【正文】 后期將視銷售需要是否采用電視廣告。 ◆輔以雜志、車體、短信等多種方式。 建設(shè) MALL是否可行 新常青的區(qū)域發(fā)展的呼喚娛樂、商業(yè)中心； 項(xiàng)目及項(xiàng)目附近土地資源相對(duì)充足，有條件建造； 美聯(lián)與政府合作有能力建造與運(yùn)營； ４，配套規(guī)劃 B、與華師或其他的教育機(jī)構(gòu)合作建設(shè)高質(zhì)量、高知名度的幼兒園、中（?。W(xué) 客觀必要性 目前該片的教育設(shè)施并不能夠支撐項(xiàng)目的大體量 教育設(shè)施是否健全已成為客戶選擇的重要考量因素，武昌許多樓盤大打教育牌就是證明 建設(shè)文教設(shè)施能帶來的效益 豐富奧園品牌內(nèi)涵，吻合客戶需求，促進(jìn)銷售 豐富了項(xiàng)目“居住品質(zhì)、生活榜樣”的產(chǎn)品概念，有利于項(xiàng)目的整體推廣 二、活動(dòng)線 A、美聯(lián) .奧園贊助安利“健康萬人長跑賽” 時(shí)間：每年的 5月份 路線：可更換，第一次選在武漢廣場出發(fā)，沿青年路、常青路、馬馳路到達(dá)項(xiàng)目所在地 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． Ｂ、奧園品牌巡展 時(shí)間：在項(xiàng)目預(yù)熱期（品牌塑造期）內(nèi)，品牌發(fā)布會(huì)之后，具體時(shí)間視項(xiàng)目需要 地點(diǎn)：人流量較多的地方比如古田麥當(dāng)勞超市 目的：實(shí)現(xiàn)品牌嫁接、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力． Ｃ、“坐 2號(hào)地鐵、獎(jiǎng)奧園平方” 時(shí)間：地鐵運(yùn)營后 地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處 目的：借力全城熱點(diǎn)，引轟動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)銷售． Ｄ、贊助每年舉行的國際會(huì)展中心的“三人足球賽” 時(shí)間：每年的 7月份 地點(diǎn)：國際會(huì)展中心 目的：體現(xiàn)產(chǎn)品內(nèi)涵、擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知和影響力，塑造美聯(lián)品牌． E、美聯(lián) .奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)城設(shè)施全城征集 時(shí)間：項(xiàng)目預(yù)熱期 形式：全城征集客戶的建議，以了解武漢市民對(duì)運(yùn)動(dòng)設(shè)施的偏愛，并評(píng)選熱心觀眾和頒 發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)． 目的：為項(xiàng)目造勢并使產(chǎn)品更加貼合武漢市場需求． 三、推廣線 １ 、 廣告策略： 主次明確，多層面交叉滲透 傳播課題： ◆通過營銷組團(tuán)、公關(guān)組團(tuán)，快速樹立項(xiàng)目品牌形象。 屬于本項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套只能滿足住戶的日常所需，無法滿足住戶對(duì)高檔商品的需求。 ２，裝修標(biāo)準(zhǔn) 考慮參照天津奧園的做法，將整個(gè)項(xiàng)目分成數(shù)個(gè)異域風(fēng)情組團(tuán)，并設(shè)臵代表性的 環(huán)藝景觀，以迎合武漢白領(lǐng)人士的需要． 為每個(gè)組團(tuán)單獨(dú)命名，名字可采取全城征集的形式，以擴(kuò)大影響力。 方案三、突出不同風(fēng)格 設(shè)計(jì)不同的裝修風(fēng)格比如日式、中式、意式等，可前期進(jìn)行意向征集。 五、一期入市策略 PART ５總策略下營銷執(zhí)行建議 一、產(chǎn)品線 配比： 種類 2房 三房 四房 其他 格局 2/2/1/1 2/1/1/1 3/2/1/1 3/2/2/1 4/2/2 或“ 4+1” 房 1房或 5房 比重 25% 10% 15% 30% 10% 10% 部件： 盡可能的房間、臥室和客廳都設(shè)臵陽臺(tái)，保證房間的開間不低于 ，客廳開間 不低于 。針對(duì)以上四大難題，一期運(yùn)做中應(yīng)當(dāng)注意： 控制體量：根據(jù)總目標(biāo)及策略，項(xiàng)目一期的體量不宜大于 6萬方。必須按分期進(jìn)行多品牌運(yùn)作。 由此，產(chǎn)生項(xiàng)目廣告總精神 —— —— 打造大武漢品質(zhì)生活居住榜樣示范盤 夢緣美聯(lián) .奧林匹克花園 往事悠悠 繁華似錦 讓歲月的年輪碾磨了近十載的武漢 在其中沉積的有對(duì)居住理念的思考 沉思中，走過了百步亭花園 沉思中，與公園 11號(hào)擦身而過 沉思中，走近了常青花園，走進(jìn)了新常青 走在美聯(lián) .奧林匹克花園里 一陣悸蕩，恍惚空間交錯(cuò)到清明上河圖里 林蔭掩映，落葉扶疏 90萬方如夢般的環(huán)境景觀、生活配套處處精致 回首來時(shí)種種，恍然大悟 在新常青的記憶中，終于找到了一種生活方式 美聯(lián)奧林匹克花園 —— 也許家就該是這個(gè)樣子 本案 90萬平方米整盤去化時(shí)間估計(jì)在 8— 12年年時(shí)間。 B．理由： 原常青生活圈 —— 僅僅滿足日?；揪蛹疑罟δ艿奈錆h古老的建筑群 新常青生活圈 —— 2020年“自然生態(tài) +多功能配套”的人居示范代表作 C．結(jié)論： 在緊鄰常青的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模，宣傳一個(gè)“新常青”的誕生，也與奧園品牌 目標(biāo)和美聯(lián)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相符。 —— 這也是客戶追求的終極目標(biāo)。 本案的終極目標(biāo)在于解決 90萬平方米的盤量，而非沒一期的小量，而且后面?zhèn)€期還 有更高的利潤要求。 因此我們明確界定本案脫離“金銀湖片區(qū)”概念，炒做“新常青板塊”，為本案提供 更切合客戶對(duì)居住的區(qū)域可接受度。 B、快速搶占市場 針對(duì)本項(xiàng)目的體量及運(yùn)營目標(biāo)，本項(xiàng)目必須要求在一開盤便取得優(yōu)異成績，并短時(shí)間 內(nèi)快速去化。在賣產(chǎn)品的同時(shí)，豐盈美聯(lián)的品牌、美聯(lián)奧林匹克花園的品牌！ 二 、 營銷課題： 通過以上的產(chǎn)品分析和市場定位，本案一期推廣過程中的營銷課題已經(jīng)非常之明確， 即： A、迅速樹立項(xiàng)目品牌、美聯(lián)品牌形象 取得“中國居住”式榜樣時(shí)代的生活品質(zhì)，樹立區(qū)域樓市霸主地位進(jìn)而成為武漢名盤。 目標(biāo)客戶群家庭收入定位： 平均年收入 10萬左右 目標(biāo)客戶群家庭特征定位： 關(guān)注子女教育的三口之家；雙職工家庭；時(shí)尚單身白領(lǐng)；五年內(nèi)有買車意向的 空巢家庭；對(duì)健康日益重視、買房為養(yǎng)老的老人二代家庭 。 隨著工程形象的確立、品牌知名度的廣泛傳播、其它輔助設(shè)施的建成以及市政形象的改 善，本案目標(biāo)市場半徑將因?yàn)槠放贫黠@擴(kuò)大。本案很難在短時(shí)間內(nèi)塑造成全武漢灘聞風(fēng)而動(dòng)的 名盤。 旗艦社區(qū)、榜樣人居 緣起 企業(yè)和奧園品牌發(fā)展的需要 美聯(lián)品牌 美聯(lián)價(jià)值 美聯(lián)產(chǎn)品 需要 需要 渴望 擴(kuò)張 提升 成為全國追捧 的產(chǎn)品 呼喚 因此，我們?cè)诋a(chǎn)品概念上需要遵循三大原則： 暫時(shí)跳出金銀湖片區(qū)屬性，緊靠常青花園的地段屬性 把地產(chǎn)復(fù)合多元化、國際化 將居住品質(zhì)國際化、示范化 結(jié)合上述三大原則，我們將項(xiàng)目定位為： 大漢口 .新常青 .健康旗艦社區(qū) 演繹 “中國品質(zhì)生活人居榜樣” 二、市場定位與目標(biāo)客群分析 市場推進(jìn)分析 作為一個(gè) 90萬平方米大型園林社區(qū)，我們的市場目標(biāo)當(dāng)然著眼于全市范圍，然而就武 漢目前的市場競爭狀況而言，本案在無強(qiáng)勢品牌前提下，在現(xiàn)場和周邊狀態(tài)不佳時(shí)硬要打 全市范圍的市場將會(huì)力不從心。 PART 3 項(xiàng)目定位 一、產(chǎn)品定位 一、定位緣起： 基于上述對(duì)項(xiàng)目開發(fā)主體及項(xiàng)目因素的理解，本項(xiàng)目無論從環(huán)境設(shè)計(jì)上，還是建筑、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配備上都將獨(dú)具匠心，具備較強(qiáng)的競爭力。 本案有可能成為武漢乃至全國人居市場的典范。 機(jī)會(huì) 目前金銀湖片區(qū)發(fā)展前景尚不明朗，對(duì)單純考慮居住的客戶尚存在較大的抗性。 劣勢 項(xiàng)目躲藏于龐大的常青花園后，相較其他樓盤無法更為直接的出現(xiàn)在客戶的行走動(dòng)線上，正所謂“酒香也怕巷子深”。 緊鄰規(guī)劃中的地鐵 2號(hào)線和機(jī)場附近，為項(xiàng)目提供了極大的利好，具有較大的升值空間。 鑒于此，針對(duì)片區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀，假設(shè)我們一期推盤在 08年 10月分，扣除裝