【正文】 分析，本項目主力客戶群對戶型的需求具有較大差異。 ? 置業(yè)目的：養(yǎng)老。 （ 3）偶得客戶 ? 基本描述：北京市拆遷戶。 中國最大管理資源中心 17 ? 職業(yè)特征：私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層、社會精英。 ? 區(qū)域來源：北京、河北、山西、東北、長三角地區(qū)（如溫州）等地。 ? 家庭狀況：單身、年輕夫妻（無子女或有年幼子女）、年輕夫妻（有年幼子女，并與父母同?。?。 ? 職業(yè)類型：白領(lǐng)、技術(shù)人員、企業(yè)中低級別管理層、政府公務(wù)員等中等收入（或中低收入）人士。 ? 區(qū)域來源：以北京市朝陽區(qū)、通州區(qū)為主，工作地點多為地鐵 /輕軌沿線。 ? 單身老人 購買目的以養(yǎng)老為主。 ? 財力雄厚者 中國最大管理資源中心 16 包括上表中階段 6 的人群 購買能力很強，購買房屋用于投資。 該階段的家庭擁在 經(jīng)濟實力不斷加強的同時，消費態(tài)度也日趨理智。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。由于該階段的客戶多為第一次置業(yè)，因此傾向于購買中小戶型的房屋，對項目的交通狀況（特別是公共交通）、周邊配套的餐飲、娛樂設(shè)施有較高的要求。 從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標準劃分，一個項目的主要買家可以包括下列四部分： ? 經(jīng) 濟欠富裕的年輕階層 包括上表中階段 2 的人群：年輕夫妻（無子女）或單身人士。 孤獨階段： 單身老人獨居 收入銳減。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，退休后收入減少。 中國最大管理資源中心 15 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 滿巢階段： 年長夫婦，子女離家自立 前期收入較高。 擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。 滿巢階段（三）： 年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住 經(jīng)濟狀況仍然好。 經(jīng)濟狀況較好。 滿巢 階段（二）： 年輕夫妻，有6 歲以上子女 購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。 開始承擔繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，具有較強的購買能力。 滿巢階段（一）： 年輕夫妻，有6 歲以下子女 家庭用品購買的高峰期。具有處于上升階段的貸還款能力。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。對公共交通、周邊配套設(shè)施有一定的要求。 貸還款能力強，接受貸款購物的方式。 家庭生活周期階段與特點 消費特點 消費能力與戶型需求 單身階段： 年輕、單身 幾乎沒有經(jīng)濟負擔，新消費觀念帶頭人。一居 4080 平米，兩居 8090 平米，三居 105120 平米 57平米一居， 96平米兩居，120140平米三居 50 平方米一居、80 平方米兩居、1 120 平方米三居 60 至 130 平米的一居到三居 60至 238 平方米（平層、錯層、復(fù)式、躍層） 中國最大管理資源中心 13 項目名稱 時尚街區(qū) (園景花園二期 ) 11 station（薔泉家園） 花澗溪 (啟明星苑一期 ) 新城陽光 站前巴黎（金僑時 代） 瑞都國際 目前新房價格 均價 6700 元 /平米 （上述價格為2020 年 9月份開盤均價） 5400 元 /平方米 （ 2020 年 6月價格） 小戶型 6300 元 /平 米 大戶型 4600 元 /平米 （上述價格為尾房價） 6300 元 /平米 （上述價格為2020 年 2月開盤均價） 6000 元 /平米 （上述價格為2020 年 9 月開盤均價） 5400 元 /平米 （上述價格為2020 年 9月開盤均價） 二手房價格 三居 6500 元 /平米 二居 6600 元 /平米 一居 7200 元 /平米 目前無房產(chǎn)證，暫無二手房上市 二居 6000 元 /平米 一居 6600 元 /平米 目前無房產(chǎn)證，暫無二手房上市 二居 5800 元 /平米 二居 6600 元 /平米 物業(yè)費 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平方米 高層 /平米多層 元 /平米 元 /平米 高層 元 /平米多層 元 /平米 元 /平米 物業(yè)管理公司 北京園景時尚物業(yè)管理有限公司 北京佳開原物業(yè)管理公司 興華物業(yè)管理 公司 北京悅豪物業(yè)管理有限公司 北京瑞景物業(yè)管理有限公司 中國最大管理資源中心 14 第四章 項目定位 一、 主力客戶群定位 主力客戶群定位 項目定位首先是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。通州區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將在 2020 年突現(xiàn)出前所未有的 發(fā)展前景。同時，通州自去年以來不僅房價 “ 漲 ” 聲一片，從 3000 元左右直奔 5000 余元一平米，而且購房群體不斷增大。然而，據(jù)近日發(fā)布的《京通核心 商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著居住人群的逐漸增多，從 2020年到 2020 年，通州開發(fā)的住宅小區(qū)達到了 1000 萬平方米，尤其是 2020 中國最大管理資源中心 11 年和 2020 年通州將出現(xiàn)集中入住狀況。他們中包括金融、政府、媒體等機構(gòu)中的從業(yè)人員，他們的居住需求因 CBD房價過高而轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域釋放。隨著 CBD 核心區(qū)域的逐漸擴大，到通 州置業(yè)的 CBD 工作人群越來越多，尤其是在其房價比其他城區(qū)低許多的情況下，許多年輕白領(lǐng)把通州作為他們購買住宅的首選之地。加之該區(qū)域醫(yī)療和教育配套也比較健全，這些綜合因素也提升了區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)價值。而據(jù)中原三級市場部提供的數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線因為交通十分方便，其租金價格仍有提升的空間，目前此地段次新房租金 中國最大管理資源中心 10 是：一居室 1300 元 /月至 1500 元 /月；二居室 1600 元 /月至 1800 元 /月；三居室為 2500 元左右。 近幾年通州新房數(shù)量較多，為該區(qū)域未來二手房市場提供了房源保證。這些 “ 新移民 ” 年齡多在２５歲到４０歲之間， 大多為在 CBD 工作的年輕白領(lǐng)。 據(jù)《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》估計，從 2020 年到 2020 通州開發(fā)的住宅小區(qū)達到了 1000 萬平方米，尤其是 2020 年和 2020 年通州出現(xiàn) 了 集中入住的狀況。 二、 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 通州是 2020 年東部二手房熱點區(qū)域。 此外，北京市發(fā)改委公布《北京市 “ 十一五 ” 時期固定資產(chǎn)投資與重大項目規(guī)劃》（以下簡稱規(guī)劃），明確指出，未來 5 年，北京將調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)布局，引導(dǎo)開發(fā)重點向通州、順義、 大興、昌平等新城以及南城轉(zhuǎn)移，增量住宅主要建在重點新城、南城和邊緣集團。在通州的區(qū)位規(guī)劃中， “ 文化產(chǎn)業(yè)基地 ” 成為通州的首要定位之一，具體解釋為 “ 主要發(fā)展 中國最大管理資源中心 9 以文化產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展商務(wù)、金融、會展等功能。這一系列的政策形勢任務(wù)大力加快了通州區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，城市發(fā)展也呈現(xiàn)出日新月異的景象。 其中，通州新城要建設(shè)成為連接京津冀的樞紐，服務(wù)設(shè)施完善、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達、具有承接行政、商務(wù)、會展及城區(qū)人口功能的現(xiàn)代化新城區(qū)和綜合服務(wù)中心。今后新的重大項目選址應(yīng)按照城市建設(shè)的重點發(fā)展方向優(yōu)先考慮布置在新城的產(chǎn)業(yè)帶上?！侗本┏鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略研究》提出了“ 兩軸 ― 兩帶 ― 多中心 ” 的城市空間新格局 ， 所謂 “ 兩軸 ” ，即完善傳統(tǒng)城市中軸線與長安街及其延長線，保障首都職能和文化職能的發(fā)揮；所謂“ 兩帶 ” ，即強化由懷柔、密云、順義、通州、亦莊組成的 “ 東部發(fā)展帶 ” ，疏導(dǎo)新北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，整合由延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉(xiāng)、黃村組成的 “ 西部生態(tài)帶 ” ，創(chuàng)建宜居城市的生態(tài)屏障；所謂 “ 多中心 ” ，即構(gòu)筑以城