【正文】 高層住宅總建筑面積302700　寫字樓總建筑面積8200　公寓總建筑面積30000　商場總建筑面積97300　裙樓商業(yè)門市房總建筑面積24600　會所及公建配套設(shè)施使用地上總建筑面積1580　4新開發(fā)地下總建筑面積86500　地下停車場、庫房總建筑面積74500　地下機(jī)房、消防等配套部分總建筑面積12000　5可銷售總建筑面積390600　高層住宅可銷售總建筑面積302700　寫字樓總建筑面積8200　公寓出售總建筑面積30000　商場可銷售總建筑面積97300　裙樓商業(yè)門市房可銷售總建筑面積24600　地下室總建筑面積即可銷售的車位建筑面積（庫房）74500　第四章 地理位置地理位置南極國際商貿(mào)城建設(shè)地址主體位于哈爾濱市道外區(qū)54號及周邊，由南極街、北清真寺街、清真寺街、南坎頭道街以及位于東北角的承德橋、位于東南方向的濱江鐵路合圍而成的地塊。是運(yùn)動、教育、時尚、文化的中心。哈爾濱市是黑龍江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，位于東北內(nèi)河航運(yùn)松花江中游，哈爾濱至佳木斯黃金水道貫穿全境，京哈、濱綏、濱北、拉林等鐵路在哈爾濱市區(qū)交匯，東與林、礦資源豐富的牡丹江、佳木斯相鄰，西與大慶油田以及三肇、綏化等糧油產(chǎn)區(qū)接壤，北與小興安嶺林區(qū)銜接。哈爾濱交通發(fā)達(dá)，鐵路、公路、水路、民用航空五種運(yùn)輸方式齊全，形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)和輻射能力很強(qiáng)的交通樞紐和通道。供地方式。，將以拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒颠€補(bǔ)償，此部分拆遷成本列入到本項目投入成本中，因返還補(bǔ)償?shù)氖杖氩糠謺簾o法衡量，同時為原企業(yè)資產(chǎn)處理所得，沖抵原企業(yè)固定資產(chǎn)損失，未列入本項目經(jīng)濟(jì)核算中?！?，平均無霜期131天～146天；年降水量450～600毫米，平均日照時數(shù)為2670小時。位于東經(jīng)126176。30′、北緯45176。20′之間。地質(zhì)狀況哈爾濱的地貌類型主要以河流地貌為主，河漫灘、河流階地、洪積～沖積臺地以及河床。哈爾濱市在大地構(gòu)造上屬“松遼拗陷”。地貌類型由東西部三江平原、松嫩平原和南北部張廣才嶺和小興安嶺余脈形成了東西平原、南北低山丘陵兩大自然景觀。項目選址所處是松花江一級階地，階地面較為狹窄。拆遷依據(jù)哈爾濱市城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)法規(guī)，城市中心區(qū)改造項目遵循區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、實施的原則。全部由開發(fā)商承擔(dān)，加大了項目開發(fā)建設(shè)成本。項目規(guī)劃拆遷自2008年3月開始，4月一期工程建設(shè)用地拆遷結(jié)束。茶城的業(yè)態(tài)為批發(fā)兼零售，以批發(fā)為主，積極開展對俄羅斯的茶葉貿(mào)易。冷凍水產(chǎn)中心的業(yè)態(tài)為展示交易，展示批發(fā)為主，零售為輔。，；，；。進(jìn)入新世紀(jì)的6年來，每年以20％以上速度增長?，F(xiàn)在中國的谷物、肉類、油料、蔬菜、水果和水產(chǎn)品等總產(chǎn)量已躍居世界第一。％，實現(xiàn)進(jìn)出口貿(mào)易順差約40億美元。 黑龍江省及哈爾濱食品商貿(mào)流通市場發(fā)展分析在全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢的帶動下，黑龍江省及哈爾濱市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2006年度表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展制定的各項目標(biāo)均順利實現(xiàn)?？傮w而言,依靠2005年末較高綜合景氣度的深遠(yuǎn)影響，加之經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主導(dǎo)上升的積極因素仍然相對較多，2006年哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)循環(huán)起點明顯高于上年，經(jīng)濟(jì)效益與生產(chǎn)繼續(xù)保持同步增長。19972006年哈爾濱市GDP數(shù)值統(tǒng)計表 年度參數(shù)1997199819992000200120022003200420052006GDP（億元）增長率（%）資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 2006年，哈爾濱市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)健康、穩(wěn)定發(fā)展，保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢：，%，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)第7年超過10%；人均GDP達(dá)到21374元，%，按現(xiàn)行匯率折算為2706美元。２００７年上半年，黑龍江省經(jīng)濟(jì)已步入持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展軌道。 黑龍江的食品歷經(jīng)多年發(fā)展，其基地面積、生產(chǎn)總量和經(jīng)濟(jì)總量等主要指標(biāo)已躍居全國前列，成為黑龍江省的支柱產(chǎn)業(yè)，黑龍江的食品享譽(yù)海內(nèi)外。在18屆哈洽會省內(nèi)12個廳(局)、13個市(地)的600個展位中，食品的展位就將近200個，%。根據(jù)哈爾濱商委的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計到2015年哈爾濱人均商業(yè)面積將達(dá)到1平方米。個性鮮明的特色商業(yè)街、大型、現(xiàn)代化的購物中心、連鎖超市、便利店等商業(yè)物業(yè)正逐步發(fā)展壯大，哈爾濱市商業(yè)市場開始呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、市場化、多元化的發(fā)展趨勢，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善。哈爾濱歷年城鎮(zhèn)居民收入和消費性支出統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 哈爾濱歷史社會消費品零售總額統(tǒng)計表資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 據(jù)哈爾濱統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，%，2006年哈爾濱社會消費品零售總額為894億元，占哈爾濱國內(nèi)生產(chǎn)總值近50%；在“哈爾濱第十個五年計劃”，即2001年～2005年間，哈爾濱社會消費品零售總額平均年增長率維持在12%的水平，這種穩(wěn)定的增長率將刺激哈爾濱零售市場的發(fā)展；在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，1997年哈爾濱城鎮(zhèn)居民可支配收入為4233元/年，2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入已增長到11230元/年，哈爾濱市居民收入水平已經(jīng)得到大幅改善和提升。另外，除總體市場因素之外，城市（地區(qū)）GDP水平亦是衡量商業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)，根據(jù)國、內(nèi)外商業(yè)較為發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗可知，區(qū)域商業(yè)物業(yè)、整體商業(yè)經(jīng)營水平與GDP發(fā)展趨勢、變化成正比，即城市GDP水平越高，其商業(yè)物業(yè)租售價格、消費傾向越高。哈爾濱市近七年GDP發(fā)展水平統(tǒng)計圖資料來源：哈爾濱統(tǒng)計局 綜上所述，在宏觀經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、居民整體消費能力穩(wěn)步提高等各項利好因素的推動下，商業(yè)消費需求市場將進(jìn)一步放大?？梢钥隙?，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度考慮，本項目商業(yè)物業(yè)的開發(fā)將具備較強(qiáng)的可行性。 加速推動食品業(yè)實施電子商務(wù)化電子技術(shù)與網(wǎng)際網(wǎng)路之發(fā)展是人類未來生活不可或缺的一部分，如何利用電子化技術(shù)重直整合原料、制造、物流及通路等業(yè)者資源，加速產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈及需求鏈間的資訊傳輸功能，已成為提升我國食品產(chǎn)業(yè)整體競爭力的核心關(guān)鍵。 促進(jìn)產(chǎn)、制、儲、銷之同步發(fā)展，建立共同品保體系對食品制造業(yè)者而言，通路經(jīng)營的好壞代表其產(chǎn)品市場競爭力的強(qiáng)弱，若能將優(yōu)質(zhì)廠商透過行銷聯(lián)合品保的模式納入通路業(yè)者的品保系統(tǒng)中，不僅可提升通路業(yè)者的形象，作為通路對消費者行銷的手段，也可以提高消費者對通路業(yè)者的認(rèn)同與向心力。商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)已成為市場化資源配置程度高、活力強(qiáng)、發(fā)展快、特色鮮明的重要產(chǎn)業(yè)。因此，認(rèn)識流通，發(fā)展流通業(yè)，要著眼于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的全局，著眼于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的持續(xù)協(xié)調(diào)，從戰(zhàn)略的高度來重視和發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)。 黨的十六大提出了“深化流通體制改革，發(fā)展現(xiàn)代流通方式”的戰(zhàn)略要求，根據(jù)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，結(jié)合哈爾濱發(fā)展的實際，應(yīng)把加快發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)作為經(jīng)濟(jì)工作的一項戰(zhàn)略任務(wù)來抓。連鎖經(jīng)營、物流配送、電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式是流通現(xiàn)代化的主要內(nèi)容。 積極推動市場從傳統(tǒng)零售業(yè)、批發(fā)業(yè)向以服務(wù)業(yè)為主的多個領(lǐng)域滲透，加快城鎮(zhèn)社區(qū)與鄉(xiāng)村的傳統(tǒng)糧油、副食品等商店向連鎖超市或便利店轉(zhuǎn)型的步伐。重點抓好連鎖經(jīng)營和專業(yè)市場配送中心建設(shè)；積極推進(jìn)電子商務(wù)。提升傳統(tǒng)百貨商廈經(jīng)營品位，改造提升專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)商業(yè)街(特色街)建設(shè)，發(fā)展餐飲等服務(wù)業(yè)。制定流通企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)范圍、投資決策、經(jīng)營政策。 商貿(mào)流通業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于重要戰(zhàn)略地位，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定水平后，流通成為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它引導(dǎo)著消費，控制著市場，決定著生產(chǎn)，影響著金融。韓國制定了《2010年流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》，明確提出要培育5家企業(yè)進(jìn)入世界流通企業(yè)100強(qiáng)的戰(zhàn)略，促進(jìn)流通企業(yè)重點拓展中國、印尼、泰國等市場。2003年，有47家零售企業(yè)進(jìn)入《財富》500強(qiáng)，全部都是歐美日企業(yè)，其中美國就有27家。根據(jù)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求，商務(wù)部等有關(guān)部門確定了20家擬重點培育的大型流通企業(yè)集團(tuán)，從全局和戰(zhàn)略的高度，加快發(fā)展商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)。北京市政府于2002年召開了“北京市推進(jìn)流通現(xiàn)代化工作會議”，出臺了《關(guān)于推進(jìn)流通現(xiàn)代化的意見》，制定了《北京市商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整資金使用管理辦法》，對推進(jìn)流通現(xiàn)代化的重點項目給予資金支持。在政府的大力推動下，上海一百集團(tuán)、華聯(lián)集團(tuán)、友誼集團(tuán)和物資集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，組建了上海百聯(lián)集團(tuán)，成為國內(nèi)最大的“商業(yè)航母”。福建省出臺《關(guān)于大力推進(jìn)流通現(xiàn)代化的意見》，擬通過投融資、用地用電、稅收、連鎖經(jīng)營以及簡化企業(yè)登記手續(xù)等優(yōu)惠政策，對22家重點示范流通企業(yè)予以扶持。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，2005年的一項工作重點是“控制固定資產(chǎn)投資總規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，調(diào)整投資與消費關(guān)系”，這意味著新一輪宏觀經(jīng)濟(jì)政策趨向進(jìn)一步鼓勵和擴(kuò)大消費，充分發(fā)揮消費需求對經(jīng)濟(jì)增長的根本動力和持久性作用。道外區(qū)的開發(fā)必將帶動南極國際商貿(mào)城的品質(zhì)，發(fā)展前景看好。項目周邊已經(jīng)形成了一個批發(fā)市場環(huán)境，業(yè)戶也希望南極國際商貿(mào)城能形成規(guī)模經(jīng)營，這是南極國際商貿(mào)城豐富的業(yè)戶資源。 市場定位本項目立足于服務(wù)東北市場乃至于全國市場，集批發(fā)、零售展示交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射的大型現(xiàn)代化的主題物流中心。商業(yè)經(jīng)營雖然采用自主經(jīng)營的方式，管理方的經(jīng)濟(jì)效益與入駐廠商的經(jīng)濟(jì)效益是緊密相關(guān)的。本項目對俄羅斯和東歐出口前景預(yù)測分析近年哈爾濱市進(jìn)出口總額保持高速增長，尤其是出口額增長幅度較大。%。%，%。 第三章 哈爾濱商業(yè)物業(yè)租售價格分析銷售價格分析哈爾濱市房地產(chǎn)市場、商業(yè)物業(yè)市場，一直呈現(xiàn)出較好的市場表現(xiàn)，供應(yīng)量和需求量穩(wěn)步增長。2007年上半年，哈爾濱市商業(yè)物業(yè)市場繼續(xù)延續(xù)上年之發(fā)展局面，預(yù)計在市場需求不斷增長的拉動下將保持較為穩(wěn)定的高速發(fā)展趨勢。19972006年商業(yè)物業(yè)總體售價走勢圖 針對哈爾濱市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅之調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，目前哈爾濱市商業(yè)物業(yè)銷售價格基本可以細(xì)分為4種檔次，具體如下：商業(yè)街商鋪：由于歷史發(fā)展、商業(yè)環(huán)境等原因，大型商圈的中心旺鋪租賃和銷售價格均具有局部特殊性，此類型物業(yè)商業(yè)價值極高，物業(yè)均價至少應(yīng)為45萬/平方米；社區(qū)商業(yè)物業(yè)：物業(yè)功能基本為社區(qū)商業(yè)配套，兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)經(jīng)營活動之功能，此類物業(yè)商業(yè)影響力相對較小，一般只能形成局部區(qū)域性效應(yīng)，商業(yè)價值相對較小，均價大約在6千1萬/平方米；中檔住宅、寫字樓、公寓底商：本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場發(fā)展?jié)摿?，可以獨立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至可以成為區(qū)域性商圈的中心，此類型商業(yè)物業(yè)的銷售價格，現(xiàn)階段大約在12萬/平方米之間；高檔寫字樓、公寓底商：此類物業(yè)具有相對較高的商業(yè)投資價值，已經(jīng)完全成為獨立的商鋪經(jīng)濟(jì)形態(tài)，市場需求較為旺盛，此類型商業(yè)物業(yè)銷售價格大約為23萬/平方米之間，甚至更高。哈爾濱市大型百貨公司的平均營業(yè)額為2872元/平方米月，與購物中心之租金水平相差不多。月，如按照商場平均扣點15%計算，平均月租金收入約為76美元/平方米臨街商鋪經(jīng)營方式較為靈活，一般為按月或年收取固定租金，同時，由于地理位置、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域消費狀況、經(jīng)營商業(yè)業(yè)態(tài)、店鋪檔次等眾多影響因素的存在，臨街商鋪之租金水平變化幅度較大。平方米、35元/天平方米，其中38元/天平方米商鋪租賃價格較高，除地段因素外，其租賃之目標(biāo)經(jīng)營商戶范圍較為狹窄。本項目社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，由于南極、三馬商圈自身大體量商業(yè)物業(yè)的共同帶動，加之其性質(zhì)屬于外向型商業(yè)，未來租賃狀況將相對較好，入住商戶承租能力將強(qiáng)于目前階段供應(yīng)物業(yè)的平均狀況，預(yù)計本項目底商租金價格將主要分布在35元/平方米天第四章 工程建設(shè)方案總圖布置與功能分區(qū)整體規(guī)劃茶文化中心、冷凍水產(chǎn)中心、國際名優(yōu)食品城三大核心區(qū)域，超大配套物流園一處；茶城包括茶葉精品區(qū)、茶文化展示區(qū)、品茶區(qū)等；冷凍水產(chǎn)中心包括畜禽類凍品、魚類海鮮類凍品、速凍食品、清真食品等展示交易中心等；國際名優(yōu)食品城包括酒類、土特產(chǎn)、保健食品、烘焙食品、休閑食品、乳制品、肉制品、調(diào)味品、糖類、綠色食品等全方位食品展示交易中心；中華老字號食品展示交易中心、國際品牌食品街等交易區(qū)，凸現(xiàn)高檔品牌，彰顯國際名優(yōu)食品城核心流通地位。體現(xiàn)以下原則。整體原則是南極國際商貿(mào)城應(yīng)形成整體的空間環(huán)境形象，并明確主題。生態(tài)原則是充分考慮哈爾濱氣候，并評估周邊地區(qū)環(huán)境特征，實現(xiàn)人與自然、用地和區(qū)域的和諧共生。共享原則是南極國際商貿(mào)城內(nèi)部各項功能應(yīng)相對集中，最大限度地讓南極國際商貿(mào)城投資者共享。每一步實施的過程都不產(chǎn)生沖突，與整體空間形態(tài)相吻合。建筑結(jié)構(gòu)與裝修南極國際商貿(mào)城功能分區(qū)分為經(jīng)營、倉儲和輔助三部分。裝修以耐用的品牌材料為主，符合南極國際商貿(mào)城中高端食品展示交易的需求。國際名優(yōu)食品城分六層，總建筑面積48000平方米，預(yù)計接納經(jīng)營業(yè)戶1000家，設(shè)自主商鋪大概1700間；其中酒類產(chǎn)品交易中心接納商戶60家，設(shè)自主商鋪120間；土特產(chǎn)海參交易中心（包括果脯蜜餞、土特產(chǎn)、海參、原調(diào)料區(qū)的木耳猴頭等）接納業(yè)戶200家，設(shè)自主商鋪300間；烘焙食品交易中心接納業(yè)戶50家，設(shè)自主商鋪80間；乳制品交易中心10家，設(shè)自主商鋪10間；保健食品交易中心100家,設(shè)自主商鋪150間；濕調(diào)50家設(shè)自主商鋪80間；綠色食品100家設(shè)自主商鋪150間；中華老字號50家設(shè)自主商鋪80間；嬰幼食品50家設(shè)自主商鋪80間；膨化休閑方便食品接納業(yè)戶300家，設(shè)自主商鋪500間；肉制品50家設(shè)自主商鋪70間；糖類50家設(shè)自主商鋪80間。地下商城預(yù)計接納商戶350家，其中干調(diào)部分300家，鮮活水產(chǎn)50家，設(shè)自主商鋪500間。供電商場所需4000KVA負(fù)載用電，直接并入市供電開閉所，并提供備用發(fā)電機(jī)組。實現(xiàn)供電分戶計量。俱樂部和餐飲廣場采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，利用風(fēng)機(jī)盤管機(jī)械溫度調(diào)節(jié)，安裝房間面積和使用功能設(shè)置新風(fēng)機(jī)組，補(bǔ)充新風(fēng)。地下室設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，樓梯間、電梯前室、設(shè)正壓送風(fēng)。攝像