【正文】 鼎城項目可研報告 1 宿遷鼎城房地產(chǎn)項目 可行性分析研究報告 鼎城項目可研報告 2 目 錄 第一章 總 論 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目提要 ................................................ 錯誤 !未定義書簽。 可行性研究報告的范 圍與依據(jù) ............ 錯誤 !未定義書簽。 主要的技術(shù)和經(jīng)濟指標 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目背景 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目的申報 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的重要性與必要性 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目擬建區(qū)域（項目區(qū)）的基本情況 錯誤 !未定義書簽。 項目承擔單位（項目法人單位）的基本情況 錯誤 !未定義書簽。 第三章 市場預測與分析 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 本地及周邊市場現(xiàn)狀的調(diào)查 ................ 錯誤 !未定義書簽。 外地市場供需情況的預測 .................... 錯誤 !未定義書簽。 產(chǎn)品的價格預測 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 產(chǎn)品的市場競爭能力、市場風險性分析 錯誤 !未定義書簽。 產(chǎn)品的基本營銷策略 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項目地點的選址 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 項目選址的原則和基本思路 ................ 錯誤 !未定義書簽。 場址選擇（附圖） ................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目區(qū)的建設條件 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目總體方案設計 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的指導思想 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 項目建設總體方案 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 3 項目建設內(nèi)容與規(guī)模 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 主要生產(chǎn)技術(shù)路線 ................................ 錯誤 !未定義書簽。 工程建設規(guī)劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目實施計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 第六章 環(huán)境保護與安全生產(chǎn) .......................... 錯誤 !未定義書簽。 項目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀分析 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 項目運行中對環(huán)境的影響以及可能產(chǎn)生的主要污染物及治理措施 .................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目設計采取的環(huán)保標準及主要安全生產(chǎn)措施 錯誤 !未定義書簽。 第七章 項目的組織與管理 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 項目籌建時期的組織與管理 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目運營時期的組織與管理； ............ 錯誤 !未定義書簽。 勞動定員與技術(shù)培訓。 ........................ 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目總投資和財務估算與資金籌措 .. 錯誤 !未定義書簽。 總投資估算 ............................................ 錯誤 !未定義書簽。 資金籌措方式與渠道 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 投資使用計劃 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 項目運營的成本與收入估算 ................ 錯誤 !未定義書簽。 第九章 效益分析 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 經(jīng)濟效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 社會效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 生態(tài)效益分析 ........................................ 錯誤 !未定義書簽。 第十章 結(jié)論與建議 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 4 可行性研究的結(jié)論 .............................. 錯誤 !未定義書簽。 主要建議 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 附 件 ................................................................ 錯誤 !未定義書簽。 鼎城項目可研報告 5 第一章 總論 一、項目概況 （一）項目名稱 鼎城（暫定） . （二）建設地點 本項目位于宿遷市古黃河畔，東鄰青年中路，西接楚街商業(yè)街，南依西湖路，北靠洪澤湖路。 （三）主要建設指標 該項目規(guī)劃總用地范圍 283475㎡（計 425 畝），居住總戶數(shù) 3772 戶。 開發(fā)總面積 ： 51萬平方米 住宅面積 ： 商業(yè)用房建筑面積 ： 13 萬平方米 公共建筑面積： 5240平方米 建筑密度： 35% 容積率： 二、可行性研究的依據(jù) 原北工院設計“舊城改造項目規(guī)劃方案” 國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關設計規(guī)范 集團房地產(chǎn)公司相關人員余文博、廖驍俊在宿遷期間的市調(diào)資料及江蘇三鼎房地產(chǎn)侍衛(wèi)東市調(diào)資料 鼎城項目可研報告 6 宿遷市政府機構(gòu)有關部門提供的相關基礎資料 網(wǎng)絡信息資料及近期同行業(yè)策劃機構(gòu)提供的信息資料 三、研究范圍及內(nèi)容 項目背景及建設的必要性 市場分析 建設規(guī)模 建筑設計方案 環(huán)境保護與節(jié)能 項目實施進度安排 物業(yè)管理 投資估算與資金籌措 財務效益評估 不確定性分析 四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表（擬定指標） 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 1 項目占地面積 萬平方米 2 總建筑面積 萬平方米 51 3 住宅套數(shù) 套 3772 4 住宅建筑面積 萬平方米 5 商業(yè)用房建筑面積 萬平方米 13 6 建筑安裝工程費用 萬元 鼎城項目可研報告 7 7 運營費用 萬元 8 建筑容積率 9 開發(fā)建設總投資 萬元 10 單位建筑面積平均造價 元 /平方米 第二章 項目提出的背景及建設的必要性 一、項目提出的背景 自地級宿遷市成立以來，至今十年整，在這十年里，宿遷快速的城市建設，強有力的招商引資力度，吸引著無數(shù)外來投資者。在中共江蘇省委《‘十一五規(guī)劃’建議》中強調(diào)“重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現(xiàn)突破?！? 20xx 年宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)投資 38 億元，同比增長 50％，完成開發(fā)面積 465萬平方米。其中市區(qū)有近 70 家開發(fā)企業(yè)，在建項目有 61 個，投資總額達 21億元，開發(fā)面積 206 萬平方米。 20xx 年，也是“十一五規(guī)劃”的開局之 年，宿遷市委、市政府國進一步加大對房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，推出了《關于實施中心城市人口五年倍增計劃的若干政策意見》，給予了“淮海經(jīng)濟區(qū)”最優(yōu)惠政策，強力推進房屋拆遷，加大土地供應和房地產(chǎn)開發(fā)力度，引導住宅消費。 根據(jù)宿遷市住房建設規(guī)劃（征求意見稿（ 20xx20xx））提供的相關數(shù)據(jù)顯示，截止 20xx年底建成區(qū)常住人口為 35 萬，人均住房建筑面積鼎城項目可研報告 8 約 ，依據(jù)《宿遷市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中 20xx年中心城市常住人口要達到 60 萬，人均住房使用面積不低于 30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，全 市城市住房總建設面積為 1074萬平方米。 隨著舊城改造的進一步加大，引進外資的進一步加強，拆遷居民不斷增加，住房需求也將不斷增加，隨著居民生活水平的提高，對住房的要求也在不斷提高。 通過本次市調(diào)及參考相關資料，規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤銷售情況都非常好。 本項目正是依據(jù)上述背景資料提出。 二、項目建設的必要性 （一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求 建設 “普通商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價 ,是我國政府和人民共同關心的大事。 本項目的建設將充分體現(xiàn)宿遷市建設高起點 、高標準、高水平的要求，既能達到“普通住宅”的要求，又能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數(shù)量物美價廉的住房。 （二）符合現(xiàn)代人居工程及我國住宅建設發(fā)展方向 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標準的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過 80%。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導向，以質(zhì)量取勝的觀念已建立。 鼎城項目可研報告 9 （三）符合城市建設的需要 本項目的開發(fā)建設，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過組團內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu) 化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進程。就目前宿遷發(fā)展趨勢看，本項目將成為新老城區(qū)中高端商住一體化的紐帶。新城區(qū)的發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，本地塊正好在新城區(qū)和老城區(qū)結(jié)合部，路北是馬陵初級中學，河東即是實驗小學和馬陵中學。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者具有較強的吸引力。 第三章 市場分析 一、宏觀分析 從國內(nèi)大部分城市住房市場來看，今年的房價依然會延續(xù)20xx 年的增長勢頭。雖然國家為了控制房價的增長，抑制經(jīng)濟過熱，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策與調(diào)控措施，也只是起到了局部增速放緩的效果， 沒有從根本上扭轉(zhuǎn)目前的市場局面。調(diào)控效果的顯現(xiàn)可能要一個過度期方能達到政府的預期，面對高昂的房價，使得眾多普通老百姓難以實現(xiàn)改善居住環(huán)境的渴望，市場供給與需求尚存在著巨大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整空間。 二、區(qū)域市場分析 ■ 宿遷房地產(chǎn)市場十分活躍，據(jù)市調(diào)了解， 20xx 年上半