【正文】 了加快銷售速度，還會(huì)采取打折、送禮、抽獎(jiǎng)等變相降價(jià)形式。當(dāng)然，降價(jià)只是總體的和相對(duì)的。在熱銷的地區(qū)熱銷的樓盤，高價(jià)和提價(jià)樓盤的出現(xiàn)也在所難免。例如，通州、大興等區(qū)域的房價(jià)，今后隨著道路、商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，預(yù)計(jì)今年這些區(qū)域房價(jià)仍會(huì)有所上升。此外，由于成本的制約和近幾年高檔公寓高租金的支撐，城區(qū)三四環(huán)以內(nèi)的高檔公寓一直是開發(fā)商投資的熱點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面。另一方面，由于競(jìng)爭(zhēng)，高檔公寓的設(shè)計(jì)、配套和用材都越來越好，建設(shè)成本越來越高，這兩個(gè)市場(chǎng)因素決定了在2022 年，城區(qū)高檔公寓的價(jià)格平穩(wěn)，變動(dòng)空間不大。我們認(rèn)為，今年北京樓市整體房價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，下降的幅度從高到低依次為：南城（由經(jīng)濟(jì)適用房造成的沖擊） 、北城、東城；西北部地區(qū)可能會(huì)平穩(wěn)上升。31 / 161　 13傳統(tǒng)板塊領(lǐng)風(fēng)騷2022 年的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)?CBD、亦莊和通州，而它們也將繼續(xù)充當(dāng) 2022 年樓市的熱點(diǎn)板塊。憑借規(guī)劃和商務(wù)黃金地帶的優(yōu)勢(shì)，CBD 將長時(shí)間成為京城樓市的熱點(diǎn)；開發(fā)區(qū)憑借良好的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境以及便利的交通，在 2022 年刮起近郊低密度的旋風(fēng)；而伴隨八通線、朝陽北路和兩廣路延長至通州，通州會(huì)熱點(diǎn)頻繁。東四環(huán)慈云寺橋沿線將會(huì)聚集等多個(gè)新盤、特色盤，進(jìn)而成為新的樓市熱點(diǎn)區(qū)域。另外，太陽宮地區(qū)、西四環(huán)沿線也將成為新的熱點(diǎn)區(qū)域，目前已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃實(shí)質(zhì)性操作階段，第三代生活圈有望初步成型。輕軌的全線通車對(duì)周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，預(yù)計(jì)包括回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團(tuán)、望京居住組團(tuán)等在內(nèi)的輕軌沿線項(xiàng)目將有較大的發(fā)展。在上述熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為百萬平方米以上的大盤將增多：城市邊緣集團(tuán)周邊，萬科、天鴻等幾大地產(chǎn)集團(tuán)都將推出百萬平方米的大盤：首創(chuàng)集團(tuán)在亞北溫榆河投資興建占地 2500 畝的上城國際花園；萬科地產(chǎn)將在京通黑莊戶開發(fā)占地 5000 畝的新樓盤；天鴻集團(tuán)將在長營規(guī)劃占地 240 萬㎡中低價(jià)住宅；世紀(jì)城將在北區(qū)推出 250 萬㎡的三期。13產(chǎn)品瞄準(zhǔn)“炫一族”以往中年買家是當(dāng)之無愧的樓市置業(yè)主力，但隨著 2022 年小戶型的異軍突起以及經(jīng)濟(jì)適用房為代表的低總價(jià)房的大量入市，都使得年輕白領(lǐng)日益走向置業(yè)前臺(tái)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京 22 歲至 35 歲之間的職業(yè)群體，占到北京市區(qū)人口總數(shù)的一半左右。他們擁有高學(xué)歷、時(shí)尚、創(chuàng)造力強(qiáng)的共同特征，但由于其大部分人處于走出校門后，初始創(chuàng)業(yè)的階段，工作和居所不為確定，因此，他們也被稱為“炫一族” 。近幾年，北京每年大約在上千萬平方米的新建住宅上市供應(yīng)，但戶型在 80平方米以下的住宅僅占供應(yīng)量的 20%左右。由于北京房價(jià)高居全國之首，這使得低總價(jià)款，真正適于相對(duì)高收入、低儲(chǔ)蓄積累的住房，長期處于供不應(yīng)求局面，32 / 161而 SOLO、非常男女等樓盤的熱銷也證明了這點(diǎn)。隨著北京國際化進(jìn)程的加快，越來越多來自各個(gè)地方、高素質(zhì)的流動(dòng)人口聚集于此，這一人群現(xiàn)在又是市場(chǎng)最具規(guī)模、最主要的住房消費(fèi)群體，在本地購房群體中的數(shù)量約占到 60%上下。他們迫切需要自立階段初期居所，要求服務(wù)設(shè)施齊全，居住與投資功能兼?zhèn)?。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化的今天，將會(huì)有越來越多的開發(fā)商設(shè)計(jì)生產(chǎn)適應(yīng)市場(chǎng)主體需求的房屋，特別是適于年輕人消費(fèi)的住宅產(chǎn)品。13緊湊戶型受追捧2022 年北京城區(qū)里推出的住宅有個(gè)突出的特點(diǎn)，就是戶型走兩個(gè)極端：超大戶型與超小戶型的同時(shí)出現(xiàn)。大戶型方面，2022 年新推出的項(xiàng)目出現(xiàn)了不少面積在 300㎡以上的戶型，耕天下、棕櫚泉等項(xiàng)目都是以大戶型為主打；而超小戶型的火爆熱銷更是一景，代表項(xiàng)目是 SOLO 精舍和榮豐 2022 非常男女，后者最小戶型僅 15㎡。超小戶型在功能上有欠缺，弊端逐漸顯示出來；而大戶型豪宅的需求市場(chǎng)是需求金字塔頂端的客戶，市場(chǎng)消化量不大。從市場(chǎng)的整體發(fā)展來看，戶型設(shè)計(jì)正向著實(shí)用和人性化回歸。住過小戶型的標(biāo)準(zhǔn)間，人們還是要向更加實(shí)用和適用的套房邁進(jìn)。具體地講，隨著購房者的消費(fèi)心態(tài)逐漸成熟，在購房上會(huì)有更長遠(yuǎn)的考慮，預(yù)計(jì)以下兩種產(chǎn)品將會(huì)受到市場(chǎng)追捧：一種是在 CBD 等熱點(diǎn)地區(qū)內(nèi)，迎合投資需求的功能比較齊全、服務(wù)完善的小戶型，如 70㎡左右的廳、臥、廚、衛(wèi)等功能配套齊全的一居室，但這種產(chǎn)品一定要做精裝修；另一種是位置相對(duì)外圍，迎合普通百姓的經(jīng)濟(jì)型緊湊戶型，如80～90 平方米的二居室，90～110 平方米的三居室。預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更多此類以較小的居室面積與齊全的功能空間為特征的戶型。33 / 1611總體市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)□ 商品房供應(yīng)量大增，使供應(yīng)與需求之間的差距逐漸加大。專家預(yù)測(cè)：供應(yīng)與需求之間的比例約為 4：1。但據(jù)世紀(jì)九鼎策劃部預(yù)測(cè)，2022 年新開工的面積約在 5,000 萬㎡，商品房總供應(yīng)量應(yīng)在 8,000 萬㎡以上，供應(yīng)與需求的比例為 5：1 甚至更高?！?商品房需求持續(xù)穩(wěn)定增長，每年大約在 1,200～1,500 萬㎡左右?！?商品房價(jià)格將呈現(xiàn)微降格局?！?糾紛持續(xù)不斷，高品質(zhì)、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房將成為市場(chǎng)寵兒?！?經(jīng)濟(jì)型住宅將成為市場(chǎng)主流。□ 經(jīng)濟(jì)適用戶型 100～150㎡成為市場(chǎng)需求主流?！?總體競(jìng)爭(zhēng)加劇，銷售率將普遍下滑。34 / 161競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況21直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目211直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概述2022 年北京市新上市住宅項(xiàng)目 156 個(gè)，其中東部地區(qū)達(dá)到 53 個(gè)。目前在奧園周邊出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目逐漸增多，我們挑選了 9 個(gè)項(xiàng)目作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行重點(diǎn)分析：從區(qū)位角度，選擇了距離奧園較近的朝陽新城、MINI 閣調(diào)和炫特區(qū)；從產(chǎn)品類型角度，選擇了低密度社區(qū)萬科青青家園、金地格林小鎮(zhèn)和珠江國際城；從精裝修房角度，選擇了珠江羅馬嘉園、珠江綠洲和世外桃園。北京奧林匹克花園直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況一覽表項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置總建筑面積（萬㎡）入住時(shí)間 價(jià) 格 （元/㎡） 裝修 情況 綠化率 容積率 產(chǎn)品類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）萬科青青 家園朝陽區(qū)豆各莊（京沈高速路白鹿收費(fèi)站）29一期：已入住 二期：板樓起價(jià)3900，均價(jià)4500，townhouse 均價(jià) 6000毛坯房/精裝修% 45 層板樓/townhouse珠江國際城 通州區(qū)永順鎮(zhèn) 100 均價(jià) 5000 精裝修 40% 板樓/townhouse金地格林小鎮(zhèn)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天寶中街 2號(hào)Townhouse： 板樓：板樓均價(jià)4500，towmhouse毛坯房 % 板樓/townhouse（帶電35 / 161 均價(jià) 6000 梯）朝陽新城“東壩邊緣集團(tuán)”南側(cè) 統(tǒng)一價(jià)：3310毛坯房　　 板樓 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置總建筑面積（萬㎡）入住時(shí)間價(jià) 格 （元/㎡）裝修 情況綠化率 容積率 產(chǎn)品類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）炫特區(qū) 東四環(huán)外石佛營 30 均價(jià) 5600精裝修帶家電%　 板樓/塔樓MINI 閣調(diào)南距姚家園路200 米15 起價(jià) 3708，均價(jià) 4150廚衛(wèi) 初裝30 板樓/塔樓板 塔 珠江綠洲朝陽區(qū)京通高速路高碑店出口東1800 米30 均價(jià) 5780 精裝修 60% 塔樓 世外桃園朝陽區(qū)楊閘環(huán)島往東 2 公里法管學(xué)院對(duì)面4 均價(jià) 2980 精裝修 30% 板樓 珠江羅馬嘉園朝陽甘露園北里甲 1 號(hào) 41 均價(jià) 7000 精裝修　3板樓、塔樓36 / 161直 接 競(jìng) 爭(zhēng) 項(xiàng) 目 價(jià) 格 比 較 圖528047005150450045004300415033102680600001000202230004000500060007000世 外桃 園朝 陽新 城MINI閣 調(diào)萬 科青 青家 園金 地格 林小 鎮(zhèn)珠 江國 際城北 京奧 林匹 克花 園 炫 特 區(qū) 珠 江 綠 洲珠 江羅 馬嘉 園均 價(jià) （ 元 /平 米 ）211直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 SWOT 分析萬科青青家園項(xiàng)目概況萬科青青家園是北京萬科繼萬科城市花園、萬科星園之后，在北京開發(fā)的第三個(gè)項(xiàng)目；位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅 14 公里，離東四環(huán) 7 公里，驅(qū)車 15 分鐘即可到達(dá)，并通有直達(dá)公交車，交通極為方便；占地面積 25 萬㎡，總建筑面積 29 萬㎡，容積率僅為 ，基本上是 4 至 5 層的住宅，首層住戶都擁有私家花園，并通過層層退臺(tái)的方式，令幾乎樓上每一家都擁有私家露臺(tái)；分三期開發(fā)，一期發(fā)售 733 套，銷售率達(dá)到 97%，現(xiàn)已入住，二期正在發(fā)售中。優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：萬科是公認(rèn)的國內(nèi)房地產(chǎn)第一品牌，在消費(fèi)者心中占據(jù)著一定的位置，它代表了質(zhì)量和服務(wù)的保證，在消費(fèi)者中有良好的口碑。②交通便利：開車可走免費(fèi)的高速，公交 363 路（至四惠）現(xiàn)已開通至小區(qū)門口。③萬科物業(yè)擁有完善的管理體系，青青家園采用 EMS 物業(yè)管理模式，快捷、高效、周到、完美。37 / 161劣勢(shì)①市政配套不完善：目前周邊比較荒涼，配套設(shè)施較少，要靠小區(qū)自己興建。②價(jià)格偏高：雖然 3900 元/㎡的起價(jià)很吸引人，但是青青家園的交樓標(biāo)準(zhǔn)是毛坯房，4500 元/㎡的均價(jià)并不低。機(jī)會(huì)① 一期業(yè)主已經(jīng)順利入住，初具規(guī)模，周邊暫無已形成規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。② 五環(huán)路的開通使青青家園的交通更為便捷。威脅位于青青家園西邊的京城雅居（起價(jià) 4430 元/㎡）剛剛推出，產(chǎn)品為Townhouse 和 6 層帶電梯公寓，將在 2022 年 12 月入住，此項(xiàng)目使青青家園二期、三期銷售面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。珠江國際城項(xiàng)目概況珠江國際城位于北京 CBD 后花園――通州區(qū)，定位為通州區(qū)的高檔項(xiàng)目，初期規(guī)劃面積達(dá) 2022 畝，總建筑面積 100 萬㎡；規(guī)劃建有復(fù)式洋房、單體別墅、聯(lián)排別墅等多種住宅形式，配備國際會(huì)所及商業(yè)主街等現(xiàn)代生活設(shè)施；一期300 余套，自 2022 年 11 月初開始認(rèn)購，目前只認(rèn)購了 100 余套，如果前期手續(xù)順利，預(yù)計(jì)在 3 月份開始正式簽約。優(yōu)勢(shì)①珠江地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢(shì)：珠江合生聯(lián)手，已在北京投資開發(fā) 5 個(gè)樓盤，具有較高的知名度。②資金優(yōu)勢(shì)： 樓盤尚未正式推出，已經(jīng)將 5000㎡的會(huì)所建好并投入使用，吸引了眾多人的關(guān)注。劣勢(shì)①位置距離市中心較遠(yuǎn)。②價(jià)格偏高：目前通州區(qū)項(xiàng)目均價(jià)都在 4000 元/㎡以下，國際城 5000 元/㎡的均價(jià)確實(shí)對(duì)銷售形成一定的阻力。機(jī)會(huì) 通州區(qū)缺乏高檔項(xiàng)目，國際城較大的社區(qū)規(guī)模、歐洲風(fēng)格的設(shè)計(jì)加上珠江的品38 / 161牌，使其在通洲區(qū)有鶴立雞群的感覺，能給業(yè)主營造一定的心理優(yōu)勢(shì)，吸引二次置業(yè)者的關(guān)注。威脅在周邊普遍是中低價(jià)位樓盤的形勢(shì)下，高檔樓盤的營銷推廣具有一定的難度和風(fēng)險(xiǎn)。金地格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況金地格林小鎮(zhèn)是亦莊地區(qū)的代表樓盤，也是亦莊地區(qū)銷售狀況最好的樓盤；由 townhouse 和板樓組成，板樓均價(jià) 4500 元/㎡；townhouse 最初的均價(jià)為6100 元/㎡，后來漲到 6900 元/㎡，現(xiàn)已全部售出；目前銷售率已達(dá)在售樓盤的 80%，2022 年總銷售額超過 5 億元人民幣。優(yōu)勢(shì)①品牌優(yōu)勢(shì)：金地格林小鎮(zhèn)是金地集團(tuán)在北京投資開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，憑借金地的知名度，聚集人氣的速度較快。②配套較全：亦莊是政府大力支持投資開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前居住區(qū)已漸成規(guī)模，市政配套較全，中小學(xué)、醫(yī)院、大超市、體育場(chǎng)館都具備，有多條公交車線路直達(dá)小區(qū)：7273329294小 1小 35。③是全國首批健康住宅試點(diǎn)工程，住宅設(shè)計(jì)符合健康住宅的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。劣勢(shì)①格林小鎮(zhèn)均價(jià) 4500 元/㎡，雖然低于奧園，但并不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，奧園5150 元/㎡包含了精裝修和中央空調(diào)，是毛坯房，如果加上裝修費(fèi)用，價(jià)格基39 / 161本與奧園持平。②從位置上看，雖然格林小鎮(zhèn)與奧園都在五環(huán)外，但南五環(huán)遠(yuǎn)不如東五環(huán)距離市區(qū)近，且東部地區(qū)的升值潛力較大；③戶型設(shè)計(jì)明顯不如奧園，存在明顯缺陷。機(jī)會(huì)五環(huán)路的開通、輕軌鐵路與地鐵 5 號(hào)線的連通將會(huì)使亦莊的交通大為改善，樓盤升值潛力較大。威脅 在亦莊地區(qū)存在較多產(chǎn)品類似、價(jià)格相近的競(jìng)爭(zhēng)性樓盤。朝陽新城項(xiàng)目概況朝陽新城是距離奧園最近的一個(gè)樓盤，位于東壩邊緣集團(tuán)的南部，總占地面積 公頃，總建筑面積 萬㎡，是北京金隅集團(tuán)在東壩開發(fā)的大型經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)。一期工程建筑面積 37 萬㎡，已于 2022 年 10 月開工，預(yù)計(jì)在 2022 年 9 月竣工。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施，已具備供電、上水、天然氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施條件。該小區(qū)采用歐陸風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，目前處于前期運(yùn)作階段，尚未公開發(fā)售。價(jià)格暫定為統(tǒng)一價(jià) 3310 元/㎡，不分樓層，不分朝向，預(yù)計(jì)在 2022 年 5 月 30 日正式網(wǎng)上認(rèn)購。優(yōu)勢(shì) 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：朝陽新城作為經(jīng)濟(jì)適用房，它的成本優(yōu)勢(shì)帶來了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì) ①東壩地區(qū)的市政配套不完善，居住區(qū)未成規(guī)模。②小區(qū)入住后面臨較大的交通壓力。機(jī)會(huì) 在東壩目前沒有同等價(jià)位的競(jìng)爭(zhēng)