【正文】 類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。首層臨近建筑僅提供一條 Vm車道，供貴賓車輛直達(dá)門廳。 在建筑總平面設(shè)計中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計 建筑用地結(jié)合 XXXX項目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實現(xiàn)統(tǒng)一管理獨立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計量的可能。地下空間因此可以獲 得充足的采光和通風(fēng)。每個辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計 根據(jù)對用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個部分。因此，我們將建筑的性質(zhì)定 義為辦公綜合體。 二、 規(guī)劃 建設(shè)方案 （一） 設(shè)計要求 根據(jù)對用地周遍環(huán)境的調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)在用地西側(cè) 公里 (世紀(jì)金源 MALL)和在用地東側(cè) 公里 (雙安、當(dāng)代商場 )位置均有大型商業(yè)餐飲中心存在，如再開發(fā)相同性質(zhì)項目投資風(fēng)險較高。DM 事務(wù) 所新近設(shè)計的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。 （二）建設(shè)規(guī)模 項目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會“關(guān)于海淀區(qū) XX 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項目推廣名） ）項目的規(guī)劃意見書（條件）”（ X年 規(guī)意條字 0527 號），本項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。多條交通線路 為寫字樓的用戶提供了便利的交通條件，有利于公務(wù)、經(jīng)濟活動的開展。 （五）交通條件 項目鄰近 XX 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項目可從 XXXX 項目 住宅小區(qū) 引入 。 3．電力 XXXX 項目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。 2．上水 沿萬泉 河西路 敷設(shè) DN400 上水管線，與南北現(xiàn)狀上水管線連接。 （四）市政條件 1．雨污水 XXXX 項目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) XX 路 現(xiàn)狀污水管線。年日照數(shù) 2662小時，無霜期 211 天。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶櫦撅L(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)， 夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。 本項目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求 。平原區(qū)地下水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。地勢西《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。該項目建成后，項目單位給 X公司 提供地上面積為 20210 平方米的建筑用房作為補償。除居民樓、臨街小飯館外，辦公樓、汽車租賃公司和舊廠房屬 X公司 X 公司 。該用地毛地價款 三義房地產(chǎn)公司 已于 X 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 項目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 12 第 四 章 項目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項目 建設(shè)地點 在 XXXX 項目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) XX路 5號。 根據(jù)中關(guān)村寫字樓商會預(yù)測，從 X年 年前后開始，中 關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓租金售價將開始上漲并持續(xù)到 2021 年前后。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。對于世界 500 強企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進(jìn)入成本。 中關(guān)村相關(guān)政府部門不斷從政策上、服務(wù)上加大招商引資力度，也是吸引企業(yè)回流的重要因素之一。 （四）交通優(yōu)勢 項目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 11 二環(huán)，交通非?？旖荼憷?。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點。 項目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三 環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價值很高。目前、大企業(yè)紛紛回流中關(guān)村，本項目具有明顯的競爭優(yōu)勢。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項目整體的商務(wù)環(huán)境；地上 辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計、充分滿足人們對現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。目前中關(guān)村地區(qū)在建項目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。據(jù)悉，這種交通狀況 5 年以內(nèi)難以緩解。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住 及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。 本項目 寫字樓推廣方式以出售為主。高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支柱。 表 3－ 1 中關(guān)村 5A 級高檔寫字樓價格信息表 寫字樓 名稱 建筑面積 均價 位置 萬平方米 元 /平米 數(shù)碼大廈 A 座 18000 中關(guān)村南大街 中關(guān)村科貿(mào)中心 20 13800 中關(guān)村大街東南角 清華同方科技廣場 11 13000 清華東路 豪景大廈 5 12021 海淀區(qū)知春路 富海中心 12021 北方交大西門 銀谷大廈 7 11717 北四環(huán)東北角 科技財富中心 11000 海淀區(qū)學(xué)清路 錦秋國際 大廈 16200 知春路 6 號 CEO 首創(chuàng)拓展大廈 16600 中關(guān)村西區(qū) 10 號地 大地科技大廈 (租 ) （天） 北四環(huán)路西北角 融科資訊中心 (租 ) 28（美金 /月） 科學(xué)院南路 柏彥大廈 (租 ) 4（天） 北四環(huán)中路 中關(guān)村金融中心 11 待定 中關(guān)村西區(qū) 三、銷售預(yù)測 （一）項目定位 項目的主要客戶群將以高科技企業(yè)為主體 。平方米，成交價通常保持在 元 /天 與本項目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 12021－ 15000 元 /平方米之間。 目前中關(guān)村地區(qū)在建或預(yù)售的寫字樓 中有 1/3都是專為大型跨國企業(yè)準(zhǔn)備的甲級寫字樓，平均售價在 1000017000 元 /平方米。 X年 年第一季度中關(guān)村寫字樓的租金指數(shù)為 點，比上一季度下降 點，下降幅度繼續(xù)減小 (上季度租金指數(shù)的下跌幅度為 )，參考平均成交租價為 元 /天據(jù)預(yù)測， X年 年北京寫字樓平均售價將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測將會大幅下跌。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。據(jù)中關(guān)村寫字樓商會提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。從 X年 年開始中關(guān)村 推出了大量在硬軟件設(shè)施方面具有國際水準(zhǔn)的甲級寫字樓。如具備長遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強研發(fā)力量的趨勢更加明顯。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大量出現(xiàn)并投入使用，商務(wù)環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。 近兩年，中關(guān)村的入駐企業(yè)特點明顯，有國資背景或在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位的大中型高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村投資置業(yè)的趨勢漸暖，“國”字頭和行業(yè)龍頭企業(yè)成為消化寫字樓面積的市場主力；再有就是數(shù)以萬計的中小創(chuàng)新科技企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累，有意扎根中關(guān)村長期發(fā)展的各類高科技企業(yè)；同時部分中關(guān)村本土成長而目前在東部地區(qū)辦公的實力高科技企業(yè)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的回流趨勢。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜 合化、國際化趨勢。由于 2021 年奧運會的限制政策，從 X 年 年到 2021 年期間不會有新增現(xiàn)房。近兩年，中關(guān)村已有中關(guān)村金融中心、理想國際、數(shù)碼大廈、輝煌時代、科技財富中心、百校軟件研發(fā)中心等甲級寫字樓項目先后進(jìn)入市場。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 7 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計， X年 年中關(guān)村寫字樓供應(yīng)面積為 60余萬平方米， X 年 年新增約 50 萬平方米，由于 X 年 年該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕?，?40萬平方米的存量進(jìn)入 X年 年消化，供大于求的局面繼續(xù)保持，市場競爭仍然比較激烈。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓 面積近百萬平方米。 1XX9 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和 科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機遇。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長。X 年 年新推出寫字樓租售項目 (包括商務(wù)公寓 )數(shù)量達(dá) 50 家，平均每月 家，與 X年 年同比上升 家。另一方面，亞奧商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。本項目計劃在 2021 年北京奧運會開幕之前完成，屆時它將為北京城市建筑再增添一個亮點。 （ 三 ） 有利于改善中關(guān)村地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升首都城市形象 項目的建設(shè)，可以促進(jìn) 中關(guān)村 地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和與其相關(guān)的能源、通訊、交通運輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)展，有效改善中關(guān)村科技園區(qū)的投資環(huán)境。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人 才優(yōu)勢，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 5 度不斷加強，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。暢通的交通 環(huán)境 是本項目有別于其它競爭項目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。本項目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。中關(guān)村 科技園區(qū) 的高速發(fā)展使它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ母呖萍忌虅?wù)區(qū)。本項目的建設(shè)可以使原廠 區(qū)土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國有資產(chǎn)，并且可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 由于 項目二期工程《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 4 建議書（代可行性研究報告）批復(fù)的有效期 已過，同時項目 控規(guī) 進(jìn)行了新的 調(diào)整 ，項目規(guī)模相應(yīng)擴大，根據(jù)國家發(fā)改委對編制項目 可行性研究報告 資質(zhì)的要求 ，XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢公司重新編制項目 可行性研究報告。 此外， X年 年 11 月北京市發(fā)展和改革委員會以京發(fā)改投資函 [X年 ]586 號文《關(guān)于XXXX 項目 二期