【正文】 ：本區(qū)域路網發(fā)達，交通方便，東臨興安路、西臨丙三十三街、南臨騰飛大路、北臨林蔭路。 排水 規(guī)劃在住區(qū)內采用污雨水分流制排水體系。 燃氣： 住區(qū)用氣按 2立方米 /戶日標準，住區(qū)用氣量約為 7302 立方米 /日。 住宅布局規(guī)劃 規(guī)劃以社區(qū)車行道路和公共綠化步行帶劃分形成數個住宅街坊，每個街坊住宅群以多層次、半開放式的圍合空間為基本組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落布置，營造出既彼此獨立又相互聯系，統一而又富有變化的整體。其 下的架空層設置半地下機動車停車庫，每個組團根據停車規(guī)模的大小設置一至三個車庫出入口。 （ 3）三維空間形態(tài)設計力求緊密結合地形，并通過建筑高度的有機組合創(chuàng)造出高低起伏、錯落有致的建筑群體 效果。 規(guī)劃設計方法 整體設計 在現有居住區(qū)的規(guī)劃設計中，住宅組群的空間布局與環(huán)境景觀的塑造常常相互分離，在設計程序上存在先后，環(huán)境設計常常成為居住區(qū)規(guī)劃設計中一個“補充完善 的后續(xù)工作”，并且由于群體布局的限制，不能給環(huán)境設計留有充分的余地和彈性，環(huán)境沒能發(fā)揮對于住區(qū)營造的景觀意義。多層住宅采用北美風格，設計力求穩(wěn)重大方，樸實無華和并具有豐富的細致變化，構成一種親和力極強的建筑表情，盡顯家的溫馨和優(yōu)雅。其項目組織機構按直線職能式設置如下： 總經理： 1人 執(zhí)行經理： 1人 辦公室： 8人 工程部： 10人 財務部： 5人 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 （ 4） 2020年開發(fā)四期 。 （ 6）重點公共場所廣告牌（機場、汽貿城、車百）。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 30 第十二章 可行 性研究分析結論 本項目屬房地產開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設的產業(yè)政策，開發(fā)項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理中，部分已辦理完畢，項目基本建設條件較好，建設資金來源可靠。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 32 《污水綜合排放標準》（ GB89781996） 《建筑施工場界噪聲限值》（ DB22/2722001） 《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》（ GB12348－ 90） 三、施工期污染物治理措施 （一） 施工作業(yè)揚塵擬采取的治理措施 對建筑材料和工程廢土產生的揚塵和運輸機械產生的揚塵可以通過采取合理設置設備和材料的堆放點，建筑材料設立臨時倉庫。 供熱方式采用地熱式供暖，地熱式供暖對水 溫 的要求低（最高 60 度），這樣從采暖效果及節(jié)能方面都有了實質上的提高 。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 35 選擇具有一定資質的信譽度高的招標公司負責招投標工作。 地塊 北 臨 林蔭大道、南 臨騰飛大 路，西 臨 丙三十三街，東接另一待出讓地塊，總占地面積。合理利用能源、降低能耗，對于降低成本、提高經濟效益乃至于改變我國能源浪費嚴重的現狀都具有重要意義。 運輸機械產生的揚塵：出入工地的施工機械的車輪輪胎和履帶將工地上的泥土粘帶到沿途道路上，經過來往車輛碾壓形成灰塵，造成雨天泥濘，晴天風干，飄散飛揚。 我公司對君地天城二期 A區(qū)的 投資額 299,580,000 元 ，自有資金總額為 199,800,000 元 ，具體明細如下： ⑴公司自 有 資金 10,000,000元 ； ⑵股東 追加投 入 4000 萬 ； ⑶ 土地款 55,400,000元 ； ⑷ 施工單位墊資 30,000,000元 ； ⑸ 二期 A區(qū) 銷售回款 64,400,000； 合計為 199,800,000元； 自有資金占投資額的比例 199,800,000/299580000=% 銀行貸款償還能力分析 （ 1）貸款償還資金來源為商品房銷售收入。 （ 2） 對重點客戶作重點宣傳，可在長春第一汽車廠電視臺作專題片。 開發(fā)周期安排： 項目總建筑面積 593204 平方米，其中地上建筑部分 46萬平方米，根據建筑類型和開發(fā)周期共劃分為四期，其中二期建筑面積約為 萬平方米，以小高層（包括地下室）、高層為主。并營造社區(qū)的主入口形象。多層住宅建筑的間距滿足規(guī)劃要求。 (2)“環(huán)境”先行： “環(huán)境”是影響一個樓盤品質的決定性因素，同時也是一個樓盤開發(fā)成功與否的關鍵所在。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 17 多樣化、色彩協調并具有層次感，在總體上應做到以下三點： 樹木多，草坪少，且應增加常綠樹種的比重； 高大植物和低矮灌木的有機結合，形成豐富的豎向層次； 以植物的自然狀態(tài)為主，輔以局部的人工雕琢，形成精致和粗獷的對比。 出入口規(guī)劃 社區(qū)面向北側城市林蔭大道設置 主入口，并通過入口廣場、商業(yè)街和綠化景觀大道，形成醒目的社區(qū)入口面貌，使之成為回家的第一道風景線。 豎向設計： 住區(qū)地形變化平緩，現狀地面標高 201212 米，高差較小，整體上北高南低，屬于平地建筑區(qū)。 另外，住區(qū)住宅按每戶 2個五類線端口和 2個有線電視端口、考慮網絡和有線電視需要。 住區(qū)由南側長沈公路和西側丙三十三街各引入給水管 DN200 供小區(qū)各組團供水，小區(qū)室外管網成環(huán)布置。 供熱 ：采用區(qū)域鍋爐房，由一汽動能熱力公司提供 熱源。 結合項目二期 A區(qū) 的體量及年計劃銷售目標，公司暫定二期 A區(qū) 住宅可實現銷售均價 4000元 /平米，商業(yè)可實現銷售均價約為 6000元 /平米，同時二期 A區(qū) 整體分三批推向市場，以少量多批的形式推向市場，以實現項目較好的去化。 產品分析 本項目的容積率為 ，多層、小高層、高層作為市場中主要的物業(yè)類型，也是本項目未來的主力物業(yè)，但是從目前的市場看來，高層產品的接受度仍然較低。因此，市區(qū)客源很難成為本項目的客源。房地產投資占固定資產投資比重相當大，如果房市下行到一定程度，對宏觀經濟整個基本面都會產生負面影響，因此國家針對房地產市場采取了一系列措施，確保房地產市場穩(wěn)定。 項目構成 ：“君地 項目建設地點： 長春汽車產業(yè)開發(fā)區(qū) 內 ,具體位置 :東至興安路、南至騰飛大路、西至丙三十三街、北至林蔭路 。 企業(yè)注冊資金： 億元人民幣 企業(yè)法定代表人：朱新昌 企業(yè)注冊地址：長春市創(chuàng)業(yè)大街 1447 號花園酒店 318 室 。 （ 3） 作為一汽發(fā)展配套的生活服務區(qū)，為長春市支柱企業(yè)一汽集團發(fā)展提供居住保障。 2020 年，雖然由美國次貸危機引發(fā)的全球性金融危機致所有房地產市場指標全線下降。項目處于汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)，目前區(qū)域處于初期發(fā)展階段，周邊配套并不十分成熟，永春河一條河道污染較為嚴重，因此外環(huán)境總體評價較差；區(qū)域客源由三種構成：一汽廠區(qū)的客源、高新區(qū)產業(yè)客源以及部分市區(qū)客源；由于項目之間的檔次和價格差異較大，因此客戶層次相對也較為豐富，多個高檔社區(qū)的去化也再次印證了高檔客源存在需求的事實。 競爭分析 （ 1）從本項目的角度看，項目競爭主要有：板塊內的競爭以及周邊板塊的競爭。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 10 第三章 項目優(yōu)勢及二期推廣計劃 項目優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃的核心地帶，同時汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)為長春市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略的“雙翼”地帶，因此項目的前景具備一定的展望性； 交通優(yōu)勢：西湖大路及長沈公路能夠有效地通往長春市其它各個區(qū)域，與周邊城區(qū)形成空間的緊密聯系； 項目優(yōu)勢匯總： （ 1） 地塊比較方正，有利于項目的整體規(guī)劃，因項目整體規(guī)模較大，因此大社區(qū)具有完善的配套設施，從整體項目的規(guī)劃圖紙可以清晰得知，配套中包含有 雙會所、幾萬平米商業(yè)設施、供孩童教育的幼托及后期產業(yè)高速發(fā)展所需求的辦公配備、酒店等； （ 2） 項目街園的規(guī)劃中，引入較多的園藝及綠色景觀，在造景的層面高于周邊的項目，可以稱之為長春西城中較為有景觀色彩的住宅樓盤； （ 3） 新古典主義的立面風格，區(qū)域市場中獨樹一幟，三段式的立面，配合石材及高級面磚的運用，更突現出項目高檔次的一面。地震設防為 7度。生活泵站擬建于高層辦公樓或酒店地下室中。預測用電負荷為 KW，按功率因素 和負荷率 計算，所需裝配變壓器容量為： ，實際裝配變壓器容量為：25000KVA。在 與給水、煤氣管道交叉處，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度應大于 ，避免兩種不同性質管道的沖突。 南側結合步行入口近 期可設置一座樓盤銷售展示中心，遠期可根據需要改建成一處休閑商業(yè)設施。 社區(qū)綠化空間體系 公共綠化空間依托社區(qū)中心步行空間展開，營造社區(qū)中心公園、中心綠化廣場、綠化水景休閑走廊等一系列各具特色的綠化景觀活動空間，并通過各種建筑及景觀的設計手法，使之向各街坊內的鄰里花園、宅間花園層層滲透，以自然化與人工化的環(huán)境相結合，強調水景、園景與建筑間的相互呼應，形成網絡化、多層次的綠化體系。天城開發(fā)項目二期可行性研究報告 18 把握生活方式的變化方向，滿足人性的多層次需求，體現對人的尊重，即對于居住者內心歸屬感、自由感、身份感以及個人價值實現的尊重，創(chuàng)造出適合人類生存并促進人性發(fā)展的人居環(huán)境，為人性的向善和美好提供居住 層面的支持。 規(guī)劃設計方案要點 規(guī)劃力求在整體結構上形成一種半開放的街區(qū)式社區(qū)，即社區(qū)公共空間對外開放，與城市共享，而街坊內部封閉管理，兼顧社區(qū)與城市的融合和其本身的安全性要求；同時使每一個街坊具有一定的空間尺度，有利于營造出豐富的空間景觀層次，由此形成“街園結合”的結構特征。 （ 1）首 期建設： 開發(fā)南部的多層住宅和小高層住宅組團，同時結合步行入口、景觀通道和銷售展示中心的建設，建立一個規(guī)劃樣板展示區(qū)，以達到樹立本項目整體形象的目的。 總經理 執(zhí)行經理 辦公室 財務部 開發(fā)部 工程部 材料部 物業(yè)部 營銷部 經營部 銷售公司 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 第九章 投資估算 項目一期投資使用情況 項目一期共投入資金 億 元 ，其中銀行貸款 1億 元 ，工程進展及資金使用完全按照預定計劃進行，于 2020年 9月 30日竣工，平均單價為 4,000 元 /㎡ ，具體如下： 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 序 號 項 目 合 計 銷售期 2020年 2020年 2020年 1 銷售收入（萬元） 40, 6, 27, 6, 計劃銷 售面積（ ㎡ ） 105, 16, 68, 73, 長春君地房地產開發(fā)有限公司 君地 根據以上綜合分析，各經濟數據真實、準確，項目的經濟效益較好，可獲得一定的收益，因此，可行性研究認為，項目的建設是必要的、可行的。我國目前的能源利用水平遠低于世界發(fā)達國家，節(jié)能工作基礎還很薄弱，節(jié)能工作潛力很大。 為保證消防用水的供應，擬建 400 立方米消防水池一座和配置相應的消防水泵，保證供水量不低于 30L/S。 中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第 5號關于〈工程建設項目自行 招標試行辦法〉 （二） 招標內容 本項目是由長春君地房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的 君地天城二期 項目，其招標內容如下。 管理體制 建立能源消耗控制管理系統，對能源的購入和消耗進行計量，并建立節(jié)能的規(guī)章制度，以節(jié)約能源，降低成本。 施工機械設備應經常維修，并建立定期噪聲檢測制度。 本項目改造村屯棚戶區(qū)，加快城市化進程，改善本區(qū)域基礎設施。 第十一章 項目財務評價 二期利潤計算表 單位 :萬元 序號 項 目 2020 年度 2020 年度 2020 年度 1 銷售收入 6, 27, 6, 2 成本費用 4760 20203 5095 3 經營稅金及附加 4 年銷售利潤 1, 5, 1, 5 所得稅 1, 6 凈利潤 3, 1, 君地天城項目成本估算 君地天城項目成本估算 成 本 費 用 項 目 二 期 A區(qū) (萬元 ) 總 建 單 價 可 售 單 價 備 注 一、土地成本 ㎡ ㎡ 土地取得款 9, 土地面積 ㎡ 土地評估費 土地出讓金的 % 土地登記費 土地登記管理費 契稅 按照 %計算 小計 9, 二、前期費用 勘探設計 18 按總建面積計算 臨水臨電 5 按 元 /㎡ 計算 小計 三、建安工程 土建安裝 小高層 12, 1258 公建地下車庫 2, 1810 ㎡ 地下室 按土建安裝元 /㎡ 工程監(jiān)理費 7 按總建筑面積計算 質檢監(jiān)測費