【導(dǎo)讀】奧林匹克花園自從在華南洛溪板塊崛起之后，便被。社區(qū)規(guī)劃（內(nèi)配套）都有自己相對(duì)固定的模式……操作重點(diǎn)較其他項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)會(huì)有些許差別。600158)，是國(guó)家體育總局控股的中國(guó)最大的體育產(chǎn)業(yè)方面的上市公司。在依托上市公司的基礎(chǔ)上，三大集團(tuán)的協(xié)同作戰(zhàn)使中體升級(jí)為城市運(yùn)營(yíng)商。中體目前正與各地政府密切合作，讓城市插上體育的翅膀。品牌核心為“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”。古城、美聯(lián)〃怡美廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開發(fā)，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)上擁有較大影響力。聯(lián)作為其品排異地?cái)U(kuò)張的伴侶”等系列傳播，借機(jī)迅速擴(kuò)大美聯(lián)品牌的影響力。在各種場(chǎng)合及文書上都表明是美聯(lián)人的奧園，使市場(chǎng)受眾不至于混淆。的全球合作伙伴、與中國(guó)知名運(yùn)動(dòng)員保持著較為密切的關(guān)系、善于與政府合作等。的入世，把握好三個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏是樹立美聯(lián)品牌的重要條件。運(yùn)營(yíng)的需要，更是美聯(lián)品牌實(shí)現(xiàn)提升的需要。爭(zhēng)取在實(shí)際銷售時(shí)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，這對(duì)美聯(lián)品牌的建立將會(huì)產(chǎn)生不可估量的影響。

　　

【正文】 不可。針對(duì)以上四大難題，一期運(yùn)做中應(yīng)當(dāng)注意： 控制體量：根據(jù)總目標(biāo)及策略，項(xiàng)目一期的體量不宜大于 6萬(wàn)方。體量過(guò)大會(huì)拉 長(zhǎng)項(xiàng)目的營(yíng)銷周期， “快速清盤”將對(duì)后期產(chǎn)生的巨大連鎖效應(yīng)！ 品牌先行：在前面都提到品牌的傳播和塑造對(duì)于本項(xiàng)目的重要性，必須宣傳奧園品牌、嫁接和塑造美聯(lián)品牌方能得到市場(chǎng)的認(rèn)可，產(chǎn)生影響力。 解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營(yíng)銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，在先搶占制高點(diǎn)方面具有現(xiàn)實(shí)意義。營(yíng)銷傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹立品牌形象無(wú)論對(duì)一期還是對(duì)整盤都大有裨益！ 波浪式進(jìn)攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。 五、一期入市策略 PART ５總策略下營(yíng)銷執(zhí)行建議 一、產(chǎn)品線 配比： 種類 2房 三房 四房 其他 格局 2/2/1/1 2/1/1/1 3/2/1/1 3/2/2/1 4/2/2 或“ 4+1” 房 1房或 5房 比重 25% 10% 15% 30% 10% 10% 部件： 盡可能的房間、臥室和客廳都設(shè)臵陽(yáng)臺(tái)，保證房間的開間不低于 ，客廳開間 不低于 。 理由： 根據(jù)我司對(duì)萬(wàn)科西半島的操作積累及東西湖、金銀湖區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查，目前該片區(qū)項(xiàng)目體量大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，且 2房只有很少的配臵； 隨著片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展，該片區(qū)的 2房將有較大的需求，將能吸引到相當(dāng)部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力 暫時(shí)不強(qiáng)的客戶； 確保主力房源的面積總價(jià)必須是與項(xiàng)目主力客層方向相一致； 作為大社區(qū)，為擴(kuò)大影響力和體現(xiàn)人性化，要能保證房源的豐富性，滿足多種需求． 1,戶型設(shè)計(jì) 裝修房既順應(yīng)了國(guó)家要求，也經(jīng)過(guò)證明，是武漢市場(chǎng)接受度很高的一種交付形式。但對(duì)于本項(xiàng)目的裝修方式提出如下建議： 方案一、突出房型特點(diǎn) 制定 “ 菜單模式 ” 時(shí)，特別注意突出功能房的實(shí)用性，給予裝修建議。 方案二、突出大、小房型的裝修要點(diǎn) 大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫，設(shè)計(jì)要求居住的舒適度； 小房型：著重在實(shí)用性，簡(jiǎn)潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。 方案三、突出不同風(fēng)格 設(shè)計(jì)不同的裝修風(fēng)格比如日式、中式、意式等，可前期進(jìn)行意向征集。 方案四、功能房裝修 對(duì)整套房子進(jìn)行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間，根據(jù)功能要求安排 “ 菜單 ” 。設(shè)計(jì)不同的方案，供客戶選擇。 但對(duì)于各種方案的比重將在詳細(xì)的市場(chǎng)分析論證后確定。 ２，裝修標(biāo)準(zhǔn) 考慮參照天津奧園的做法，將整個(gè)項(xiàng)目分成數(shù)個(gè)異域風(fēng)情組團(tuán)，并設(shè)臵代表性的 環(huán)藝景觀，以迎合武漢白領(lǐng)人士的需要． 為每個(gè)組團(tuán)單獨(dú)命名，名字可采取全城征集的形式，以擴(kuò)大影響力。比如倫敦假 日組團(tuán)。 ３，布局及風(fēng)格設(shè)計(jì) A、在本項(xiàng)目?jī)?nèi)或項(xiàng)目附近與政府合作建一個(gè)大型集、飲食、商業(yè)、購(gòu)物于一體的 MALL （屬于新常青的）或者是五星級(jí)酒店。 設(shè) MALL的客觀必要性（屬于城市的） 項(xiàng)目附近現(xiàn)時(shí)無(wú)大型娛樂(lè)商業(yè)城，建大型商業(yè)城能完善新常青的配套，也是項(xiàng)目體量支 撐的需要。 屬于本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套只能滿足住戶的日常所需，無(wú)法滿足住戶對(duì)高檔商品的需求。 無(wú)法滿足新常青居民對(duì)飲食、和商業(yè)的需求。 擁有緊靠天河機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展前景已日漸凸顯，也許過(guò)不了多久一個(gè)“新虹橋”即 將誕生。 建設(shè) MALL帶來(lái)的效益 能給政府或開發(fā)商帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益； 有利于整體項(xiàng)目的推廣； 有利于項(xiàng)目住宅的推廣，提倡商住一體化，促進(jìn)銷售。 建設(shè) MALL是否可行 新常青的區(qū)域發(fā)展的呼喚娛樂(lè)、商業(yè)中心； 項(xiàng)目及項(xiàng)目附近土地資源相對(duì)充足，有條件建造； 美聯(lián)與政府合作有能力建造與運(yùn)營(yíng)； ４，配套規(guī)劃 B、與華師或其他的教育機(jī)構(gòu)合作建設(shè)高質(zhì)量、高知名度的幼兒園、中（?。W(xué) 客觀必要性 目前該片的教育設(shè)施并不能夠支撐項(xiàng)目的大體量 教育設(shè)施是否健全已成為客戶選擇的重要考量因素，武昌許多樓盤大打教育牌就是證明 建設(shè)文教設(shè)施能帶來(lái)的效益 豐富奧園品牌內(nèi)涵，吻合客戶需求，促進(jìn)銷售 豐富了項(xiàng)目“居住品質(zhì)、生活榜樣”的產(chǎn)品概念，有利于項(xiàng)目的整體推廣 二、活動(dòng)線 A、美聯(lián) .奧園贊助安利“健康萬(wàn)人長(zhǎng)跑賽” 時(shí)間：每年的 5月份 路線：可更換，第一次選在武漢廣場(chǎng)出發(fā)，沿青年路、常青路、馬馳路到達(dá)項(xiàng)目所在地 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． Ｂ、奧園品牌巡展 時(shí)間：在項(xiàng)目預(yù)熱期（品牌塑造期）內(nèi)，品牌發(fā)布會(huì)之后，具體時(shí)間視項(xiàng)目需要 地點(diǎn)：人流量較多的地方比如古田麥當(dāng)勞超市 目的：實(shí)現(xiàn)品牌嫁接、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力． Ｃ、“坐 2號(hào)地鐵、獎(jiǎng)奧園平方” 時(shí)間：地鐵運(yùn)營(yíng)后 地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處 目的：借力全城熱點(diǎn)，引轟動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)銷售． Ｄ、贊助每年舉行的國(guó)際會(huì)展中心的“三人足球賽” 時(shí)間：每年的 7月份 地點(diǎn)：國(guó)際會(huì)展中心 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． E、美聯(lián) .奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城設(shè)施全城征集 時(shí)間：項(xiàng)目預(yù)熱期 形式：全城征集客戶的建議，以了解武漢市民對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的偏愛，并評(píng)選熱心觀眾和頒 發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)． 目的：為項(xiàng)目造勢(shì)并使產(chǎn)品更加貼合武漢市場(chǎng)需求． 三、推廣線 １ 、 廣告策略： 主次明確，多層面交叉滲透 傳播課題： ◆通過(guò)營(yíng)銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速樹立項(xiàng)目品牌形象。 ◆通過(guò)交叉組合，樹立“美聯(lián)”一線房地產(chǎn)業(yè)品牌形象。 ◆配合銷售，加快去化速度。 媒體策略： ◆報(bào)紙廣告、戶外廣告為主。 ◆輔以雜志、車體、短信等多種方式。 ◆傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“美聯(lián)奧林匹克花園”形象， 以組團(tuán)形象區(qū)分。 ◆視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。 投放原則： ◆量：開盤期、強(qiáng)銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結(jié) 合促銷手段靈活投放 ◆線：兩種組團(tuán) ―― 報(bào)紙和戶外結(jié)合 主線 ―― 楚天都市報(bào)、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)、戶外 輔線 ―― 武漢晚報(bào)、楚天金報(bào)、車體 上述對(duì)于“量”和“線”的把握是我司操盤武漢項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累及對(duì)項(xiàng)目定位綜合得 出的結(jié)論。后期將視銷售需要是否采用電視廣告。 ２、通路執(zhí)行 戶外： ◆道旗告知： 鑒于項(xiàng)目實(shí)際位臵并不在市區(qū)干道上，圍板和地塊內(nèi)的高炮效果將會(huì)大大減弱，且為 了配合擴(kuò)大項(xiàng)目品牌和美聯(lián)品牌的樹立，建議項(xiàng)目在預(yù)熱期搶占“ 漢飛大道 常青路 青 年路”沿線 的一切廣告載體比如公交站牌，使項(xiàng)目迅速滲透到核心區(qū)域的客層視 線。 ◆高炮攔截： 預(yù)熱期必須快速搶占常青路、青年路、古田二路、新華路、金山大道等主干道的廣告牌 ，這對(duì)項(xiàng)目的整盤運(yùn)營(yíng)具有決定性的意義，尤其是在報(bào)紙效應(yīng)日益遞減的市場(chǎng)背景下！ 報(bào)紙： 建議預(yù)熱期的報(bào)紙廣告硬廣都用整版，以凸顯項(xiàng)目氣勢(shì)和開發(fā)商的決心，在排版上進(jìn) 行創(chuàng)新，避免現(xiàn)金的單調(diào)； 后記： 遵照此思路的執(zhí)行，本項(xiàng)目將更加豐盈美聯(lián)品牌形象，樹立一線地產(chǎn)開發(fā)商的 形象，美聯(lián) 〃 奧林匹克花園將在武漢市場(chǎng)樹立標(biāo)高，并引領(lǐng)武漢人居新時(shí)代！ 但前提是在項(xiàng)目啟動(dòng)初就必須完成品牌的嫁接！如果能將美聯(lián)其他項(xiàng)目全納入 美聯(lián)品牌的塑造體系之內(nèi)，以實(shí)力體現(xiàn)品牌比如通過(guò)全城三項(xiàng)目巡展，再嫁接品牌 的模式，再反佐品牌則不只是保障了本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，更使美聯(lián)其他項(xiàng)目、美聯(lián) 企業(yè)發(fā)生 “ 質(zhì)變 ” ，真正邁入新的高度． 本次操作思路提報(bào)結(jié)束 誠(chéng) 謝 武漢易居投資有限公司 2020/1/1