【文章內(nèi)容簡介】 同比增長 %,開發(fā)投資完成 ，同比增長 %。全市住宅完成投資 ，比去年同期增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。分戶型看， 90 平方米以下住房完成投資 億元，占住宅的比重為 %，比上年提高 個百分點。 2021年，商業(yè)營業(yè)用房完成投資 億元，同比增長 %,占全部投資的 %；辦公樓完成投資 億元，同比下降 %,占全部投資的 %；從投資額和所占比重中可以看出，住宅投資仍占房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。 2021年，全市經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 12 二 、銷售增長快于竣工，空置面積減少。 2021年，竣工各類房屋 萬 平方米，同比增長 %，銷售各類房屋 萬平方米，同比增長 %，銷售面積增速快于竣工面積 個百分點，房屋空置面積減少 ,達到 萬平方米，同比下降 %，其中住宅空置 萬平方米 ,增長 %，商業(yè)營業(yè)用房空置 萬平方米，下降 %。 三、商品房銷售價格繼續(xù)上漲，房價收入比進一步拉大。 2021 年 ,XX 市每平方米商品房平均售價 2391元，同比增加 331 元，增長 %，其中住宅每平方米平均售價 2352 元，同比增加 290 元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房每平方米平均售價 2596元，增加 486 元，增長 %。其中，市區(qū)商品房平均銷售價格 3172 元 /平方米，同比增長 %；住宅平均銷售價格 3031元 /平方米，同比增長 %。 2021年 XX市房價大幅上漲，房價收入比進一步拉大。按國際標(biāo)準(zhǔn)，合理的房價收入比應(yīng)在 36倍，目前 XX 市的房價收入比已攀升至 610 倍，而且有繼續(xù)拉大的趨勢。 四 、到位資金良好，金融政策趨緊。 2021年 XX市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金 ,同比增長%。從資金來源渠道看，主要來源于企業(yè)的自籌資金以及其他資金。其中：國內(nèi)貸款 億元 ，同比增長 %,占到位資金的 %；自籌資金 ，占資金來源總額的 13 %，同比增長 %；其他資金 億元，占資金來源總額的 %，同比增長 %。 第二節(jié) XX 縣市場分析 一、產(chǎn)業(yè)政策拉動經(jīng)濟增長 “十 一 五”以來 XX縣 房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展的階段，隨著宏觀調(diào)控力度逐步加強，市場經(jīng)濟機制的作用越來越大，房地產(chǎn)市場正朝著規(guī)范、有序、健康的方向發(fā)展。近兩年房地產(chǎn)開發(fā)一直是 XX 縣 投資重點之一，對啟動內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，起到了一定的作用。由于政策推動和居民消費層次的提高，住房消 費已成為 XX 縣 較大的潛在消費項目。市場基本實現(xiàn)了供求平衡。環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)陸續(xù)建成，對改變城市面貌，拉動經(jīng)濟增長，改善居民生活居住條件將起到了重要的作用。 二、人民購房需求增長 XX 縣 房價增長與經(jīng)濟發(fā)展和人均收入的增長相比，是適度的，這些都說明 XX 縣 房地產(chǎn)市場是健康、良性發(fā)展的。 目前由于政策推動和居民消費層次的逐步提高，住房消費已成為首選最大的潛在消費項目。因而，房地產(chǎn)的市場還有相當(dāng)大的發(fā)展空間。隨著 XX縣 居民儲蓄余額的逐漸增長以及房改措施的不斷完善和力度加大，群眾住宅商品化意思不斷加強，有國家、金融等優(yōu) 惠政策的支持，群眾有比較強烈的購房欲望，商品房作為新的消費熱點需求已經(jīng)形成。 14 “十 一 五”期間， XX縣 房地產(chǎn)朝著規(guī)范、健康、有序的方向發(fā)展，近幾年來，住房消費傾向主要有二種：即“安置型”與“舒適性”?！鞍仓眯汀蹦壳白》坷щy，收入相對較低，有強烈的購房意向，但受家庭收入所限，主要消費傾向為二房同時對水、電、暖、智能化等配套裝置有了更高要求。 第三節(jié) 銷售策略、方案 一 、項目市場定位 品質(zhì) ： 隨 著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，居民的住房觀念和住宅市場需求正在發(fā)生變化，對 中 高品質(zhì)住宅的需求量在不斷增大， XX 縣 住宅銷售形勢較好。 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 將利用自身優(yōu)勢把該項目打造成 中 高品質(zhì)住宅小區(qū)和商業(yè)用房 。 結(jié)構(gòu) ： XX 縣 的實際情況來看， XX 縣的房地產(chǎn)處以剛剛起步階段， 供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)有一定的脫節(jié)，這種供需脫節(jié)也是造成 該縣 商品房預(yù)售 價格 階段性下降的一個重要原因。 本項目地處新舊城區(qū)交界處，區(qū)位優(yōu)勢明顯 。 人民生活水平的提高營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求，商業(yè)地產(chǎn)將是人們投資的熱點，從 XX 縣 目前的市場來看， 該區(qū)域 沒有集中的商業(yè)中心，所以商業(yè)地產(chǎn)有很大的 市場 容量。兗礦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抓住 良好的 時 機，在加上本案得天獨厚的地 理位置，為銷售成功提供了有力保證。 15 價格 ： 以上市場分析和區(qū)域環(huán)境以及項目區(qū)周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況，本項目定位于 中高 檔商品住宅， 多層住宅預(yù)售價格為 2021 元 /㎡ ， 高層住宅預(yù)售價格為 2300 元 /㎡ ， 商業(yè)用房預(yù)售價格為 3100 元 /㎡ ， 力求做到居住環(huán)境與人文的統(tǒng)一，創(chuàng)造第一人居環(huán)境典范的底價位 中 高品位的商品房 和商業(yè)用房 。 二、銷售對象定位 XX 縣 是中國儒家思想的發(fā)源地，屬典型北方城市，人們的生活方式比較傳統(tǒng)，日常工作起居較有規(guī)律，家庭是人們重要的生活場所。 近年來 XX 縣 城市化進程不斷加快，發(fā)展水平逐年 提高 ， 經(jīng)濟社 會建設(shè)更 趨和諧，全縣上下科學(xué)發(fā)展、加快發(fā)展的思路目標(biāo)清晰，政策更加完備。 各項社會事業(yè)全面進步，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，抽樣調(diào)查顯示，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 10337 元，同比增長 %。農(nóng)村居民收入水平快速提高，農(nóng)民人均純收入達到 5402 元，比上年同期增加 653元，增長 %。 隨著 XX 縣 居民經(jīng)濟收入穩(wěn)步提高，消費者住房理念由“居住 型”向“舒適型”過渡，人性化、生態(tài)化和智能化的小區(qū)受到青睞。 黨政、機關(guān)人員現(xiàn)住房多數(shù)為福利分房，教育、衛(wèi)生經(jīng)濟效益較好的 事 業(yè)單位雖多數(shù)職工已有住房，但其中約 70％ 為舊房或樓房頂，只能是過渡用房，將面臨重新購房。 在 外 打工 16 人員約有 13 萬人，這些人經(jīng)濟收入較高， 也 是潛在的購買人群。 本項目將按照市場需求調(diào)整市場需求結(jié)構(gòu) ，開發(fā)建設(shè)滿足在外打工人口住房 需求的普通商品房，增加中 高 價位、 大 中套型普通商品房供應(yīng)，保持市場供應(yīng)基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，滿足不同收入層次人群合理的住房需求。 17 第 四 章 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè) 規(guī)模 本項目總占地面積為 （ 42610平方米）， 建設(shè)分為商業(yè)部分和居住部分建設(shè)，工程 總建筑面積為 88744平方米 。 居住部分規(guī)劃用地為 23020m178。， 總 建筑面積 51990 平 m178。， 其中住 宅 區(qū) 建筑面積是 45000m178。，配套公建面積 450 m178。， 商業(yè)建筑面積 6540 m178。 綠地率 30%，容積率 ，地面停車位 360位。 商業(yè) 區(qū) 規(guī)劃用地為 19590 m178。， 商業(yè)樓占地面積是 7000m178。，商業(yè)樓 建筑面積 36754m178。， 綠地率 30%，容積率 ，地面停車位 50 位 。 第二節(jié) 主要建設(shè)內(nèi)容 本項目 工程 總建筑面積為 88744m178。，主要建設(shè)內(nèi)容 包括 多層、高層 住宅樓 及配套用房 ，商業(yè) 用房 。 主要建筑物詳見下表。 主要建筑物 一覽表 序號 名 稱 數(shù)量 建筑面 積（ m2） 備 注 1 項目占地面積 42610 2 工程總建筑面積 88744 住宅區(qū) 51990 .1 住宅樓建筑面積 45000 .2 配套公建面積 450 .3 商業(yè)建筑面積 6540 18 商業(yè) 區(qū) 36754 3 停車位 410 個 商業(yè) 區(qū) 停車位 50 個 住宅 區(qū) 停車位 360 個 4 綠化 面積 12783 5 道路、廣場面積 6391 19 第 五 章 建設(shè) 地點 與建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點 XX 縣位于山東省中南部。東臨沂蒙與大海相連，西鄰孔子故里曲阜，南峙孟子家鄉(xiāng)鄒城，北依五岳之尊泰山。是泗河文化的發(fā)祥地，歷史悠久。 XX 縣 是泗河文化的發(fā)祥地，歷史悠久。商為卞明國，周秦為魯卞邑，隋始置 XX 縣至今。全縣總面積 1118平方公里，轄 13處鄉(xiāng)鎮(zhèn) （街道）， 592個行政村， 61萬人 。 境內(nèi)交通便利。日菏鐵路、 327 國道國道、日菏高速公路橫貫東西， 034 國道縱穿南北，東連日照海港，西接京福高速公路、 XX 機場，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。全縣公路長度 里，其中國道、省道 90 公里。全縣已有 368個村實現(xiàn)道路硬化，占全縣行政村的 62%。郵政、電信事業(yè)蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異。改革開放卓有成效，招商引資不斷深入，經(jīng)濟建設(shè)穩(wěn)步向前 。 XX 縣 人杰地靈、物阜民豐、資源豐富、交通便利、經(jīng)濟繁榮、文化燦爛，有著廣闊的發(fā)展前景。 本項目擬建在 XX 縣城中興路西側(cè)、原 327國道南側(cè)，位置優(yōu)越。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、自然條件 20 地形 地貌 XX 縣 地勢南北高，中部低，由東向西傾斜。南北是 低山丘陵，有大小山頭 561 座，海拔 500 米以上的 11 座，海拔 400米以上的 71 座，其余為 400 米以下的低山丘陵。中部是河谷平地。境內(nèi)河流屬淮河水系 ，多東西流向，共 33 條，境內(nèi)總長 公里，流域面積 平方公里。 氣候 與氣象 本項目為 暖溫帶 半濕潤 季風(fēng) 大陸性 氣候 ，四季分明 。年平均氣溫 ℃ ， 多年平均最低氣溫為 1月，月均氣溫為 2℃ 7月份氣溫最高，月均氣溫 29℃；日最高氣溫 ℃，年 均降水量 ，全年日照百分率 52％，相對濕度 65％，無霜期 205天。 凍土期 48 天，最大凍土深度 米。春夏兩季多東及東南風(fēng)，冬季多北及西北風(fēng)，平均風(fēng)速為 ，最大風(fēng)速為 ，最大風(fēng)力大于 8級。 水文 地質(zhì) 本項目所在 區(qū)域地表水為泗河 ，泗河 是縣境內(nèi)唯一大河，源頭位于 XX 縣東部泉林鎮(zhèn)，東高西低，由東向西順流而下。XX 縣境內(nèi)河流屬淮河水系，多東西流向，共 33 條，境內(nèi)總長 公里 ，流域面積 平方公里。地下水位埋深一般在 ~ 之間，自東南向西北流動。 二、配套條件 供水 21 區(qū)域內(nèi)為地下水源，水井在 城 區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，供水有保證。 排水 城 區(qū)排水系統(tǒng)多為為雨、污合流制，本項目排水采用雨污 水分流制，雨水采用自然漫流方式經(jīng) 小區(qū) 雨水溝排至 下水道 ，污水經(jīng)污水管輸送至污水處理站達標(biāo)排放。 供電 城 區(qū) 10Kv 線路已經(jīng)實現(xiàn)手拉手供電，本項目用電由 城 區(qū)變電站接入，項目區(qū)內(nèi)設(shè)變配電設(shè)施，可滿足項目用電負荷的需要。 供熱 XX 縣 集中供熱，供熱企業(yè)利用熱電聯(lián)產(chǎn)、區(qū)域鍋爐等熱源，通過供熱管網(wǎng)向用戶有償提供生產(chǎn)和生活用熱 。 城區(qū) 現(xiàn)已鋪設(shè)供熱管網(wǎng) 27 公里，建設(shè)換熱站 20 座 22 臺機紐，基本輻射整個城區(qū)，可滿足 300 萬平方米的用熱需求，基本保障了城市居民的工作生活用熱需求，城市供熱工作總體上運行良好，發(fā)展健康。項目條件成熟時接入城市集中供熱熱源統(tǒng)一供熱。 交通 本 項目 位于濟河路南側(cè)，中興路西側(cè)，地區(qū)位于城區(qū)中心地帶，距離 京福高速、京滬高鐵入口都很近， 交通十分便利。 通訊 XX 縣 的通訊條件十分優(yōu)越，已先后建成了程控通信網(wǎng)絡(luò)(程控電話容量已發(fā)展到 6萬多門，全 縣 已村村開通直撥電話 )、 22 本地電話網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)、國際互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)、長途電信智能網(wǎng)、可視電視會議網(wǎng)、 168 信息網(wǎng)及國內(nèi)數(shù)字衛(wèi)星通訊網(wǎng)。北宿鎮(zhèn)有線電視普及率 90％，鎮(zhèn)區(qū)設(shè)有郵政局?？杀ＷC