通方便，運(yùn)輸條件較好，是現(xiàn)代大型物流中心布局的理想?yún)^(qū)域。核心商戶優(yōu)勢(shì)：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場(chǎng)老市場(chǎng)具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。216。配套優(yōu)勢(shì)：周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購物廣場(chǎng)、三五酒店、市中心醫(yī)院；四家銀行——招商銀行、工商銀行、中國(guó)光大銀行、中國(guó)信合，現(xiàn)在的配套方便市場(chǎng)的形成。政府的支持：此項(xiàng)目是湖北、浙江兩省的簽約項(xiàng)目，受到了武漢市市委市政府的高度重視與支持，被列入江漢區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。劣勢(shì)分析216。216。216。216。重塑鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)品牌：到大興路打鞋已成為客戶的一種習(xí)慣，如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)存在，我們市場(chǎng)將難以生存，我們與大興路市場(chǎng)是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析216。正值大興路改造契機(jī)：大興路南面的四個(gè)鞋市場(chǎng)已經(jīng)確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會(huì)。216。項(xiàng)目的威脅分析216。216。老市場(chǎng)的改造沒有確定日期，商戶都愿意繼續(xù)在此經(jīng)營(yíng)，而不愿變動(dòng)，銀河市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經(jīng)營(yíng)。本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手龍王廟的定位雖然可能往零售轉(zhuǎn)型，可也不能確定不會(huì)做批發(fā)市場(chǎng)。本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手康奈國(guó)際鞋城與鼎力市場(chǎng)商會(huì)合作，可能對(duì)本項(xiàng)目動(dòng)員鼎力市場(chǎng)的商戶存在不利影響。本案同大興路市場(chǎng)群的關(guān)系基本上是你死我活的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場(chǎng)的貨運(yùn)條件、以消防未達(dá)標(biāo)為由限制市場(chǎng)的發(fā)展等舉措，限制老市場(chǎng)支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運(yùn)作也將存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。第四章 地塊建設(shè)條件一、工程概況項(xiàng)目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號(hào)，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路