【正文】 因此，精裝修住宅將逐步取代毛坯房，成為樓市主流產(chǎn)品。目前該區(qū)域的房地產(chǎn)項目大都處在 4000 元／平方米左右，Townhouse 均價也只有 6500 元／㎡，較去年同期相比，區(qū)域均價整體上揚近 500 元／㎡，即便如此，4000 元／㎡的較低的銷售價格仍然為投資者預(yù)留足夠的上升空間。目前亦莊開發(fā)區(qū)住宅面積已達到近 200 萬㎡，十余個開發(fā)項目的住宅總套數(shù)接近萬套。格康進行建筑設(shè)計，整體呈現(xiàn)簡約的現(xiàn)代主義風(fēng)格，精致的設(shè)計中突顯著內(nèi)斂的氣質(zhì)，戶型設(shè)計舒適實用，功能分區(qū)較為合理，通風(fēng)采光良好；46 / 161屬中高檔次大規(guī)模小區(qū)。美然動力街區(qū)：小區(qū)建筑設(shè)計突出現(xiàn)代主義風(fēng)格，張揚獨特的外立面造型對客戶十分有吸引力，配合運動主題設(shè)計的園林顯得精巧而實用，總體來說戶型多樣化，面積偏小，但功能設(shè)計較為合理。甘露家園：規(guī)模有限限制了該項目檔次的提高，但較低的價格成為吸引消費者的最大買點，但是目前該項目面臨的入住推遲勢必影響項目的信譽度。廚衛(wèi)精裝 2022 年 4月 4500美然動力街區(qū)朝陽區(qū)定福莊 30板樓、多層以小面積三居和兩居為主，具體面積未定毛坯房（精裝修選配）2022 年底 4080 （毛坯房）柏林愛樂 朝陽區(qū)管莊 60 板樓一居 56～6居 125～15四居 17另有頂層復(fù)式。沿線項目銷售供應(yīng)量達數(shù)百萬平方米，遠洋天地、興隆家園、晨光家園、青年路小區(qū)都是規(guī)模在 60 萬平方米以上的大盤，高檔樓盤有朝陽園Ⅱ（12 萬平米） 、珠江羅馬嘉園（41 萬平方米）。500 萬㎡的寫字樓和中央電視臺、北京電視臺的遷入，預(yù)示著將有大批高知高資的人士需要解決居住問題。機會隨著朝陽北路建設(shè)速度的加快，交通狀況將大有改善，能吸引更多的高收入階層。機會 周邊無同等底價位的競爭樓盤。優(yōu)勢 極具誘惑力的價格優(yōu)勢。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢②區(qū)位優(yōu)勢：位于朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東 800 米，南部緊鄰京航運河起點通惠河，與昆玉河等水系相連，毗鄰北京中國唯一一所專業(yè)傳媒大學(xué)——北京廣播學(xué)院及聲明顯赫的專業(yè)外語大學(xué)——北京第二外國語學(xué)院。機會 戶型設(shè)計較多，面積上跨度大，客戶有較大選擇余地。優(yōu)勢15 萬㎡的社區(qū)配有 6000㎡的會所，社區(qū)內(nèi)服務(wù)項目較多，彌補市政配套的不足。41 / 161對于追求生活居住品質(zhì)的人來說，不適合此樓盤。此項目與奧園距離較近，但目標(biāo)客戶群不同，產(chǎn)品類型也不同，因此對奧園的銷售狀況不會造成太大影響。40 / 161②隨著東壩地區(qū)的逐步開發(fā)，周邊將會出現(xiàn)較低價位的競爭對手，如附近MiNi 閣調(diào)即將推出。劣勢 ①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。機會五環(huán)路的開通、輕軌鐵路與地鐵 5 號線的連通將會使亦莊的交通大為改善，樓盤升值潛力較大。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場館都具備，有多條公交車線路直達小區(qū)：7273329294小 1小 35。機會 通州區(qū)缺乏高檔項目，國際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計加上珠江的品38 / 161牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺，能給業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。優(yōu)勢①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開發(fā) 5 個樓盤，具有較高的知名度。機會① 一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無已形成規(guī)模的競爭樓盤。②交通便利：開車可走免費的高速，公交 363 路（至四惠）現(xiàn)已開通至小區(qū)門口。34 / 161競爭對手分析2競爭項目概況21直接競爭項目211直接競爭項目概述2022 年北京市新上市住宅項目 156 個，其中東部地區(qū)達到 53 個。□ 糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場寵兒。專家預(yù)測：供應(yīng)與需求之間的比例約為 4：1。住過小戶型的標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實用和適用的套房邁進。13緊湊戶型受追捧2022 年北京城區(qū)里推出的住宅有個突出的特點，就是戶型走兩個極端：超大戶型與超小戶型的同時出現(xiàn)。由于北京房價高居全國之首，這使得低總價款，真正適于相對高收入、低儲蓄積累的住房，長期處于供不應(yīng)求局面，32 / 161而 SOLO、非常男女等樓盤的熱銷也證明了這點。13產(chǎn)品瞄準(zhǔn)“炫一族”以往中年買家是當(dāng)之無愧的樓市置業(yè)主力，但隨著 2022 年小戶型的異軍突起以及經(jīng)濟適用房為代表的低總價房的大量入市，都使得年輕白領(lǐng)日益走向置業(yè)前臺。東四環(huán)慈云寺橋沿線將會聚集等多個新盤、特色盤，進而成為新的樓市熱點區(qū)域。另一方面，由于競爭，高檔公寓的設(shè)計、配套和用材都越來越好，建設(shè)成本越來越高，這兩個市場因素決定了在2022 年，城區(qū)高檔公寓的價格平穩(wěn)，變動空間不大。當(dāng)然，降價只是總體的和相對的。13整體房價下降各種統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)走勢表明，北京樓市的市場供應(yīng)量將進一步放大，今后4 年里，北京經(jīng)濟適用房供應(yīng)總量約 1200 萬㎡，占到北京新增住宅總量的近一半，再加上更多的郊區(qū)低價位項目入市，就在很大程度上拉低了北京住宅的整體價位；其次，在三天兩個新盤上市的今天，市場競爭上升到空前的慘烈。主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)和中房信網(wǎng)。在不考慮統(tǒng)計制度影響的情況下，在年底供應(yīng)與需求所占全年比重都最高。另一方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于 9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)單位一般都極力避免在雨季進行開槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在 1 月與 12 月份，由于氣溫比較底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般開發(fā)項目都希望能在進入冬季施工前封頂，進行室內(nèi)工程。高檔公寓由于前幾年高租金的支撐，三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。12北京市商品住宅價格分析? 商品房住宅平均價格平穩(wěn)下滑，2022 年平均價格為 4467 元/㎡，比 2022年 下降了 249 元，降到近幾年最低點。因此，不能因為存在空置房就認(rèn)為北京市的商品房供給絕對過剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造成的相對過剩。 第五次人口普查資料顯示，北京市有 34%的家庭購買了住房，其中購買原公有住房的家庭占全市家庭的 %，購買商品房和經(jīng)濟適用房的占 %；租房的家庭戶占 %，其中租用公有住房的占全市家庭的 %，租住商品房的占%；自建住房的家庭戶占 %，主要集中在遠郊區(qū)縣。（2）別墅公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房消化難度大從 2022 年預(yù)期售價看，空置的別墅公寓 %價位在 8000～10000 元，%價位在萬元以上；空置的辦公樓 %價位在 8000～10000 元，%價位在萬元以上；空置的商業(yè)營業(yè)用房 %價位在 5000～8000 元，%價位在萬元以上。從收入和房價水平比較，2022 年，人均可支配收入北京為 萬元，上海為 萬元，全國為 萬元；商品住宅平均售價北京為 4716 元，上海為3535 元，全國為 2068 元。124北京市商品房空置反映出的主要問題 （1）居民購房處于價位與地段難以兼顧的境地一方面，多數(shù)市民對商品住宅價格比較敏感，對中高價位住房承受力有限；另一方面，中低價房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠郊區(qū)縣，故土難離，制約了住房消費，也造成了商品住宅的空置。按區(qū)縣分，朝陽區(qū)空置最多，達 萬㎡，占全市空置面積的 %；其次為豐臺、23 / 161海淀，分別為 萬㎡和 萬㎡，占 13%和 %；近幾年新興的開發(fā)熱點區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在 30 萬㎡以上；密云、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在 20 萬㎡左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的空置較少，在 10 萬㎡以下。截止到 2022 年底，全市商品房空置面積在一年以上的為 萬㎡，其中商品住宅 323 萬㎡，分別增長 %和 %，其增幅大大低于同期商品房竣工面積增長速度。同時，商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降，截至 2022 年 12 月末，每平方米平均售價為 4467 元，比上年末下降 249 元，降到近幾年最低點。同時，投資型購房者傾向于對中小戶型的選擇。從調(diào)查結(jié)果來看，投資型購房者對居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。123投資型購房者的置業(yè)特點及購買權(quán)衡購房者的投資意識已經(jīng)有所提升。但是這其中有一部分購房者由于目前經(jīng)濟條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林21 / 161設(shè)計和自然景觀，選擇房價較低的居所。屬于后一種情況的購房者，他們大多數(shù)喜歡寧靜的、隱秘的、自然的生活，所以會將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠的區(qū)域。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進行相應(yīng)的投入，也就是說，購房者會對自己最重要的配套設(shè)施進行最多的投入，而會對自己最不重要的配套設(shè)施進行最少的投入或者不投入。除此之外，對醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購房者所占的比例分別為 %、%和%。所以在有限的經(jīng)濟條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在 66㎡95 平米之間。以上是從居所的居室數(shù)量的增加來說明購房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進一步說明。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購房者仍占據(jù)絕對優(yōu)勢，達到了購房者總數(shù)%，剩余的 %購房者則是將投資作為自己置業(yè)的主要目的。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個地區(qū)來看，目前居住于北京郊區(qū)縣的購房者所占的比例為 %，而購房者的意向購房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至 %。目前居所與意向居所所在區(qū)域比較意向居所 意向居所目前居所四環(huán)內(nèi) 四與五環(huán)之間五環(huán)外 郊區(qū)縣 總計目 四環(huán)內(nèi)% % % % %17 / 161四環(huán)與五環(huán)之間% % % % %五環(huán)外（不含郊區(qū)縣） % % % % %郊區(qū)縣 % % 0 % %前 居 所總計 % % % % 100%首先，購房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴散。（2）購房者對居住地點至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點至工作單位的車程方面，購房者的要求有所放寬。123購房者住房需求特點（1）消費者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。購房者認(rèn)知度最高的兩個開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為 %和 %，而對其他開發(fā)商的認(rèn)知度則更低。采用分期付款的購房者占購房者總數(shù)的 %， 其中 %的分期付款購房者所能承受的首付款額度在 20 萬元以下，每月的還款額度在 2500 元以下的占購房者總數(shù)的%，而總體平均每月還款額度僅為 1840 元左右。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購房者大部分為 31～45 歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在 5000～8000 元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級別。購房決策一般由 7 個因素決定，即價格、面積、朝向、戶型、環(huán)境、交通、距離。被調(diào)查的北京市民認(rèn)為，合理住房期望是：一個三口之家的住房使用面積應(yīng)為 80 至 90㎡最佳，戶型二室一廳，朝向正南正北，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，生活方便；交通便利，到達上班、上學(xué)地點較少換車；房價適中，兩口人月薪合計 4000 元12 / 161就足以承受首付與還貸；距離城區(qū)遠近并不重要，而取決于上學(xué)、上班、就醫(yī)、購物快捷方便。? 平均售價創(chuàng)新低，到 12 月末，每平米售價為 4467 元，比上年末下降 249元，降到近幾年最低點。6 / 1611北京商品住宅市場分析12近幾年北京房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對比分析1211999～2022 房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)對比分析資料來源：北京市統(tǒng)計局指標(biāo) 1999 年 2022 年 比上年增幅（%）2022 年 比上年增幅（%）開發(fā)投資（億元） 其中：住宅 商品房開復(fù)工面積（萬㎡） 其中：住宅 本年新開商品房面積（萬㎡） 其中：住宅 商品房竣工面積（萬㎡） 其中：住宅 商品房銷售面積（萬㎡） 其中：住宅 7 / 161 銷售給個人 商品房銷售額（億元） 其中：住宅 北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了起步和 1991997 年的調(diào)整，進入穩(wěn)健發(fā)展期。? 政策面——新的土地和金融等相關(guān)政策相繼的陸續(xù)出臺，對整個房地產(chǎn)行業(yè) 將具有比較深遠的影響。? 社會面——近幾年，入住糾紛和鬧樓事件不斷發(fā)生，影響了人們對住房的消 費熱情。石油價格的提升，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。※ 城市化進程的加快——隨著城市化進程的加快和城市建設(shè)重點的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，新的城市布局格局的逐步呈現(xiàn)，為城市現(xiàn)代化和郊區(qū)城市化的發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)，提供了發(fā)展的動力。? 社會面——普通居民已成為購房消費主力群體，未來需求潛力巨大?！?相關(guān)房產(chǎn)政策—取消外批單——在北京市場外地人購房比例已占30～4