【正文】 流不暢，經(jīng)營空間進一步拓展困難等諸多問題，與大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場相比，規(guī)模更小，更加分散，現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境完全不能滿足現(xiàn)代商業(yè)及物流業(yè)發(fā)展的需要。針對上述問題，2003年6月，江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會經(jīng)過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動議。并獲得了武漢市及江漢區(qū)計委、城市規(guī)劃部門等對此項目的肯定，并就項目選址等提供了支持。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經(jīng)營混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。本項目建設(shè)擬選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部的姑嫂樹村內(nèi)，該地區(qū)為市區(qū)城中村，按江漢區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃要求，是應(yīng)重點拆遷改造、建設(shè)成商業(yè)區(qū)，由于該區(qū)域民居密度高、拆遷量大，區(qū)域內(nèi)還有12家集體企業(yè)，瀕臨破產(chǎn)，缺乏資金進行企業(yè)改革，增加了這一地區(qū)的改造費用，一般項目無法承受其土地開發(fā)成本，致使這一地區(qū)的城市改造問題遲遲不能推行。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。商貿(mào)業(yè)是江漢區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè),根據(jù)江漢區(qū)政府加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)的要求，項目建設(shè)實施后，將顯著地改善招商引資的軟硬環(huán)境。同時，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。并在此基礎(chǔ)上，吸引外國品牌進入市場，將境外先進的管理模式及資本與現(xiàn)代化的經(jīng)營場所和市場資源相結(jié)合，促使武漢市重整鞋業(yè)市場資源，拓展功能，提升品味，高位發(fā)展，吸引更多的企業(yè)特別是有實力的知名企業(yè)入市經(jīng)營，使武漢真正成為華中地區(qū)鞋類商品的集散地，進一步鞏固和提高武漢在華中地區(qū)鞋業(yè)物流的龍頭地位，推動整個武漢市鞋業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展。這些市場立足于武漢，輻射湖北全省及周邊6個省市，年銷售額約為20億元人民幣。同時，也成為武漢市重要的專業(yè)批發(fā)市場。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲配送、辦公服務(wù)、游購娛配套等“七位一體”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及武漢其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析（宏觀）武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。經(jīng)過十余年的發(fā)展，已成為周邊地區(qū)鞋類商品的集散中心。武漢市“兩江四岸”工程即將改造大興路以南的市場用地為商貿(mào)城（已掛牌出讓，正在拆遷），7個市場中的4個市場拆遷在即，需要另覓經(jīng)營場所。由于幾個市場均位于中心城區(qū)，周邊居民高度集中、交通流量大，境外大型貨車進入市區(qū)受到嚴(yán)格的交通管制，外地貨物無法及時進入城區(qū)，內(nèi)部貨物也不能及時輸出到周邊省市，市場交易已無法適應(yīng)現(xiàn)代專業(yè)批發(fā)市場流通速度的日益提高的要求、物流不暢。因建成年代較早，受當(dāng)時各種條件限制，市場容量較小，經(jīng)營面積及倉儲面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)。4） 市場硬件設(shè)施差，市場安全隱患嚴(yán)重。5） 配套服務(wù)設(shè)施不完善?；谏鲜鲋T多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進一步規(guī)范與發(fā)展。在市場經(jīng)濟下，市場的集聚與發(fā)展，專業(yè)市場的創(chuàng)新整合，是市場發(fā)展的唯一出路。鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢通過對全國有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動的變化趨勢。因此，本項目應(yīng)順應(yīng)新型批發(fā)市場的發(fā)展趨勢，通過對武漢現(xiàn)有鞋業(yè)批發(fā)市場的整合，改造、提升傳統(tǒng)市場，創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，走規(guī)?；⒓s化的新路。二、項目微觀狀況分析項目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。這里匯集有武商、武廣、中百、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)國際知名的零售企業(yè)。深厚的商業(yè)文化底蘊、獨特的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的消費市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨特優(yōu)勢。更進一步提升了江漢區(qū)作為武漢商貿(mào)中心的地位。項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標(biāo)客戶群體l 大興路市場群現(xiàn)有的經(jīng)營戶；l 大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l 國內(nèi)外品牌代理商及投資置業(yè)的人群。從三個代表性的市場的經(jīng)營戶來看，其總數(shù)約為2600戶，考慮到大興路的改造搬遷以及新建市場對大興路以外市場經(jīng)營戶的吸引，其潛在客戶至少有2000戶，可見其市場容量是相當(dāng)可觀的。表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計表市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(13層)合 計1628戶②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項目的運作，發(fā)揮市場的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進入市場，建立一個立足于武漢，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場。同時由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的簡單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項目按照未來鞋業(yè)批發(fā)零售市場的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。從以上統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計將有2600戶的潛在客戶群體。3）目標(biāo)客戶群體的購買心理分析通過對上述市場的經(jīng)營戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購買心理：a)、由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求。現(xiàn)在因龍王廟改造，大興路鞋市一間25平米的鋪面轉(zhuǎn)租金竟高達10萬元/年以上，而且還十分搶手，造成經(jīng)營者經(jīng)營成本的大幅上升，因此，經(jīng)營戶中大多數(shù)人都想有自己的置業(yè)?，F(xiàn)在由于股市的行情低迷，房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長、高回報吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，商鋪更是成為眾多投資者追捧的對象。如一間60平方米的商鋪，售價8000元/平方米計，售價為48萬元，若用于租賃經(jīng)營，以每年8萬元計，不考慮資金的時間價值，其靜態(tài)回收期只有6年，其回報率是相當(dāng)可觀的?？梢姡€(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項目成功的最大保證。地塊周圍景觀本案的北面和南面是一些老的工業(yè)廠房和由老廠房改成的管材批發(fā)市場，視覺環(huán)境較差，但西面是中高檔小區(qū)新華家園，臨街為好美家、三五酒店、武商量販店、招商銀行、工商銀行等，商業(yè)氛圍較為濃厚，炫目的立面裝潢，獨特的建筑模式，為本案豐富了區(qū)域的視覺環(huán)境，提升了區(qū)域?qū)哟巍Υ笪锪鞯男纬删邆淇陀^條件。而且本案的周圍有新華路管材批發(fā)市場、瀟湘路裝飾建材市場等批發(fā)市場，對本案聚集人流、加速形成大物流條件具有一定的促進作用。216。 核心商戶優(yōu)勢：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場老市場具有相當(dāng)?shù)奶栒倭Α?16。 配套優(yōu)勢：周邊分布大型便民超市武商量販店和唐家墩購物廣場、三五酒店、市中心醫(yī)院；四家銀行——招商銀行、工商銀行、中國光大銀行、中國信合，現(xiàn)在的配套方便市場的形成。政府的支持的項目成功的最大保障。216。 客流組織困難：大興路的客流組織也依賴于漢正街，客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。216。 重塑鞋業(yè)批發(fā)市場品牌：到大興路打鞋已成為客戶的一種習(xí)慣，如果大興路鞋業(yè)批發(fā)市場繼續(xù)存在，我們市場將難以生存，我們與大興路市場是你死我活的競爭關(guān)系。項目的機會分析216。 正值大興路改造契機：大興路南面的四個鞋市場已經(jīng)確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機會。216。 龍王廟商貿(mào)中心成本很高，其售價或租價必然很高，而鞋類批發(fā)商戶能夠承受的成本不如服裝，其可能放棄鞋類批發(fā)一塊。216。 老市場的改造沒有確定日期，商戶都愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，而不愿變動，銀河市場經(jīng)營穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經(jīng)營。216。 本案的競爭對手康奈國際鞋城與鼎力市場商會合作，可能對本項目動員鼎力市場的商戶存在不利影響。本案同大興路市場群的關(guān)系基本上是你死我活的競爭關(guān)系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場的貨運條件、以消防未達標(biāo)為由限制市場的發(fā)展等舉措，限制老市場支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運作也將存在較大的風(fēng)險。第四章 地塊建設(shè)條件一、工程概況項目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。經(jīng)濟指標(biāo)總用