【正文】 家的環(huán)境；旅游商務(wù)的區(qū)域定位和臺商的聚集衍生出 的產(chǎn)業(yè)鏈條將為項目帶來較多的人流支撐，酷似上海幾年前的虹橋片。 交通： 項目緊鄰常青公交樞紐總站，目前已有 7 72 70 803等眾多公交車運(yùn)營； 項目西邊緊鄰機(jī)場高速；還有金山大道連接吳家山片，到達(dá)項目的交通十分便利。 地形： 項目地塊呈較為規(guī)則的南北長條形，地勢平坦，利于項目的布局； 地塊東邊緊靠變電站及項目地塊內(nèi)的 “ 高壓走廊 ” 將對項目的運(yùn)作和后期客戶心理將產(chǎn)生 較大的影響； 項目處于常青花園的交通 “ 終點(diǎn) ” ，周遍邊雜草叢生，自然環(huán)境較差，毫無利用價值； 項目南面緊鄰的馬馳路路況極差，將對項目整體形象產(chǎn)生一定的影響； 配套： 常青花園配套除體育設(shè)施外，已經(jīng)極為成熟，完全能滿足居住的日常需求，而項目 又完全可共享其成熟的配套。 我們發(fā)現(xiàn)： 1，項目雖然屬于金銀湖片區(qū)，但這一片區(qū)經(jīng)過近幾年的開發(fā)，其居住價值并不被市場認(rèn) 可。市政設(shè)施不齊全，生活極不方便；政府支持又在減少；片區(qū)樓盤較多，且在過去的一 年陷入了“嚴(yán)重的價格戰(zhàn)”中等等， 如何跳出和扭轉(zhuǎn)市場對地段的認(rèn)知以及成功塑 造一種與其他項目完全不同的生活概念成為項目首先必須解決的課題！ 2，項目不臨片區(qū)干道且“躲藏”在“龐大”的常青花園的背后，完全不利于項目被廣 泛的認(rèn)識，僅靠的兩條干道 — 機(jī)場高速和馬馳路卻因為人流稀少和路況極差對項目認(rèn)知 和形象塑造幾乎沒有任何用處。 因此搶占常青路、中環(huán)路沿線的戶外廣告宣傳載體 也成為項目整體運(yùn)營的重要一環(huán)！ 3，項目雖然可以共享常青花園的成熟配套，但相對而言也不是很便捷（眾多的配套均在常青花園靠近市心的地方），也不足以支撐項目如此規(guī)模的體量，只有配套更為成熟并有極大的特色切是滿足市場需求的才能吸引已經(jīng)在市區(qū)有物業(yè)的二次、三次臵業(yè)者，從而加速本案的去化。 因此如何充實(shí)并豐富片區(qū)配套成為項目運(yùn)營的重要環(huán)節(jié)。 4，項目交通比較方面，且靠近地鐵二號線的終點(diǎn)站， 因此在一期對市民的“地鐵旁的物業(yè)教導(dǎo)和后幾期圍繞地鐵如何做“文章”且是有銷售力的將成為整盤成功的重要因素。 二、對產(chǎn)品的理解 規(guī)劃： 眾觀全國的奧林匹克花園，雖有差異，但也有共性的因素。社區(qū)內(nèi)的景觀、體育設(shè) 施的配套是奧園系列的規(guī)劃“精髓”，是其品牌的重要支撐。 但景觀、體育設(shè)施如何 切合武漢人的喜好將是美聯(lián)奧園必須思考的問題，尤其是必須能夠滿足規(guī)模社 區(qū)的居家生活需求和休閑、健身需求且與常青花園形成互補(bǔ) 才更能吸引漢口其他 片區(qū)甚至漢陽、武昌片的客戶來此臵業(yè)。 比如奧林匹克城該設(shè)臵哪些運(yùn)動設(shè)施？由 于其靠近機(jī)場且處于旅游商務(wù)區(qū)內(nèi)是否需要規(guī)劃五星級的酒店等等。 戶型： 戶型的配比及設(shè)計直接關(guān)系到客戶的居家功能性需求，中體奧園擁有比肩萬科的產(chǎn) 品設(shè)計研發(fā)能力。 因此最大程度的借助和吸收中體的研發(fā)的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品配 比、部件增減方面更適合武漢房產(chǎn)市場的需求將是美聯(lián)奧林匹克花園實(shí)現(xiàn)成功 銷售的關(guān)鍵。 小配套： 大型社區(qū)的小配套的完善與否關(guān)系到客戶生活是否方面，是否把其作為第一居所，自然而然成為客戶下單的重要考量因素。 除開奧林系列相對固定的配套支撐比如籃球館、棋牌類活動場館外 ， 吸取美聯(lián)在教育文化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢及中體以及中體與政府的關(guān)系優(yōu)勢，建設(shè)多語幼兒園、引進(jìn)華師附中（附小）？既滿足了客戶的需求也豐富了奧園品牌的內(nèi)涵，更為重要的是對美聯(lián)資源進(jìn)行了優(yōu)勢整合使之效益得以最大化，對本項目的銷售和美聯(lián)一線房產(chǎn)品牌的建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用！ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理是開發(fā)商品牌塑造的重要環(huán)節(jié)，尤其是準(zhǔn)備長線發(fā)展、規(guī)模巨大的項目。 中體奧園擁有自己的物業(yè)品牌，但其知名度和美譽(yù)度是否與項目體量匹配？是否對美聯(lián) 的發(fā)展目標(biāo)匹配？ 如果可能我們建議引進(jìn)更為知名的物業(yè)管理公司比如戴德梁行，減少客戶投 訴，增強(qiáng)客戶的心理歸屬感，以保證項目后期平穩(wěn)運(yùn)營。 如果操作難度較大，可對 奧園物業(yè)品牌進(jìn)行重塑并投入較大精力的宣傳。 品牌： 奧園的品牌為本項目的云做提供了強(qiáng)力的支撐，但對于美聯(lián)來講，通過本項目的運(yùn) 作，建立、完善自己的一流地產(chǎn)開發(fā)商乃至城市運(yùn)營商才是美聯(lián)的目標(biāo)。針對本項目的 運(yùn)作，美聯(lián)必須完成“品牌嫁接和升華“的任務(wù)。 在項目一期美聯(lián)奧林匹克花園必須借中體、奧園品牌完成自身品牌的建設(shè)和 升華以高性價比快速占領(lǐng)區(qū)域市場，進(jìn)而領(lǐng)跑區(qū)域市場 再擴(kuò)散至武昌、漢陽隨后 以品牌榜樣、居住榜樣名盤身份拓展 ―― 這是我們操盤本項目的基本戰(zhàn)略手法。 從某種意義上說： 品牌戰(zhàn)役是檢驗本項目成功與否的核心問題！ 價格 美聯(lián)在本案即將投入巨大的 ―― 人力、財力、物力、精力 ―― 需要一個合適的價格突 破空間。然而，在本案必須保證一期快速去化的壓力下，在“去化速度與價格呈反比”的 基本市場法則面前，我們面臨一組矛盾。 我們認(rèn)為： 市級品牌樓盤的塑造將從根本上解決速度與價格的矛然而在目前美聯(lián)品牌并不足夠的 前提下， 3～ 6個月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理，以完成嫁接和塑造。 鑒于此，針對片區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，假設(shè)我們一期推盤在 08年 10月分，扣除裝修的均價，我們的成交均價應(yīng)在 4200元 /平米左右（假設(shè)房產(chǎn)市場仍按目前趨勢運(yùn)行、武漢經(jīng)濟(jì)增長仍保持 911%的增長）。 一旦突破了 3～ 6個月的項目品牌塑造期，本案完全有可能進(jìn)入高價位、高速度去化狀況！ “低價試探、快速反應(yīng)、持續(xù)走高、資金快速回籠”將是本項目 操盤的基本策略。 三、產(chǎn)品分析結(jié)論 ―― 本項目在競爭格局中的 SWOT分析 優(yōu)勢： 大規(guī)模社區(qū)，目前在該區(qū)域（除很遠(yuǎn)的沿海賽落城）無盤能出其右，具有規(guī)模效益， 是營造生活概念、塑造品牌的重要載體。 獨(dú)具一格的規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人居家的要求。 緊鄰規(guī)劃中的地鐵 2號線和機(jī)場附近，為項目提供了極大的利好，具有較大的升值空間。 中體和奧園的強(qiáng)勁品牌力和產(chǎn)品力將為項目帶來極大的市場關(guān)注度。 常青花園片作為宜居的地段已經(jīng)被武漢市場公認(rèn)，項目緊靠常青花園的地段優(yōu)勢能降 低客戶對片區(qū)屬性的抗性，更容易得到市場的認(rèn)可。 如果美聯(lián)在公園前和西馬名仕的操作成功，將被市場真正視為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，極為有利如此規(guī)模社區(qū)的運(yùn)作。 劣勢 項目躲藏于龐大的常青花園后，相較其他樓盤無法更為直接的出現(xiàn)在客戶的行走動線上，正所謂“酒香也怕巷子深”。 目前本案所在區(qū)域居民習(xí)慣向常青花園南面活動，項目不在其習(xí)慣視線之內(nèi)。 項目周邊呈現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)狀，毫無景觀優(yōu)勢可言，與市民對金銀湖片區(qū)習(xí)慣性的樓盤形象（景觀賣點(diǎn)）不符。 美聯(lián)地產(chǎn)在本土還未積身一線地產(chǎn)開發(fā)商行列 ,開發(fā)如此規(guī)模的項目，市場可能產(chǎn)生系列疑問。 機(jī)會 目前金銀湖片區(qū)發(fā)展前景尚不明朗，對單純考慮居住的客戶尚存在較大的抗性。 通過對奧園的炒作及中體資源的有效整合，項目有望引起市場極大的轟動。 美聯(lián)在文教產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢資源與項目有效結(jié)合有望成為本項目的一大亮點(diǎn)。 片區(qū)樓盤風(fēng)格相對單一，本項目如果融合多種世界風(fēng)情，有望成為本項目的另一亮點(diǎn)。 本案有可能成為武漢乃至全國人居市場的典范。 風(fēng)險 東西湖去項目體量都較大，如此規(guī)模的體量不但將直接面對東西湖區(qū)域樓盤的競爭，還 將面對大漢口所有樓盤的競爭。