【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第 四 章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 本項(xiàng)目 位于 廣水市應(yīng)山城區(qū)永陽(yáng)大道 中心地帶 曹塘角社區(qū)內(nèi)原東方汽修廠 ,宗地 編號(hào)為 202016 號(hào)。 該 區(qū)所處地 理位置優(yōu)越 ，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善， 擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì) 。 “七通”條件具備 項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開(kāi)發(fā)（七通）工作， 能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。 具體標(biāo)準(zhǔn)為： a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。 b. 給水由永陽(yáng)大道 接入， 給 水主干線直徑為 300mm,支線直徑為 200mm。 c. 雨水由 永陽(yáng)大道 排出，雨水主干線直徑為 1000mm,支線直徑為 600mm。 d. 污水由 永陽(yáng)大道 排出，污水主干線直徑為 600mm,支線直徑為 500mm。 e. 通訊 及電力 在 永陽(yáng)大道 接入。 項(xiàng)目 所處的 應(yīng)山城區(qū) 是 廣水市 的文化、教育、 衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心 ，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。 另外，區(qū)域 內(nèi)人流量大，為商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可能。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來(lái)發(fā)展空間巨大。 該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積 2098 平方米 ,已擁有國(guó)有土地使用證 ,希望通過(guò)本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開(kāi)發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積 2098 平方米，總建筑面積 平方米，其中地上 商鋪 建筑 面積 平方米 ,三層；住宅建筑面積 平方米 ,九 層；地下建筑面積 平方米。 容積率：≤ 建筑密度：≤ %； 綠地率：≥ 30%； 建筑控制高度：≤ 27 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 27米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于 5 米。 2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。 （ 1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)： A、商業(yè)用房 提供 精 裝修標(biāo)準(zhǔn)，即 ： a. 廳、過(guò)道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚 ； b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（ 米 高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂 ，并安裝坐便器和面盆； c. 設(shè)置照明、 給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。 B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為： a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最 in的時(shí)尚元素； b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品； c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化； d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同； e. 室內(nèi)所見(jiàn)，均是品牌產(chǎn)品； f. 智能安防和門(mén)禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化； g. 24小時(shí)電梯； 24小時(shí)直接入戶； h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。 （ 2）小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)配套設(shè)施包括商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租 ，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)買需求。 住宅戶型規(guī)劃 有效使用 90 平米以下的一居至小三居，占比 %； 90 平米以上的中大戶型，占比 %。 工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)下 表 51。 表 51 主要工程量一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 ㎡ 高 層住宅 建筑面積 ㎡ 地下停車庫(kù) 建筑面積 ㎡ 商鋪 建筑面積 ㎡ 2 給排水工程 水泵機(jī)房 100 ㎡ 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程（強(qiáng)電） 配電室 100 ㎡ 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通電話配線（端子接單元口） 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜 門(mén) 8 通風(fēng)工程 地下停車庫(kù)通風(fēng) 9 閉路電視 有線電視機(jī)房 50 ㎡ 10 室外工程 室外文化廣場(chǎng) 第 六 章 建設(shè)方案 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 、 地貌 整個(gè)場(chǎng)地成不規(guī)則矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。 廣水市屬北亞熱帶大陸性季風(fēng)氣候。冷暖適中 ,冬干夏雨 ,雨熱同季 ,四季分明。年平均氣溫在 1316℃之間，北部為 1314℃ ,中部為1415℃ ,南部為 1516℃ ,南北溫差 2℃。一年中，最冷月為 1 月，月平均氣溫 ℃；最熱多在 7 月，月平均氣溫 ℃。極端最低氣溫出現(xiàn)在 1976 年 1 月 30 日，為 16℃；極端最高氣溫出現(xiàn)在 1959 年 8月 23 日，為 ℃。平均無(wú)霜期在 201 至 240 天之間，年平均降水量在 940 至 1040 毫米之間。極端降水最多年出現(xiàn)在 1980 年，年降水量 13303 毫米，最少年出現(xiàn)在 1978 年，年降水量 毫米。年日照時(shí)數(shù)為 2083 小時(shí)，最多年份在 1978 年，為 2300 小 時(shí)，最少年份在 1982 年，為 1713 小時(shí)?；ㄉ剿畮?kù)庫(kù)區(qū)年平均氣溫 ℃ ,日平均氣溫 0℃以下，年均 55 天，日平均氣溫 35℃以上，年均為 13 天，年降水 1000 毫米，太陽(yáng)總輻射量 110 千卡以上，年均無(wú)霜期 227 天。 勘察成果表明，場(chǎng)地巖土上部土層為人工填土，沖、殘積物，基底巖石為灰廣色、灰綠色太古界大別山群飛虎山組片麻巖，巖土層的 構(gòu)成及特征自上而下描述如下： 第一層 素填土（ Qml4）： 廣色、灰廣色。平整場(chǎng)地時(shí)填土，土質(zhì)不均勻。局部地段缺失該層，分布極不均勻。主以粉質(zhì)粘土和風(fēng)化片麻巖屑回填，夾 少量塊石。一般厚度為 — ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 —。粘性土呈可塑狀態(tài)，回填年限 10 年以內(nèi)，稍密，無(wú)工程實(shí)際意義。 第二層 粉質(zhì)粘土（ Qa14）： 灰色、灰廣色，土質(zhì)不均勻，局部地段缺失該層，分布極不均勻。偶夾粉土?？伤軤顟B(tài)，無(wú)搖振反應(yīng)，干強(qiáng)度、韌性高，切面光滑。一般厚度為 — ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。中壓縮性土。 第四層 殘積土（ Qe13）： 灰廣色，灰褐色，土質(zhì)均勻，分布不均勻。平整場(chǎng)地時(shí)，場(chǎng)地內(nèi)局部地段出露地 表。片麻巖風(fēng)化殘積物，已風(fēng)化成砂土狀，手捏易碎。中密狀態(tài)，無(wú)搖振反應(yīng)，干強(qiáng)度，韌性高，切面粗糙。一般厚度為— ，平均厚度 ，其層底標(biāo)高 — 。中壓縮性土。 第五層 強(qiáng)風(fēng)化片麻巖（ Ar）： 灰廣色、灰褐色、灰綠色，土質(zhì)均勻，分布均勻。勘察場(chǎng)地內(nèi)該層層面埋深自西向東逐漸加深。片麻狀結(jié)構(gòu)，塊狀構(gòu)造，巖體破碎，較軟巖石，巖體基本質(zhì)量等級(jí) V 級(jí)。無(wú)洞穴和臨空面存在，無(wú)軟弱夾 層。該層為場(chǎng)地基巖，分布穩(wěn)定，鉆探揭露其厚度為 — ，層底標(biāo)高 — 。 依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020），參照湖北省地方標(biāo)準(zhǔn) DB42/2422020《建筑地基基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》，對(duì)本場(chǎng)地土層進(jìn)行等效剪切波速 Vse 計(jì)算統(tǒng)計(jì)。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，場(chǎng)地土層等效剪切波速平均值為 Vse=185m/s，根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020） ,擬建場(chǎng)地土為為中軟場(chǎng)地土（ 140＜ Vse＜ 250），場(chǎng)地覆蓋層厚度為 m，屬于 3＜ do＜50m 范圍，建筑場(chǎng)地類別劃分為 II 類。 總體規(guī)劃布局 項(xiàng)目所在地塊位于 人流、物流集中區(qū)域， 項(xiàng)目所在 區(qū)域未來(lái)將成為集商業(yè)、辦公、 居住、 娛 樂(lè)、會(huì)展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為 商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。 （ 1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合， 三種效益可以完美體現(xiàn)。 （ 2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖。 （ 3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融 合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。 （ 1）藝術(shù)性的規(guī) 劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽(yáng)光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開(kāi)闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。 （ 2） 中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭 ：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了 中庭綠化景觀 ，向南北沿伸。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由 南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北 兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。 （ 3）多樣化的布置原則：東側(cè)為商務(wù)酒店和寫(xiě)字樓 ， 配合周邊建筑物 ， 與整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 塔樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住 環(huán)境。 （ 4）高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用不同高度 ,互相穿插，錯(cuò)落有致，形成豐富的建筑空間。 （ 1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)； （ 2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。 根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下 表 61： 表 61 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑方案設(shè)計(jì) 合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)