【文章內(nèi)容簡介】 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷售預(yù)測 （一）項(xiàng)目定位 項(xiàng)目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。 近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。本項(xiàng)目因其絕對優(yōu)勢的位置，設(shè)計(jì)創(chuàng)意將項(xiàng)目預(yù)期受眾定位在國家部委、跨國公司、國際型大企業(yè)，為國際機(jī)構(gòu)及知名公司提供在華／京辦公總部。 本項(xiàng)目 寫字樓推廣方式以出售為主。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 10 （二）競爭項(xiàng)目分析 未來與本項(xiàng)目形成競爭點(diǎn)的項(xiàng)目將來自于中關(guān)村西區(qū)。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住 及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。據(jù)悉，這種交通狀況 5 年以內(nèi)難以緩解。交通及商住缺乏的局限致使吸引的企業(yè)具有局限性。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。 高端客戶則愿意選擇商務(wù)氛圍更好，交通更便利的地方，這些成為境內(nèi)外大企業(yè)，包括大的 IT 企業(yè)入駐寫字樓考慮的基礎(chǔ)條件。目前中關(guān)村地區(qū)在建項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。 項(xiàng)目建筑將充分展現(xiàn)高科技、現(xiàn)代派的建筑氣勢。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項(xiàng)目整體的商務(wù)環(huán)境；地上 辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨(dú)立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計(jì)、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。 項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來客戶定位在對中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項(xiàng)目具有明顯的競爭優(yōu)勢。 （三）區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目宗地位于北京市海淀區(qū)中心地帶，中關(guān)村科技商務(wù)區(qū)金角蘇州橋路與西北三環(huán)連續(xù)的顯赫地段，扼守北京西北通道。 項(xiàng)目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三 環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價(jià)值很高。它的南部為武警總部大樓、北京電視臺等高層建筑；北側(cè)為金洲大廈；西側(cè)為項(xiàng)目一期商住高層塔樓；東部蘇州橋以東為北京理工國際教育交流大廈。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。由于本項(xiàng)目西側(cè)的項(xiàng)目一期商住高層塔樓已竣工入住，促使該地區(qū)的商業(yè)更加繁榮。 （四）交通優(yōu)勢 項(xiàng)目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 11 二環(huán)，交通非?？旖荼憷? （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn) 措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對于世界 500 強(qiáng)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會(huì)給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進(jìn)入成本。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持 。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了專場招商會(huì)。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 2021 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬平方米，由于奧運(yùn)會(huì)的召開， X 年 年后不允許有新開工項(xiàng)目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時(shí)間，因此從 2021 年下半年到 2021 年，相當(dāng)于 4 年的時(shí)間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 根據(jù)中關(guān)村寫字樓商會(huì)預(yù)測，從 X年 年前后開始，中 關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價(jià)將開始上漲并持續(xù)到 2021 年前后。 綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價(jià)初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 12 第 四 章 項(xiàng)目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 在 XXXX 項(xiàng)目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) XX路 5號。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側(cè)為 XXXX 項(xiàng)目 一期） ，南 至 新建XX 路 ，北 至 XX路 。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字 X 年 第 1085 號）， XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方式獲得 XXXX 項(xiàng)目 二期寫字樓 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用權(quán)。該用地毛地價(jià)款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計(jì) 64 戶，建筑面積約 4000平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面 積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側(cè)為 X 公司 X公司 舊廠房，建筑面積約 2021 平方米。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X公司 X 公司 。 根據(jù)項(xiàng)目單位和 X 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 X 公司 自行拆除，項(xiàng)目單位不需要實(shí)施貨幣補(bǔ)償。該項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位給 X公司 提供地上面積為 20210 平方米的建筑用房作為補(bǔ)償。 二、建設(shè)條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢西《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求 。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)， 夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無霜期 211 天。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX 項(xiàng)目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) XX 路 現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。 2．上水 沿萬泉 河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 3．電力 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項(xiàng)目 用電 可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 14 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為 400 米 ，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 （五）交通條件 項(xiàng)目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號線未來也將從本項(xiàng)目附近通過 。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 15 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 1XX9 年編制的《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》， XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公 建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403 兩塊用地。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)“關(guān)于海淀區(qū) XX 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。用地西接 XXXX 項(xiàng)目 一期住宅，南臨 XX 路 ，東連城市綠化景觀用地并與 Hamp。DM 事務(wù) 所新近設(shè)計(jì)的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 項(xiàng)目 總建筑面積 ，其中地上總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計(jì)要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外， XX 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴(kuò)大到整個(gè)蘇州橋區(qū)，高級商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定 義為辦公綜合體。即三棟 5A級標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟可獨(dú)立使用的返還辦公樓，擁有會(huì)展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。貼臨 XX路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 用地中部是一個(gè)造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲 得充足的采光和通風(fēng)。用地東北部為一棟相對獨(dú)立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理獨(dú)立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計(jì)量的可能。用地西北部設(shè)計(jì)的是一個(gè)為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時(shí)兼顧新 XXXX 項(xiàng)目 一期住宅會(huì)所的功能。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì) 建筑用地結(jié)合 XXXX項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場 又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。 在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問