【正文】 樓盤(pán)。威脅 ①項(xiàng)目周邊環(huán)境不太理想，先期入住居民可能會(huì)感到生活不便利。40 / 161②隨著東壩地區(qū)的逐步開(kāi)發(fā)，周邊將會(huì)出現(xiàn)較低價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如附近MiNi 閣調(diào)即將推出。炫特區(qū)項(xiàng)目概況炫特區(qū)是 2022 年初新推出的小戶(hù)型樓盤(pán)，一居室 35～50㎡，二居室 66～80㎡。自 1 月 25 日開(kāi)始接受 10 號(hào) 11 號(hào)樓排號(hào)認(rèn)購(gòu)，截至 2 月 18 日，已有 2100 組客戶(hù)排號(hào)，從 2 月 19 日開(kāi)始推出 9 號(hào) 11 號(hào)樓的排號(hào)。社區(qū)內(nèi)建有近 7000㎡超大型的青鳥(niǎo)會(huì)所，方便業(yè)主運(yùn)動(dòng)健身，對(duì)青年人非常有吸引力。此項(xiàng)目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶(hù)群不同，產(chǎn)品類(lèi)型也不同，因此對(duì)奧園的銷(xiāo)售狀況不會(huì)造成太大影響。優(yōu)勢(shì)①區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)公園東側(cè)東四環(huán)外的石佛營(yíng)，交通極為便捷，周邊交通主干道有東四環(huán)、朝陽(yáng)路、姚家園路等，四通八達(dá)，主要公交線路 611路、705 路、712 路、859 路、831 路、829 路、808 路、608 路等直達(dá)小區(qū)。②價(jià)格優(yōu)勢(shì)：房款單價(jià)不低，但總價(jià)低，首付和月還款壓力小，對(duì)首次置業(yè)的青年白領(lǐng)和投資型買(mǎi)家都非常有吸引力。劣勢(shì) 在塔樓中的小戶(hù)型設(shè)計(jì)，不可避免地存在各種缺點(diǎn)，無(wú)法滿(mǎn)足均好性。41 / 161對(duì)于追求生活居住品質(zhì)的人來(lái)說(shuō)，不適合此樓盤(pán)。機(jī)會(huì) 隨著 CBD 區(qū)域的飛速發(fā)展，此樓盤(pán)升值潛力較大。威脅 目前此樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)者多為炒家，炒號(hào)現(xiàn)象嚴(yán)重，如不加強(qiáng)控制，可能會(huì)使真正想買(mǎi)的人望而卻步。MINI 閣調(diào)項(xiàng)目概況MINI 閣調(diào)位于東壩中路東側(cè)，距離奧園和朝陽(yáng)新城都非常近，預(yù)計(jì)在 2022 年3 月推出，占地面積 6 萬(wàn)㎡，總建筑面積 15 萬(wàn)㎡，建筑主體采用北高南低的格局，塔板結(jié)合，戶(hù)型面積從 60 平米至 170㎡；配備了 6000㎡的超大會(huì)所；均價(jià) 4150 元/㎡。優(yōu)勢(shì)15 萬(wàn)㎡的社區(qū)配有 6000㎡的會(huì)所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目較多，彌補(bǔ)市政配套的不足。 劣勢(shì)① 社區(qū)規(guī)模較小，與奧園和朝陽(yáng)新城相比，容積率偏高。② 開(kāi)發(fā)商是北京富利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，缺乏知名度。③與大型經(jīng)濟(jì)適用房朝陽(yáng)新城毗鄰，不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì) 戶(hù)型設(shè)計(jì)較多，面積上跨度大，客戶(hù)有較大選擇余地。威脅 隨著東壩地區(qū)樓盤(pán)的增多，東壩地區(qū)面臨交通壓力。42 / 161珠江綠洲項(xiàng)目概況珠江綠洲自 2022 年初推出，位于朝陽(yáng)區(qū)京通高速路南側(cè)，交通便捷，占地面積 25 公頃，總建筑面積 萬(wàn)㎡，戶(hù)型以?xún)删?、三居為主，面積在 100 至140㎡。綠化覆蓋率在 60%以上，南北綠化帶長(zhǎng)達(dá) 890 米，西南緊鄰 公頃的綠化帶。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)②區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于朝陽(yáng)區(qū)京通高速路高碑店出口東 800 米，南部緊鄰京航運(yùn)河起點(diǎn)通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國(guó)唯一一所專(zhuān)業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專(zhuān)業(yè)外語(yǔ)大學(xué)——北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院。③社區(qū)綠化覆蓋率高達(dá) 60%，在京城比較少見(jiàn)。劣勢(shì) 在京通快速路沿線屬于價(jià)位較高的樓盤(pán)機(jī)會(huì) 五環(huán)路的開(kāi)通使珠江綠洲的交通更為便捷威脅 ①京通快速路沿線可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域還較多，未來(lái)會(huì)出現(xiàn)較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世外桃園項(xiàng)目概況世外桃園把“挑戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房”作為其廣告語(yǔ)，該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)路東端（楊閘環(huán)島往東 2 公里） ，6 層板樓奉送全套精裝修，均價(jià) 2980 元/㎡?？偨ㄔO(shè)規(guī)模4 萬(wàn)㎡，小區(qū)的東側(cè)及南側(cè)被近千畝的青年林包圍，小區(qū)前綠樹(shù)成蔭，空氣清新，使人仿佛進(jìn)入“世外桃園” 。優(yōu)勢(shì) 極具誘惑力的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)①距離市中心較遠(yuǎn)，且社區(qū)規(guī)模較小。②市政配套不完善，無(wú)市政供水。③處于飛機(jī)航道下，通訊信號(hào)易受干擾。機(jī)會(huì) 周邊無(wú)同等底價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。威脅 社區(qū)規(guī)模小，又離市中心遠(yuǎn)，入住后各方面生活需求很可能得不到滿(mǎn)足。43 / 161珠江羅馬嘉園項(xiàng)目概況珠江羅馬嘉園定位為 CBD 內(nèi)管理精英的第一居所，41 萬(wàn)㎡的意大利風(fēng)格建筑，塔樓板樓結(jié)合，均價(jià) 7000 元/㎡，送精裝修，裝修風(fēng)格氣派華麗；整個(gè)社區(qū)占地 21 公頃，園林、街道將社區(qū)分為獨(dú)立的四個(gè)分區(qū)，每個(gè)區(qū)都擁有自己的特色，或運(yùn)動(dòng)或藝術(shù)或陽(yáng)光或繁華，每個(gè)分區(qū)擁有獨(dú)立的生活空間，全部用精雕細(xì)琢的高檔建材，從各個(gè)細(xì)節(jié)多角度詮釋純正的意大利生活。優(yōu)勢(shì)（1）珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：處在 CBD 輻射區(qū)，緊鄰朝陽(yáng)北路（3）風(fēng)格獨(dú)特：純正意大利風(fēng)格建筑，古典、華麗、氣派劣勢(shì) 價(jià)格不菲，一般工薪階層難以負(fù)擔(dān)。機(jī)會(huì)隨著朝陽(yáng)北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。威脅在市場(chǎng)上存在較多相同價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如蘋(píng)果社區(qū)、富力城，也是均價(jià)7000，但位置優(yōu)于羅馬嘉園，因此性?xún)r(jià)比高于羅馬嘉園 。21間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本研究報(bào)告將朝陽(yáng)路沿線的部分中檔住宅以及亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的低密度項(xiàng)目界定為主要間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，將其他 6000 元/㎡以下的精裝項(xiàng)目和綠化隔離帶項(xiàng)目界定為次要間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。212朝陽(yáng)路沿線競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目CBD 帶熱了朝陽(yáng)路。500 萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓和中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問(wèn)題。但目前商務(wù)區(qū)內(nèi)高樓林立，宜商不宜住，而且目前開(kāi)盤(pán)的三個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)位都在每平方米萬(wàn)元以上，置業(yè)者多已投資出租為主。從國(guó)外的情況看，商務(wù)區(qū)內(nèi)居住人數(shù)是工作人數(shù)的十分之一左右。而作為 CBD 的東大門(mén)，朝陽(yáng)路上不少項(xiàng)目已成現(xiàn)房。沿線項(xiàng)目銷(xiāo)售供應(yīng)量達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在 60 萬(wàn)平方米以上的大盤(pán)，高檔樓盤(pán)有朝陽(yáng)園Ⅱ（12 萬(wàn)平米） 、珠江羅馬嘉園（41 萬(wàn)平方米）。朝陽(yáng)路沿線項(xiàng)目列表44 / 161項(xiàng)目 位置 總建筑規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 樓體類(lèi)型 戶(hù)型(㎡) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 入住時(shí)間 均價(jià) (元/㎡)遠(yuǎn)洋天地 慈云寺橋東南角 80 塔樓、 板樓一居 60、兩居109～1三居127～15另有頂層復(fù)式毛坯房一期部分2022 年 12月板樓 6400塔樓 5500晨光家園 朝陽(yáng)區(qū)東八里莊 90 塔樓一居 60、兩居 77～8三居 100～110粗裝修 一期已經(jīng)全面入住 4900都會(huì)華庭 華堂商場(chǎng)南側(cè) 35 塔樓一居 7兩居 91～13三居 122～167毛坯房、部分單位精裝修一期 2022年 9 月5880 （毛坯房）朝陽(yáng)無(wú)限華堂商場(chǎng)東側(cè) 500 米路北側(cè)20塔樓、板樓兩居 104～11三居 143～148 粗裝修一期 2022年 4 月 4558甘露家園 朝陽(yáng)區(qū)甘露 園 6 塔樓、 板樓一居 6兩居 92～10三居 113～13四居 147。粗裝修 2022 年 12月 4700麗景馨居 朝陽(yáng)區(qū)甘露 園 5 塔樓一居 6兩居85～10三居122粗裝修 2022 年 12月 4700甘露晴苑 朝陽(yáng)區(qū)甘露 園 4 塔樓 一居 6兩居83～8三居 104 粗裝修 2022 年 10月 4600興隆家園 朝陽(yáng)區(qū)青年 路 60 塔樓、多 層一居 7兩居 77～8三居 108。廚衛(wèi)裝修一期多層已入住；二期 4 棟塔樓 2022年 104700藍(lán) T 公寓 朝陽(yáng)區(qū)青年 路 8 塔樓、板 樓一居 67～80、兩居 93～10三居 110～156。廚衛(wèi)精裝 2022 年 4月 4500美然動(dòng)力街區(qū)朝陽(yáng)區(qū)定福莊 30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2022 年底 4080 （毛坯房）柏林愛(ài)樂(lè) 朝陽(yáng)區(qū)管莊 60 板樓一居 56～6居 125～15四居 17另有頂層復(fù)式。粗裝修 2022 年底 3800朝陽(yáng)路項(xiàng)目簡(jiǎn)單點(diǎn)評(píng)：遠(yuǎn)洋天地：45 / 161大規(guī)模綜合性項(xiàng)目，擁有從住宅、商業(yè)設(shè)施、服務(wù)業(yè)設(shè)施等一系列齊全配置，邀請(qǐng)世界知名建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)事物所設(shè)計(jì)，產(chǎn)品充滿(mǎn)創(chuàng)新色彩。晨光家園：住總集團(tuán)開(kāi)發(fā)的東部大型項(xiàng)目，全部小戶(hù)型設(shè)計(jì)為消費(fèi)能力和家庭結(jié)構(gòu)有限的家庭提供了良好的選擇，整體接近現(xiàn)房時(shí)開(kāi)始發(fā)售體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)大實(shí)力，未來(lái)建成后將可以提供完善的區(qū)內(nèi)配套供業(yè)主使用。朝陽(yáng)無(wú)限：專(zhuān)為東區(qū)工作的青年購(gòu)房者精心打造，20 萬(wàn)㎡總體建筑面積和緊鄰朝陽(yáng)路的優(yōu)越位置，為業(yè)主提供了生活所需的配套設(shè)施和便捷的出行條件，細(xì)致的園林設(shè)計(jì)、獨(dú)特的會(huì)所配置和體貼的智能安防系統(tǒng)、24 小時(shí)熱水及管道直飲水設(shè)計(jì)更為業(yè)主提供精致生活享受。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項(xiàng)目檔次的提高，但較低的價(jià)格成為吸引消費(fèi)者的最大買(mǎi)點(diǎn)，但是目前該項(xiàng)目面臨的入住推遲勢(shì)必影響項(xiàng)目的信譽(yù)度。麗景馨居：同甘露晴苑和早先建設(shè)的甘露西里小區(qū)共用一塊用地，整體小區(qū)基本完成，但由于規(guī)劃時(shí)間較早，整體規(guī)劃比較落后，屬于早期居民小區(qū)設(shè)計(jì)，同樣的問(wèn)題也存在于甘露晴苑。甘露晴苑：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售和低于整體市場(chǎng)的價(jià)格成為該項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的最大買(mǎi)點(diǎn)之一，由于整體小區(qū)已經(jīng)建設(shè)完成避免未來(lái)入住業(yè)主后受到施工干擾。興隆家園：60 萬(wàn)㎡大型社區(qū)，建設(shè)時(shí)間較早， 、緊鄰京通快速路的部分已經(jīng)成形，大型社區(qū)內(nèi)提供了比較齊全的配套設(shè)施，擁有京通快速路和朝陽(yáng)路兩條主干道也使業(yè)主出行十分便利。美然動(dòng)力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚(yáng)獨(dú)特的外立面造型對(duì)客戶(hù)十分有吸引力，配合運(yùn)動(dòng)主題設(shè)計(jì)的園林顯得精巧而實(shí)用，總體來(lái)說(shuō)戶(hù)型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計(jì)較為合理。屬中等規(guī)模，中檔次社區(qū)。位置相對(duì)來(lái)說(shuō)較遠(yuǎn)，項(xiàng)目距離主路有一段距離。柏林愛(ài)樂(lè)：小區(qū)聘請(qǐng)德國(guó)知名設(shè)計(jì)師馮格康進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，整體呈現(xiàn)簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計(jì)中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)舒適實(shí)用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；46 / 161屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，交通較為不便，周邊環(huán)境較差是該項(xiàng)目較為突出的缺點(diǎn)。212亦莊低密度居住區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯亦莊位于京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)，預(yù)計(jì) 2022 年開(kāi)始動(dòng)工的城鐵開(kāi)通后，10 分鐘即可抵達(dá)市中心。按照規(guī)劃，2022 年，亦莊將成為人口為 40 萬(wàn)至 50 萬(wàn)，面積為 80 至 100 平方公里的綜合性現(xiàn)代化國(guó)際居住區(qū)。目前亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)住宅面積已達(dá)到近 200 萬(wàn)㎡，十余個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的住宅總套數(shù)接近萬(wàn)套。主要包括三大類(lèi)產(chǎn)品：第一類(lèi)為別墅、Townhouse 和疊拼；第二類(lèi)為低層板樓；第三類(lèi)為小高層板樓。低密度、純居住區(qū)、品質(zhì)高是亦莊樓盤(pán)的主要特點(diǎn)。2022 年，亦莊商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 80 萬(wàn)㎡。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目大都處在 4000 元／平方米左右，Townhouse 均價(jià)也只有 6500 元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價(jià)整體上揚(yáng)近 500 元／㎡，即便如此，4000 元／㎡的較低的銷(xiāo)售價(jià)格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。亦莊部分項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱(chēng)總建筑面積（萬(wàn)㎡） 入住時(shí)間 均價(jià) （元/㎡） 裝修情況 綠化率 （%） 產(chǎn)品類(lèi)型 物業(yè)費(fèi)元/月/㎡戀日綠島 22 2022 年 9月 30 日　 4300 　毛坯房 　25 棟 3 至 6 層的多層樓和 6 棟板式小高層多層 　一棟洋房 ..15 6600 毛坯房　 　 別墅 新康家園 21一期、二期已經(jīng)入住，三期入住3950 廚衛(wèi)精裝 30% 6 層板樓 星島嘉園 4500 毛坯房 40% 35 層板樓 米蘭天空 （星島嘉園二期） 4500 毛坯房 40% 多層、小高層 47 / 161萊茵河畔 （星島嘉園三期）10 4500 毛坯房 40%35 層townhouse、611板式小高層浉城百麗莊園 4300 毛坯房 37%4 層花園住宅、4層疊拼別墅和townhouse上海沙龍 20 起價(jià)3658，均價(jià) 4058毛坯房 40 69 層板樓 一世情園 3180 精裝修 435 層板樓/townhouse 2126000 元以下精裝修項(xiàng)目值得借鑒由于北京市規(guī)定 2022 年 12 月 1 日之后立項(xiàng)報(bào)批的樓盤(pán)必須提供精裝修，從 2022 年開(kāi)始，北京樓市中精裝修樓盤(pán)逐漸增多。精裝修住宅的優(yōu)點(diǎn)在于：可以節(jié)約采購(gòu)成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)免遭破壞。因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。2022 年北京市均價(jià)在 6000 元/㎡以下的精裝修樓盤(pán)列表如下，這些樓盤(pán)對(duì)奧園有一定的借鑒意義。6000 元以下精裝修項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目位置總建筑面積（萬(wàn)㎡）價(jià)格（元/㎡）裝修情況 綠化率容積率樓型物業(yè)費(fèi) （元/㎡/月）入住時(shí)間珠江綠洲朝陽(yáng)建國(guó)路京通高速路高碑店出口向東 1800 米路南 5780 精裝修 60% 塔樓 珠江國(guó)際城 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 100 4500 精裝修 40% 1 板樓 48 / 161/別墅　陽(yáng)光華苑 成品家朝陽(yáng)楊閘環(huán)島西北側(cè) 50 5500精裝修送家具電器40% 塔樓 京貿(mào)國(guó)際公寓朝陽(yáng)京通快速路八里橋出口東100 米24 5280 精裝修 40% 4　塔樓