【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 該更具人性化。123投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為 %，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為 %，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了 %，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占 %的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占 %的比例之間存在一定的差距，這又說(shuō)明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。就目前涉足房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者，有 %的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于投資，%的購(gòu)房者則選擇新房居住，舊房出租，只有 %的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通22 / 161配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá) %，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為 %，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。同時(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶型的選擇。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來(lái)看，大約 85%的投資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資。12對(duì)北京市商品房空置狀況的分析124商品房空置總量北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，2022 年北京市共實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，比上年增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重為 %。同時(shí)，商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，截至 2022 年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降 249 元，降到近幾年最低點(diǎn)。2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá) %。全市人均住宅使用面積達(dá)到 ㎡ 比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截止到 2022 年底，全市商品房空置面積在一年以上的為 萬(wàn)㎡，其中商品住宅 323 萬(wàn)㎡，分別增長(zhǎng) %和 %，其增幅大大低于同期商品房竣工面積增長(zhǎng)速度。124空置商品住宅的結(jié)構(gòu)和分布從 2022 年商品房空置的情況看，空置時(shí)間在 3 年以內(nèi)的商品房約占 9 成?？罩蒙唐贩恐饕性诜康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模比較大的地區(qū)和新興熱點(diǎn)地區(qū)。從其地域分布看，主要集中于近郊區(qū)，占 %；城區(qū)占 %；遠(yuǎn)郊區(qū)占 %。按區(qū)縣分，朝陽(yáng)區(qū)空置最多，達(dá) 萬(wàn)㎡，占全市空置面積的 %；其次為豐臺(tái)、23 / 161海淀，分別為 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡，占 13%和 %；近幾年新興的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在 30 萬(wàn)㎡以上；密云、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在 20 萬(wàn)㎡左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的空置較少，在 10 萬(wàn)㎡以下。 22022 年北京市空置時(shí)間在一年以內(nèi)商品房，占全市商品房空置面積的53%，主要是新竣工的商品房?？罩玫攸c(diǎn)在三環(huán)路以內(nèi)的占 %，空置的七成以上位于三環(huán)路以外地區(qū)。按房屋類型分，商品住宅空置占全市商品房空置面積的 %；辦公樓空置占 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置占 %；其他商品房占%。124北京市商品房空置反映出的主要問題 （1）居民購(gòu)房處于價(jià)位與地段難以兼顧的境地一方面，多數(shù)市民對(duì)商品住宅價(jià)格比較敏感，對(duì)中高價(jià)位住房承受力有限；另一方面，中低價(jià)房的地段大都位于四環(huán)路以外或遠(yuǎn)郊區(qū)縣，故土難離，制約了住房消費(fèi)，也造成了商品住宅的空置。從 2022 年空置商品住宅的預(yù)期售價(jià)看，預(yù)期售價(jià)在 3000 元以下的低價(jià)位房 萬(wàn)㎡，占全部空置商品住宅的%，幾乎全部位于四環(huán)路以外地區(qū)；3000～5000 元房中低價(jià)位的 萬(wàn)㎡，占 %，有近三分之二位于四環(huán)路以外地區(qū)；5000～8000 元房中高價(jià)位的 萬(wàn)㎡，占 %；8000 元以上高價(jià)位房 萬(wàn)㎡，占 %。其價(jià)格分布呈現(xiàn)各檔次均勻分布，但中低檔次與中高檔次相加，3000～8000 元中等價(jià)位的空置商品房占一半以上，達(dá) %。這一特點(diǎn)同銷售市場(chǎng)反映出來(lái)的低價(jià)房供不應(yīng)求，高價(jià)位房由于北京的特殊背景也有一定市場(chǎng)的情況是一致的。從收入和房?jī)r(jià)水平比較，2022 年，人均可支配收入北京為 萬(wàn)元，上海為 萬(wàn)元，全國(guó)為 萬(wàn)元；商品住宅平均售價(jià)北京為 4716 元，上海為3535 元，全國(guó)為 2068 元。上海的收入高于北京，而房?jī)r(jià)卻低于北京；北京的收入是全國(guó)的 倍，房?jī)r(jià)卻是全國(guó)的 倍。從這一角度比較，北京居民對(duì)房?jī)r(jià)2北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處 2022090924 / 161的承受力不僅低于上海，也低于全國(guó)平均水平。這也造成了目前 4000 元以上中檔商品房空置較多。（2）別墅公寓、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房消化難度大從 2022 年預(yù)期售價(jià)看，空置的別墅公寓 %價(jià)位在 8000～10000 元，%價(jià)位在萬(wàn)元以上；空置的辦公樓 %價(jià)位在 8000～10000 元，%價(jià)位在萬(wàn)元以上；空置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 %價(jià)位在 5000～8000 元，%價(jià)位在萬(wàn)元以上。124對(duì)當(dāng)前商品房空置問題的判斷 由于北京市目前空置時(shí)間超過(guò)三年的商品房比重較低，大部分空置商品房屬于合理存量，因此商品房空置對(duì)北京市房地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面影響并不顯著。2022年北京市商品房空置占全市年末實(shí)有房屋面積的比重為 %，商品住宅空置占全市年末實(shí)有住宅面積的比重為 %，比重較低。當(dāng)年商品房空置率為 %，商品住宅空置率為 %，較上年穩(wěn)中有降，處于合理范疇。 第五次人口普查資料顯示，北京市有 34%的家庭購(gòu)買了住房，其中購(gòu)買原公有住房的家庭占全市家庭的 %，購(gòu)買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的占 %；租房的家庭戶占 %，其中租用公有住房的占全市家庭的 %，租住商品房的占%；自建住房的家庭戶占 %，主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。從這一組數(shù)據(jù)看，北京市包括已購(gòu)買和自建住房的居民住房自有率達(dá) %，再加上租住公有住房的部分，全市 %的家庭擁有比較穩(wěn)定居所。但也應(yīng)看到，目前已購(gòu)商品房在居民住房總量中的比重較低，部分已購(gòu)公房的居民由于戶型、功能不盡完善，有進(jìn)一步改善居住條件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求擁有自己的住房，他們都是商品住宅的潛在購(gòu)買者。 “五普”資料還顯示，全市尚有 %的家庭戶人均住宅建筑面積在 8㎡及以下，城區(qū)人均住宅建筑面積在 8㎡及以下的家庭戶比例達(dá)四分之一強(qiáng)；人均住宅建筑面積低于全市人均住房水平的家庭戶接近50%；城區(qū)有 %的家庭戶居住在解放前的老房子里。因此，不能因?yàn)榇嬖诳罩梅烤驼J(rèn)為北京市的商品房供給絕對(duì)過(guò)剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造成的相對(duì)過(guò)剩。25 / 161中房信網(wǎng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，居民對(duì)現(xiàn)住房的滿意率不到 20%，約有 48%的居民提出在幾年內(nèi)愿意換購(gòu)住房，已購(gòu)公房戶中有 67%希望通過(guò)換購(gòu)住房改善條件和環(huán)境，居民潛在的住房需求無(wú)疑會(huì)對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)有力的拉動(dòng)。與國(guó)際比較，2022 年末北京市居民人均住房使用面積為 ㎡，換算成建筑面積相當(dāng)于中等收入國(guó)家水平。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到 33 至 35㎡之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。12北京市商品住宅價(jià)格分析? 商品房住宅平均價(jià)格平穩(wěn)下滑，2022 年平均價(jià)格為 4467 元/㎡，比 2022年 下降了 249 元，降到近幾年最低點(diǎn)。2022～2022 年商品住宅平均價(jià)格對(duì)照表20222022年 商 品 住 宅 售 價(jià) 對(duì) 照4300440045004600470048002022年 2022年 2022年年 度價(jià)格（元/平米）價(jià) 格? 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化——2022 年新盤供應(yīng)中。3000～5000 元/㎡的中低價(jià)位住宅成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流。? 2022 年價(jià)格升降將由區(qū)域決定。高檔公寓由于前幾年高租金的支撐，三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)一直是開發(fā)投資的熱點(diǎn)，目前已經(jīng)形成供大于求的局面，但由于公寓自身成本的逐步提高，其價(jià)格將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。隨著輕軌和市政交通改造力度的加大，郊區(qū)高檔房選擇余地加大，部分區(qū)域房?jī)r(jià)存在理性上漲空間，如通州、朝陽(yáng)路沿線、太陽(yáng)宮地區(qū)、五環(huán)沿線、來(lái)廣營(yíng)地區(qū)、城市鐵路沿線、地鐵 5 號(hào)線沿線地區(qū)等，總之，價(jià)格的平穩(wěn)或上漲將由區(qū)域的近期或中長(zhǎng)期利好所決定。? 隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的逐步放大，經(jīng)濟(jì)適用房及低價(jià)位房的大量入市，2022 年26 / 161的總體價(jià)格水平將保持平穩(wěn)下滑的市場(chǎng)格局。12商品住宅開發(fā)的季節(jié)變動(dòng)分析及預(yù)測(cè)商品房開發(fā)季節(jié)性變化非常明顯，這一方面受投資計(jì)劃、立項(xiàng)報(bào)建等影響，許多單位與投資機(jī)構(gòu)希望在一個(gè)財(cái)政年度尚未結(jié)束時(shí)，確定項(xiàng)目投資計(jì)劃。另一方面受自然環(huán)境影響，北京市降水集中于 9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)單位一般都極力避免在雨季進(jìn)行開槽、基礎(chǔ)施工等工作；而在 1 月與 12 月份，由于氣溫比較底，混凝土工程施工受影響比較大，需要采取冬施措施，一般開發(fā)項(xiàng)目都希望能在進(jìn)入冬季施工前封頂，進(jìn)行室內(nèi)工程。這樣以來(lái)，新開工、竣工等變化隨不同月份呈現(xiàn)出明顯季節(jié)特征。由于開發(fā)的季節(jié)性，也影響了項(xiàng)目推廣的季節(jié)性；同時(shí)也受收入、消費(fèi)等因素季節(jié)性影響，商品房銷售面積，在不同月份也表現(xiàn)出比較明顯變化。將 1991992022022022 五年北京市商品住宅月度施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的四年數(shù)據(jù)進(jìn)行移動(dòng)平均，可以得到各指標(biāo)月度變化曲線（圖 1） 。在不考慮統(tǒng)計(jì)制度影響的情況下，在年底供應(yīng)與需求所占全年比重都最高。受冬季結(jié)束后部分項(xiàng)目復(fù)工的影響，一季度施工面積增幅也較大。27 / 1611998年 2022年 北 京 商 品 住 宅 供 應(yīng) 與 銷 售 面 積 月 度 變 化1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月萬(wàn)平方米施 工 面 積 月 度 均 值新 開 工 面 積 月 度 均 值竣 工 面 積 月 度 均 值銷 售 面 積 月 度 均 值同時(shí)，由于 2022 年各月各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)還未公布，我們通過(guò)季節(jié)系數(shù)預(yù)測(cè)了 2022 年各月新增施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。各月各指標(biāo)季度系數(shù)如下表：各月各指標(biāo)季度系數(shù) 33 詳細(xì)的數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)算過(guò)程在此暫略，計(jì)算文件備查。主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于搜房網(wǎng)和中房信網(wǎng)。月度施工面積增量季節(jié)指數(shù)新開工面積增量季節(jié)指數(shù)竣工面積增量季節(jié)指數(shù)銷售面積增量季節(jié)指數(shù)1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 28 / 161因此根據(jù) 1991992022022022 年各月度數(shù)據(jù)和季節(jié)系數(shù)，我們預(yù)測(cè) 2022 年 12 個(gè)月的各指標(biāo)為：預(yù)測(cè) 2022 年 112 月各指標(biāo)29 / 1612022年 北 京 商 品 住 宅 各 月 度 指 標(biāo) 預(yù) 測(cè) 趨 勢(shì) 圖 單 位 :萬(wàn) 平 方 米0200400600800100012001400160018001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月考 慮 季 節(jié) 影 響 的 施 工 增 量考 慮 季 節(jié) 影 響 的 新 開 工 增 量考 慮 季 節(jié) 影 響 的 竣 工 增 量考 慮 季 節(jié) 影 響 的 銷 售 增 量 根據(jù)預(yù)測(cè)，2022 年全年商品住宅竣工面積仍將高于銷售面積，空置率還會(huì)繼2022 年施工面積增量（萬(wàn)㎡）新開工面積增量（萬(wàn)㎡）竣工面積增量（萬(wàn)㎡）銷售面積增量（萬(wàn)㎡）1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 合計(jì) 30 / 161續(xù)上升。2022 年新開工面積增加放緩（根據(jù)預(yù)測(cè)，與 2022 年相比減幅將達(dá)%） ，但總量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)竣工與銷售面積，由于新開工面積形成的供給將在明年以后開始顯現(xiàn)，2022 年商品住房銷售如果不能迅速啟動(dòng)，仍維持現(xiàn)在的發(fā)展速度，空置量增長(zhǎng)可能會(huì)更加迅猛。12022 年北京商品住宅開發(fā)市場(chǎng)大趨勢(shì)預(yù)測(cè)2022 年，京城地產(chǎn)將迎來(lái)成熟發(fā)展的一年，各項(xiàng)政策進(jìn)一步規(guī)范完善，價(jià)格逐步回落，供銷兩旺勢(shì)頭不減，消費(fèi)更趨理性，市場(chǎng)細(xì)分更加清晰。13整體房?jī)r(jià)下降各種統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)走勢(shì)表明，北京樓市的市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步放大，今后4 年里，北京經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量約 1200 萬(wàn)㎡，占到北京新增住宅總量的近一半，再加上更多的郊區(qū)低價(jià)位項(xiàng)目入市，就在很大程度上拉低了北京住宅的整體價(jià)位；其次，在三天兩個(gè)新盤上市的今天，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上升到空前的慘烈。開發(fā)商不得不用出最無(wú)奈也最有效的方法———降價(jià)。因此，預(yù)計(jì)今年相同區(qū)域的新項(xiàng)目多數(shù)會(huì)低價(jià)入市。一些樓盤在銷售中，為