【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 恩格爾系數(shù)，％、%；在崗職工年平均工資19644元，％，剔除物價(jià)因素，％。2003－2007年在崗職工年平均工資及其增長(zhǎng)速度（資料來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）C、惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與走勢(shì)2008年，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，在全國(guó)主要一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)普遍穩(wěn)定和下調(diào)的環(huán)境下，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)相應(yīng)出現(xiàn)了價(jià)格下降與銷(xiāo)售下滑的局面，住宅市場(chǎng)存在供大于求的狀況，一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。從整體上看，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的狀況。2008年惠城區(qū)1—11月成交價(jià)格走勢(shì)圖上看，08年惠城區(qū)的房?jī)r(jià)平均在4000—5000元之間。相對(duì)07年基本平穩(wěn)。根據(jù)惠州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：截止2008年10月，惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入達(dá)：, %，%，但房屋的整體銷(xiāo)售面積卻比去年同期有所下降，為197萬(wàn)平米，商品房空置面積為：，%。土地市場(chǎng)；惠城區(qū)2月份出讓土地五宗，全部成交，尤其是南部新城金山湖片區(qū)成交三宗，從另一個(gè)側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)惠城區(qū)南部新城市場(chǎng)的前景的看好?；葜萋糜?、商業(yè)零售及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的趨勢(shì)判斷A、旅游產(chǎn)業(yè)大交通環(huán)境的改善，直接為旅游市場(chǎng)帶來(lái)更大的游客流量，使得旅游業(yè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)機(jī)制，成為推動(dòng)惠州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的主要?jiǎng)恿?；旅游行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用越來(lái)越明顯，相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益及行業(yè)人員的可支配收入隨之提高，旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最大化，極大的提高當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的就業(yè)；隨著惠州旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部自我調(diào)節(jié)機(jī)制的形成，旅游業(yè)內(nèi)部的管理水平相應(yīng)提高，旅游業(yè)科學(xué)技術(shù)含量和從業(yè)人員素質(zhì)的提升，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的高級(jí)化。住宿業(yè)、餐飲業(yè)及旅游交通業(yè)的結(jié)構(gòu)改善，使來(lái)惠州的游客提升了住宿、餐飲、交通等非彈性消費(fèi)的性?xún)r(jià)比，隨著旅游商品業(yè)與旅游娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，游客在購(gòu)物與娛樂(lè)等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi)額將大幅提升；預(yù)期到2018年惠州旅游收入將接近250億。，惠州旅游業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其拉動(dòng)產(chǎn)值約為580700億元人民幣。B、商品零售市場(chǎng)城市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)活躍，旅游紀(jì)念、文化消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展步伐加快；批發(fā)零售業(yè)銷(xiāo)售暢旺，住宿餐飲業(yè)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭；各主要大類(lèi)商品銷(xiāo)售暢旺，消費(fèi)熱點(diǎn)紛呈 全年吃、穿、用類(lèi)商品銷(xiāo)售普遍保持較快增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)紛呈；商業(yè)中心呈向新區(qū)拓展趨勢(shì)，惠城區(qū)商業(yè)中心逐步南移，南部新城將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新興區(qū)域。C、房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)在一定基礎(chǔ)上穩(wěn)定；隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)到位，尤其是南部新城，隨著十三屆省運(yùn)會(huì)的臨近，三大體育場(chǎng)館的建設(shè)竣工，將使區(qū)域土地價(jià)值大大提升，一定程度帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場(chǎng)推出更多高質(zhì)量的商品房，也將在未來(lái)幾年內(nèi)推動(dòng)了南部新城房?jī)r(jià)的上漲。非住宅物業(yè)銷(xiāo)售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，尤其是商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣。房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“南移”，南部新城將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著南部新城城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成。旅游市場(chǎng)拉動(dòng)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模穩(wěn)定前進(jìn)，限外令與二套房限制的放松，將使房地產(chǎn)外銷(xiāo)市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)?？傮w來(lái)看，2010—2012年間惠州的房?jī)r(jià)將持續(xù)平穩(wěn)，下跌或上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走出低底需要一斷的時(shí)間，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家大幅投資的拉動(dòng)下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民收入也隨之上升，CPI保持穩(wěn)定，住房改革制度的持續(xù)深化，而隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的得蘇，預(yù)計(jì)2011年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到進(jìn)一步的發(fā)展?？傮w來(lái)看，2010—2012年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持總量基本均衡、價(jià)格基本平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)定，新的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饾u形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)■ 區(qū)域發(fā)展三棟鎮(zhèn)位于惠州市惠城區(qū)南部，三棟更是南部新城未來(lái)商業(yè)旺地，商業(yè)增值潛力巨大，同時(shí)便利的交通又給打造大型旅游項(xiàng)目與高檔商住地產(chǎn)提供了便利。以城市距離而論，素有深圳后花園之稱(chēng)的惠州距深圳僅一小時(shí)車(chē)程，地鐵三號(hào)線(xiàn)和深惠路改造后距離將更近；以人居環(huán)境而論，東江之畔、西湖之濱，“半城山色半城湖”的惠州無(wú)疑是最佳的棲居地?；葜菀云渚薮蟮陌l(fā)展?jié)摿?、上佳的生態(tài)環(huán)境、便捷的生活方式成為置業(yè)的焦點(diǎn)。惠州市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)了《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，以強(qiáng)化“新城市”各種生活為主題，確定了南部新城的發(fā)展定位：依托高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的惠州市體育中心以及惠州數(shù)碼園，發(fā)展成為集商業(yè)／商務(wù)中心、體育／文化中心、教育園區(qū)、城市住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為一體的，服務(wù)于惠州市的惠城南部綜合新城。提出了“消費(fèi)／商務(wù)、體育／文娛、居?。蓍e”的概念，涵蓋南部新城三個(gè)重要內(nèi)容：體育文化公園、商務(wù)服務(wù)中心區(qū)和城市居住社區(qū)。 《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，南部新城具有良好的區(qū)位條件：廣東省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得惠州市成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一。在中海殼牌南海石化項(xiàng)目建成投產(chǎn)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛的條件下，惠州市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)正向南調(diào)整，這也使得南部新城成為惠城區(qū)及惠陽(yáng)區(qū)（包括大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)），東西向連接陳江仲愷地區(qū)惠東的重要節(jié)點(diǎn)。在惠州城市總體規(guī)劃平面圖中，南部新城正好處在惠州的中心位置。 南部新城規(guī)劃是市政府歷年來(lái)首次對(duì)惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)的中間地帶進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)兩大主城區(qū)存在很多優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方面，兩個(gè)主城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出“向心力”。南部新城規(guī)劃的出臺(tái)，將有利于整個(gè)惠州城市資源的整合和升級(jí)。此外，南部新城將成為惠州城市發(fā)展南北走廊的重要銜接點(diǎn)，是惠州城市“南進(jìn)北拓”的重要跳板。 根據(jù)惠州城市總體規(guī)劃，惠州主要由四大城市次區(qū)域組成，即分為惠城、惠陽(yáng)大亞灣、陳江仲愷和北部山區(qū)四個(gè)主要組成部分。新規(guī)劃的南部新城，屬于惠城次區(qū)域的一部分。南部新城的發(fā)展，將承擔(dān)起疏導(dǎo)老城區(qū)城市功能的作用，包括居住、城市商務(wù)和公共服務(wù)等在全市層面，南部新城是擴(kuò)大城市影響力、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)城市輻射力的重要城市中心體系功能拓展新區(qū)。在惠城區(qū)層面，南部新城則是區(qū)別于普通城市發(fā)展路徑的重要區(qū)域，是改變惠城區(qū)整體城市地位和形象的城市空間，將延續(xù)中心城區(qū)的城市公共服務(wù)以及生活職能，與惠城區(qū)江北、江南共同形成高效的城市中心服務(wù)體系。為此，在相關(guān)規(guī)劃中，南部新城共劃分出5大功能區(qū)間。 根據(jù)規(guī)劃，南部新城將是文化教育氛圍濃厚。在金山湖一帶，已經(jīng)落成的惠州一中高中部、市一級(jí)中學(xué)惠州南山學(xué)校、省一級(jí)小學(xué)南壇小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校等名校坐落景區(qū)核心地段。規(guī)劃在惠南大道以西建設(shè)教育園區(qū)，目前已有惠州市衛(wèi)生學(xué)校進(jìn)駐教育園區(qū)，另有若干院校也有明顯的進(jìn)駐意向。此外，還將建設(shè)2所職業(yè)技術(shù)學(xué)校、1所寄宿制高中、4所普通高中、9所九年一貫制學(xué)校和19所幼兒園、托兒所，以及圖書(shū)館等文化娛樂(lè)設(shè)施。 體育文娛主題是南部新城規(guī)劃的另一個(gè)核心內(nèi)容。以體育中心、體育學(xué)校為核心項(xiàng)目，規(guī)劃布置南北長(zhǎng)約3000米的體育文化空間，以此構(gòu)成體育文化核心區(qū)組團(tuán)。2010年，廣東省第13屆運(yùn)動(dòng)會(huì)場(chǎng)館以及市級(jí)體育中心的建設(shè)計(jì)劃也是該規(guī)劃的重要內(nèi)容。 目前，3個(gè)第13屆省運(yùn)會(huì)場(chǎng)館——金山湖體育館、金山湖游泳跳水館、市體育中心已開(kāi)始緊張的施工建設(shè)，南部新城體育中心格局已清晰明了。體育中心是城市高級(jí)別的公共設(shè)施，作為政府大型的公共投入，它產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)，將影響整個(gè)惠州市的城市發(fā)展格局，激活惠城南部新城的發(fā)展?jié)摿Α?文娛方面，金山湖一帶的最大亮點(diǎn)是以金山河為依托，采用環(huán)形帶狀珍珠項(xiàng)鏈?zhǔn)降姆稚⒉贾梅绞浇ㄔ旖鹕焦珗@。，園內(nèi)將建成50至100多米的空間連續(xù)綠化帶，沿河兩側(cè)還串連布置濱水綠地，使其既具有濕地公園的生態(tài)功能，又保持了調(diào)蓄洪的防災(zāi)功能。 此外，沿規(guī)劃1號(hào)路（市體育中心以西道路）規(guī)劃布置商務(wù)、商業(yè)、消費(fèi)和娛樂(lè)空間，構(gòu)成商務(wù)/商業(yè)中心區(qū)組團(tuán)。城市住區(qū)則規(guī)劃在商務(wù)區(qū)、體育娛樂(lè)區(qū)周邊，并在三棟鎮(zhèn)安排層次多樣的住區(qū)空間，分為低密度、中高密度以及高密度住區(qū)。再就是綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，主要是惠城區(qū)數(shù)碼園區(qū)，它將承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。 構(gòu)建立體交通 據(jù)了解，惠城南部新城近期的建設(shè)重點(diǎn)是推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如建設(shè)惠南大道、外環(huán)路、惠大高速（惠澳大道）、莞惠高速等一批交通基礎(chǔ)設(shè)施；配合2010年第13屆省運(yùn)會(huì)在我市召開(kāi)，重點(diǎn)建設(shè)體育中心及體育學(xué)校和體育運(yùn)動(dòng)公園；重點(diǎn)推進(jìn)惠城數(shù)碼工業(yè)園建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施惠南大道沿線(xiàn)的居住區(qū)開(kāi)發(fā)。 南部新城規(guī)劃為該區(qū)域勾畫(huà)出立體交叉的多層級(jí)路網(wǎng)和大運(yùn)量快速公交系統(tǒng)的藍(lán)圖。目前，連接粵東、粵西的要道惠莞高速正在建設(shè)，惠州未來(lái)10年的主干道惠南大道將于明年春節(jié)前通車(chē)。作為惠州市整體交通的重要組成部分和新城居民出行的期望所在，南部新城的交通系統(tǒng)正在變成現(xiàn)實(shí)。 綜合路網(wǎng)四通八達(dá) 現(xiàn)在，南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的對(duì)外交通由西側(cè)縣道200(惠淡公路)，東側(cè)省道254(惠澳大道)構(gòu)成，內(nèi)部交通主要由惠州一中路、三棟墟鎮(zhèn)內(nèi)和多條村道等次級(jí)道路系統(tǒng)組成。而按照《規(guī)劃》要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng)將由高速公路、快速路、主干路、次干路和支路五類(lèi)道路組成，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為網(wǎng)絡(luò)狀與自由式相結(jié)合。 高速公路：作為規(guī)劃區(qū)東界的惠大高速和南界的惠莞高速，是規(guī)劃區(qū)對(duì)外交通的重要通道。同時(shí)，為滿(mǎn)足內(nèi)外交通的合理銜接，惠莞高速將有全互通式出入口與惠南大道銜接，惠大高速公路則分設(shè)半互通和全互通式出入口與規(guī)劃區(qū)北側(cè)的體育中心和南側(cè)的市數(shù)碼園銜接。此外，規(guī)劃在惠大高速與惠莞高速相交處設(shè)置大型全互通式立交。 快速路：包括作為規(guī)劃區(qū)北界的惠城四環(huán)路和規(guī)劃區(qū)西側(cè)由三棟經(jīng)永湖、淡水至澳頭的惠南大道?？焖俾肥且?guī)劃區(qū)對(duì)外交通的主要聯(lián)系通道之一，根據(jù)區(qū)域交通組織的實(shí)際需要及道路規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，區(qū)內(nèi)主干路與快速路相交均采用立交處理。 主干路：規(guī)劃主干路呈三橫兩縱分布，主干路紅線(xiàn)為42~62米，主線(xiàn)雙向6車(chē)道。 兩縱指主1路和主3路。其中主1路是區(qū)內(nèi)的公交走廊，優(yōu)先考慮公共交通的行駛要求；靠近規(guī)劃區(qū)東界的主3路為城區(qū)三環(huán)路的南延線(xiàn)，遠(yuǎn)期可成為惠陽(yáng)與惠城的主要聯(lián)系通道之一。 三橫指主2路、主4路和主6路。主2路、主4路遠(yuǎn)期可向惠澳大道以西延伸，成為區(qū)域性主干路。 近期建設(shè)莞惠高速、惠大高速 南部新城的規(guī)劃按照近期（2006～2010）、中期（2011～2015）、遠(yuǎn)期（2015～2020）建設(shè)。而近期和中期將重點(diǎn)推動(dòng)大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在道路系統(tǒng)建設(shè)計(jì)劃方面，從加強(qiáng)和珠三角核心區(qū)的交通聯(lián)系出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)莞惠高速、惠大高速。從構(gòu)建都市區(qū)的干線(xiàn)要求出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)惠南大道、惠大高速的主要出入口、三環(huán)路南沿段以及其它相關(guān)道路。同時(shí)，演達(dá)路西段、四環(huán)路南段、南部新城主一號(hào)路以及其它相關(guān)路的建設(shè)將為數(shù)碼工業(yè)園、體育中心等提供交通支持。■ 前景預(yù)測(cè)三棟作為南部新城的主要組成部分，是南部新城核心商住區(qū)域，扼守惠南大道要沖，本身有具備較好的發(fā)展基礎(chǔ)條件與自然資源，無(wú)論是商業(yè)、