【正文】 房地產(chǎn)公司可研報(bào)告 類別 :我的文章 評(píng)論 (0) 瀏覽 (527) 20xx1106 12:15 標(biāo)簽： 房地產(chǎn)報(bào)告 目 錄 前 言 第 1 章 項(xiàng)目概況 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 第 3 章 市場(chǎng)分析 第 4 章 建設(shè)方案 第 5 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 第 6 章 工程建設(shè)進(jìn)度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財(cái)務(wù)效益分析 第 9 章 結(jié)論與建議 前 言 為加快淮安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對(duì) 位于淮安市經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū) XX以北、 XX 以東地塊 地塊進(jìn)行開發(fā) ,在大學(xué)城建立一個(gè)集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。 20xx 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有 土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”?；窗?XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了 “淮安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為 平方米。為控制項(xiàng)目投資效益和風(fēng)險(xiǎn)，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 第１章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目法人：淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “XX 城房產(chǎn) ”） 注冊(cè)資本：伍佰萬(wàn)美元 住 所：淮安市清河新區(qū)西 XXX號(hào)工業(yè)新區(qū)管委會(huì) 法定代表人： XXXX 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù)和物業(yè)管理。（涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國(guó)香港 XX集團(tuán)公司 共同投資，于 20xx 年 12 月 12 日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 20xx 年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 淮安 XXXX項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。處于缽池山公園和里運(yùn)河城市景觀中帶中，與會(huì)展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地?；乜傉嫉孛娣e ?；乇眲t是城市道路 翔宇大道，南側(cè)是 XX 路，西側(cè)與 XX 路接壤。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容 為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬按高層建造，容積率按 計(jì)算。同時(shí)，本項(xiàng)目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來(lái)淮安的地標(biāo)建筑國(guó)際會(huì)展中心的風(fēng)格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項(xiàng)目的品味和價(jià)值，并使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購(gòu)買熱潮。另外， XX 房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市 。 基地現(xiàn)狀（工程進(jìn)度） 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。 投資估算、資本金及資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為 146957萬(wàn)元（詳見附表 1）。 項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目法人自籌。項(xiàng)目法人已經(jīng)以支付前期費(fèi)用及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 萬(wàn)元，作為本項(xiàng)目的資本金，符合國(guó)家有關(guān)資本金出資比例的要求。項(xiàng)目建設(shè)全部資金由項(xiàng)目法人通過自籌及銀行貸款解決。 財(cái)務(wù)效益分析 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬(wàn)元，投資回收期為 4 年（含建設(shè)期），財(cái) 務(wù)效益良好。 第 2 章 市場(chǎng)分析 、淮安土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年土地市場(chǎng)招標(biāo)拍賣進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格 45 萬(wàn) /畝； 20xx年隨市場(chǎng)發(fā)展及長(zhǎng)三角影響，上漲到均價(jià) 65 萬(wàn) /畝， 20xx年受新政影響土地市場(chǎng)也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià) 60 萬(wàn) /畝； 20xx年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 34 宗，計(jì) ； 20xx 年 19月淮安市區(qū)共成交土地50 宗，合計(jì) ，合同價(jià)款 220,375萬(wàn)元，平均價(jià)格 67 萬(wàn) /畝。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。大面積地塊流標(biāo)率偏高，從 20xx 年的上市成交情況看，共流標(biāo) 11 塊計(jì) 1019 畝土地。 、淮安房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 淮安是典型二級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)消費(fèi)以本市居民為主。 20xx年以前主要以老城區(qū)改造項(xiàng)目為主，20xx年隨著土地價(jià)格的提高，房?jī)r(jià)上漲近 1000 元 / m2，樓市規(guī)模初步形成。 根據(jù)淮安市國(guó)土資源局網(wǎng)上資料： 20xx 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 11． 64 億元，比 20xx 年增長(zhǎng) ％，增速上升；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng)％，增速下降 。 “十五” 時(shí)期，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長(zhǎng)。20xx年淮安全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 m2,同比增長(zhǎng) %，竣工面積 m2,同比增長(zhǎng) %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長(zhǎng) %,竣工面積 m2，同比下降 %。而 20xx 年一季度 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬(wàn) m2,同比增長(zhǎng) %，竣工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng)%。其中市區(qū)施工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 m2，同比增長(zhǎng) %。 、樓市價(jià)格分析 淮安市 20xx 年全市銷售面積 122 萬(wàn) m2，全市商品住房銷售均價(jià) 1693 元 / m2，同比增長(zhǎng) %，市區(qū)商品住房銷售均價(jià) 2487 元/ m2，同比增長(zhǎng) %； 20xx 年第一季度全市商品住房均價(jià) 20xx元 / m2，比去年同期增長(zhǎng) %，其中市區(qū)商品住房均價(jià)為 2511 元/m2，比去年同期增長(zhǎng) %。 從淮安網(wǎng)上樓市可以看出， 20xx年 5— 10月份住宅類商品房近六個(gè)月平均成交價(jià)格顯示，全市入網(wǎng)項(xiàng)目均價(jià)為 2627 元 /m2，增長(zhǎng)為 %?；窗彩猩唐纷》?jī)r(jià)格主要由成本決定， 完全由市場(chǎng)供求關(guān)系決定而產(chǎn)生的價(jià)格虛高較小，價(jià)格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價(jià)相呼應(yīng)。 根據(jù)淮安網(wǎng)上樓市提供數(shù)據(jù)，截止 20xx 年 10 月 11 日全市入網(wǎng)銷售項(xiàng)目 96 個(gè)，入網(wǎng)總面積 2,431,563 m2，可銷售總面積711,898 m2，入網(wǎng)總套數(shù) 23,265套。當(dāng)日住宅成交套數(shù) 33 套，當(dāng)日住宅成交均價(jià) 2442 元 / m2，從淮安網(wǎng)上樓市 20xx 年度（ 110 月中旬）全市納入網(wǎng)上銷售項(xiàng)目前十名統(tǒng)計(jì)表可以看出，前十名銷售面積累計(jì)為 252,062m2，銷售套數(shù) 2,252套，銷售金額 67,222萬(wàn)元，平均銷 售均價(jià) 2666 元 /m2，市場(chǎng)容量及承接力有一定的局限性。 、本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 本案地塊南、北、西面被三個(gè)大盤所包圍。 南側(cè)一路之隔為“ XX 花城 ” ， 45 萬(wàn) m2多層住宅社區(qū)，容積率， 20xx年土地出讓，價(jià)格不超過 65 萬(wàn) /畝，目前銷售均價(jià) 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。 北側(cè)為今年年底開盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號(hào)稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100 萬(wàn)平方，以 28 幢高層建筑為主。土地出讓價(jià)格為 100 萬(wàn) /畝，出讓時(shí)間為 20xx 年 2月，一期項(xiàng)目 已開工， 17萬(wàn) m2分兩步上市，首期700套房源，已在十一國(guó)慶期間排隊(duì)拿號(hào)。一期多層均價(jià) 3000元/m2，高層均價(jià) 2800 元 / m2，有卷煙廠、銀行、國(guó)稅局等單位團(tuán)購(gòu)，將是本案未來(lái) 5年內(nèi)最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 西側(cè)地塊為“ XXXX 天城 ” 小區(qū)，擬拆遷后開發(fā)。該項(xiàng)目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運(yùn)河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。占地 424 畝，將建成超過 60 萬(wàn)平米高檔樓盤，也將是本案未來(lái)最有可比性的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。根據(jù)淮安市最新總體 規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng) 一外遷至東側(cè)新園區(qū)，原廠房可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。未來(lái)幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長(zhǎng)，但未來(lái)幾年消費(fèi)需求增長(zhǎng)將無(wú)法超過現(xiàn)在可預(yù)計(jì)供應(yīng)量。 、銷售收入預(yù)測(cè) 基于上述市場(chǎng)容量及價(jià)格走勢(shì)分析，本案地塊房屋均價(jià)暫估3900元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000元 /m2，總銷售額為 億元，至少需五年時(shí)間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。 、市場(chǎng)機(jī)遇 20xx 年淮安人均 GDP 已達(dá)到 1324 美元，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！笆晃?”期間，淮安全社會(huì)固定資產(chǎn)投資將達(dá) 3000億元。 ，生活水平提高 近年來(lái)，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。 20xx 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，人均國(guó)民生產(chǎn)總值 1378 美元，財(cái)政收入 75 億元。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，居民的潛在購(gòu)買力也將進(jìn)一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局提供 20xx 年 18月份淮安主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788元，同比增長(zhǎng) %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期。 淮安規(guī)劃 5 年內(nèi)中心城市人口突破 100 萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá) 到 120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 250 萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 9350 元； 10 年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到 110萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300 萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 55％以上。 地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。由于本項(xiàng)目位于中央商務(wù)區(qū)，西靠里運(yùn)河，北鄰國(guó)際會(huì)展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來(lái)淮安的高檔居住區(qū)，并使具購(gòu)買力的購(gòu)房者趨之若騖。 隨著國(guó)家嚴(yán)格管理 土地政策的進(jìn)一步出臺(tái)和落實(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)價(jià)格必將越來(lái)