廈門(mén)中亞城可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-08 13:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 增幅減緩。 自 2020年 12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個(gè)月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9萬(wàn) 平方米左右，僅為去年同期的 1/3左右。從表面上看，銷量大幅下降是由“ ”引起，但真正的原因還在于去年下半年起嚴(yán)重供過(guò)于求，價(jià)格居高不下，投資客大規(guī)模撤場(chǎng)。在 2020年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢(shì)，與 2020年同期相比難以同日而語(yǔ)，并無(wú) “市場(chǎng)回暖”訊號(hào)。 自 2020年年初開(kāi)始，全市住宅價(jià)格呈現(xiàn)上漲之勢(shì)， 2020年下半年漲幅明顯，主要緣于源昌鑫海灣等高價(jià)位樓盤(pán)上市，大幅拉升均價(jià)。全市年末成交價(jià)格較年初上漲近 67%；從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，島內(nèi)價(jià)格年末較年初上漲 70%；島外上漲 45%。 進(jìn)入 2020年以來(lái)價(jià)格運(yùn)行情況可以明顯看出，島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì) ，全市近期的均價(jià)也基本保持 10000~11000元 /㎡左右。 2020年 7月全市、島內(nèi)、島外住宅成交均價(jià)分別為 10361元 /㎡、 12360元 /㎡和 6833元 /㎡，環(huán)比 %、+%、 %。 7月全市均價(jià)比去年同期下跌 8％。島內(nèi)價(jià)格區(qū)間 80001100，島外 55009000。 總體來(lái)看，目前廈門(mén)房地產(chǎn)行情為： 一：當(dāng)前廈門(mén)市商品住宅市場(chǎng)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)持續(xù)放大 ，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2020年 1月至2020年 7月，全市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積高出約 254萬(wàn)平方米，基本接近 2020年全年供應(yīng)量的 58%，市場(chǎng)存量巨大，市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。 二： :住宅成交量、價(jià)連續(xù)兩月同比下跌。 在 2020年 5月、 6月和 7月，全市的住宅銷售量繼續(xù)萎縮，并仍作下探趨勢(shì)，與 2020年同期相比難以同日而語(yǔ)，并非“市場(chǎng)回暖”的訊號(hào)，大量房源持續(xù)滯銷，市場(chǎng)觀望心態(tài)越發(fā)濃郁。島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 2020年 7月全市商品住宅均價(jià) 10361元 /㎡，環(huán)比下跌 %。 三：大量項(xiàng)目滯銷情況突出， 7月零成交項(xiàng)目比比皆是 。新開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目受市場(chǎng)關(guān)注度不高，許多項(xiàng)目雖然也推出一些優(yōu)惠活動(dòng)，但小恩小惠似乎再難以引起購(gòu)房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。 未來(lái)廈門(mén)房地產(chǎn)價(jià)格研判：與全國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)一致， 從中長(zhǎng)期來(lái)看 ， 廈門(mén)房?jī)r(jià)有望從2020年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道。 項(xiàng)目區(qū)位 條件評(píng)價(jià) 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目處在廈門(mén)環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。西海域是廈門(mén)城市的副中心，將發(fā)展成為廈門(mén)新的文教區(qū)、高科技研發(fā)制造綜合體、濱水生態(tài)游樂(lè)休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目地塊規(guī)整，易于規(guī)劃。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目并不是處在廈門(mén)的 CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要為工 業(yè)區(qū)，地塊本身還未 有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。 機(jī)會(huì) ：廈門(mén)公鐵大橋（杏林大橋）已經(jīng)通車， BRT的成功運(yùn)行。大大縮短了其與島內(nèi)的距離。園博園的建設(shè)、大學(xué)康城等項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)也帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊的人氣。項(xiàng)目周邊環(huán)境已經(jīng)相對(duì)成熟。隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈的構(gòu)建，廈門(mén)經(jīng)濟(jì)總量將上一個(gè)新的臺(tái)階，同時(shí)對(duì)各種商務(wù)辦公的要求也在提高，目前廈門(mén)還沒(méi)有出現(xiàn)超高層的商務(wù)中心，作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的排頭兵，廈門(mén)需要一張名片。 威脅 ：但要把項(xiàng)目建設(shè)成為高檔項(xiàng)目，尤其是摩天大樓總合體，具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)。 項(xiàng)目并不是處在廈門(mén)的 CBD或是金融中心，周 邊比較凌亂，主要為工業(yè)區(qū)，地塊本身不具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。 摩天大樓的建設(shè)，要有很強(qiáng)的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒(méi)有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來(lái)，也很難存活下來(lái)。 這幾年，廈門(mén)寫(xiě)字樓建設(shè)速度加快，特別是以政府為主導(dǎo)的中高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn)井噴，其中 五緣灣營(yíng)運(yùn)中心 建筑面積約 47萬(wàn)平方米，觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心建筑面積 138萬(wàn)，新景世紀(jì)廣場(chǎng)等其他寫(xiě)字樓估計(jì) 30萬(wàn)平方米。 如此多的項(xiàng)目廈門(mén)寫(xiě)字樓容量產(chǎn)生了很大的沖擊，其中 五緣灣營(yíng)運(yùn)中心 、觀音山商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心有政策和稅收優(yōu)惠。退稅最多可達(dá) 30%。項(xiàng)目是否有政策、 稅收支持是吸引外地企業(yè)在廈成立運(yùn)營(yíng)總部的關(guān)鍵因素之一，所以項(xiàng)目能否或的政府的政策支持也是非常重要 三、參 考意義 項(xiàng)目 觀音山商 務(wù)運(yùn)營(yíng)中 心 廈門(mén)觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心，位于廈門(mén)本島東部，廈門(mén)國(guó)際會(huì)展中心旁，與臺(tái)灣金門(mén)島隔海相望。營(yíng)運(yùn)中心與國(guó)際會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國(guó)際游艇俱樂(lè)部以及廈門(mén)軟件園二期相連接，形成一個(gè)高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū)，成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。 營(yíng)運(yùn)中心整體規(guī)劃用地 92萬(wàn)平方米，總建筑面積 220萬(wàn)平方米，分為四個(gè)功能區(qū)：商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)、配套生活區(qū)、軟件園二 期拓展區(qū)和山體公園區(qū)。其中，商務(wù)營(yíng)運(yùn)區(qū)定位為高檔的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心，占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，擬建設(shè) 61幢高層和小高層寫(xiě)字樓 。 營(yíng)運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。 觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心吸引企業(yè)的總部、結(jié)算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)入駐。 啟動(dòng)區(qū)，位于營(yíng)運(yùn)區(qū)的中部，由廈門(mén)市開(kāi)元國(guó)有資產(chǎn)投資有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，并吸引企業(yè)入駐。啟動(dòng)區(qū)分為 A A A3 三個(gè)地塊，擬建 11 棟寫(xiě)字樓，總用地面積 91529㎡，總建筑面積 510044 ㎡，總建筑密度 ％，總?cè)莘e率 ，綠地率 ％。 優(yōu)惠政策： 稅收，地方稅金 2020萬(wàn)以內(nèi)部分返還 10%， 20203000萬(wàn)以部分返還 20%，超過(guò) 3000 萬(wàn)部分返還 30% 價(jià)格，均價(jià)在 7500/平方米，相當(dāng)優(yōu)惠。 目前進(jìn)展： 觀音山國(guó)際 商務(wù) 營(yíng)運(yùn)中心 10 棟 寫(xiě)字樓 將陸續(xù)交付使用。而與 商務(wù) 營(yíng)運(yùn)中心建設(shè)同時(shí)起步的 招商 工作進(jìn)展也很順利，其中啟動(dòng)區(qū)的 招商 任務(wù)已基本完成 ， 企業(yè)自建區(qū)也全面開(kāi)工，第一批八家企業(yè)中 九牧王 、天首等四家企業(yè)已完成樁基施工；第二批八家企業(yè)目前正在辦理前期手續(xù)，預(yù)計(jì)今年可以全部開(kāi)工建設(shè)，第三批準(zhǔn)備進(jìn)駐的七家企業(yè)也已完成地塊抽簽。 五緣灣商務(wù)中心 五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約 12 萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū) ,擬建成 10 棟中高檔寫(xiě)字樓，總建筑面積 40 萬(wàn)平方米，并配套有運(yùn)動(dòng)館及餐飲、休閑娛樂(lè)設(shè)施。 市委市政府決 定以公開(kāi)掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。五緣灣被稱作廈門(mén)的 “新客廳 ”，而位于這里的商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心又被譽(yù)為五緣灣片區(qū)的 “門(mén)面 ”。 大學(xué)康城 項(xiàng)目位于中亞城北側(cè)， 占地面積： ㎡ ， 建筑面積： 509298 ㎡ ，廈商集團(tuán)于2020 年通過(guò)掛牌方式拿下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)約 900 元 /平方米。項(xiàng)目總分三期建設(shè)，一期已經(jīng)交房。目前正在開(kāi)發(fā)二期， 夏商大學(xué)康城二期占地
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