【正文】 總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調(diào)發(fā)展。%，物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。今年的物價還會進一步上漲，但漲幅不會太大，漲速也不會太快。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1—4月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，%。這與消費信貸的發(fā)展有很大的關系。除個別年份，消費增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張。這次調(diào)整工資涉及4500多萬人，增支800億元。結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。**縣轄10鎮(zhèn)182個村，面積277．04平方公里，人口為30．56萬。今年1月1號，新都縣成為第一個撤縣建區(qū)的試點衛(wèi)星城市。1996年以來，**共投入建設資金17．2億元，自然生態(tài)得到了進一步改善，生態(tài)環(huán)境指標協(xié)調(diào)發(fā)展。3．2項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況2000年，**較好的保證了全年目標任務的完成和“九五”計劃的實現(xiàn)，再次被評為全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”，并升至第七位，為全縣實施“十五”計劃，大力推進**跨越式發(fā)展奠定了良好基礎。其中，引進三資企業(yè)135家，總投資5．2億美元，協(xié)議外資4．97億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達2．5億元，位居全省第一位。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。第三步是“樂在**”，這是**第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是**第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使**成為都市人娛樂、休閑等時尚消費的理想之所。改革開放以來，**縣先后被確定為CD市第一個衛(wèi)星城、省市小康縣建設試點、省“一條線”經(jīng)濟發(fā)展重點縣、省級臺商投資區(qū)、省級小城鎮(zhèn)建設試點、省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點和國家級生態(tài)示范縣。l 金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于**縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi)，距CD市區(qū)26公里，面積1500多畝，是一個新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū)?！暗谝蝗钡你@探成功，給**旅游帶來了新的亮點，使**再次成為游人關注的熱點。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調(diào)。l 西南花木第一縣**是國家級生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一。種花木、靠技術。1．5項目區(qū)位道路與交通狀況l **縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡，全縣公路總里程354公里，其中一級公路32．8公里，二級公路78．1公里，三級公路60．8公里，四級公路182．3公里。l **縣距CD市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，CD繞城高速公路穿越其中。總長12．5公里、預計投資1．3億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與**縣政府共同投資修建。3．6項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設**的城市建設目標是要建設一個現(xiàn)代化的花園城市。l **縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前**縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為：項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一。形成了“環(huán)網(wǎng)結(jié)構(gòu)，開環(huán)運行”的配網(wǎng)框架。3．7．3．教育條件境內(nèi)具有各類學校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學生人數(shù)為4．6萬人。3．8項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃**縣按照國家建設部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從**縣的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟建設為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎，農(nóng)村工業(yè)化為主導，基礎設施建設為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。優(yōu)越的自然環(huán)境是**作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。l 文化附加價值高**相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。l 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進**縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。l 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對**房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且CD市消費者對華陽的認知程度比對**更加深刻。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對**房地產(chǎn)市場的影響**本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。第四章 CD市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究CD市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。98億元，；，拉動GDP增長3個百分點。19961999年，CD房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。4．3住宅開發(fā)份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴大住宅開發(fā)份額。4．4規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2000年CD商品房每平方米平均售價為1804元，%。4．7空置總量與空置面積上升CD商品房空置總量從1998年大幅度減少后。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎，一方面也預示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險。目前，CD已涌出業(yè)績矚目的大型開發(fā)集團公司，象萬達集團、中海外、萬科等，他們對市場的發(fā)展起到了良性刺激作用。第五章 市場有效需求及項目定位建議5．1消費者特征分析5．1．1消費能力據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2001年CD市居民人均可支配收入首次突破8000元大關，%。職工收入最低的三個行業(yè)為：社會服務業(yè)、制造業(yè)、采掘業(yè)。那些長期在CD工作、經(jīng)商、生活的外來群體，無論從生活習慣，做事風格都已融入了CD這個大家庭。具一定規(guī)模的低層和高層復合建筑和低密度底層建筑小區(qū)有較多選擇，對物業(yè)類型的選擇多傾向于多層和低層住宅，電梯物業(yè)尤其是小高層住宅日漸受青年白領一族的青昧。生活質(zhì)量的提高、生存壓力的增大以及對健康的追求，消費者渴望運動與健康，渴望人與人之間的交流，從我們所掌握的調(diào)查表統(tǒng)計得知：%的消費者希望小區(qū)內(nèi)具有良好的運動休閑環(huán)境。郊縣商品房成交量放大的原因是：總體原因與二環(huán)外相似，但相對而言，郊縣房產(chǎn)的價格更是競爭優(yōu)勢，升值潛力更大。3)購房者接受的產(chǎn)品類型從市場需求看：%、%、%。150m2以上的戶型成交量占全年總成交量的17%。與此對應，單價2000元/m2以下的商品住房則在秋交會期間比春交會的成交比例下降了7個百分點。6)購房者的購房動機青年消費者以首次置業(yè)為主、占90%左右，多選擇40～60m2的套一、套二小面積住房作為過度；中年消費者以二次置業(yè)為主，出于改善居信條件的目的，約占70%，另有30的消費者以投資為主要目的；老年消費者多為二次置業(yè)或多次置業(yè)，其購房目的主要為改善居住環(huán)境、靠近子女居住、為子女購房和投資四種。8）購房者愿意承受按揭貸款方式從消費者對按揭月供額的選擇統(tǒng)計表中可以看出，按揭月供額在1000元以下的付款方式受到七成消費者的認可。**、華陽、龍泉驛三板塊距市區(qū)較近，僅8～10分鐘的車程。2)購房者選擇郊縣板塊的理由及動機市內(nèi)老年消費者和青年消費者是郊縣市場的購房主力，其中又以前者為多。另外，在中青年中，對籃球、足球等運動方式熱愛的消費者較多，但因受場地，時間、運動伙伴等的限制，運動的機會較少。CD市民家庭教育支出的比例逐步上升。5．8本項目目標消費群體綜合定位經(jīng)對本項目潛在目標客戶群體分析，在市場細分的基礎上進行目標客戶群體選擇，對本項目目標消費群體定位為：l 年齡以2535周歲消費者（約占30%）； 3650歲（約占40%）；50周歲以上的消費者（約占30%）。l 消費者群體高新西區(qū)及市內(nèi)工作的年輕白領（約30%）；城市中等偏高收入者（約占60%）；私營企業(yè)主、高級商務人士、大型企業(yè)高級管理者、律師、運動員、影視歌星等城市高收入者（約占10%）；5．9產(chǎn)品主題定位 產(chǎn)品主題定位A、項目品牌的“運動”內(nèi)涵奧林匹克花園的宗旨是以連鎖經(jīng)營的模式實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種業(yè)內(nèi)外資源；以全新的服務理念，滿足“以人為本”的生活居家有效需求；以超常規(guī)的策劃思維實現(xiàn)項目定位與營運方式的創(chuàng)新啟動新的市場熱點；以領先的技術手段，創(chuàng)造“科學運動，健康生活”的全新生活方式。人們在運動中交流感情，在運動中釋放煩惱、消除疲憊、緩解壓力、暢通心情。喝茶、逛商店、打麻將便成為了CD人休閑方式的三大特色。隨1999年置信麗都花園A區(qū)的亮相，其“100畝的生態(tài)公園”引領了CD市住宅產(chǎn)業(yè)綠化浪潮。結(jié)合CD目前房地產(chǎn)市場狀況與郊縣房產(chǎn)開發(fā)情況，潛在消費群體對綜合品質(zhì)高，配套設施完善，生態(tài)環(huán)境良好，社區(qū)功能與活動豐富的中高檔組團項目具有較高的期望值。主流消費體由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5個組群構(gòu)成?？傉嫉?560畝，總建筑面積151909平方米。該項目土地征用以基本結(jié)束，地勢平坦，**的地質(zhì)條件總的來說無不良地質(zhì)情況（具體涉及到地基等進行現(xiàn)場勘探，以勘測部門為準）。6．2計劃進度安排本項目建設進度計劃擬分四期共五個階段進行：籌備期：2001年10月至2002年5月，為項目前期工作，包括征地、一期的拆遷安置、土地平整、三通等工程。四期：2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設工作。整個項目共分五個個階段，各階段開發(fā)均包括住宅建設、公用建設基礎設施建設。具體分階段開發(fā)的指標如下： 表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術指標 單位：m2項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房253493586967337029715聯(lián)體別墅207270440225869649525獨體別墅2971529715商業(yè)及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據(jù)l 土建工程：參照《四川省建筑工程計價定額》(SGD95)、《四川省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考CD市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設定各類建筑的造價。l 前期費用：為建安成本的3%。l 銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。l 不可預見費：本項目在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。把各期的各項投資成本費按當期實際完成情況進行估算。土地征用費、錢其費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。2) 所得稅：在項目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計。 資本收益率以計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除于全部投資而得出的指標，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。（見表二、三、四）表：保守方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（籌備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入 155592　1減去相關費用后的實際銷售收入 155592　二現(xiàn)金流出146137　1總投資146137　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現(xiàn)金流量9454　2所得稅前累計凈現(xiàn)金流量9454　3所得稅前凈現(xiàn)值NPV=4184　　　　4所得稅前內(nèi)部收益率IRR=13%　　　　四所得稅后　　　　138133%1所得稅后凈現(xiàn)金流量8074　2所得稅后累計凈現(xiàn)金流量16148　3所得稅后凈現(xiàn)值　NPV=3153　　　　4所得稅后內(nèi)部收益率　IRR=11%　　　　表：一般方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入　1減去相關費用后的實際銷售收入　二現(xiàn)金流出　1總投資146137 　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現(xiàn)金流量32280　2所得稅前累計凈現(xiàn)金流量32280　3所得稅前凈現(xiàn)值NPV=22985　　　　4所得稅前內(nèi)部收益率IRR=38%　　　　四所得稅后　　　　758533%1所得稅后凈現(xiàn)金流量24695　2所得稅后累計凈現(xiàn)金流量49390　3所得稅后凈現(xiàn)值　NPV=17325　　　　4所得稅后內(nèi)部收益率　IRR=33%　　　　表