【正文】 創(chuàng)新，以及企業(yè)核心競爭力的提升。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個門檻，市場的準入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。附表：19962000年CD市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標表表三：CD市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比率房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）住宅商品房竣工面積（萬m2）商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000住宅272554352990431416544288508000商品房銷售面積（萬m2）住宅個人購買商品房比率（%）69商品房空置面積（萬m2）住宅CD市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對比表年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）本年投資完成額（萬元）住房商品房施工面積（萬m2）住房商品房竣工面積（萬m2）商品銷售額（萬元）商品房銷售面積（萬m2）80住房4．9CD房地產(chǎn)市場展望隨著CD市政建設(shè)的高速推進和城市化進程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對于CD而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時間里，CD房地產(chǎn)業(yè)仍將獲得進一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中的先導(dǎo)型租用越來越民縣，并最終成為CD市國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。4．8土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年CD房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，%%。%%。委托方應(yīng)高度重視這一情況，增強決策的科學(xué)性減少盲目性?？紤]統(tǒng)計口徑原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降。4．5商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降盡管從2000年CD是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中，我們可以計算出一個很刺眼的負增長，%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，%。2000年CD商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在CD花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風(fēng)花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應(yīng)下，強強結(jié)合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質(zhì)量、價格、服務(wù)來擴大市場份額已成為CD房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。%，由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。（含經(jīng)濟適用房），%，%%。毫不夸張地講，CD已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。隨著CD市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結(jié)構(gòu)從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質(zhì)的變化。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設(shè)、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設(shè)為契機，CD市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎(chǔ)性發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加，CD市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關(guān)配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者CD房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)角色：，；1999年全市完成住宅建設(shè)投資82.。4．1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加CD市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。l 開發(fā)商之間的激烈競爭**現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質(zhì)上具有較大的跨越。l 開發(fā)商對開發(fā)時機的把握具有不確定性**開發(fā)時機的不確定性導(dǎo)致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在**圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。同是CD近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。因此，要使得消費者對**房地產(chǎn)熱切關(guān)注成為一大難題。l 規(guī)劃后的交通狀況良好**縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡(luò)——通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向CD和周邊郊縣的干線，勢必提升**的綜合開發(fā)價值。l 一定數(shù)量的市政建設(shè)和生活配套設(shè)施**縣目前的市政建設(shè)情況和現(xiàn)有的生活配套設(shè)施可以滿足當前**縣居住人群的需要，并且在CD的各郊縣中位列前沿。古魚鳧文化是**的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。**豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)**基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之**政府對招商引資的注重，因此，**是CD近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質(zhì)、繁茂的樹木花草等自然條件，強于CD市及CD東、南、北幾個方向的區(qū)縣。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設(shè)部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。3．7．4．醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)22個，有CD市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)7個。建平雙語學(xué)校、新世紀外語學(xué)校和**中學(xué)等都在CD享有盛名。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機同時通話。l 天然氣狀況天然氣主管道92．3公里，日供氣能力22萬立方米。3．7項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況3．7．1．能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2—150m2之間，較好樓層的銷售單價為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。同時，**將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。位于CD平原腹心地帶的**，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，這將為整個**房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施，極大地改善**招商引資環(huán)境，加快**城市化進程，使之成為CD市區(qū)向外輻射的居住、休閑、娛樂和旅游熱點。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與**縣的交界點，止于柳城大道，全長12．5公里，貫穿**國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。l 項目所在地涌泉鎮(zhèn)占地21．3平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔。擬于明年5月全面完成的連接CD市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接CD繞城高速公路和飛機制造公司（132廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。開辟新的成溫通道已成為**經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。目前**雖然村村通公路，但**的骨干交通大道卻只有成—溫—邛路一條與CD相連?；井a(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟效益。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務(wù)帶1萬余畝，交易區(qū)4個，門市300個，花木產(chǎn)品遠銷北京、廣州、昆明等地。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木2000多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價值。現(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木3萬多畝，占CD花木總量的50%以上，是“四川省重點花木市場和花木產(chǎn)業(yè)化試點縣”。在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風(fēng)景園林專家熊世堯、建設(shè)部專家錢震岳、李素樂、古民居學(xué)者季富政等專家學(xué)者的眼里，陳家桅桿是一個“活生生的民間文化博物館”。其四面溪水環(huán)繞，風(fēng)景別致。l 陳家桅桿這座坐落于**縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標志，故被當?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造，歷時8年，傾注匠心。這一溫泉井底溫度63oC，井口溫度46oC，日出水量6600立方米，開采年限幾達100年以上，水質(zhì)優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性。今年4月，在距金馬旅游區(qū)1．5公里處成功鉆探出溫泉，填補了CD平原沒有溫泉的空白，被譽為“CD平原第一泉”。擬建成一個融現(xiàn)代氣派、民族風(fēng)格和川西平原特色為一體的吃住行游購娛綜合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風(fēng)”一團團蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂，嘗農(nóng)家風(fēng)味，飲鄉(xiāng)村美酒，會給人難忘的享受；此外還有“東方幸運城”“花圃農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出**縣休閑旅游的蓬勃生機。1997年2月，被省委、省政府命名為四川省第一個“小康縣”。西魏恭帝二年（公元255年）始置**縣。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。第二步是塑造“吃在**”擬以“美食在**”的概念為基礎(chǔ)自然演繹。**城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當前，**正處在跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。全縣農(nóng)村有9個鎮(zhèn)為省級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點。**縣體育設(shè)施較為齊備，具體育場館一個；2000年**縣體育事業(yè)財政投入為45萬元，同比增長114．2%。目前，全縣共引進各類企業(yè)600家。表二：2000年**縣主要經(jīng)濟指標項目單位實績同比增減（177。**縣具有“一小”——幅員面積只有277平方公里，“二少”——總?cè)丝谥挥?0萬人，“三近”——距CD市區(qū)只有18公里，“四平”——境內(nèi)地勢為無山無丘的平原沃野等顯著特點。片區(qū)16個生態(tài)環(huán)境指標全部達到國家二類地區(qū)驗收標準，全縣林木覆蓋率14．9%，高出國家標準近5個百分點。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。據(jù)可靠消息，CD南的華陽和CD西的**可望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。按CD市總體規(guī)劃，CD市將逐步撤縣建區(qū)?？h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積12．4平方公里，人口數(shù)量為10萬。第三章 項目區(qū)位環(huán)境分析3．1項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理3．1．1行政區(qū)劃**縣地處CD平原腹心，東臨CD市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是CD的七個衛(wèi)星城市之一。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導(dǎo)向支持本項目并有相當?shù)睦帽尘啊Ｍ瑫r我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計劃以高達1，000億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。增加800億元的工資。今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。在總消費中，居民消費一直占80%左右，處于主導(dǎo)地位。改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費需求的增長。在去年高速增長的基礎(chǔ)上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉(zhuǎn)變。在投資增長中，有二個方面是值得關(guān)注的。今年1—4月份國有及其它經(jīng)濟類型累計完成投資4236億元，%，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢：%，%，%。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。%，原材料、燃料、%。其中，%，%。只要良好地把握項目的開發(fā)進程，相關(guān)的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風(fēng)險不會太大。據(jù)專家預(yù)測，從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調(diào)的可能。從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標13—14%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn)。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)