【正文】 家的環(huán)境；旅游商務(wù)的區(qū)域定位和臺(tái)商的聚集衍生出 的產(chǎn)業(yè)鏈條將為項(xiàng)目帶來(lái)較多的人流支撐，酷似上海幾年前的虹橋片。 交通： 項(xiàng)目緊鄰常青公交樞紐總站，目前已有 7 72 70 803等眾多公交車運(yùn)營(yíng)； 項(xiàng)目西邊緊鄰機(jī)場(chǎng)高速；還有金山大道連接吳家山片，到達(dá)項(xiàng)目的交通十分便利。 地形： 項(xiàng)目地塊呈較為規(guī)則的南北長(zhǎng)條形，地勢(shì)平坦，利于項(xiàng)目的布局； 地塊東邊緊靠變電站及項(xiàng)目地塊內(nèi)的 “ 高壓走廊 ” 將對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作和后期客戶心理將產(chǎn)生 較大的影響； 項(xiàng)目處于常青花園的交通 “ 終點(diǎn) ” ，周遍邊雜草叢生，自然環(huán)境較差，毫無(wú)利用價(jià)值； 項(xiàng)目南面緊鄰的馬馳路路況極差，將對(duì)項(xiàng)目整體形象產(chǎn)生一定的影響； 配套： 常青花園配套除體育設(shè)施外，已經(jīng)極為成熟，完全能滿足居住的日常需求，而項(xiàng)目 又完全可共享其成熟的配套。 我們發(fā)現(xiàn)： 1，項(xiàng)目雖然屬于金銀湖片區(qū)，但這一片區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)，其居住價(jià)值并不被市場(chǎng)認(rèn) 可。市政設(shè)施不齊全，生活極不方便；政府支持又在減少；片區(qū)樓盤(pán)較多，且在過(guò)去的一 年陷入了“嚴(yán)重的價(jià)格戰(zhàn)”中等等， 如何跳出和扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)地段的認(rèn)知以及成功塑 造一種與其他項(xiàng)目完全不同的生活概念成為項(xiàng)目首先必須解決的課題！ 2，項(xiàng)目不臨片區(qū)干道且“躲藏”在“龐大”的常青花園的背后，完全不利于項(xiàng)目被廣 泛的認(rèn)識(shí)，僅靠的兩條干道 — 機(jī)場(chǎng)高速和馬馳路卻因?yàn)槿肆飨∩俸吐窙r極差對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知 和形象塑造幾乎沒(méi)有任何用處。 因此搶占常青路、中環(huán)路沿線的戶外廣告宣傳載體 也成為項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的重要一環(huán)！ 3，項(xiàng)目雖然可以共享常青花園的成熟配套，但相對(duì)而言也不是很便捷（眾多的配套均在常青花園靠近市心的地方），也不足以支撐項(xiàng)目如此規(guī)模的體量，只有配套更為成熟并有極大的特色切是滿足市場(chǎng)需求的才能吸引已經(jīng)在市區(qū)有物業(yè)的二次、三次臵業(yè)者，從而加速本案的去化。 因此如何充實(shí)并豐富片區(qū)配套成為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 4，項(xiàng)目交通比較方面，且靠近地鐵二號(hào)線的終點(diǎn)站， 因此在一期對(duì)市民的“地鐵旁的物業(yè)教導(dǎo)和后幾期圍繞地鐵如何做“文章”且是有銷售力的將成為整盤(pán)成功的重要因素。 二、對(duì)產(chǎn)品的理解 規(guī)劃： 眾觀全國(guó)的奧林匹克花園，雖有差異，但也有共性的因素。社區(qū)內(nèi)的景觀、體育設(shè) 施的配套是奧園系列的規(guī)劃“精髓”，是其品牌的重要支撐。 但景觀、體育設(shè)施如何 切合武漢人的喜好將是美聯(lián)奧園必須思考的問(wèn)題，尤其是必須能夠滿足規(guī)模社 區(qū)的居家生活需求和休閑、健身需求且與常青花園形成互補(bǔ) 才更能吸引漢口其他 片區(qū)甚至漢陽(yáng)、武昌片的客戶來(lái)此臵業(yè)。 比如奧林匹克城該設(shè)臵哪些運(yùn)動(dòng)設(shè)施？由 于其靠近機(jī)場(chǎng)且處于旅游商務(wù)區(qū)內(nèi)是否需要規(guī)劃五星級(jí)的酒店等等。 戶型： 戶型的配比及設(shè)計(jì)直接關(guān)系到客戶的居家功能性需求，中體奧園擁有比肩萬(wàn)科的產(chǎn) 品設(shè)計(jì)研發(fā)能力。 因此最大程度的借助和吸收中體的研發(fā)的基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品配 比、部件增減方面更適合武漢房產(chǎn)市場(chǎng)的需求將是美聯(lián)奧林匹克花園實(shí)現(xiàn)成功 銷售的關(guān)鍵。 小配套： 大型社區(qū)的小配套的完善與否關(guān)系到客戶生活是否方面，是否把其作為第一居所，自然而然成為客戶下單的重要考量因素。 除開(kāi)奧林系列相對(duì)固定的配套支撐比如籃球館、棋牌類活動(dòng)場(chǎng)館外 ， 吸取美聯(lián)在教育文化產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)及中體以及中體與政府的關(guān)系優(yōu)勢(shì)，建設(shè)多語(yǔ)幼兒園、引進(jìn)華師附中（附小）？既滿足了客戶的需求也豐富了奧園品牌的內(nèi)涵，更為重要的是對(duì)美聯(lián)資源進(jìn)行了優(yōu)勢(shì)整合使之效益得以最大化，對(duì)本項(xiàng)目的銷售和美聯(lián)一線房產(chǎn)品牌的建設(shè)起到了至關(guān)重要的作用！ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理是開(kāi)發(fā)商品牌塑造的重要環(huán)節(jié)，尤其是準(zhǔn)備長(zhǎng)線發(fā)展、規(guī)模巨大的項(xiàng)目。 中體奧園擁有自己的物業(yè)品牌，但其知名度和美譽(yù)度是否與項(xiàng)目體量匹配？是否對(duì)美聯(lián) 的發(fā)展目標(biāo)匹配？ 如果可能我們建議引進(jìn)更為知名的物業(yè)管理公司比如戴德梁行，減少客戶投 訴，增強(qiáng)客戶的心理歸屬感，以保證項(xiàng)目后期平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。 如果操作難度較大，可對(duì) 奧園物業(yè)品牌進(jìn)行重塑并投入較大精力的宣傳。 品牌： 奧園的品牌為本項(xiàng)目的云做提供了強(qiáng)力的支撐，但對(duì)于美聯(lián)來(lái)講，通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn) 作，建立、完善自己的一流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商乃至城市運(yùn)營(yíng)商才是美聯(lián)的目標(biāo)。針對(duì)本項(xiàng)目的 運(yùn)作，美聯(lián)必須完成“品牌嫁接和升華“的任務(wù)。 在項(xiàng)目一期美聯(lián)奧林匹克花園必須借中體、奧園品牌完成自身品牌的建設(shè)和 升華以高性價(jià)比快速占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，進(jìn)而領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng) 再擴(kuò)散至武昌、漢陽(yáng)隨后 以品牌榜樣、居住榜樣名盤(pán)身份拓展 ―― 這是我們操盤(pán)本項(xiàng)目的基本戰(zhàn)略手法。 從某種意義上說(shuō)： 品牌戰(zhàn)役是檢驗(yàn)本項(xiàng)目成功與否的核心問(wèn)題！ 價(jià)格 美聯(lián)在本案即將投入巨大的 ―― 人力、財(cái)力、物力、精力 ―― 需要一個(gè)合適的價(jià)格突 破空間。然而，在本案必須保證一期快速去化的壓力下，在“去化速度與價(jià)格呈反比”的 基本市場(chǎng)法則面前，我們面臨一組矛盾。 我們認(rèn)為： 市級(jí)品牌樓盤(pán)的塑造將從根本上解決速度與價(jià)格的矛然而在目前美聯(lián)品牌并不足夠的 前提下， 3～ 6個(gè)月的品牌塑造期內(nèi)必將按基本法則處理，以完成嫁接和塑造。 鑒于此，針對(duì)片區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，假設(shè)我們一期推盤(pán)在 08年 10月分，扣除裝修的均價(jià)，我們的成交均價(jià)應(yīng)在 4200元 /平米左右（假設(shè)房產(chǎn)市場(chǎng)仍按目前趨勢(shì)運(yùn)行、武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持 911%的增長(zhǎng)）。 一旦突破了 3～ 6個(gè)月的項(xiàng)目品牌塑造期，本案完全有可能進(jìn)入高價(jià)位、高速度去化狀況！ “低價(jià)試探、快速反應(yīng)、持續(xù)走高、資金快速回籠”將是本項(xiàng)目 操盤(pán)的基本策略。 三、產(chǎn)品分析結(jié)論 ―― 本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)格局中的 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： 大規(guī)模社區(qū)，目前在該區(qū)域（除很遠(yuǎn)的沿海賽落城）無(wú)盤(pán)能出其右，具有規(guī)模效益， 是營(yíng)造生活概念、塑造品牌的重要載體。 獨(dú)具一格的規(guī)劃明顯高出周邊，符合現(xiàn)代人居家的要求。 緊鄰規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線和機(jī)場(chǎng)附近，為項(xiàng)目提供了極大的利好，具有較大的升值空間。 中體和奧園的強(qiáng)勁品牌力和產(chǎn)品力將為項(xiàng)目帶來(lái)極大的市場(chǎng)關(guān)注度。 常青花園片作為宜居的地段已經(jīng)被武漢市場(chǎng)公認(rèn)，項(xiàng)目緊靠常青花園的地段優(yōu)勢(shì)能降 低客戶對(duì)片區(qū)屬性的抗性，更容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 如果美聯(lián)在公園前和西馬名仕的操作成功，將被市場(chǎng)真正視為“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，極為有利如此規(guī)模社區(qū)的運(yùn)作。 劣勢(shì) 項(xiàng)目躲藏于龐大的常青花園后，相較其他樓盤(pán)無(wú)法更為直接的出現(xiàn)在客戶的行走動(dòng)線上，正所謂“酒香也怕巷子深”。 目前本案所在區(qū)域居民習(xí)慣向常青花園南面活動(dòng)，項(xiàng)目不在其習(xí)慣視線之內(nèi)。 項(xiàng)目周邊呈現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)狀，毫無(wú)景觀優(yōu)勢(shì)可言，與市民對(duì)金銀湖片區(qū)習(xí)慣性的樓盤(pán)形象（景觀賣點(diǎn)）不符。 美聯(lián)地產(chǎn)在本土還未積身一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行列 ,開(kāi)發(fā)如此規(guī)模的項(xiàng)目，市場(chǎng)可能產(chǎn)生系列疑問(wèn)。 機(jī)會(huì) 目前金銀湖片區(qū)發(fā)展前景尚不明朗，對(duì)單純考慮居住的客戶尚存在較大的抗性。 通過(guò)對(duì)奧園的炒作及中體資源的有效整合，項(xiàng)目有望引起市場(chǎng)極大的轟動(dòng)。 美聯(lián)在文教產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源與項(xiàng)目有效結(jié)合有望成為本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 片區(qū)樓盤(pán)風(fēng)格相對(duì)單一，本項(xiàng)目如果融合多種世界風(fēng)情，有望成為本項(xiàng)目的另一亮點(diǎn)。 本案有可能成為武漢乃至全國(guó)人居市場(chǎng)的典范。 風(fēng)險(xiǎn) 東西湖去項(xiàng)目體量都較大，如此規(guī)模的體量不但將直接面對(duì)東西湖區(qū)域樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，還 將面對(duì)大漢口所有樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。