【正文】 5月為一期的住宅、公建等建設工作。二期：2003年5月至2004年5月為二期的住宅、公建等建設工作。三期：2004年5月至2005年5月為三期的住宅、公建等建設工作。四期：2005年5月至2006年5月為四期的住宅、公建等建設工作。以上五個階段均應符合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，建設一期投入使用一批，投資收回一期，再滾動投入下一期。第七章 項目投資估算及資金籌措7．1投資估算的范圍按征地1570畝，總建筑面積1151909平方米進行投資估算。7．2投資估算的內(nèi)容本項目采取分階段征地、建設、再投入的滾動方式開發(fā)。整個項目共分五個個階段，各階段開發(fā)均包括住宅建設、公用建設基礎設施建設。（1） 住宅建設包括多層住宅、連體別墅、獨體別墅三種建筑類型。（2） 公用建筑包括行政管理、文化體育、金融郵電、商業(yè)服務、市政公用、醫(yī)療衛(wèi)生、教育七種建筑類別。（3） 公用設施建設包括小區(qū)內(nèi)的供電、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及區(qū)內(nèi)道路工程、綠化水體工程等。具體分階段開發(fā)的指標如下： 表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標 單位：m2項目合計一期二期三期四期占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141418342513206669335花園洋房253493586967337029715聯(lián)體別墅207270440225869649525獨體別墅2971529715商業(yè)及公共配套（m2）115191293483668529348198107．3投資估算的依據(jù)l 土建工程：參照《四川省建筑工程計價定額》(SGD95)、《四川省建設工程計價定額附錄》所作同類工程概算，并參考CD市建筑市場的實際情況及建筑工程造價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，設定各類建筑的造價。按600元/平方米計算。包括開發(fā)期各項稅費：按國家及省、市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定繳納，包括：市政設施配套費、中小學危房改造費、人防建設費、招標管理費等。l 土地成本：包括土地征用費、土地增值稅等，成本為20萬元/畝。l 前期費用：為建安成本的3%。l 基礎設施配套費：為建安成本的10%。l 報建費用：按每平方米100元計算。l 工程管理費：為建安成本的3%。l 銷售費用：包括廣告、推廣宣傳、銷售代理、銷售人員工資福利等。按3%進行計算。l 財務費用：包括銀行利息支出，金融機構(gòu)手續(xù)費用、融資費用等。%的連續(xù)復利計算。l 不可預見費：本項目在開發(fā)過程中的某些零星稅費、雜費、預算外支出，按工程費用和其他費用之和的5%估算。7．4項目總投資本項目總投資全部為固定資產(chǎn)投資，開發(fā)過程中的財務費用及銀行利息不計入開發(fā)總投資中。，單方造價為1269元/平方米。（見表五）表五：項目投資估算表單位：萬元序號項目單位成本籌備期一期二期三期四期總成本比例備 注1土地及相關(guān)費用20萬元/畝314003140021%2前期費用3%1%3建安成本600元/m2176092201147%4基礎設施配套費10%176122011761118969115%5報建費用100元/m2293536698%6工程管理費用3%5285281%7銷售費用3%16202036164664854%按樂觀方案銷售額3%計8財務費用%7%按一次性還款付息的連續(xù)復利計算，計算期為3年小計2445395%8不可預見費5%1674122315295%總成本1269元/m225675321062570327506146137100%比 例24%18%22%18%19%100%7．5投資分年投入計劃根據(jù)項目開發(fā)進度計劃安排，將每年為一個計算期，即5年期。把各期的各項投資成本費按當期實際完成情況進行估算。7．6資金籌措表六：資金籌措資金來源比例金額(萬元)自有資金30%43841銀行貸款34%50000銷售收入26%37682施工單位墊資及其他10%14614合計100%146137第八章 財務效益分析與財務評價根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，財務效益分析在成本估算和銷售測算的基礎上，按盡量接近項目開發(fā)實際情況的原則，以現(xiàn)金流量為分析基礎，選取特定的財務指標，分別對各開發(fā)階段和開發(fā)過程進行效益分析，進行財務評價。8．1財務分析的依據(jù) 計算期據(jù)項目分五階段開發(fā)的策略，需時五年。在進行財務分析是假定把每年作為一計算期，總共為五期。土地征用費、錢其費用和開發(fā)期稅費等反映在各期期末進行計算，各項工程費用將按工程進度反映在各核算期末。 項目銷售依照投資項目財務評價的慣例，在進行項目投資估算、銷售收入、銷售成本等均假設采用現(xiàn)時的價格水平，在計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目財務評價指標的影響。項目的定價按照保守、一般、樂觀三種方案進行預測，并基于對CD市其他郊縣樓盤價格的調(diào)研與比較，參照華陽的府河音樂花園、**的芙蓉古城項目進行綜合比較分析，采用市場比較法進行修正，得出銷售價格為：項目銷售價格預測 單位：元/ m2保守方案一般方案樂觀方案多層住宅120014001600花園洋房140016001800聯(lián)體別墅160018002000獨體別墅180020002400商業(yè)用房220025003000銷售假定每期期末全部銷售完畢，銷售收入再投入下一期進行滾動開發(fā)的理想狀態(tài)，在預測盈虧平衡點是可以看出銷售量達到某一數(shù)字就達到盈虧平衡。項目各方案銷售額保守方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）120016141419370183425220111320661584869335花園洋房（m2）140058696821712840733701027229715聯(lián)體別墅（m2）16004402270445869649525獨體別墅（m2）180029715商業(yè)用房（m2）2200293486457366852934819810合 計41087517264196830111164892一般方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）140016141422598183425256801320661848969335花園洋房（m2）16005869614674733701173929715聯(lián)體別墅（m2）1800440229905586961056549525獨體別墅（m2）200029715商業(yè)用房（m2）25002934873373668529348733719810合 計47250594304813134271189082樂觀方案單價一期二期三期四期銷售額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額數(shù)量總額多層住宅（m2）160016141418342529348132066211316933511094花園洋房（m2）1800586967337013207297155349聯(lián)體別墅（m2）200044022110065869611739495259905獨體別墅（m2）2400297157132商業(yè)用房（m2）300029348366851100629348198105943合 計54000678675488139422216170 銷售時發(fā)生的稅項及費用1) 營業(yè)稅及附加：%。2) 所得稅：在項目盈虧平衡后按每一期和算期內(nèi)盈利所得的33%計。8．2財務指標的選取參照財務制度，結(jié)合現(xiàn)實房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，在進行項目效益評價時，選取的財務指標有：財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率和資本收益率三種。 財務凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值設按設定的貼現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率的高低、項目性質(zhì)、經(jīng)營風險程度、經(jīng)營目標和要求，本案選定的折現(xiàn)率與財務計算的年利率相同，%。 資本收益率以計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除于全部投資而得出的指標，沒考慮通貨膨脹而是貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。 財務內(nèi)部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零式的折現(xiàn)率，反映項目所占用資金的盈利率。8．3財務效益分析 靜態(tài)投資收益率對項目總投資率潤率及權(quán)益資本利潤率作研究，即便在保守預測的基礎上，項目的權(quán)益資本利潤率超過行業(yè)普遍平均利潤率水平。投資收益率方案銷售收入營業(yè)稅及附加實際銷售收入總投資權(quán)益資本總投資收益率權(quán)益資本收益率保守164892930015559214613743841%%一般1890821066417841814613743841%%樂觀2161701219220397814613743841%% 動態(tài)投資收益率鑒于本項目開發(fā)周期較長，對項目進行動態(tài)預測畢靜態(tài)預測更為科學。（見表二、三、四）表：保守方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（籌備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入 155592　1減去相關(guān)費用后的實際銷售收入 155592　二現(xiàn)金流出146137　1總投資146137　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現(xiàn)金流量9454　2所得稅前累計凈現(xiàn)金流量9454　3所得稅前凈現(xiàn)值NPV=4184　　　　4所得稅前內(nèi)部收益率IRR=13%　　　　四所得稅后　　　　138133%1所得稅后凈現(xiàn)金流量8074　2所得稅后累計凈現(xiàn)金流量16148　3所得稅后凈現(xiàn)值　NPV=3153　　　　4所得稅后內(nèi)部收益率　IRR=11%　　　　表：一般方案項目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年（項目準備期）第2年（1期）第3年（2期）第4年（3期）第5年（4期）綜合開發(fā)備注一現(xiàn)金流入　1減去相關(guān)費用后的實際銷售收入　二現(xiàn)金流出　1總投資146137 　三所得稅前　　　　　　　1所得稅前凈現(xiàn)金流量32280　2所得稅前累計凈現(xiàn)金流量32280　3所得稅前凈現(xiàn)值NPV=22985　　　　4所得稅前內(nèi)部收益率IRR=38%　　　　四所得稅后　　　　758533%1所得稅后凈現(xiàn)金流量24695　2所得稅后累計凈現(xiàn)金流量49390　3所得稅后凈現(xiàn)值　NPV=17325　　　　4所得稅后內(nèi)部收益率　IRR=33%　　　　表：樂