【文章內(nèi)容簡介】 盡可能的方便目標客源，并且與目標客源所屬的地區(qū)相吻合。如果項目主營快餐，那么理想?yún)^(qū)域是流動人口較多的商業(yè)購物區(qū)、大中專院校附近、主要交通干道附近等場所；如果其用餐環(huán)境較為雅致、菜肴精美、講究服務和用具，那么此類餐廳最好開在高檔住宅區(qū)、金融機構(gòu)等所在地區(qū)，主要針對的客源市場是商務宴請、社交活動以及高收入者。投資回報原則由于餐飲投資的回收時間越來越長。因此選址時要充分評估地價、租金、基礎(chǔ)設(shè)施費用、勞動力成本、原材料供應、各種稅費的有關(guān)規(guī)定等等成本費用因素，并且預測項目可能的銷售收入，以及經(jīng)營過程中可能碰到的問題。方便性原則表現(xiàn)在選址地點應盡可能靠近顧客所在地或適當方便顧客前來餐館用餐的地點。如人流較為集中，交通便利的車站、公園、娛樂場所、居民區(qū)、購物區(qū)等等。而且還應考慮人的流動特點和停留特點。穩(wěn)定性原則。選址應盡可能地選擇經(jīng)濟和治安比較穩(wěn)定的區(qū)域，重點還要考慮所選地點在預期經(jīng)營期內(nèi)不能受到城市擴建、改造、違章的影響?？梢姸仍瓌t評價餐飲項目可見度高低的辦法就是看餐飲項目能夠從幾個方向觀察到。一般來說餐飲項目最好直接面對街道或者其他顧客能直接看到的位置。第二節(jié) 項目選址調(diào)查有了較為理想的地址后，下一步就應收集所選擇區(qū)域各方面的有關(guān)資料，用以評估和所選地區(qū)的好壞。餐飲項目選址調(diào)查主要包括以下幾個方面：一、市場背景居民的收入水平餐飲消費市場大小直接與居民的收入有關(guān)，而且一個地區(qū)的物價水平和稅收政策、其他開支和費用都會影響居民可以支付外出餐飲消費的可支配數(shù)額，因此區(qū)內(nèi)居民收入調(diào)查不僅要包括總收入，而且還要了解和分析其他影響居民餐飲消費投向的相關(guān)因素。餐飲市場消費特性能夠反映餐飲消費水平的一個重要指標就是人均消費額，它是指一位顧客每次外出餐飲時所花費的金額,這個參數(shù)也是餐飲企業(yè)定價的重要依據(jù)。餐飲消費模式而包括外出餐飲次數(shù)，通常消費地點、消費時間、所使用的交通工具、用餐顧客人數(shù)的構(gòu)成、消費目的、選擇餐館的主要考慮因素、主要的餐飲消費決策者等。還應調(diào)查餐飲消費結(jié)構(gòu)，它是指顧客選擇各類餐飲設(shè)施的概率、而購買的主要菜式及飲料種類等。區(qū)域文化背景由于固有的文化傳統(tǒng)在餐飲方面往往形成一定的產(chǎn)品偏愛，所以要考慮當?shù)鼐用竦慕逃潭?、固有習慣、宗教信仰、社會風尚、社會價值觀和文化氛圍等區(qū)域環(huán)境。這些因素，不僅影響著消費者的餐飲消費行為和消費方式，還決定了其收入的消費結(jié)構(gòu)。因此必須考慮所要投資的餐飲企業(yè)類型和供應的產(chǎn)品是否符合該區(qū)的文化背景和客源市場的接受程度。餐飲消費時尚和趨勢流行時尚在很大程度上影響著消費者的消費方式和消費投向。時尚往往受媒體宣傳，相關(guān)群體、受教育程度以及經(jīng)濟收入等因素的影響。而且其變化往往比較頻繁。所以把握消費時尚變化的總趨勢顯得很重要，對該區(qū)域餐飲消費市場特性的調(diào)查還應包括：消費者希望開設(shè)那些餐廳，包括服務方式，餐廳環(huán)境及服務項目等；希望提供什么類型的餐飲，是快餐還是點菜，比較喜歡什么菜式；餐飲市場上的消費特點，這關(guān)系到餐廳營業(yè)時間的制定；適合消費者菜式的分量和價格；顧客喜歡的裝潢和色彩以及什么樣的用餐氛圍；顧客對菜式的要求和嗜好；顧客的年齡、購買力以及生活方式、情趣等等；對娛樂的要求以及喜歡什么樣的背景音樂。區(qū)域內(nèi)居民的人文特征主要是指市場的性別構(gòu)成、年齡構(gòu)成、婚姻狀況、教育程度、職業(yè)、收入、家庭規(guī)模、工作時間、民族傳統(tǒng)和風俗習慣等。不同的經(jīng)營區(qū)域由于收入、職業(yè)等差別因素使得餐飲消費的需求呈現(xiàn)出多樣化。如對住宅區(qū)為主的餐飲市場區(qū)域，重點要調(diào)查家庭規(guī)模、家庭主要年齡結(jié)構(gòu)、家庭餐飲消費特點、外出餐飲消費的主要決策者等。二、選址區(qū)域特點人口流量及特點主要包括該地常駐居民總量，流動人口數(shù)量，分布密度、不同時段經(jīng)過店址附近的人流量、居民戶數(shù)及人口特點如年齡、性別，教育程度、職業(yè)等。人口數(shù)量和收入的增減變化，可以看出該區(qū)域的發(fā)展趨勢，這對餐飲選址具有重要的參考作用。人口年增長率在3%以上的地區(qū)為高速成長的區(qū)域；1%3%的地區(qū)為成長地區(qū)。0%1%的地區(qū)為停滯地區(qū)；2%0%的地區(qū)為衰退地區(qū)；2%以下為自然淘汰地區(qū)。根據(jù)這些參數(shù)可以避免把項目址選在一個增長較慢的地區(qū)。市政規(guī)劃一是了解選址所在城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，如文教區(qū)、商業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)、交通樞紐、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)。重點掌握所在地域?qū)儆谀膫€區(qū)域。其好處是可以根據(jù)區(qū)域特點，把握投資規(guī)模、決定經(jīng)營形式和經(jīng)營內(nèi)容；二是政府對城市的重建計劃，了解哪些地方在若干年內(nèi)需要拆遷和重建。如果不了解這些情況，盲目選址，可能會使企業(yè)無法收回預期的投資，也可能會因此失去選址時所擁有的區(qū)域優(yōu)勢。經(jīng)濟發(fā)展和社會治安狀態(tài)餐飲業(yè)和旅游業(yè)一樣都屬于比較脆弱的產(chǎn)業(yè)。一個地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定性和治安情況的穩(wěn)定程度都會直接影響餐飲企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。因此選址應盡可能地選擇那些經(jīng)濟發(fā)展和社會治安都比較穩(wěn)定的地區(qū)。地理特點項目所在區(qū)塊的規(guī)模和外觀必須能夠符合餐廳經(jīng)營的需要。有足夠的容量可以容納建筑、停車場和其他的必要設(shè)施。項目環(huán)境吸引力其調(diào)查內(nèi)容主要是店址據(jù)車站、碼頭、機場的距離，附近設(shè)施的功能、可進入性等。店址環(huán)境的吸引力往往因周圍的各種吸引物而增強，在某種意義上，這些所謂的吸引物也是客源產(chǎn)生的場所。一般而言能夠吸引大量人流的吸引物主要是：旅游資源、購物中心、辦公大樓及金融機構(gòu)、休閑娛樂設(shè)施、公共場所、餐飲設(shè)施等。行情（1）行業(yè)情況調(diào)查主要包括本地區(qū)餐飲的總體規(guī)模；分地區(qū)餐飲的類別、風味特點以及經(jīng)營時間；各類別餐飲的市場成長性；各種類型、檔次的餐廳的價格；本地區(qū)餐廳的分布格局；各餐廳營業(yè)情況；有無市場供需可以進入。（2）客源情況調(diào)查包括客源數(shù)量和餐廳接待能力總量的比較；各類餐廳接待能力與客源數(shù)量的比較；主要客源的來源情況；消費能力與需求強度；餐飲習慣；餐飲消費方式。（3）相關(guān)產(chǎn)品的競爭狀況主要是調(diào)查相關(guān)產(chǎn)品的市場占有率。（4）競爭對手狀況調(diào)查主要為營業(yè)形態(tài)；營業(yè)項目與價格；顧客群分析、座位周轉(zhuǎn)率；營日與營業(yè)時間；員工人數(shù)與服務態(tài)度；店面及內(nèi)部裝修；店內(nèi)擺設(shè)、燈光、氣氛；對餐廳及其管理人員的評估等。交通狀況主要包括道路的格局、交通流量和交通工具。其中道路狀況是項目可進入性強與弱的一個重要指標，表明了餐飲的方便程度。區(qū)域形象是指選址所在地以及作為地區(qū)在客源市場和當?shù)鼐用裥哪恐械男蜗螅虼隧椖康倪x址要盡可能使餐廳的經(jīng)營思路和自身形象與區(qū)域形象相吻合。社區(qū)服務主要了解該區(qū)域內(nèi)是否提供垃圾處理、消防、其他各種服務，服務設(shè)施質(zhì)量、費用、方便程度都會影響到項目日后的經(jīng)營。三、營業(yè)條件和成本費用調(diào)查。其調(diào)查內(nèi)容主要包括土地和建筑物費用；原材料和設(shè)備供應情況；人力資源條件；基礎(chǔ)設(shè)施情況；稅收和產(chǎn)業(yè)政策。餐飲企業(yè)選址調(diào)查的核心，是要考察在該點建立的項目是否有足夠大的市場，能夠獲得預期的利潤并收回投資，以這點出發(fā)就必須對銷售額進行預測，預測是否準確直接關(guān)系到投資的正確與否。因此正確地預測依賴于選址調(diào)查資料的及時性和準確性，通常主要是用參照預測法對餐飲項目銷售額進行預測。參照預測法是根據(jù)選址所在地區(qū)現(xiàn)有的餐飲經(jīng)營情況，來推測本餐飲項目可能的銷售額和客源。一般來說，那些餐飲餐廳的經(jīng)營情況反映了該類餐飲產(chǎn)品市場的消費特點。如果所在地區(qū)沒有類似的產(chǎn)品可供參考，那么也可考慮其他地區(qū)類似餐飲項目的經(jīng)營情況來作比較，但要充分估計不同地區(qū)的特點可能會對銷售額帶來的影響。應用此方法推測銷售額，必須掌握幾個重要參數(shù)：餐廳座位數(shù)，包括大廳的餐位數(shù)和包廂的餐位數(shù)；餐廳每天營業(yè)時間和全年營業(yè)天數(shù)，其中營業(yè)時間是指每天供應的餐別（早茶、午餐、晚餐、夜宵）；顧客的人均消費，其公式為（各餐）人均消費額=（各餐）營業(yè)收入／（各餐）用餐客人總?cè)藬?shù)；餐廳的座位周轉(zhuǎn)率，公式為周轉(zhuǎn)率=餐廳接待的客人總數(shù)／餐位數(shù)。得到以上幾個參數(shù)后，餐廳的消費額預測可以按以下公式進行：餐廳的年銷售額=餐廳預計座位數(shù)＊平均座位周轉(zhuǎn)率＊年營業(yè)天數(shù)＊顧客人均消費額。以上是餐飲項目選址分析的一些主要內(nèi)容，但沒有任何一種分析是普遍適用于所有餐飲項目的。對選址可行性的分析還要結(jié)合企業(yè)自身因素的考慮以及地區(qū)和市場的特點來進行適當?shù)恼{(diào)整。第五章 中華名吃城項目總體建設(shè)方案第一節(jié) 建設(shè)原則中華名吃城建設(shè)堅持以下幾項基本原則：經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益相結(jié)合的原則。從實際出發(fā)，因地制宜的原則。統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)的原則?？萍歼M步提高項目建設(shè)質(zhì)量、以質(zhì)量求生存的原則。集約化、標準化、商品化發(fā)展的原則。第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容項目總占地面積約200畝，規(guī)劃建設(shè)面積100萬平方米。其中餐飲建筑50萬平方米，辦公住宅20萬平方米，商業(yè)建筑10萬平方米，休閑娛樂10萬平方米，地下停車場等公共建筑占地10萬平方米。建筑形式為高層、小高層及多層互補的商業(yè)綜合體。第三節(jié) 建設(shè)方案一、總體布局空間布局建筑形式錯落有致，形成多層空間。建筑色彩醒目，打破沉悶的建筑風格。將擔負起城市空間和城市意象重塑的歷史重任，使之成為著名的的中心區(qū)。每個功能分區(qū)，分享公共領(lǐng)域中的設(shè)計要素，并通過相互交織的步行與景觀聯(lián)系，相得益彰，異彩分呈；創(chuàng)造與眾不同的文化特性，加強了資源節(jié)約和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。整個建筑形式氣度雍容開闊，與項目的核心地位相符。將建設(shè)成為城市的重要組成部分和城市商業(yè)新坐標。交通、綠化在周邊加入機動車和人行環(huán)道，設(shè)有多處地下停車場入口，地下停車場和各功能區(qū)相通，做到人流、物流合理分配。在空間環(huán)境設(shè)計中，我們加入主題廣場和中庭的設(shè)計，使顧客在餐飲、購物過程中減少或消除疲勞感，給人以放松身心的空間。同時，加大了采光，既解決了交通及消防疏散問題，又為廣場自身提供一個極具特色的室外展示舞臺，也有利于商戶對產(chǎn)品的宣傳和推廣。內(nèi)街景觀設(shè)計運用對景、借景、空間的轉(zhuǎn)折、強化和弱化等元素，輔以綠色植物、燈光、坐椅、雕塑以及具有雕塑感或形態(tài)優(yōu)美的內(nèi)街標示、廣告燈箱展板等，將內(nèi)街作為一個虛的的體量精心設(shè)計。內(nèi)街復雜而非雜亂的建筑形態(tài)創(chuàng)造出富于變化的景觀。建筑內(nèi)部的交通，按照放火疏散要求布置樓梯，各部分疏散距離相對均勻，易于滿足平面的不同分隔形式，自動扶梯、電梯布置充分滿足垂直方向的人流、貨流的需要。整個交通組織順暢合理。二、立面設(shè)計在體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)建筑簡潔活潑風格的同時，強化自身的性格特點，并與周邊大環(huán)境相融合。建筑立面設(shè)計簡潔，合理，經(jīng)濟，實用。建筑物色彩豐富、外觀明快。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，有效增加建筑使用面積，空間上利于分隔?？拐鹆叶葹榘硕?。四、建筑消防建筑消防設(shè)計嚴格遵循現(xiàn)行《高層工業(yè)與民用建筑防火規(guī)范》（GB5004595）、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB5006797）及有關(guān)消防規(guī)范設(shè)計。本項目按一類耐火等級設(shè)計。在總體設(shè)計上，建筑物均有一長邊落地并面臨消防車道，供消防撲救使用。消防控制室建于本項目中部，方便監(jiān)控各區(qū)域建筑防火。場區(qū)按規(guī)范布置消防管網(wǎng)，可隨時向室內(nèi)、外消防栓提供足夠的消防用水。同時，消防車可從消防水池取水作為補充水源。室外消防栓采用地上置式消防栓，并沿場區(qū)規(guī)范布置。室內(nèi)設(shè)火災自動報警及噴淋系統(tǒng)，同時設(shè)置消防疏散樓梯。五、供電供電系統(tǒng)及設(shè)備嚴格按《工業(yè)與民用10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GBJ5383）、《低壓配電裝置及線路設(shè)計規(guī)范》（GBJ543）。場內(nèi)設(shè)置中心變電站一座，設(shè)計十臺1250KVA變壓器，即可滿足項目供電需求。由電力網(wǎng)接引10KV電源，用地下電纜引至配變電站，雙路電源同時供電。配電室將10KV 電源電壓降至380V/220V的使用電壓。下面用電主要空調(diào)、電梯、給水、供熱、送風、排風等設(shè)備用電及室內(nèi)外照明和電器設(shè)備用電。六、通信本項目可根據(jù)需求情況與相關(guān)通信部門協(xié)商，由通信公司作電話等通信設(shè)施的接引方案。配線方式采用每棟樓設(shè)一條電纜的配電方式，入口采用光纖接口。電話電纜采用穿管埋地敷設(shè)，數(shù)據(jù)傳輸干線采用光纖線路穿鋼管埋地敷設(shè)。七、有線、電視各用戶均采用智能網(wǎng)線布置，以LAN方式接入城域網(wǎng)，實現(xiàn)寬帶網(wǎng)進入各用戶。由電信運營商負責光纖到本廣場，光纖入戶。為用戶提供語音通信、視頻廣播、寬帶數(shù)據(jù)等通信服務。在各單體入口門處設(shè)置對講門口主機和智能機。單體建筑內(nèi)設(shè)置用戶機，采用