【正文】 適中，總價較低，特別是 60M2 以下的小戶型是本區(qū)域市場的空缺； 2) 板樓設計，通透性，采光較好，周邊目前在售樓盤中較少帶精裝修的住宅； 3) 位處朝陽區(qū)陽光地帶，發(fā)展?jié)摿薮?，市場看好，連接中關村與朝陽北、奧運村的科薈路的核心地段，來往便利，又處奧林匹克公園旁，位置較好； 4) 項目開發(fā)周期短，入住時間快，適宜快速 銷售，速戰(zhàn)速決； 5) 距京昌高速路較近，不到 400 米； 在澳林春天等大社區(qū)的邊緣，能夠享受到該區(qū)域的一些配套； 6) 項目周邊規(guī)劃建設日益成熟，具有很大的升值潛力（特別是翠南路的規(guī)劃建設）； 競爭弱項（ Weakness） 1) 目前社區(qū)四周環(huán)境較差，臨時搭建房臟、亂、差影響形象，體現(xiàn)不出樓盤本身應有的質素。對目標客戶有較大影響； 2) 社區(qū)規(guī)模小，社區(qū)生活不濃厚不能提供相對較全面的配套，設施不全，沒有規(guī)劃，園林景觀較少； 3) 交通不便，路況較差該片區(qū)尚處于未成熟階段，交通網絡不齊全，來往不太方便。； 4) 樓體緊鄰市政道路，存在噪音 影響； 9 5) 按照消費心理與消費習慣，方圓 500 米半徑內尚未有大、中型生活配套（如銀行、酒樓、醫(yī)院、商場等）缺乏便利的交通工具； 6）戶型設計 3居皆沒有非常明確、準確的目標客戶定位，為銷售推廣帶來困難。 7）現(xiàn)場環(huán)境狹小，不利于現(xiàn)場環(huán)境設計包裝，因而不能得到因現(xiàn)場環(huán)境的優(yōu)美而增加對客戶的現(xiàn)場感染力，并進而達到促銷的目的和效果客戶看樓時缺少停車位置。 場機會點（ Opportunity） 1) 社區(qū)周邊的市政道路的開通，是影響小區(qū)銷售的重要因素； 2) 奧運規(guī)劃，將涌現(xiàn)大量的拆遷戶； 3) 項目附近將有地鐵（城鐵） 概念，周邊多條道路的修建及規(guī)劃； 4) 周邊項目的開發(fā)帶動了項目區(qū)域的成熟，區(qū)域價格會提升； 5) 奧運地區(qū)市政投入巨大；周邊道路、市政配套的改善； 市場威脅點（ Threat） 1) 社區(qū)周邊項目較多，他們規(guī)模較大，潛在目標客戶群較易分流； 10 2) 社區(qū)旁機關企業(yè)的宿舍樓建筑形式對本項目有較大的影響； 3) 周邊項目的逐漸交房入住，社區(qū)日益成熟將吸引更多客戶；（現(xiàn)房優(yōu)勢） 4) 該區(qū)域還有可開發(fā)用地，將分散該區(qū)域的潛在客戶群； 三、市場 調查 為了更好的把握市場、對產品 有一個透徹的分析，以便制定出更切實可行的方案和準確市場的價格預測 。我 們對周邊相關項目進行了詳細的市場調研，進行了 縝密的分析 比較，具體如下： 目前亞奧片區(qū)在售樓盤主要有：澳林春天，倚林家園，天和人家。 HINH HOWIE（高巢），亞奧陽光，北辰綠色家園 3期 （ 1）價格情況 房號 樓盤名稱 均 價 起 價 銀行 按揭 開 盤 時 間 入 住 時 間 銷售方式 地 理 位 置 規(guī) 模 備注 1 澳林春天 四最南面一棟 6300元/M2 往北第一 二居以上5868 元 / M2 一居 (全 最高 8 .18 2020.11 由美好都市經紀公司代理銷售 在 我 司 項 目 規(guī)模大，配套全 ,更加緊鄰 (僅一街之隔 )國家森林公園及奧林匹克公園 ,是我司項目最強勁競爭對手 板樓 毛坯房價 11 期 棟6500元/M2 往北第二棟 6600元/M2 最北面一棟 6800元/M2 四棟平均均 價 為6550 元/M2 部 在 底層 )6000元 / M2 成 25年 北 邊 2 倚林板樓 7300元 元 /M2 6800 元 / M2 最高 8 .10 2020.10由金網絡經紀代理在澳以聯(lián)排別墅為主 ,少量板樓 ,與我司毛坯房價 12 家園二期 聯(lián)排別墅12000 元/M2 9800 元/M2 成 25年 底 公司代理銷售 林春天北邊 項目非同一檔次 ,不具競爭性 3 天和人家 5800 元/M2 西向5400 元/M2 南向5900 元/M2 最高 8 成 30年 月 2020年底 由亞豪地產經紀代理公司代理銷售 在我司項目 南邊 由三座板塔結合樓圍合而成共788戶占地 26000 M2 毛坯房價 4 亞奧陽光 6500 元 /M2 5800 元/M2 最高 8 成 25年 月 2020年 5月 開發(fā)商銷售 在我司項目 東南邊 位居成 熟社區(qū) ,鬧中取靜 板樓 毛坯房價 三居送3 萬元廚衛(wèi)精裝修 北辰6500 元/M2 6100 元 /M2 最高 8 2020年5 月 72020年 10由北辰置地經營公在我規(guī)模大，配套全 ,緊鄰國家森林公 板樓 13 5 綠色家園 3 期 底商12000 元/M2 成 30年 日 月 司代理銷售 司項目東北邊 園 (在其東邊 ) 毛坯房價 6 高巢 5600 元/M2（含裝修） 底商 9800元 /M2 4400 元/M2（含裝修） 最高 8 成 30年 2020年12月 27日 2020年 12月 18日 由開 發(fā)商自己銷售 在我司項目東北邊清河 只有 1 棟塔樓臨街而建 平層錯層精裝修房 600 元/M2 裝修價 （ 2）戶型特征 房號 樓盤名稱 戶型 面積 所占比例 銷售情況 備注 一居 89 M2左右 3% 一般 全部在底層 二居 111131 M2左右 37% 較好 14 1 澳林春天四期 三居 149157M2左右 35% 較好 四居 170 M2左右 20% 較好 躍式 187300M2左右 5% 較好 底商 無 2 倚林家園二 期 板樓三居 200 M2左右 60% 一般 聯(lián)排別墅 300 M2左右 40% 一般 底商 無 3 天和人家 一居 4088 M2左右 10% 一般 二居 100128 M2左右 50% 很好 三居 136151 M2左右 30% 較好 四居以上 200 M2左右 10% 較好 底商 無 4 亞奧 陽光 一居 7887 M2左右 20% 較好 二居 105122 M2左右 40% 較好 三