【正文】 以居住為目的的消費(fèi)者（約占60%）；以置業(yè)投資和休閑居所為目的的消費(fèi)者（約占40%）。產(chǎn)品檔次定位本項(xiàng)目規(guī)模較大，且項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)題材對(duì)社會(huì)各階層均具有廣泛的吸引力。隨著老成溫路和光華大道延線的建成，水、電、氣、通訊、市政污水、于水管網(wǎng)等市政工程即將建成，各種管線接口位置也逐漸接近。包括開發(fā)期各項(xiàng)稅費(fèi)：按國家及省、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納，包括：市政設(shè)施配套費(fèi)、中小學(xué)危房改造費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)等。8．1財(cái)務(wù)分析的依據(jù) 計(jì)算期據(jù)項(xiàng)目分五階段開發(fā)的策略，需時(shí)五年。8．3財(cái)務(wù)效益分析 靜態(tài)投資收益率對(duì)項(xiàng)目總投資率潤率及權(quán)益資本利潤率作研究，即便在保守預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的權(quán)益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平。單方造價(jià)為1269元/平方米。（2） 公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務(wù)、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、教育七種建筑類別。該項(xiàng)目區(qū)域具有優(yōu)越的自然環(huán)境，域外景有良好的交通路網(wǎng)接駁，隨著CD市城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，配套設(shè)施將不斷完善，趨于成熟程度將逐漸提高。其生態(tài)優(yōu)越，地勢(shì)平坦，為純居住型生態(tài)社區(qū)的開發(fā)提供發(fā)良好的自然環(huán)境。5．7CD市購房者對(duì)精裝房的認(rèn)知程度從目前CD市房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看：清水房占有絕對(duì)的比例，占有九成左右的市場(chǎng)份額，有少部分櫥衛(wèi)裝和簡裝房項(xiàng)目，僅有極少部分為精裝成品房。其中都江堰板塊的綜合自然條件最好，又是知名的旅游景點(diǎn)，旅游房產(chǎn)、度假房產(chǎn)、“5+2”生活方式吸引了部分消費(fèi)者。面積與戶型均與市場(chǎng)開發(fā)的主流戶型保持一致?？梢?，外地者已成為一支不容忽視的重要力量。當(dāng)然由于今年上市數(shù)量的逐年累計(jì)增大，市場(chǎng)競爭的不斷加劇是必然的，從推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。從住宅開工規(guī)模來看，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長24%%。l 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進(jìn)行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。此外，水文化是**的文脈，古老的川西習(xí)俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨(dú)有的文化優(yōu)勢(shì)。3．7．2．通訊狀況總裝機(jī)容量達(dá)6．6萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和CD—**SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。另外，**縣準(zhǔn)備再修建三條與CD相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到**柳城的長12．5公里的快速通道——光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從CD—黃田壩—永寧—**，第三條是從大石西路—機(jī)投—**。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢(shì)雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻分列兩旁，墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“?！?、“壽”兩字和蝙蝠等，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目。3．4 項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況3．4．1人文歷史**縣為古蜀國領(lǐng)域，相傳為魚鳧王都，境內(nèi)猶存柏灌王墓，魚鳧王墓和魚鳧王都遺址，迄今已有4000多年的歷史。城鎮(zhèn)大氣環(huán)境質(zhì)量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質(zhì)量等均達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于工資政策具有長期效應(yīng)，因此，這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用將產(chǎn)生重要影響。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用開支，委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國經(jīng)濟(jì)增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟(jì)的增長。l 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風(fēng)俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠(yuǎn)，以五至六層磚混建筑為主。1．1．3地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于**縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨**縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。根據(jù)本報(bào)告定性、定量分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：l 本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。l 本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項(xiàng)目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。1．4項(xiàng)目地塊周邊居民狀況項(xiàng)目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對(duì)比重。l 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點(diǎn)高，政府便于加強(qiáng)控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風(fēng)格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。今年1—4月份國有及其它經(jīng)濟(jì)類型累計(jì)完成投資4236億元，%，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢(shì)：%，%，%。同時(shí)我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計(jì)劃以高達(dá)1，000億銀行貸款扶持個(gè)人住消費(fèi)貸款，均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。**縣具有“一小”——幅員面積只有277平方公里，“二少”——總?cè)丝谥挥?0萬人，“三近”——距CD市區(qū)只有18公里，“四平”——境內(nèi)地勢(shì)為無山無丘的平原沃野等顯著特點(diǎn)。西魏恭帝二年（公元255年）始置**縣。在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個(gè)“活生生的民間文化博物館”。l 項(xiàng)目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21．3平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔。移動(dòng)通信方面，有GSM網(wǎng)一個(gè)，900MNZ基站21個(gè)，能同時(shí)容納30000部手機(jī)同時(shí)通話。l 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施**縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當(dāng)前**縣居住人群的需要，并且在CD的各郊縣中位列前沿。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時(shí)還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。%，由此反映出開發(fā)商對(duì)住宅消費(fèi)市場(chǎng)看好的信心較強(qiáng)。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個(gè)門檻，市場(chǎng)的準(zhǔn)入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。5．3消費(fèi)者心理習(xí)慣特征除去價(jià)格、位置、交通等傳統(tǒng)因素外，戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境、運(yùn)動(dòng)休閑、教育設(shè)施、物管、配套均是影響消費(fèi)者購房的主要因素。該區(qū)間成交量占兩屆房交會(huì)總成交量的57%。該板塊距CD市區(qū)較遠(yuǎn)，雖有高速公路相連，但受交通成本的制約，消費(fèi)者多為城市高收入者。2001年以精裝房推出市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目，精裝房的市場(chǎng)空間很大。大規(guī)模的花卉生產(chǎn)基地與生態(tài)綠化帶營造的氛圍，清新的空氣與泥土的氣息無一不為自然生態(tài)居所創(chuàng)造了良好的開發(fā)題材。由于本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，內(nèi)部可塑性較強(qiáng)，容易建設(shè)自成體系的居住區(qū)，所以具有較好的是適應(yīng)外部競爭的內(nèi)部條件。（3） 公用設(shè)施建設(shè)包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。（見表五）表五：項(xiàng)目投資估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單位成本籌備期一期二期三期四期總成本比例備 注1土地及相關(guān)費(fèi)用20萬元/畝314003140021%2前期費(fèi)用3%1%3建安成本600元/m2176092201147%4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)10%176122011761118969115%5報(bào)建費(fèi)用100元/m2293536698%6工程管理費(fèi)用3%5285281%7銷售費(fèi)用3%16202036164664854%按樂觀方案銷售額3%計(jì)8財(cái)務(wù)費(fèi)用%7%按一次性還款付息的連續(xù)復(fù)利計(jì)算，計(jì)算期為3年小計(jì)2445395%8不可預(yù)見費(fèi)5%1674122315295%總成本1269元/m225675321062570327506146137100%比 例24%18%22%18%19%100%7．5投資分年投入計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃安排，將每年為一個(gè)計(jì)算期，即5年期。投資收益率方案銷售收入營業(yè)稅及附加實(shí)際銷售收入總投資權(quán)益資本總投資收益率權(quán)益資本收益率保守164892930015559214613743841%%一般1890821066417841814613743841%%樂觀2161701219220397814613743841%% 動(dòng)態(tài)投資收益率鑒于本項(xiàng)目開發(fā)周期較長，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)畢靜態(tài)預(yù)測(cè)更為科學(xué)。7．6資金籌措表六：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%43841銀行貸款34%50000銷售收入26%37682施工單位墊資及其他10%14614合計(jì)100%146137第八章 財(cái)務(wù)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)效益分析在成本估算和銷售測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡量接近項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，選取特定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別對(duì)各開發(fā)階段和開發(fā)過程進(jìn)行效益分析，進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。按600元/平方米計(jì)算。該項(xiàng)目分四期進(jìn)行，前三期建設(shè)場(chǎng)地寬敞，便于對(duì)方材料和安裝吊裝設(shè)備以及施工機(jī)具等，利于施工組織和機(jī)械化施工作業(yè)的進(jìn)行。2001年置信芙蓉古城項(xiàng)目的成功和都江堰房產(chǎn)項(xiàng)目的異軍突起，使“買房先看環(huán)境”便成為了CD居家消費(fèi)的重要影響指標(biāo)。l 家庭構(gòu)成青年夫婦（約占30%）； 三口之家（約占40%）；三代同堂或老人（約占30%）。**板塊地處CD市西大門，城西“上風(fēng)上水”自然環(huán)境條件最好，現(xiàn)有成(都)溫(江)邛(崍)高速與CD相連，光華大道西延線(**段)正在施工當(dāng)中，目前大面積的房地產(chǎn)開發(fā)尚未形成，但諸多知名企業(yè)在此大面積圈地，未來的**必將成為一座美麗的居住新城。90m2以下的小戶型商品房有較為明顯的變化：70～90m2的戶型成交比例從春交會(huì)期間的17%下降到秋交會(huì)期間的14%，%；2001年推出70m2以下的戶型多為精裝房，主要客戶群為普通白領(lǐng)及單身貴族，%上升到秋交會(huì)的12%，%。小區(qū)配套中商場(chǎng)、超市、銀行、醫(yī)院、教育等配套設(shè)施是消費(fèi)者的首選，寬帶網(wǎng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、單元防盜門也越來越受到開發(fā)商和消費(fèi)者的重視。我們認(rèn)為，將來市場(chǎng)真正的競爭存在于大集團(tuán)公司之間，而他們競爭的焦點(diǎn)更集中于市場(chǎng)占有率及籌資能力這兩個(gè)方面。2000年CD商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在CD花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的示范效應(yīng)下，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)來擴(kuò)大市場(chǎng)份額已成為CD房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的顯著特征。4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加CD市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。l 規(guī)劃后的交通狀況良好**縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達(dá)的通向CD和周邊郊縣的干線，勢(shì)必提升**的綜合開發(fā)價(jià)值。建平雙語學(xué)校、新世紀(jì)外語學(xué)校和**中學(xué)等都在CD享有盛名。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與**縣的交界點(diǎn)，止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿**國家級(jí)海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)?，F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木3萬多畝，占CD花木總量的50%以上，是“四川省重點(diǎn)花木市場(chǎng)和花木產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)縣”。1997年2月，被省委、省政府命名為四川省第一個(gè)“小康縣”。表二：2000年**縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位實(shí)績同比增減（177。國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟(jì)熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項(xiàng)目并有相當(dāng)?shù)睦帽尘?。在投資增長中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。與此同時(shí)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。l 光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。1．5項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（**段）一項(xiàng)，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。III. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%19810