【正文】 為達(dá)到上述目標(biāo)，本案在規(guī)劃中將本著以人為本、注重生態(tài)的原則，合理組織綠化和交通體系，完善市場與配套用房的布局，力爭創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境開闊、方便的公共活動(dòng)環(huán)境。二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)本項(xiàng)目處于廠房搬遷地帶,該地帶城市面貌有待提升。（二）、目前對(duì)人和社會(huì)的影響促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展本項(xiàng)目建成后，除引入原大興路地區(qū)各個(gè)鞋業(yè)市場的經(jīng)營者外，還將吸引更多的企業(yè)、客商入駐，為江漢區(qū)提供新的稅源，預(yù)計(jì)每年可新增上繳稅金1500萬元左右，有力地支持了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。將原占據(jù)鬧市中心的老鞋業(yè)市場遷出后，其黃金地帶的土地資源可得到更加有效地利用，同時(shí)促進(jìn)城市區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于武漢市加快現(xiàn)代化國際大都市戰(zhàn)略的實(shí)施。一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性促進(jìn)招商引資工作本項(xiàng)目的開發(fā)商是浙江企業(yè)，置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商（包括已在武漢的外地客商）。同樣售價(jià)的變動(dòng)，也將影響本案的利潤率的實(shí)現(xiàn)。一、項(xiàng)目靜態(tài)盈虧平衡分析假設(shè)本項(xiàng)目總投資如上表所測(cè)算不變，且售價(jià)均如表測(cè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)市場用房銷售到58%時(shí)，商鋪的投資利潤率為零，也即投資剛好回收?！?投資回收期(動(dòng)態(tài))　1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流所得稅0管理費(fèi)用1271270地基開挖、土石方外運(yùn)4000地下室、車庫01365銷售收入0當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算本項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目所需資本金由企業(yè)用自有資金投入?？偨ㄖ酌娣e 18389 M2,地上三層，局部四層；容積率 。向銀行抵押貸款10000萬元，用于項(xiàng)目建設(shè)。辦公樓：樓梯間及合用前室采取自然排煙，消防電梯前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)。自動(dòng)報(bào)警的區(qū)域均設(shè)有手動(dòng)報(bào)警和消火栓報(bào)警。 先在電氣設(shè)備材料選用上采用阻燃管線材料。電氣照明：包括一般性室內(nèi)外照明、應(yīng)急照明、疏散照明；雷接地系統(tǒng)：采用屋頂避雷帶防雷，柱內(nèi)主筋作為引下線，接地采用聯(lián)合接地極，在底層設(shè)總等電位端子箱，把所有進(jìn)出建筑物的金屬管線及建筑物的金屬構(gòu)件與總等電位端子箱連通，在衛(wèi)生間等處作局部等電位聯(lián)接。噴淋系統(tǒng)本工程在室內(nèi)滿堂設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。高層屋頂設(shè)一座18M3消防水箱，地下室設(shè)置720 M3消防水池和水泵房，消防水池分為二格。消火栓系統(tǒng)消火栓用水量計(jì)算：本工程由一棟高層辦公樓、大型多層商場、多層倉庫組成。污水匯集后，經(jīng)化糞池處理后排水市政污水管道。室外由市網(wǎng)接二條DN200給水管，在地塊內(nèi)連成環(huán)狀，生活、消防合用。給水系統(tǒng)共分2區(qū)，地下室到四層為低區(qū)，用水由市網(wǎng)直供。停車：物流停車安排在基地北側(cè)，就近倉儲(chǔ)布置；人流停車，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空間解決日益增加停車要求。車行人流由地基北側(cè)規(guī)劃道路入口，經(jīng)停車場（包括地面、地下室、屋面）停車進(jìn)入商場、辦公樓或倉儲(chǔ)；或者由瀟湘路出入口，經(jīng)商場入口入廣場臨時(shí)停靠出入。板式高層辦公樓，設(shè)在基地北側(cè)。 地塊建設(shè)條件一、工程概況項(xiàng)目選址鹿迪鞋城選址于武漢市漢口姑嫂樹路12號(hào)，基地西臨姑嫂樹路，南臨瀟湘路，北側(cè)與東側(cè)均為30M寬的規(guī)劃道路。本案同大興路市場群的關(guān)系基本上是你死我活的競爭關(guān)系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐斷大興路市場的貨運(yùn)條件、以消防未達(dá)標(biāo)為由限制市場的發(fā)展等舉措，限制老市場支持本案的發(fā)展，否則大興路鞋城的搬遷將非常困難，本案的運(yùn)作也將存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。216。 老市場的改造沒有確定日期，商戶都愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，而不愿變動(dòng)，銀河市場經(jīng)營穩(wěn)定且規(guī)模大，諸多因素將商戶穩(wěn)定在大興路經(jīng)營。216。 正值大興路改造契機(jī)：大興路南面的四個(gè)鞋市場已經(jīng)確定要拆遷，為我們介入鞋城的建設(shè)提供了機(jī)會(huì)。216。 客流組織困難：大興路的客流組織也依賴于漢正街，客流的組織體系較為完善，而本案脫離了漢正街，要重新組織客流存在較大的困難。216。 核心商戶優(yōu)勢(shì)：我們的股東就是核心商戶的一部分，并在大興路的核心市場老市場具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力。對(duì)大物流的形成具備客觀條件。可見，穩(wěn)定的客戶群體及眾多的置業(yè)投資者是本項(xiàng)目成功的最大保證。現(xiàn)在由于股市的行情低迷，房地產(chǎn)行業(yè)以其高增長、高回報(bào)吸引了廣大的投資者，而在眾多的房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，商鋪更是成為眾多投資者追捧的對(duì)象。、由租戶向業(yè)主轉(zhuǎn)變的要求。3）目標(biāo)客戶群體的購買心理分析通過對(duì)上述市場的經(jīng)營戶的調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)，在這些潛在的客戶群體當(dāng)中主要存在著以下幾種購買心理：a)同時(shí)由于“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”項(xiàng)目的建設(shè)不是大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的簡單復(fù)制，其目標(biāo)定位是將此項(xiàng)目按照未來鞋業(yè)批發(fā)零售市場的發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)代物流的發(fā)展方向，要求集貿(mào)易、物流、信息、服務(wù)于一體，形成完整配套體系的大型專業(yè)鞋業(yè)商貿(mào)中心。表31 大興路地區(qū)鞋類市場群經(jīng)營戶群搬遷部分統(tǒng)計(jì)表市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)市場名稱經(jīng)營戶戶數(shù)大興路市場201大興鞋城93金興童鞋城142萬寶鞋城167鼎力鞋城417萬商鞋城42銀河鞋城566(13層)合 計(jì)1628戶②大興路地區(qū)以外的鞋類、鞋料市場群入駐部分華中鞋業(yè)商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)并不是僅限于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場的拆遷改造工程，而是通過該項(xiàng)目的運(yùn)作，發(fā)揮市場的集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，吸引武漢及其周邊地區(qū)的鞋業(yè)鞋料經(jīng)營戶進(jìn)入市場，建立一個(gè)立足于武漢，輻射周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級(jí)市場。 大興路以外的鞋類鞋料市場經(jīng)營戶；l項(xiàng)目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析1）目標(biāo)客戶群體l深厚的商業(yè)文化底蘊(yùn)、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、巨大的消費(fèi)市場、良好的經(jīng)營氛圍，形成了江漢區(qū)在武漢乃至華中地區(qū)物流領(lǐng)域集聚與輻射的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目微觀狀況分析項(xiàng)目的區(qū)位特征江漢區(qū)位于武漢市東北部，東鄰黃陂區(qū)，南傍長江，與武昌區(qū)和青山區(qū)隔江相望，西接江岸區(qū)，北與東西湖區(qū)接壤。鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢(shì)通過對(duì)全國有名的小商品城浙江義烏的考察研究，我們發(fā)現(xiàn)我國的批發(fā)市場發(fā)展正處于由平面擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向提升內(nèi)涵為主的轉(zhuǎn)型時(shí)期，現(xiàn)代批發(fā)市場呈現(xiàn)出由小規(guī)模、分散化經(jīng)營向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，市場規(guī)模呈現(xiàn)出由小到大，區(qū)位從城區(qū)中心到城區(qū)邊緣移動(dòng)的變化趨勢(shì)?；谏鲜鲋T多方面的矛盾與問題，加之中心區(qū)租金年年上漲，經(jīng)營成本增加，已嚴(yán)重制約了現(xiàn)在大興路鞋業(yè)批發(fā)市場的進(jìn)一步規(guī)范與發(fā)展。5）4）一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析（宏觀）武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀武漢市鞋業(yè)批發(fā)市場主要分布在大興路及漢正街等地區(qū)。但現(xiàn)代商業(yè)、物流業(yè)要求商品的交易市場同時(shí)具有商品展示、批發(fā)零售、專賣營銷、區(qū)域連鎖、倉儲(chǔ)配送、辦公服務(wù)、游購?qiáng)逝涮椎取捌呶灰惑w”的綜合服務(wù)功能，現(xiàn)有大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場以及武漢其他鞋業(yè)市場的經(jīng)條件均離此要求相差甚遠(yuǎn)，市場環(huán)境和服務(wù)功能完全不能適應(yīng)今后武漢鞋業(yè)市場發(fā)展的需要。這些市場立足于武漢，輻射湖北全省及周邊6個(gè)省市，年銷售額約為20億元人民幣。同時(shí)，吸納大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群以外鞋類、鞋料經(jīng)營戶入駐。老市場的搬遷與新商貿(mào)城的建成，將使兩地徹底告別污水橫流、垃圾遍地、空氣混濁的生活環(huán)境，有利于促進(jìn)城市區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展，滿足城市管理和發(fā)展的需要，綜合效益明顯。該鞋業(yè)批發(fā)市場商品單一、附加值低、人流物流大，市場布局和經(jīng)營混亂，不僅自身生存發(fā)展受到嚴(yán)重制約，更不符合城市建設(shè)發(fā)展的大局。針對(duì)上述問題，2003年6月，江漢區(qū)個(gè)協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會(huì)經(jīng)過充分調(diào)研，形成興建“華中鞋業(yè)商貿(mào)城”的動(dòng)議。，現(xiàn)在的市場將面臨消失根據(jù)現(xiàn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)是武漢市“兩江四岸”規(guī)劃的重點(diǎn)拆遷區(qū)域之一，現(xiàn)有的市場群多數(shù)位于該規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，拆遷在即，現(xiàn)在的市場將面臨消失的危險(xiǎn)。，缺乏統(tǒng)一管理現(xiàn)有市場各主辦單位各自為政，個(gè)別市場的主辦者，僅為了市場的經(jīng)濟(jì)效益，而缺乏相關(guān)的服務(wù)，如保潔、保安工作等，疏于管理以致經(jīng)營者或消費(fèi)者利益受損害的事件時(shí)有發(fā)生，而得不到有效的保護(hù)。由于物流渠道不暢，大宗批發(fā)業(yè)務(wù)受到極大影響，至使一些外省的經(jīng)銷商被迫轉(zhuǎn)往鄭州、合肥、南昌、長沙等地購貨，客源大量流失，這是近兩年大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群不能像以前那樣迅速發(fā)展的重要原因。同時(shí)，現(xiàn)有的市場經(jīng)營用房大多為磚混或磚木結(jié)構(gòu)老廠房改建而成，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，雜亂無章，耐火等級(jí)差，加之現(xiàn)有市場普遍存在人貨混居的現(xiàn)