【正文】 實際情況考 慮，不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋服務(wù)老人必經(jīng)的四個階段，要做系統(tǒng)的考慮、周密的工作。養(yǎng)老莊園是相對更高端的養(yǎng)老物業(yè)，莊園設(shè)計上可以結(jié)合某種風(fēng)情，如引進英式田園 度假風(fēng)情 ，美麗、寧靜、溫馨，做出獨特的味道，并可考慮預(yù)定人的需求進行定制化設(shè)計、建造；養(yǎng)老公寓為無障礙電梯公寓。眾多的養(yǎng)老建筑點綴在廣闊綠野上，打造極具幸福指數(shù)的國際健康養(yǎng)老生活社 區(qū)。養(yǎng)老居住區(qū)可引入英式私人管家服務(wù)，為老人提供細致、貼心、周到的服務(wù)。 養(yǎng)老居住樂園包含養(yǎng)老莊園及公寓，主要通過預(yù)售、銷售莊園及公寓的使用權(quán)或會員實現(xiàn)現(xiàn)金回收，并可與特色農(nóng)家樂等結(jié)合起來，實現(xiàn)整體的有機嵌入。 莊園房間出售，定價 6000 元 /平米，每個房間 24 萬，全部出售可合計收回現(xiàn)金 億。 醫(yī)療護理中心 第 16 頁 提供專業(yè)的體檢、醫(yī)治救治、醫(yī)療護理、慢性病康復(fù)等服務(wù)：與三甲醫(yī)院、國外醫(yī)療機構(gòu)合作，提供專家門診、特殊醫(yī)療、外國專家會診、相互交流病員等服務(wù)。 中心計劃與護 理類院校建立合作關(guān)系，建立聯(lián)合培養(yǎng)基地，爭取建成附屬醫(yī)院醫(yī)學(xué)生實習(xí)基地，與高校及社會專業(yè)的公益組織建立可持續(xù)合作關(guān)系。 中心 150 個床位，日均門診預(yù)計 1200 人。 此項目擬與醫(yī)療機構(gòu)合作，我方提供醫(yī)院建筑，由對方投入醫(yī)療設(shè)備。 養(yǎng)生康體中心 此中 心為老人、老人家屬及游客提供專業(yè)的養(yǎng)生及身體鍛煉設(shè)施及服務(wù)，與特色農(nóng)家樂、購物中心、度假酒店等聯(lián)動，實現(xiàn)客戶共享?？刁w中心建有羽毛球場、乒乓球場、保齡球館、游戲館、運動器械區(qū)等。 第 17 頁 此項目消費與養(yǎng)老老人、看望老人家屬、游客等三個方面的客戶相輔相承，有機結(jié)合 。 按綜合 50%的飽和度，日收入可達 ，合計每年收入（ 360天） 3276 萬。服務(wù)內(nèi)容包括： 老年人用品、日常生活用品、花店（植物園）、 花園式 餐飲、 電信、銀行、郵政 、 小孩娛樂設(shè)施 、休閑娛樂、洗滌等全方位生活配套服務(wù)。 待后期如需建立老年用品產(chǎn)業(yè)動力城，則考慮建成老年人用品交易中心；爭取得到政府的支持，獲得老年人用品進出口的綠色通道，預(yù)期可以大幅增加收入。消費購物人均每次 100元，月收入 300 萬。 以上四項合計月營業(yè)收入 1250 萬收入，年累計營業(yè)收入共 15000 萬元。演出類型包括：戲劇、歌劇、話劇、相聲、小品、音樂會、電影、演唱會等。 按“ 購物中心”的人流量計算，預(yù)計月均消費人次不低于 6 萬人次，按人均消費不低于 300 元計算，則月營業(yè)收入 1800 萬，年營業(yè)收入 21600 萬。此子項目不以贏利為目的，主要在于為項目整體增加價值，增強項目整體對追求退休生活品質(zhì)的老年人的吸引 力。一方面就養(yǎng)老方面的文化進行研究，另一方面就項目涉及到的各種業(yè)態(tài)、各類客戶需求進行文化配套支持。形式多樣且不拘一格，并且定期舉辦會展、拍賣會等，營造出一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。夕陽紅閃耀中心引入專業(yè)志愿者提供一些專業(yè)的、人性化的、長期性的服務(wù)，中心同時與志愿者合作，對志愿服務(wù)、老年人的行為、意識、心理、生理特征變化等進行定量、定性分析研究。 鄉(xiāng)村度假酒店 酒店自身配套多于傳統(tǒng)商務(wù)連鎖酒店，除了基本的住宿、餐飲外，還可提供商務(wù)會議、休閑 SPA、有機套餐（素菜宴等）項目服務(wù)。其中，每個除會議室、 SPA、有機餐廳外，按每個標間 35 平米計，可建 40 個房間（按標間計）。 第 20 頁 垂釣園 垂釣園為“康城旅游區(qū)”的一部分，以吸引人氣人流為主。 垂釣園是康城的重要導(dǎo)流入口，通過垂釣園吸引大量的垂釣愛好者，通過會員制留下其相關(guān)信息，通過良好體驗將垂釣愛好者及其家人作為轉(zhuǎn)化為觀光莊園、鄉(xiāng)村度假酒店、休閑娛樂、養(yǎng)老莊園、養(yǎng)老公寓等康城的潛在客戶。 此項目以營運收入覆蓋管理成本。 如果入駐老人有意向承租，應(yīng)第一優(yōu)先保證其能租到相應(yīng)的土地；康城會員在同等情況下可按一定順序優(yōu)先租得土地。打包服務(wù)的客戶，前面的流程由公司及農(nóng)民共同完成，農(nóng)產(chǎn)品種植好后，摘取出來，客戶自行前來拿取或運輸給客戶。 在開心農(nóng)場的經(jīng)營過程中，為增強吸引力、提供標桿等，可考慮與成都農(nóng)科院等單位合作， 拿部分田地作為他們的實驗基地；同時引入部分專家就整個過程提供咨詢服務(wù)（低費用甚至免費）。 該子項目擬占地 600 畝，除去公用設(shè)施（道路及相關(guān)設(shè)施）約 100 畝，凈可用面積不少于 500畝，每畝分成 20 份，除去通道外，每份約 平米，每月租金 300 元，全部出租后，每年基本收入 3600 萬。如：湘西民居等，可考慮真正引入湘西的人來經(jīng)營這個民居。 通過插種、立體種植等，充分利用農(nóng)莊的空間，提高每畝產(chǎn)值；通過與文化博覽園的合作，對特色農(nóng)莊的源泉文化進行深度挖掘；將特色農(nóng)莊與現(xiàn)代生活融入，體現(xiàn)農(nóng)莊的文化性與生活性，并基 于文化性與生活性在細節(jié)上體現(xiàn)農(nóng)莊的韻味，提升農(nóng)產(chǎn)品的文化附加值，并無限延長農(nóng)莊的生命周期。此外，將觀光農(nóng)莊與垂釣園、開心農(nóng)場、度假酒店等來客以有機的、樂于接受的方式結(jié) 合起來，以共贏方式實現(xiàn)會員、來客的共享、互薦。 農(nóng)家樂前期保守估計每個每天接客吃飯 40 人次，周末 160 人次，人均消費50元。 1 國際植物園 對植物園進行整體規(guī)劃，包裝多國、多地區(qū)植物觀賞區(qū)、展銷區(qū)、電商區(qū)。 植物觀光區(qū)占地 120 畝，通過各種植物的空間、色彩、形體、季節(jié)、含意等的藝術(shù)性布局等，給游覽者耳目一新的體驗，并且每個季度有一定的變化，使來者有強烈意愿約家人、朋友來游覽，或下次再來游覽。如百年銀杏，百年龍眼、珙桐、黃葛樹、桂花、老人葵、法國梧桐等。 第 23 頁 植物園主要通過提供植物租賃，售賣植物、盆栽果木（含花卉）、舉辦展銷會，運營電商區(qū)等獲得收入。通過各國 、各地分季節(jié)的植物展覽、展銷會，打響品牌；以市場為導(dǎo)向，建立植物集中交易市場，通過場地租賃、品類代理、管理服務(wù)費等實現(xiàn)收入；引入植物電商（植物園等供貨）活躍市場，公司通過租金及批零差價等實現(xiàn)收入。 養(yǎng)老社區(qū)的配套及附屬設(shè)施的建立，使社區(qū)集生活消費、生活照料、醫(yī)療救護、精神贍養(yǎng)等功能于一體。 1 運營體系 運營體系，如圖 3： 圖 3：項目部分內(nèi)容運營體系 備注：自持物業(yè)，主要指配套物業(yè)基本上全部自持。 養(yǎng)生康體中心 3276 40% 1310 商業(yè)購物 中心 15000 20% 3000 第 25 頁 娛樂演藝中心 21600 20% 4320 部分收入與藝人分成 文化博覽中心 —— —— —— 不考慮，收入覆蓋成本即可 鄉(xiāng)村度假 酒店 2160 30% 648 垂釣園 —— —— —— 不考慮，收入覆蓋成本即可 開心農(nóng)場 3600 60% 2160 觀光農(nóng)莊 499 40% 200 國際植物園 2400 30% 720 合計 15， 806 年純利潤 （三） 投資回收期 本項目總投資約 億元。項目一次性補貼收入可達 5000 萬。 3）、年營運利潤 億元 投資回收計算： （ 億 億 億） / 億每年 = 年 本項目實際 投資回收期約為五年。對于該項目， 就金融政策而言，不同的貨幣政策直接影響項目獲得銀行及相關(guān)機構(gòu)支持的難易程度。 （二）財務(wù)風(fēng)險 項目資金需求量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)非常困難，需要采用外在資金，如銀行貸款等。 為規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，要盡量爭取戰(zhàn)略投資者，大型合作機構(gòu)。 （三）市場風(fēng)險 目前市場主要選擇了居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，老年人對于 這種異地住養(yǎng)方式接受程度有限。成都作為宜居城市，其市場競爭相應(yīng)放大。 第 27 頁 （四）經(jīng)營風(fēng)險 如果宣傳、服務(wù)做得不到位，來的客戶達不到預(yù)期；如果客戶體驗不好 ，達不到口碑效應(yīng)；如果定價不合適，將不能有效地促進消費；如果各子項目飽和度不夠，將直接影響各項目的收益，現(xiàn)金流回收達不到預(yù)期。 為應(yīng)對潛在的風(fēng)險，我們將引進國內(nèi)外專業(yè)的養(yǎng)老管理團隊，深入工作，使項目從設(shè)計、建造到運營，都既有全局性、系統(tǒng)性、發(fā)展性、產(chǎn)業(yè)鏈的布局，又有細節(jié)上的精細、人性化考慮；保證項目建造品質(zhì)、工期等達到預(yù)期；同時巧妙地宣傳項目，使更多人知道、認同項目，讓更多的老年人愿意入住，也 讓更多的人愿意來這里工作，為老年人等提供服務(wù)。 第 28 頁 （二）企業(yè)效益 公司美譽度提升，在社會層面與政府層面均有利于公司影響力提升； 項目中后期即可操作自持物業(yè)的資本運作，加速自投資金回籠； 項目有較大的品牌運作前景，且具有品牌外授、連鎖經(jīng)營的可能； 項目運作成功，公司有上市前景。根據(jù)初步測算 ，本項目毛利率較高，項目本身具有較強的抗風(fēng)險能力；從交通優(yōu)勢、環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢、項目配套等方面具有不可復(fù)制的唯一性，項目具有較強的