【文章內(nèi)容簡介】 市工程咨詢公司 11 （四）交通優(yōu)勢 項(xiàng)目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通二環(huán)，交通非?？旖荼憷?。 （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、 地方各級政府對未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。據(jù)海淀區(qū)招商服務(wù)中心介紹，為了吸引國際知名企業(yè)進(jìn)入中關(guān)村發(fā)展，海淀區(qū)建立了外商投資綠色通道。對于世界 500 強(qiáng)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進(jìn)入成本。 為了改善投資環(huán)境，政府部門對中關(guān)村寫字樓開發(fā)企業(yè)也給予了大力支持。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。在今年的中關(guān)村電腦節(jié)上為寫字樓開辦了 專場招商會。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 2021 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬平方米，由于奧運(yùn)會的召開， X 年 年后不允許有新開工項(xiàng)目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時(shí)間，因此從 2021 年下半年到 2021 年，相當(dāng)于 4 年的時(shí)間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 根據(jù)中關(guān)村寫字樓商會預(yù)測，從 X年 年前后開始，中關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價(jià)將開始上漲并持續(xù)到 2021 年前后。 綜上所述，本項(xiàng)目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托中關(guān) 村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場銷售前景廣闊，寫字樓售價(jià)初步確定為 15500 元／平方米 基本合理。 北京市工程咨詢公司 12 第 四 章 項(xiàng)目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 在 XXXX 項(xiàng)目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) XX路 5號。 該地塊 位于海淀區(qū)蘇州橋西側(cè)，東 臨 XX 路 ，西 至 XX 路 （西側(cè)為 XXXX 項(xiàng)目 一期） ，南 至 新建XX 路 ，北 至 XX路 。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 (二 )土地權(quán)屬及占地面積 根據(jù)北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地 出合字 X 年 第 1085 號）， XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 已協(xié)議出讓方式獲得 XXXX 項(xiàng)目 二期寫字樓 （ 宗地 X年 平方米 ）的使用權(quán)。該用地毛地價(jià)款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計(jì) 64 戶，建筑面積約 4000平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面積約 4200 平方米； 南側(cè)為汽車租賃公司，建筑面積約 3000 平方米；西側(cè)為 X 公司 X公司 舊廠房，建筑面積約 2021 平方米。 除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X公司 X 公司 。 根據(jù)項(xiàng)目單位和 X 公司 的協(xié)議，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房由 X 公司 自行拆除，項(xiàng)目單位不需要實(shí)施貨幣補(bǔ)償。該項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位給 X公司 提供地上面積為 20210 平方米的建筑用房作為補(bǔ)償。 北京市工程咨詢公司 13 二、建設(shè)條件 （一） 地勢地貌 海淀區(qū) 地處華北平原的北部邊緣地帶，系古代永定河沖積的一部分。地勢西高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和南部為海拔 50 米左右的平原。 （二）水文地質(zhì) 北京 市 平原區(qū)地下水主要賦存在第四系砂礫卵石層中。平原區(qū)地下水為第四系松散 層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。大部分平原區(qū)地下水主要開采層的水質(zhì)，符合國家生活用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。 本項(xiàng)目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求 。 工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。年均氣溫 ℃ ， 1月份平均氣溫 ℃ ，極端最低氣溫為 ℃ ， 7 月份平均氣 溫為 ℃ ，最高氣溫為 ℃ 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無霜期 211 天。年平均降水量 毫米，集中于夏季的 6－ 8 月，降水量為 毫米 ,占全年降水的 70%；冬季的 12－ 2月份降水量最少。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX 項(xiàng)目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) XX 路 現(xiàn)狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入蘇州街觀狀雨水管。 2．上水 沿萬泉河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東修建 DN200 管線與蘇州街路現(xiàn)狀管線溝通。 3．電力 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。開閉站外電源分兩路，一路從六郎莊變 北京市工程咨詢公司 14 電站引入，另一路從紫竹院變電站引入 ，本項(xiàng)目 用電 可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。 5．電信 沿萬泉河西路 敷設(shè) 24 孔電信管道與北側(cè)觀狀管道溝通，長度約為 400 米，沿小區(qū)北側(cè)區(qū)間路修建 l2 孔電信管道， 本項(xiàng)目電信管線可 與蘇州街原電信管道連通 。 （五）交通條件 項(xiàng)目鄰近 XX 路 公交車站 、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。有 26 條公共汽車線路經(jīng)過項(xiàng)目所在地，另外，正在修建的城市輕軌 4號線未來也將從本項(xiàng)目附近通過 。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展。 北京市工程咨詢公司 15 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 一、建設(shè)規(guī)模 （一） 建筑 規(guī)劃 根據(jù) 1XX9 年編制的《北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》， XXXX 項(xiàng)目 二期（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目主體用地性質(zhì)為公建 (C2)建筑用地編號為 87540 875403 兩塊用地。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū) XX 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金 融（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。建筑 物地上控制規(guī)模為 平方米， 高度不超過 70 米。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。用地西接 XXXX 項(xiàng)目 一期住宅，南臨 XX 路 ，東連城市綠化景觀用地并與 Hamp。DM 事務(wù)所新近設(shè)計(jì)的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 項(xiàng)目 總建筑面積 ，其中地上 總建筑面積 平方米，地下總建筑面積 39628 平方米 。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計(jì)要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較高。此外， XX 路 沿線多為海淀區(qū)政府辦公建筑，即使擴(kuò)大到整個(gè)蘇州橋區(qū)，高級商務(wù)辦公建筑也十分缺乏。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。即三棟 5A級標(biāo)準(zhǔn)辦公單元和一棟可獨(dú)立使用的返還辦公樓，擁有會展、商務(wù)、綠色中庭的裙 樓，服務(wù)于辦公功能和 辦公人群的商業(yè)、金融、餐飲、健身空間。 北京市工程咨詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。貼臨 XX路 的用地南側(cè)布置了三棟既可相對獨(dú)立又從城市造型上渾然一體的標(biāo)準(zhǔn)辦公塔樓單元。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 用地中部是一個(gè)造型豐富，由室外景觀綠化緩緩下沉至地下一層的坡地下沉庭園。地下空間因此可以獲得充足的采光和通風(fēng)。用地東北部為一棟相對獨(dú)立的返還辦公樓。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實(shí) 現(xiàn)統(tǒng)一管理獨(dú)立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計(jì)量的可能。用地西北部設(shè)計(jì)的是一個(gè)為辦公人群特制的健身、餐飲和休閑服務(wù)中心，同時(shí)兼顧新 XXXX 項(xiàng)目 一期住宅會所的功能。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì) 建筑用地結(jié)合 XXXX項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。在用地內(nèi)部圍繞綠色下沉坡地廣場又形成了南北兩組建筑的小型環(huán)路 (南區(qū)北向的西餐咖啡廳位置，考慮了緊急情況車輛通行的可能性 )。 在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引 進(jìn)了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機(jī)動(dòng)車坡道到達(dá)地下二層車庫，并通過車庫層的辦公門廳直達(dá)所需樓層。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車道，供貴賓車輛直達(dá)門廳。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 （四） 用地綠化與景觀設(shè)計(jì) 建筑的綠化設(shè)計(jì)主要考慮了西側(cè) XXXX 項(xiàng)目 一期綠地、東側(cè)蘇州橋區(qū)景觀綠地以及用地內(nèi)部綠地的連續(xù)性和互補(bǔ)性。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 建筑用地內(nèi)心是一個(gè)自由坡地式的下沉園林，五 棟主要的建筑圍繞這個(gè)綠色中心依次展開，同時(shí)下沉的綠地空間也為地下公共層和車庫層提供了充足的采光。 北京市工程咨詢公司 17 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) X年 年 7月 1日開始實(shí)施的“公共建筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。 項(xiàng)目的 立面設(shè)計(jì)中特別考慮了新規(guī)范的技術(shù)要求，對西立面和北立面的窗墻比進(jìn)行了嚴(yán)格控制。但考慮到建筑的東南側(cè)為主要景觀方向和采光方向，因此建筑的南 立面和東立面建議采用節(jié)能性雙層幕墻結(jié)構(gòu)，并特別在東立面增加了可添加保溫層的白色釉面玻璃手法，以確保東立面 70%窗墻比的指標(biāo)。 南區(qū)建筑綜合窗墻面積比 為 70%，其中， 南向 為 80%； 東向 為 70%； 北向 為 60%；西向 為 30%。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。 屋面透明玻璃比 為 10%。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。本工程地下室三。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通， 形成多塔結(jié)構(gòu)?；局W(wǎng)為 8400 8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。 1． 工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 8 度，對應(yīng)的設(shè)計(jì)基本加速度和實(shí)際特征周期分別為 和 。 建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為 50 年；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級 ； 風(fēng)荷載和雪荷載按 50 年一遇 2．梁、板、校 本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機(jī)電專業(yè)布置方便、施工 簡單快捷的優(yōu)點(diǎn)；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進(jìn)行控制以滿足建筑需要。 3． 基礎(chǔ) 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水 北京市工程咨詢公司 18 位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟(jì)，這不僅與當(dāng)?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運(yùn)輸情況綜合確定。 4． 特殊部位的處理 對于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通 過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。 對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔上，須解決兩端變形不一致對結(jié)構(gòu)的影響，擬通過對支座的特殊處理解決。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。 三、技術(shù)指標(biāo) 表 51 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)表 序號 名稱 技術(shù) 指標(biāo) 1 總用地面積（平方米） 18026 2 總建筑面積（平方米） 其中：地上 地下 39628 3 總建筑高度（米） 70 4 建筑 密度 % 5 綠化 覆蓋率 % 6 停車數(shù)量（輛） 700 其中：地上