【導(dǎo)讀】受開發(fā)公司的委托，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在對(duì)本項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)此項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析建議如下：。房地產(chǎn)開發(fā)投資和當(dāng)年新開工商品房屋面積是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況的兩項(xiàng)重要指標(biāo)，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2020年，北京市的房地產(chǎn)開。的上市量仍會(huì)保持一個(gè)較大幅度的增長(zhǎng)。政府及有關(guān)部門根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。這種總量供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)多元化的趨勢(shì)，對(duì)廣大消費(fèi)者來說，2020年無疑是購(gòu)房置業(yè)的好時(shí)候。致上半年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。有關(guān)部門于2020年1月又出臺(tái)了降低住房公積金貸款利率的新措施。北京現(xiàn)代化交通提速表日前對(duì)外公布：公路總里程達(dá)到14700公里；新開辟公共電、汽車線路200條左右；環(huán)保型運(yùn)營(yíng)車輛達(dá)到80％以。據(jù)悉，奧運(yùn)村在奧林匹克公園內(nèi)占地80公頃，建筑面積共47萬平方米，包括公寓、娛。本項(xiàng)目位處中關(guān)村科技園區(qū)及海淀大學(xué)園區(qū)與奧林匹克公園之間的交通要沖，是連接兩地區(qū)之間的橋梁。

　　

【正文】 能與裝修質(zhì)量，避免業(yè)主重復(fù)裝修的辛苦與浪費(fèi)。 十、售樓處與樣板房之間的道路選擇，設(shè)計(jì)，布置 在售樓處與樣板房之間建設(shè)一條“綠色走廊”或 “奧運(yùn)長(zhǎng)廊”，充分體現(xiàn)樓盤與森林公園之間的融合性、一體性，充分展示樓盤的綠色、生態(tài)的文化內(nèi)涵與純正的公園生活?；蛘邩潜P的奧運(yùn)特色，奧運(yùn)文化，充分體現(xiàn)樓盤與奧林匹克公園之間的融合性、一體性，讓客戶從進(jìn)入售樓處那一刻起就能感受到樓盤所釋放出來的文化內(nèi)涵與獨(dú)特的特色，從而為促使客戶下定購(gòu)買營(yíng)造一種濃厚的氛圍，加快其下定速度。 25 十一、營(yíng)銷計(jì)劃 (具體時(shí)間安排見附表 ) 第一階段：（時(shí)間 — ） — ,此階段主要工作有： （ 1） 營(yíng)銷方案確定； （ 2） 廣 告設(shè)計(jì)公司選定； （ 3） 現(xiàn)場(chǎng)工地的圍墻包裝方案確定并制作完畢； （ 4） 現(xiàn)場(chǎng)工地的周邊環(huán)境包裝完畢； （ 5） 在科薈路與林薈路及科薈路與八達(dá)嶺高速公路交界處各豎一廣告牌的方案確定并制作完畢； （ 6） 視覺識(shí)別設(shè)計(jì)（ VIS）、有關(guān)事物用品設(shè)計(jì)制作部分的方案確定并制作完畢； （ 7） 營(yíng)銷部人員配備完成到位； （ 8） 銷售方案確定； （ 9） 整體規(guī)劃模型及戶型模型制作完畢； (10)售樓處位置確定、售樓處裝修設(shè)計(jì)方案確定、裝修公司選擇確定； (11)各種銷售文件及工具制作完畢； (12)媒體發(fā)布價(jià)格、時(shí)間確定； 該階段主要為后面的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及銷售做好前期準(zhǔn)備工作，為 樓盤的全面出擊、搶占市場(chǎng)至高點(diǎn)做好充分準(zhǔn)備。 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段（時(shí)間 — ） 按工程進(jìn)度安排 ,預(yù)計(jì)建至二層后才能拆模板 , 模板拆完后才能裝修售樓處 , 售樓處裝修完畢后才能開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ,對(duì)外發(fā)售。 建至二層時(shí)間： 拆模板時(shí)間 : — 售樓處裝修時(shí)間 : — 如果不根據(jù)工程進(jìn)度安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間 ,因?yàn)楣さ貓?chǎng)地狹小 ,沒有足夠大的空間可以建造足夠大的售樓處 ,要建也只能建狹小的售樓處 ,并且不能很好的 裝飾、裝修，這樣反而會(huì)顯得公司實(shí)力弱 ,項(xiàng)目檔次低、質(zhì)素低，影響客戶的購(gòu)樓信心，進(jìn)而影響銷售。 26 但另一方面，如按工程進(jìn)度安排 ,在售樓處裝修完畢后才開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ,對(duì)外發(fā)售的話，因?yàn)楣さ噩F(xiàn)場(chǎng)圍墻及廣告牌已經(jīng)包裝好，對(duì)外宣傳已經(jīng)開始，對(duì)于想購(gòu)房的客戶來說，欲購(gòu)不得，會(huì)更加激發(fā)起其購(gòu)房欲望，并培育醞釀市場(chǎng)，就象火山爆發(fā)前的氣勢(shì)一樣，待到開盤時(shí)噴薄而發(fā)，一聲響而震天地，把北京富興苑公司一舉推向市場(chǎng)。 按照北京市場(chǎng)情況，“五一”與“十一”前是最好的開盤銷售季節(jié)，但我司項(xiàng)目由于工程進(jìn)度原因，無法在“五一”前 開盤銷售，故只能選擇在“十一”前開盤銷售 (按照計(jì)劃 ,預(yù)計(jì)在 ), 而如果在 ,前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有 2個(gè)月就足夠了 , 前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)如果時(shí)間太長(zhǎng)的話 ,就容易造成市場(chǎng)疲軟 ,對(duì)樓盤的開盤銷售及后續(xù)銷售造成消極作用 ,影響銷售。 該階段為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段毛坯房均價(jià)為 5500元 /M2， 精裝修加價(jià) 450元 /M2（實(shí)際造價(jià) 300元 /M2），商鋪均價(jià)為 10000元 /M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 此階段主要工作有： (1) 銷售人員到位進(jìn)駐售樓處； (2) 開始在各種媒介發(fā)布售樓信息； (3) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 本項(xiàng)目以嶄新面 貌強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)，在最短的時(shí)間內(nèi)把樓盤信息傳遞至消費(fèi)者，以較低的具有吸引力的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)吸引市場(chǎng)關(guān)注，創(chuàng)造市場(chǎng)及本樓盤興奮點(diǎn)。以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、路邊招牌等廣告媒介第一時(shí)間全方位搶占北京樓市制高點(diǎn)，在短時(shí)間里搶奪潛在目標(biāo)客戶之注意力，為進(jìn)一步的銷售高潮奠定基礎(chǔ)。 此階段預(yù)計(jì)銷售 30%。 第三階段（時(shí)間 — ） 該階段為開盤階段，銷售價(jià)格在前階段基礎(chǔ)上提升 5%，毛坯房均價(jià)為 5775 元 /M2，精裝修加價(jià) 500 元 /M2（實(shí)際造價(jià) 300 元 /M2），商鋪均價(jià)為 10500元 /M2。上述皆為折 后實(shí)際成交價(jià)。 此階段主要工作有： （ 1） ； （ 2）開盤日計(jì)劃： 舉辦開盤儀式《嘉年華酒會(huì)》，主要活動(dòng)有： 27 （ A） 預(yù)定業(yè)主簽約活動(dòng) （ B） 請(qǐng)已預(yù)定業(yè)主及有意向業(yè)主出席酒會(huì) （ C） 醒獅 /威風(fēng)鑼鼓表演助興 （ D） 凡出席者皆送一精美禮品 該時(shí)期為市場(chǎng)強(qiáng)銷期 ,是樓盤銷售高峰期 ,樓盤銷售的好壞往往在此時(shí)體現(xiàn)并可預(yù)見 ,因此此時(shí)應(yīng)集中人力物力加大銷售力度 ,提高銷售強(qiáng)度 ,提高公司與樓盤知名度。并在第二階段的基礎(chǔ)上，通過繼續(xù)深入營(yíng)造銷售氣氛及品牌形象，形成火爆銷售的勢(shì)頭，銷售價(jià)格一路上揚(yáng)。 此階段預(yù)計(jì)銷售 30%。 第四階 段：（時(shí)間 — ） 該階段為持續(xù)強(qiáng)銷期，銷售價(jià)格在前階段基礎(chǔ)上提升 5%，毛坯房均價(jià)為 6064元 /M2，精裝修加價(jià) 550元 /M2（實(shí)際造價(jià) 300 元 /M2），商鋪均價(jià)為 11025元 /M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 但在銷售已逾六成之時(shí)，開始減少銷售成本，降低廣告費(fèi)用，減少?gòu)V告投入量，但保持不間斷的廣告宣傳，以使市場(chǎng)繼續(xù)予以熱烈關(guān)注。 此階段預(yù)計(jì)銷售 20%。 第五階段：尾盤銷售階段（時(shí)間 — ） 銷售價(jià)格與前階段保持不便，毛坯房均價(jià)為 6064 元 /M2，精裝修加價(jià) 550 元 /M2（實(shí)際造價(jià) 300元 /M2），商鋪均價(jià)為 11025元 /M2。上述皆為折后實(shí)際成交價(jià)。 因提高了價(jià)格，故采用送電器，管理費(fèi)的方式變相折價(jià)銷售，使銷售價(jià)格與前階段保持不便。但折價(jià)幅度不超過 2%。并減少現(xiàn)場(chǎng)銷售人員，以節(jié)省人力資源成本。 該階段為尾盤銷售階段，該階段繼續(xù)進(jìn)一步減少銷售成本，降低廣告費(fèi)用，減少?gòu)V告投入量，但保持更長(zhǎng)時(shí)間不間斷的廣告宣傳，以使市場(chǎng)繼續(xù)予以熱烈關(guān)注，將尾盤銷售完畢。 此階段預(yù)算銷售 20%。 銷售主線（時(shí)間：貫穿整個(gè)銷售過程） 現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)買方市場(chǎng)， 又是一個(gè)以細(xì)微、人性化服務(wù)取勝的市場(chǎng)，故在銷售過程中堅(jiān)持“客戶為上帝”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念，跟蹤客戶、服務(wù)客戶，并在維護(hù)公司利益的基礎(chǔ)上，樹立一種“以人為本，客戶至上”的思想，急客戶所急，解客戶所需，樹立公司良好的品牌形象，并為以后的 28 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)。 九、關(guān)于樓盤名稱： 現(xiàn)樓盤名稱“名苑雅居”太過于平淡，沒有特色，也無獨(dú)特性，缺乏易記，易念性，不能表達(dá)樓盤自身內(nèi)涵與特色。故本樓盤擬取名如下： 奧運(yùn)公館 /奧運(yùn)之星：因本樓盤緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，又是小規(guī)模，客戶定位為年輕人； 奧林匹克壹號(hào)：因本樓盤 緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推奧運(yùn)概念，該名字代表本樓盤是本區(qū) 域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤； 奧運(yùn)第一站：因本樓盤緊鄰?qiáng)W林匹克公園及奧運(yùn)村，主推 奧運(yùn)概念 ,該名字代表本樓盤是本區(qū)域最突出、最優(yōu)良、最好的樓盤。 富興國(guó)際：以公司名字命名，打造公司品牌。 東八區(qū)：代表本樓盤位于北京所在的東八時(shí)區(qū)，無特別含義，只以名字特別取勝。 理想時(shí)代：該名字代表本樓盤是年輕人集聚的地方，是年輕人休憩的最好場(chǎng)所，是年輕人在都市營(yíng)造夢(mèng)想、打 造夢(mèng)想、實(shí)現(xiàn)理想的地方。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) 十、結(jié)束語 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加上媒體不斷報(bào)導(dǎo)的教育，促使消費(fèi)者逐漸成熟后，以往不以為意的問題，毫不可隱瞞地浮上臺(tái)面，許多睿智的發(fā)展商，開始警覺地、冷靜地思考與面對(duì)了。 其實(shí)，從我們前面的建議報(bào)告中可以看出一個(gè)項(xiàng)目必須由第一步調(diào)研工作，到最后一步交屋服務(wù)，都能很嚴(yán)謹(jǐn)審慎地、很專業(yè)地去經(jīng)營(yíng)每一個(gè)環(huán)節(jié)，而后再加上時(shí)空的機(jī)緣，則成功較能具體實(shí)現(xiàn)。