【文章內(nèi)容簡介】 四 、 土地價格預(yù)測 項目區(qū)位于 某市小康 區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)， 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃區(qū)。東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津 漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256 公頃 ?，F(xiàn)狀用地包括居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地、水域和其他用地。 此次經(jīng)過土地整理重新推向市場的地塊用途主要為建設(shè)工業(yè)用地和居住用地，用于進行工 業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 此價格已經(jīng)包含不可出讓面積的分攤費用。 （ 1）工業(yè)地產(chǎn)土地價格預(yù)測 通過查閱相關(guān)資料 ， 某市 技術(shù)開發(fā) 區(qū)土地出讓平均價格約在 萬元 /畝。小康 區(qū)雖為 濱海新區(qū)的重要組成部分，但其工業(yè)發(fā)展與 技術(shù)開發(fā) 區(qū)相比較慢，尚處于初級開發(fā)階段，則估計其土地初始轉(zhuǎn)讓價 格大約在 萬元 /畝。考慮其發(fā)展速度和發(fā)展水平，預(yù)計其土地價格年 平均 增長率為 5%。 （ 2）商業(yè)、居住地產(chǎn)土地價格預(yù)測 本項目 參照 小康 區(qū)商業(yè)、住宅用地的土地出讓情況進行預(yù)測。 2021 年，項目商業(yè)地產(chǎn)價格為 萬元 /畝，住宅地產(chǎn)價格為 萬元 /畝， 考慮商業(yè)、居住地產(chǎn)價格未來走勢以及資金時間價值等因素 后，預(yù)計到 2021 年，該項目的商業(yè)地產(chǎn)土地出讓價格為 萬元 /畝，居住地產(chǎn)土地出讓價 格為 萬元 /畝。 （ 3）土地出讓計劃 從目前的情況來看，土地整理出讓的周期一般 不會超過 8 年，根據(jù)本項目的地塊具體情況，決定在 5 年內(nèi)出讓完成，初期出讓比例較低，當土地價 格有一定上漲后， 再 批量出讓。 9 第 3 章 項目選址 一 、 場址現(xiàn)狀 地點與地理位置 項目區(qū)位于 某市小康 區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)內(nèi)，京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山 50公里，距 某市 區(qū) 40公里，距天津開發(fā)區(qū) 20公里。 本項目為 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)工程，該地區(qū)規(guī)劃為都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總占地 ，包括一部分工業(yè)用地及商業(yè) 住宅用地等，進行基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營性公建開發(fā)建設(shè) 。 該項目位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的南部， 四至范圍為東至薊運河，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至規(guī)劃的塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四 。 其 規(guī)劃范圍 見 附圖 2。 土地權(quán)屬類別及占地面積 本次擬建設(shè)的 小康 區(qū)生態(tài)型高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)面積約 公頃（合 畝），該區(qū)域 土地目前全部為農(nóng)村集體土地， 涉及 前進東村、前進西村、新村東村、新村西村 ； 其中，前進東村 公頃 （合 畝） ，前進西村 公頃 （合 畝） ，新村東村 公頃 （合 畝） ，新村西村 公頃 （合 畝） 。 項目現(xiàn)有場地利用情況 項目區(qū)建設(shè)總用地面積為 公頃， 包括 居住用地、工業(yè)用地、水域及其他用地。其中居住用地 公頃，工業(yè)用地 公頃，水域及其他用地 公頃。目前用地具體構(gòu)成如下表： 表 31 高新園區(qū)南區(qū)建設(shè)范圍現(xiàn)狀用地構(gòu)成 序號 類別 代碼 用地性質(zhì) 面積 （公頃） 百分比 （ %） 1 R 居住用地 2 C 公共設(shè)施用地 2 M 工業(yè) 用地 3 S 道路廣場用地 4 E 水域和其他用地 其中 水域 其他用地 10 合計 規(guī)劃總用地 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有塘漢公路、津漢公路以及若干村鎮(zhèn)道路，道路路面質(zhì)量較差。塘漢公路、津漢公路寬約 12 米，其余道路多為水泥路，寬 916米。項目區(qū)西部比鄰京山鐵路。 二 、 場址建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 規(guī)劃區(qū)及其周邊地區(qū)地勢低平，坡度在 ‰ ‰ 之間。遍布縱橫的河道水網(wǎng)以及原生態(tài)的濕地資源，河渠、洼淀眾多，漁塘蝦池星羅棋布。 規(guī)劃區(qū)內(nèi)沒有發(fā)生過地震情況，根據(jù)該地區(qū)地質(zhì)條件分析，未來發(fā)生地震的可能性很小。 工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 本工程選址位于 某市 東部，處于新華夏構(gòu)造體系的華北沉降帶東北部，地層多屬海陸相交互沉積，地表普遍分布 米粘土地，富含有機質(zhì)，承載力在810 噸 /平方米。 園區(qū)建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)生活及生產(chǎn)水源全部采用地下水，地下水水質(zhì)基本穩(wěn)定，但氟超標情況比較嚴重，基本無集中供水設(shè)施。 薊運河從園區(qū)東側(cè)穿過，河道功能為行洪、排瀝、灌溉、蓄水等。園區(qū) 內(nèi)排水設(shè)施十分薄弱，未形成統(tǒng)一的排水系統(tǒng)，管道覆蓋率低，污水對環(huán)境有一定污染。雨水主要是靠地面徑流就近排入溝渠及河道 ,污水未經(jīng)處理直接排入水體。雨、污水經(jīng)園區(qū)內(nèi)各排水支渠最終排入薊運河。 氣候條件 小康 受季風環(huán)流控制，氣候?qū)倥瘻貛I海半濕潤大陸性季風氣候，四季分明。年均氣溫為 ℃ ，年平均降水量 559 毫米，全年主導風向為南東南，年均風速 米 /秒，年均日照時數(shù)達 小時。全年無霜期 206 天。 交通運輸條件 京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運河西測，距唐山 50公里，距 某市 區(qū) 40公里，距 天津開發(fā)區(qū) 20公里。 項目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完善，毗鄰京山鐵路、天津港，對外交通條件便利。 公用設(shè)施社會依托條件 給水由兩部分提供，分別是園區(qū)北面的 小康 水廠和東面的開發(fā)區(qū)給水管網(wǎng)， 11 兩個方向的給水管線橫穿北區(qū)到達位于北區(qū)的泵站，加壓提升后輸送至北區(qū)和南區(qū)； 目 前 北 區(qū)范圍內(nèi)建設(shè) 一座 集中供熱設(shè)施 ，負責整個高新技術(shù)園的供熱，通過管網(wǎng)直接供應(yīng)南區(qū)需求； 居民日常使用罐裝液化氣 ； 電源現(xiàn)狀由茶淀 110kV 變電站提供， 通過一級網(wǎng)線穿過北區(qū)，輸送到南區(qū)， 區(qū)內(nèi)有 10kV電力架空線 ； 通信由小康 城區(qū)河西電話局提供通信服務(wù)。 環(huán)境保 護要求 本項目廢氣影響不超過環(huán)境空氣質(zhì)量二級標準 ； 廢水排放達到污水綜合排放三級標準 ； 城市區(qū)域環(huán)境噪聲達到二類標準 ； 固體廢物以無害化處理為控制目標 。 法律支持條件 項目選址要符合《 某市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》對于濱海新區(qū)的功能定位，能夠在一定程度上促進濱海新區(qū)進行 “ 高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地 ” 的建設(shè)。要符合《 某市小康 區(qū)城區(qū)十一五規(guī)劃》對于 小康 區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 的規(guī)劃要求。 征地、拆遷、移民安置條件 項目內(nèi)的土地整理，擬征用 （合 ）土地，為項目區(qū)內(nèi)四個 村 502 戶、 1089 人提供征地補償和社會保障費用，并對項目區(qū)內(nèi)的企業(yè)及商業(yè)網(wǎng)點進行補償。 三、廠址比選 該項目在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，沒有進行廠址比選。 四、項目區(qū)概況 人口規(guī)模 本次實施的項目區(qū)根據(jù)用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模等因素，確定到 2020 年常住人口為 15000 人。 土地用地規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃區(qū)域定位，以及《濱海新區(qū)總體規(guī)劃》、《 某市小康 區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃》和《 某市 新建居住區(qū)公建配套定額指標》，項目區(qū)主要為工業(yè)、居住、公共設(shè)施用地、道路廣場、市政公用設(shè)施、綠化等用地，各主要地塊的面積和用 地性質(zhì)見下表： 12 表 32 高新園區(qū) 總體規(guī)劃及 南區(qū)起步區(qū)規(guī)劃用地平衡表 序號 用地代碼 用地名稱 總體規(guī)劃 南區(qū)起步區(qū) 大類 中類 面積 （公頃） 占城市建 設(shè)用地 面積 （公頃） 占城市建設(shè)用地 1 R 居住用地 % % R2 二類居住用地 RS 中小學、幼兒園用地 2 C 公共設(shè)施用地 % % C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)金融業(yè)用地 C3 文化娛樂用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研設(shè)計用地 配套設(shè)施預(yù)留地 3 M 工業(yè)用地 % % M1 一類工業(yè)用地 4 S 道路廣場用地 % % S1 道路用地 S3 社會停車場庫用地 S4 交通設(shè)施用地 5 U 市政公用設(shè)施用地 % 1 % U1 供應(yīng)設(shè)施用地 U2 消防設(shè)施用地 U2 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地 6 G 綠地 % % 13 G1 公共綠地 G2 生產(chǎn)防護綠地