【正文】 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論………………………………………… 3 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模………………… 5 第三章 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及二期推廣計(jì)劃………………… 10 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件及設(shè)施規(guī)劃 ………… ……… 11 第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與規(guī)劃理念……………………… 17 第六章 項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)表……………………… 21 第七章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)…………………… ………… 22 第八章 項(xiàng)目實(shí)施…………………………………… 22 第九章 投資估算及籌措…………………………… 24 第十章 營(yíng)銷策略及銷售收入預(yù)測(cè)………………… 25 第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)……………………………… 26 第十二章 可行性研究分析結(jié)論……………………… 30 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 3 第一章 總 論 項(xiàng)目法人單位概況 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是一家大型的有限責(zé)任公司，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，于 2020年 5月份開(kāi)始進(jìn)駐長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)， 2020 年獲得“長(zhǎng)春市 3 15誠(chéng)信企業(yè)”、“最 值得期待樓盤(pán)”、香港金紫荊花獎(jiǎng) “國(guó)際化住宅典范樓盤(pán)”等榮譽(yù)稱號(hào)。公司人員素質(zhì)高，規(guī)模大，綜合實(shí)力強(qiáng)；信譽(yù)度高，發(fā)展前景可觀。 企業(yè)注冊(cè)資金： 億元人民幣 企業(yè)法定代表人：朱新昌 企業(yè)注冊(cè)地址：長(zhǎng)春市創(chuàng)業(yè)大街 1447 號(hào)花園酒店 318 室 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：君地天城 二期 A區(qū) 項(xiàng)目法人單位：長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 長(zhǎng)春汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) 內(nèi) ,具體位置 :東至興安路、南至騰飛大路、西至丙三十三街、北至林蔭路 。 項(xiàng)目土地 概況 ： 宗地編號(hào) 270617 ，項(xiàng)目總占地面積 229,917平方米，宗地競(jìng)標(biāo)總價(jià)為 25,170萬(wàn) 元。 項(xiàng)目規(guī)劃概況：項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 593,204 平方米，其中地上建筑面積 459,694平方米 ，其中， 住宅面積 370,830 平方米 、 商業(yè)面積 88,864平方米 ，另 地下車庫(kù)面積 133,510 平方米 ；總投資約 125,000 萬(wàn) 元人民幣。 公司 分四期開(kāi)發(fā)， 其中 一期已 開(kāi)發(fā) 投資建設(shè) 92, 。 2020 年公司決定開(kāi)發(fā) 二期 A 區(qū)， 開(kāi)發(fā)面積 105, 平方米， 其中 地上建筑物為90, 平米、地下車庫(kù)為 15, 平米， 用地 占宗地總面積 的 %， 約合 5,540萬(wàn) 元。 項(xiàng)目二期 A區(qū) 建筑設(shè)計(jì)單位：吉林建工學(xué)院設(shè)計(jì)院、吉林北銀建筑設(shè)計(jì)院，長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)有限公司 項(xiàng)目二期 A區(qū) 監(jiān)理單位：吉林省先勝工程監(jiān)理有限責(zé)任公司 項(xiàng)目二期 A區(qū) 施工單位： 江蘇 南通二建集團(tuán) 項(xiàng)目 二期 A區(qū) 投資額：投資金額 29,958萬(wàn) 元人民幣。 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 4 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性 本著提高長(zhǎng)春城市化水平、改善居民生活條件和生活 質(zhì)量為宗旨，以誠(chéng)信、互惠互利為準(zhǔn)則，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司決定參與長(zhǎng)春市的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。經(jīng)多次與長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政府協(xié)商和洽談，于 2020年 10月 30日，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 同長(zhǎng)春市國(guó)土資源管理局簽訂了“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”。在長(zhǎng)春市政府、長(zhǎng)春市汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的大力支持下，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)考察、調(diào)研和分析，長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司決定開(kāi)發(fā)建設(shè)“君地天城”住宅項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1） 提高長(zhǎng)春市西部城市化水平，改善居民居住環(huán)境，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步 伐，合理開(kāi)發(fā)利用土地。 （ 2） 培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 （ 3） 作為一汽發(fā)展配套的生活服務(wù)區(qū)，為長(zhǎng)春市支柱企業(yè)一汽集團(tuán)發(fā)展提供居住保障。 （ 4）整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。 編制依據(jù) （ 1） 經(jīng)長(zhǎng)春市規(guī)劃局審批的規(guī)劃總平面圖，管線規(guī)劃圖（調(diào)查資料）、方案設(shè)計(jì) （ 2）市場(chǎng)調(diào)研資料 （ 3） 各種建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)性估算資料 （ 4） 國(guó)家有關(guān)編制可行 性研究報(bào)告的法規(guī)和政策 編制范圍 ：根據(jù)可研報(bào)告的編制規(guī)定以及項(xiàng)目的具體情況，對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)需求、建設(shè)條件、總平面規(guī)劃、公用設(shè)施、單體設(shè)計(jì)、投資估算以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等進(jìn)行研究論證。 項(xiàng)目構(gòu)成 ：“君地天城” 二期 A區(qū) 項(xiàng)目由住宅、車庫(kù) 和 車位組成。 項(xiàng)目二期 A區(qū) 主要設(shè)計(jì)指標(biāo)： （ 1）二期 A區(qū) 規(guī)劃總建筑面積 105,㎡ 。 （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 35% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù) ： 1,068（ 戶） 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 5 （ 6）日照間距系數(shù)按《長(zhǎng)春市建筑日照間 距規(guī)定》執(zhí)行。新建建筑與保留居住建筑日照間距滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。 （ 7）規(guī)劃停車泊位按《長(zhǎng)春市各類建筑物配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，規(guī)劃汽車停車位 640個(gè)，其中：地面停車位： 37（個(gè)）、地下車庫(kù)停車位： 603（個(gè)）。 （ 8）規(guī)劃自行車停車泊位按《長(zhǎng)春市各類建筑物配建停車場(chǎng)（庫(kù)）標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，其中：自行車停車位： 600（個(gè)）。 （ 9）二期規(guī)劃在滿足日照間距的前提下增加了部分建筑的層高和面積，建筑容積率項(xiàng)目整體控制≤ 。 二期 A區(qū) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二期 項(xiàng)目 A區(qū) 總投資為 億 元，具體數(shù)據(jù)如下 ： 科 目 投資金額 (萬(wàn)元 ) (一、二 ) 拆遷補(bǔ)償安置及取得土地費(fèi)用 9, (三 )前期工程費(fèi) （四）行政 /事業(yè) /經(jīng)營(yíng)性 /間接性收費(fèi) （五）建筑安裝工程費(fèi) 15, （六）市政基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境配套建設(shè)費(fèi) 1, （七）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （八）管理及銷售費(fèi) 1, （九）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1,660 (十 )總投資合計(jì) 29,958 第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 2020 年開(kāi)始，一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。但是，商品房?jī)r(jià)格依然持續(xù)走高，一線城市的商品房?jī)r(jià)格也正是在 2020 年 — 2020 年年初這段時(shí)間上漲了 2— 3倍。房地產(chǎn)公司收入顯著提高，以萬(wàn)科為例，在房地產(chǎn)的“黃金十年”中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在 1998 年到 2020長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 6 年的 6年中，從 億元增長(zhǎng)到 ，增長(zhǎng)了 倍，利潤(rùn)從 億元增長(zhǎng)到 億元，增長(zhǎng)了 ；而從 2020 年到 2020年，短短 3年時(shí)間，其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從 億元增長(zhǎng)到 億元，增長(zhǎng)了 ，利潤(rùn)從 億 元增長(zhǎng)到 億元，增長(zhǎng)了 倍。 2020 年，雖然由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)致所有房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)全線下降。我國(guó)沿海地區(qū)的外貿(mào)進(jìn)出口、工業(yè)企業(yè)的效益等在今年下半年以來(lái)出現(xiàn)了顯著下滑的趨勢(shì)。但房地產(chǎn)業(yè)從來(lái)都不是一個(gè)普通的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，而是具有很強(qiáng)保障性的準(zhǔn)公共行業(yè)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重相當(dāng)大，如果房市下行到一定程度，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)整個(gè)基本面都會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，因此國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一系列措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有 10 多個(gè)地方政府紛紛推出減稅、提高公積金貸款額度及放寬建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)、竣工期限等一系列利好政策，提高市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、銷售的積極性。 中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川于 2020年 10月 26日在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議作《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控情況》的報(bào)告。《報(bào)告》指出：要“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)，改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)。建立健全房地產(chǎn)金融監(jiān)測(cè)機(jī)制，密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。簡(jiǎn)化和規(guī)范住房貸款制度，理順住房消費(fèi)貸款政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行科學(xué)評(píng)估房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，在完善風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù)，支持房地產(chǎn)業(yè)的合理有效信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”。 可見(jiàn)，國(guó)家對(duì) 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常重視，采取了積極的措施恢復(fù)市場(chǎng)信心、促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，并于近期出臺(tái)了較集中的利好政策。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在整體層面上還是積極向上的；在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，由于政策層面的利好，較其它行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還是會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，并且在一定時(shí)間內(nèi)，具備較強(qiáng)的發(fā)展空間。 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 自 1998年以來(lái)，全國(guó)知名房地產(chǎn)公司開(kāi)始進(jìn)軍長(zhǎng)春，如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、中海、融刨、正大、鴻基、武夷、上海綠地、和記黃埔、中信、天安、寶利等；本土較有影響力的有亞泰、吉安、聯(lián)華（我的家園）、大禹（威尼斯）、星宇、中山、長(zhǎng) 房、天茂、筑業(yè)、高新股份、吳太集團(tuán)等?？傮w而言，目前長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)激烈，但長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依舊保持良好的勢(shì)頭：目前在一汽產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，價(jià)格在 3500 元 /㎡ 的小區(qū)很多，但環(huán)境高檔次、大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤(pán)較少。 長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 7 本項(xiàng)目地域周邊房地產(chǎn)現(xiàn)狀： 區(qū) 域 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 占地面積 容積率 物 業(yè) 形 態(tài) 一汽廠部 天茂城中央 40萬(wàn)方 13 萬(wàn)方 中高層，少量多層 長(zhǎng)沈路 興順路沿線 力旺康景 21萬(wàn)方 15 萬(wàn)方 多層，少量中高層 興順花園 20萬(wàn)方 18 萬(wàn)方 純多層 永暢美域 10萬(wàn)方 萬(wàn)方 純多層 本項(xiàng)目分析 劣勢(shì)分析 周邊的生活機(jī)能尚沒(méi)有形成，目前為汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)新規(guī)劃的片區(qū)。項(xiàng)目處于汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，目前區(qū)域處于初期發(fā)展階段，周邊配套并不十分成熟，永春河一條河道污染較為嚴(yán)重，因此外環(huán)境總體評(píng)價(jià)較差；區(qū)域客源由三種構(gòu)成：一汽廠區(qū)的客源、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)客源以及部分市區(qū)客源；由于項(xiàng)目之間的檔次和價(jià)格差異較大，因此客戶層次相對(duì)也較為豐富，多個(gè)高檔社區(qū)的去化也再次印證了高檔客源存在需求的事實(shí)。 汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)憑 借其位置和具體個(gè)案的打造 —— 低密度項(xiàng)目，吸引了少量的市區(qū)客源。同時(shí)，市區(qū)客源在往西擴(kuò)展的時(shí)候，將被高新區(qū)完全攔截，很難將其導(dǎo)入到一汽廠區(qū)。因此，市區(qū)客源很難成為本項(xiàng)目的客源。 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）本項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為農(nóng)田為主附有村屯農(nóng)舍，為規(guī)劃空白地，地勢(shì)為從南向北走高，有利于盡情發(fā)揮規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平。 （ 2）本項(xiàng)目座落地址為汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)，僅臨規(guī)劃的汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)最大的中心公園，擬于今年開(kāi)工建設(shè)。四周具有優(yōu)美的自然風(fēng)光，無(wú)污染、無(wú)噪音、空氣清新。 （ 3）本區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春西部，缺乏價(jià)格適當(dāng)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì) 量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套小區(qū)，蘊(yùn)藏著潛在的購(gòu)買力； （ 4）本小區(qū)與一汽大眾緊鄰，有較強(qiáng)的購(gòu)買力，作為一汽區(qū)域內(nèi)的高端住宅項(xiàng)目，是長(zhǎng)春市及一汽人理想居住小區(qū)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （ 1）本項(xiàng)目位于汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)的行情的借鑒意義最大：汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)起步晚，生活配套不完善，產(chǎn)品力相對(duì)較低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為吸引客源的主要因素。 （ 2）各片區(qū)項(xiàng)目的戶型面積配比段的劃分上已做了細(xì)分，二室從 60110 平米，三室從長(zhǎng)春君地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 君地天城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二期可行性研究報(bào)告 8 85150 平米均有分布，但在戶型設(shè)計(jì)的合理性、各功能區(qū)間的尺度把握上，以及戶型附 加價(jià)值方面存在一定缺陷，可作為本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。 （ 3）長(zhǎng)沈路 興順路沿線片區(qū)在推項(xiàng)目全部以多層為主，隨著區(qū)域規(guī)劃的落實(shí)，土地成本及容積率的不斷提高，后續(xù)項(xiàng)目高層、小高層將逐步出現(xiàn)并為市場(chǎng)所接受，也為本項(xiàng)目后續(xù)建造小高層、高層提供了機(jī)會(huì)。 （ 4）任何一個(gè)區(qū)域發(fā)展，一定存在著循序漸進(jìn)的過(guò)程。因此項(xiàng)目初期應(yīng)有著適度的價(jià)格策略以及符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品規(guī)劃。 威脅點(diǎn)分析 區(qū)域價(jià)值分析 目前本項(xiàng)目所處的汽車產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)論在區(qū)域認(rèn)知度方面和房地產(chǎn)發(fā)展方面，都與其他兩個(gè)區(qū)域存在比較明顯的差 距，主要體現(xiàn)在目前乃至今后一段時(shí)間內(nèi)本項(xiàng)目周邊仍缺乏必要的生活配套。但在區(qū)域整體規(guī)劃依然明確，并逐漸實(shí)施的基礎(chǔ)下，區(qū)域未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 競(jìng)爭(zhēng)分析 （ 1）從本項(xiàng)目的角度看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要有：板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)以及周邊板塊的競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2）板塊內(nèi)目前的項(xiàng)目少，檔次較低，競(jìng)爭(zhēng)性小，但后續(xù)的土地儲(chǔ)備量大，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在上市時(shí)間上抓住時(shí)機(jī)； （ 3）周邊板塊尤其是同心湖片區(qū)及高新飛躍路沿線，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，分流了來(lái)自一汽總廠大量的客源，威脅系數(shù)較高。