房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告(報(bào)規(guī)(編輯修改稿)
2024-10-08 11:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 域?yàn)橹?，?xiàng)目可提升空間大。 項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于貴陽市老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的區(qū)域，具有很好的區(qū)域優(yōu)勢。 客戶對本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展具有良好的 9 客戶基礎(chǔ)。 第三部分 項(xiàng)目定位研究 3． 1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目優(yōu) 勢分析 云巖區(qū)作為主要老城區(qū)，中心區(qū)可供應(yīng)的土地幾乎為零，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)新增項(xiàng)目非常少，項(xiàng)目的升值潛力較大，投資風(fēng)險(xiǎn)非常小。 緊臨黔靈公園和省政府，是市區(qū)稀有的可成規(guī)模開發(fā)用地，區(qū)位和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。 離貴陽市老城區(qū)近，是受上班族歡迎的優(yōu)良地段。 目前已建立起良好的政企、銀企關(guān)系，結(jié)合項(xiàng)目啟動(dòng)快的特點(diǎn)，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)達(dá)到銀行融資條件。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 隨著連接貴陽至金陽新區(qū)主干道 —— 瑞金北路至小關(guān)高架橋的修建，將使住戶更便于進(jìn)入市區(qū)，也是本項(xiàng)目銷售的又一賣點(diǎn)。 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目售 出率均在 85%以上，且近年來價(jià)格上升趨勢明顯，近期內(nèi)沒有高端樓盤推出，競爭放緩，有良好的市場空間。 云巖區(qū)系貴陽市主城區(qū)，遵照貴陽市兩城區(qū)規(guī)劃管 10 理文件 “只拆不建”，“拆違建綠”、“拆舊建綠”的規(guī)劃指導(dǎo)原則，區(qū)域內(nèi)已無成片的可開發(fā)用地，高尚、高品質(zhì)物業(yè)的后續(xù)開發(fā)具有稀缺性。 3． 2 客戶定位 近、遠(yuǎn)期客戶定位 （ 1）近期目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶為主，輻射貴陽市周邊新區(qū)部分客戶，以二次置業(yè)的中高端客戶為主。 （ 2）遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶：因貴陽市屬貴州省省會(huì)城市，集教育、文化、政治、經(jīng)濟(jì)為一體， 周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高層管理人員、公務(wù)員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各市各區(qū)的自住客戶。 （ 3）由于貴陽市氣候宜人，有“中國第二春城”、“ 中國避暑之都”、“爽爽的貴陽”之稱，因此省外住戶的購買力也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。 （ 2）、目標(biāo)客戶背景描述： 年齡： 3550歲 置業(yè)能力： 40萬以上 年收入： 510 萬以上 職業(yè)范圍：公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級教師、專業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶、私營企業(yè)主等，以有換房需求、二次置業(yè)、 11 自住的企事業(yè)單位中高級人員和公務(wù)員、生意人為主力。 目前生活狀況：多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住 環(huán)境愿望較強(qiáng)，為二次置業(yè)需求。 心理品性：在貴州深厚的歷史文化背景滋養(yǎng)下，有著強(qiáng)烈的優(yōu)越感，表現(xiàn)為追求價(jià)值感，喜歡都市時(shí)尚生活，強(qiáng)調(diào)置業(yè)不離城，同時(shí)渴望休閑生活，對自然生態(tài)、親水環(huán)境向往。 3． 3 價(jià)格定位 靜態(tài)價(jià)格預(yù)估（通過市場比較法）： 4500 元 /平方米 價(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估 近年貴陽住宅價(jià)格年均增長 810％，總體呈平穩(wěn)上升趨勢， 2020年房地產(chǎn)新政影響下，房價(jià)增幅仍平穩(wěn)上升，反映房地產(chǎn)市場投機(jī)行為少，受宏觀調(diào)控影響少，保守估計(jì) 2020年增幅為 5%。 以兩個(gè)增幅來預(yù)測動(dòng)態(tài)價(jià)格： 5%的保守增幅。 10%老城區(qū)板塊的快速增幅。 3． 4 戶型定位 首期戶型配比： 根據(jù)貴陽市場供應(yīng)情況、中高端客戶市場需求，結(jié)合本項(xiàng)目的客戶和檔次定位，首推的部分戶型配比為：小于 90 12 ㎡ 左右的小三房型（三房兩廳一衛(wèi)）占 %，大于 90 ㎡的大三房型（三房兩廳兩衛(wèi)）約占 %。 3． 5 項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 項(xiàng)目開發(fā)條件： 本項(xiàng)目地塊建設(shè)指標(biāo)：總占地 156,208m2，實(shí)際可用地面積 136,447m2，容積率為 ，總建筑面積 584,其中 :計(jì)容積率總建筑面積 477, m2, 不計(jì)容積率 總建筑面積 106,。 本項(xiàng)目地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。 物業(yè)類型設(shè)想： 本項(xiàng)目的居住規(guī)模預(yù)計(jì)約 4,950 戶。根據(jù)項(xiàng)目用地建設(shè)條件及項(xiàng)目中高端的形象定位，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目物業(yè)類型將全部為高層。社區(qū)的停車方式主要是地下停車，兼顧少量地面停車，總車位數(shù)預(yù)計(jì)將達(dá)約 4,950個(gè)。 商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：項(xiàng)目商業(yè)為購物、休閑，布置在項(xiàng)目物業(yè)高層的一至四樓。 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 4． 1 項(xiàng)目估算的各項(xiàng)設(shè)定 （ 1）項(xiàng)目說明 項(xiàng)目用地 ,土地出讓金按 /畝，土地出讓合同契稅和土地交易傭金按 3%計(jì)算。 13 在本項(xiàng)目中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)按一次性支付 ,自有資金按，其中土地成本 4,100 萬元，拆遷補(bǔ)償費(fèi) 億元 ,啟動(dòng)資金 5,000萬元。 貸款年利率按 %(08年 12月 基準(zhǔn)利率上浮 20%)。 預(yù)售條件為工程施工至四層。 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)。 （ 2）各項(xiàng)稅費(fèi)說明 根據(jù)貴陽市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定： 房地產(chǎn)銷售稅金及附加為銷售收入的 %。 土地增值稅 (預(yù)征 )為銷售收入的 1%。 （ 3） 項(xiàng)目開發(fā)銷售周期說明 通過對貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)銷售狀況的詳細(xì)了解以及與公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)人的全面溝通，對本項(xiàng)目的開發(fā)銷售周期做如下計(jì)劃：從 2020年 4月至 2020年 12 月。 （ 4）各項(xiàng)成本費(fèi)用的設(shè)定 根據(jù)貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：開發(fā)成本（包括土地成本、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)）和開發(fā)費(fèi)用（包括項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。結(jié)合我司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果，對項(xiàng)目的 14 土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn) 行估算。 4． 2 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目總體指標(biāo)： 項(xiàng)目總建設(shè)期為 60 個(gè)月 1. 總用地面積 、 156,208 ㎡ 2. 市政道路面積 19,761 ㎡ 3. 實(shí)際用地面積 136,447 ㎡ 4. 總建筑面積 584, ㎡ (含地下車庫 94,㎡ ) 5. 建筑密度 % 6. 綠化率 % 項(xiàng)目公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下： 建筑面積 30, ㎡ ： 含 商業(yè)服務(wù) ㎡ 12 班小學(xué) 4,801 ㎡ 8 班幼兒園 2, ㎡ 衛(wèi)生站 600 ㎡ 其他配套設(shè)施 2,210 ㎡ 社區(qū)服務(wù)等 2,015 ㎡ 15 4． 3 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 項(xiàng)目整體總投資估算： （一）土地成本 本項(xiàng)目
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