【文章內容簡介】 但隨著宏觀調控效果的逐步顯現(xiàn)，房地產開發(fā)資金來源悄然發(fā)生變化，銀行貸款規(guī)模明顯萎縮，自籌資金比重迅速上升。1）、今年以來，常州市房地產開發(fā)投資保持強勁增長勢頭，%。　　2）、住宅開發(fā)仍占主導，經濟適用房增勢強勁。上半年，常州市房地產開發(fā)結構進一步得到有效的調整，在商品住宅繼續(xù)成為市場開發(fā)的主打產品的同時，經濟適用房建設步伐明顯加快。前9個月，%。全市商品房施工、竣工和銷售面積均有不同程度的增長?！　?）、新開工項目明顯增多，商品房存量繼續(xù)下降。去年以來房地產市場供不應求的旺銷格局，大大刺激了開發(fā)商的投資積極性，房地產企業(yè)紛紛加大開發(fā)力度、加快建設進度，全市新開工項目數(shù)量、建筑面積迅速增加。,2004年2~9份，在新開工面積增加的同時，商品房市場供求關系發(fā)生了新的變化，銷售面積的增長相對滯后于竣工面積的增長，截止9月底，，其中，住宅施工面積、%、%%。商品房空置面積繼續(xù)下降，至9月末，%，%。4）、貸款規(guī)模迅速縮小，自籌資金比例上升,資金來源狀況良好。上半年，常州市房地產開發(fā)資金總體比較寬裕，但結構發(fā)生了明顯的變化，來自銀行貸款的資金數(shù)量逐步萎縮，開發(fā)企業(yè)自籌資金比例不斷上升。雖然銀行信貸資金的收縮，對投資項目的資金來源構成一定的影響，但從在建項目資金到位情況看，總體仍比較正常。截止8月底，%，，%，%。宏觀調控對房地產市場發(fā)展的影響最近兩年來，由大規(guī)模的城市拆遷改造所帶動的房地產購銷熱潮，已經使部分商品房的價格和價值產生了較大的背離，而上半年宏觀調控政策的出臺，給局部過熱的房地產市場注入了“清醒劑”。從近期房產市場銷售情況看，新樓盤銷售已經明顯降溫，“排隊”買房的現(xiàn)象少了，部分前期介入商品房市場的投資者開始向外拋售房源，大部分房產商對市場前景的預期也逐步由亢奮轉為憂慮和不安。1）、土地拍賣回歸理性。前幾年，不少開發(fā)商拼命爭土地，搶到土地就等于搶到金飯碗，致使土地價格連年飚升。今年4月份以來，這種狀況得到了明顯的扭轉，房地產企業(yè)對土地掛牌交易日趨謹慎，不久前我市舉行的一場土地掛牌出讓活動中，交易市場內雖然人頭攢動，但“觀戰(zhàn)者”遠遠多于“參戰(zhàn)者”，土地受追捧的程度大不如前兩年炙熱，甚至有兩個地塊由于沒有競爭對手，被惟一的掛牌者以底價取得，個別地塊還因無人問津而“流拍”，這在以往的拍賣中是從來沒有出現(xiàn)過的。2）、二手房市場逐步降溫。政府調控房地產開發(fā)的政策，首先在二手房市場上顯現(xiàn)其效果，進入二季度以來，常州市二手房市場出現(xiàn)了明顯的拋盤，上市量較以往明顯增多，其中6月份的上市量比1月份增長了近1倍。由于二手房供應量比較充足，價位卻處于相對高位，而許多居民在宏觀調控以后又產生了盼跌心理，大多處于持幣待購狀態(tài)，使得二手房在短短的半年時間里由“香餑餑”變成了“燙手山芋”。3）、預售房熱潮迅速減退。在過去的一年里，常州市多個新開樓盤出現(xiàn)通宵排隊、爭搶房源的現(xiàn)象，樓盤價格以異乎尋常的速度迅速竄升，而開發(fā)商也放棄了慣用的“低開高走”營銷策略，往往新樓開盤就封“漲停板”，或者干脆囤積看漲。去年下半年以來的宏觀調控措施，使常州市房產市場逐步趨向平和，在日益增多的新推樓盤面前，購房者心態(tài)開始趨于理性，盲目跟從者、投機炒樓者數(shù)量明顯減少，預售房訂購熱潮明顯減退。4）、新樓盤銷售明顯趨緩。雖然今年上半年新開的一些樓盤銷售率仍然較高，但其中多數(shù)為前期積累客戶，有些甚至在半年前就已經簽約、交付定金，而正式開盤后直接簽約的新客戶只占少數(shù)，新樓盤銷售速度與前期相比明顯放慢。特別是新近推出的幾個比較有影響的樓盤，開盤當天并沒有出現(xiàn)預期中的火爆場面，簽約率都不高，新客戶更是寥寥無幾，一些樓盤在實際銷售中已經通過打折等手段吸引購房者。下一階段房地產市場前景政府同時啟動土地和信貸這兩個重要杠桿，同時配以多管齊下的宏觀調控舉措，雖然引起了房地產業(yè)的較大震蕩，但在客觀上也給房地產市場注入了更多平穩(wěn)、健康和可持續(xù)發(fā)展的元素。下一階段，由于土地、資金等生產要素的進一步緊缺，常州市房地產開發(fā)投資速度將會有所減緩，商品房價格也將會更加趨向理性和穩(wěn)定。——開發(fā)增速將有所放慢。今年4月份，國務院辦公廳下發(fā)了《關于深入開展土地市場治理整頓，嚴格土地管理的緊急通知》，各地迅速掀起清理開發(fā)區(qū)及亂占土地、耕地的熱潮，我市也對全市范圍內的各類開發(fā)區(qū)進行了清理整治，共撤消了66個縣級以下各類開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積由原來的51287公頃削減為11000公頃，有些房地產開發(fā)項目因此被無限期推遲，預計用地緊張的矛盾還將進一步加劇，制約房地產開發(fā)投資的過快增長。而資金的日趨短缺也直接限制到房地產開發(fā)的增長速度，由于央行實施緊縮性財政政策，提高了房地產開發(fā)項目的資本金比例，大幅壓縮房地產企業(yè)貸款規(guī)模，常州市許多開發(fā)商已經面臨資金鏈斷裂危機，后續(xù)開發(fā)資金捉襟見肘，勢必對下一階段房地產投資的增長構成明顯影響。 ——商品房價格將趨向平穩(wěn)。房地產市場的宏觀調控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。今年上半年，新城南都一期、水木年華、金色新城西城區(qū)等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達45萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應量的大幅增加，樓市供不應求的局面將得到根本性的扭轉，預計在未來的兩三年內，房價上升的空間將比較緩慢，常州市房地產市場也將進入一個供求相對平衡、結構比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。第四部分：常州市場產品宏觀分析一、常州住宅產品發(fā)展情況研究 住宅產品建筑形態(tài)發(fā)展研究 2000 年2000 年，常州房地產市場正處于啟動的初期，產品均尚未成熟，較低檔次的多層公寓產品成為市場主流。數(shù)據來源：常州市統(tǒng)計年鑒 2000 年，常州市居民居住以經濟型為主。當時小高層還是一個新興的產品，市場接受度較低，而且由于多層住宅的公攤面積較少，得房率高，同時與小高層產品相比價格偏低，因此，所多層公寓類產品為主流產品，是當時房地產市場開發(fā)的主要住宅類型。而在其它類型的建筑中，舊房平房也占據很大的比例，%，常州市區(qū)內的房地產業(yè)尚處于起步階段，大量舊房沒有被拆遷。 2003 年在2003 年的常州房地產市場中，相較于2000 年已經發(fā)生了很大的變化，小高層及高層產品所占比例大幅上升，多層比例有所下降，舊房平房已經不存在可以量化的概念。常州市場的居住觀念有了很大的改變。數(shù)據來源：常州市統(tǒng)計年鑒 2003年多層住宅所占比例與2000 年下降23%，下降趨勢明顯，%，上升幅度達到550%。小高層及高層在市場上的認可度日益提高，正逐步取代多層建筑成為市場主力公寓產品。舊房及平房已經不在作為一個可統(tǒng)計數(shù)據出現(xiàn)，說明在這一期間，常州市動拆遷力度極大的增強 未來趨勢 2003 年常州房地產市場上高層及小高層住宅產品批準預售面積極大地超過了多層住宅，%，%，這反映了常州市民的居住觀念有了很大的改變。根據2004年1~8月份的土地出讓情況，小高層及高層產品將會進一步的增加，多層比例逐步減少，小高層將成為市場主流。住宅產品居住戶型發(fā)展研究 2000 年市場戶型情況2000 年以前，常州市居民住宅套型較為落后，市場上結構較為陳舊、大眾化套型占主流地位，而體現(xiàn)個性化消費和質量型消費的套型較少。市民居住套型高度集中在二室一廳一衛(wèi)和三室一廳一衛(wèi)兩種套型，%%，%，%，%的居民居住在一室一廳一衛(wèi)結構的房屋內，居住條件較差。2000年常州市場房型配比統(tǒng)計觀點：常州房地產市場經過三年的發(fā)展，住宅產品的建筑密度逐漸增大，小高層及高層住宅正超越多層住宅成為市場的主流。 2003 年常州市場內二房的戶型仍占多數(shù)，%，但三房的戶型比例較2000 年前已較大的上升，%。別墅已經做為一種成熟的產品成為市場上新的主力，%。2003年常州市場房型配比統(tǒng)計數(shù)據來源：常州市統(tǒng)計年鑒 未來趨勢未來的住宅產品，戶型多功能趨勢增強，但面積降低，結構更緊湊。在2003 年所開發(fā)的公寓類中，三房產品比例已經大于二房產品，戶型的多功能趨勢增強。另外由于2003 年常州市房地產價格上揚幅度較大，致使一部分購房消費群體適度降低了其購房目標。在追求功能上的多樣性前提下，減少所需購房面積。這點在當前的房地產市場上已經有所反映。即出現(xiàn)了105 平方米的小三房及120 平方米的小四房的房型。觀點：符合常州消費者習慣的三房產品在2003 年已大幅超過二房產品，但由于房地產市場的高速增長，住宅價格卻已成為主導常州房地產產品的重要因素，大面積（145㎡以上）的三房難成主流，多功能小面積的小三房更受市場青睞。二、小高層公寓產品研究小高層產品在常州市場接受度通過對2003 年常州市全年商品房預售面積的分析，發(fā)現(xiàn)在常州市場上，%，%，遠低于小高層及高層商品房產品。根據對常州市區(qū)內住宅情況的調查分析，含小高層住宅類型的社區(qū)在各板塊均占多數(shù)。板塊有小高層社區(qū)所占比例新北區(qū)75%西部區(qū)%湖塘區(qū)75%東部區(qū)%這說明，常州市消費者以往對于小高層形態(tài)公寓產品已經沒有抗性，含小高層建筑類型的社區(qū)數(shù)量已經超過含多層建筑類型的社區(qū)數(shù)量，小高層公寓產品已經取代了多層住宅成為市場主流產品。觀點：常州房地產市場正進入初級市場向高級市場過渡的階段，市場上對小高層住宅產品的抗性已不存在。小高層產品細向分析在常州市場中，小高層產品較多的是以14 層為限度。少量社區(qū)才會有1418 層的小高層出現(xiàn)，更多的是以18 層以上的高層產品代替。產品類型所占比例14層以下小高層%1418層小高層%高層50%1418 層的小高層在常州市場上所占比重較小的原因在于： 較低層次的小高層能夠合理的排布戶型面積結構較低層次的小高層在建設成本上投入較小高層建筑更容易在景觀上吸引消費客群 而1418 層的小高層在各方面都沒有優(yōu)勢，造成一種尷尬的局面，只是作為拉高容積的一種方法.第五部分：版塊劃分及研究我們常州房產市場劃分為五個大區(qū)域板塊，各板塊比較情況如下：一、常州市場板塊情況比較常州市場板塊比較情況表板塊劃分范圍目前均價支撐點限制點市中心區(qū)關河路五角場勞動中路4500地段成熟、生活方便價格高，客戶承付能力　—勞動西路懷德北路　拆遷量大，有開發(fā)余地起點高未來供應量大，　　　符合常州人居住習慣競爭激烈新北區(qū)北環(huán)路以北，通江大道及3300市政府北移，城市副中心房價格接近市中心　黃山路沿線　高新產業(yè)區(qū)支持比較高　　　開發(fā)項目層次比較高　西部城區(qū)懷德路—勞動西路以西3000區(qū)域經濟實力強外圍成熟度低　　　開發(fā)區(qū)產業(yè)支持商業(yè)發(fā)展欠缺　　區(qū)內動遷支持　　　　綠地建設力度大　南部城區(qū)湖塘區(qū)2900私營業(yè)主多，購買力強缺乏產業(yè)支撐區(qū)外認同度不夠發(fā)展起步晚于其他區(qū)域，成熟度不夠經過近幾年的發(fā)展，常州已經基本形成了以市中心為核心，北西南東四向發(fā)展的房地產市場基本格局。從新區(qū)開發(fā)成熟度及價格現(xiàn)狀來看，西北遠郊區(qū)目前較弱，而且區(qū)內支撐能力和區(qū)外認同度都不高，薛家地塊位于新區(qū)外圍，地理優(yōu)勢也不明顯，先天條件有一定欠缺。因此在其他板塊也有不少大規(guī)模樓盤開發(fā)、面臨激烈市場競爭的情況下，依托自身開發(fā)創(chuàng)造市場、樹立區(qū)域品牌是本項目二期成功上市的關鍵點。在各個區(qū)域比較中，西北部區(qū)域由于市場起步較晚，導致房地產開發(fā)成熟度偏低，市場影響力并不大。但是產業(yè)支撐力度比較高，從這個角度來看，由于市場的整體開發(fā)環(huán)境非常好，而本項目又具有大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢，和發(fā)展商強勢品牌優(yōu)勢足以彌補區(qū)域條件的不足，因此如果上市價格區(qū)間劃分合理的話，奧林匹克花園二期將會是新區(qū)薛家區(qū)域房市新一輪上揚的發(fā)起者，易于進一步鞏固、樹立項目及開發(fā)商的雙重品牌。未來區(qū)域發(fā)展重點每個區(qū)域發(fā)展方向都不同，各有側重點。從地塊情況來看，北部和南部地塊放量，西部地塊價格增長；未來東塊也將啟動。各區(qū)塊大規(guī)模項目上市預計增多。這幾年常州經濟發(fā)展帶動了房地產的發(fā)展，而產業(yè)結構影響了房產區(qū)域開發(fā)。新北區(qū)和南區(qū)影響最大。東區(qū)產業(yè)支撐有欠缺。其他幾個區(qū)域由于發(fā)展基本成熟，價格和形象已經深入民心。 從目前區(qū)域開發(fā)形式來看，新北區(qū)概念正在逐步泛大化，新龍、北港（屬于西區(qū)）、青龍（屬于東區(qū)）三大大規(guī)模居住板塊相聚啟動，而這三個板塊都位于常州市的北部區(qū)域。隨著常州樓盤規(guī)?；_發(fā)的趨勢，這三個居住板塊將逐漸具有更大的影響力。目前整個常州房地產市場價格呈現(xiàn)出以市中心為中心，西北偏高，東南偏低的局面。出現(xiàn)這種情況的原因主要在于各板塊開發(fā)的先后順序不同。但除此之外，影響價格的因素還有產業(yè)支撐和區(qū)域客源購房取向等。目前，常州市場房地產的主要競爭還是來自于新北區(qū)和湖塘區(qū)兩大板塊之間，雖然東西部兩個板塊也有不少樓盤上市供應，但依據常州市的南北兩翼發(fā)展的總體規(guī)劃，在近期能夠得到最大利好消息的仍是新北和湖塘兩大板塊。而與南北兩大板塊相比，東西部的房價走勢保持一種低調的態(tài)勢。東區(qū)板塊則更遜于西區(qū)，落到了整個常州市場價格的最低谷。各板塊公寓類產品價格分析——市中心區(qū)2003 年常州市中心區(qū)域隨著整體市場的漲幅而產生了一個較大的行情，并且由于區(qū)域內上市樓盤供應量較小，沒有大規(guī)模的樓盤上市，因此房價的攀升速度達到了25%以上，超過了市內平均漲幅。僅管市中心區(qū)域內的上市樓盤品質算不上高，但市中心內土地的稀缺性及區(qū)域感的認同，使得區(qū)域內樓盤去化速度較快?！卤眳^(qū)2003 年度， 萬平方米，其中新北區(qū)計劃出讓土地面積位居首位，達到了60 萬平方米，%，位居第二位的為城南板塊，達到30 萬平方米，%。從以