【正文】 ，有卷煙廠、銀行、國稅局等單位團購，將是本案未來 5年內(nèi)最強有力的競爭對手。 本案東側為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。 、市場機遇 20xx 年淮安人均 GDP 已達到 1324 美元，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力也將進一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計局提供 20xx 年 18月份淮安主要經(jīng)濟指標中市區(qū)居民人均可支配收入 6788元，同比增長 %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 隨著國家嚴格管理 土地政策的進一步出臺和落實，一線城市的土地市場價格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級城市市場，這必將推動這些地域土地價格的上漲；同時這些區(qū)域的土地價格本身隨著當?shù)亟?jīng)濟和建設的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步升溫，也會呈上升趨勢。 、市場存在的風險 。 因本項目占地面積較大，須相當長的一段時間才能完成整個項目的建設和經(jīng)營，估計應在 58 年，期間國家各項政策和標準尤其是土地政策、建筑標準等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會增加建筑成本，從而對本項目造成影響，所以不能忽視政府未來干預的可能性。 第 3 章 建設方案 經(jīng)濟技術指標 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003平方米； 會所面積： 20xx平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶數(shù)： 2805戶； 停車位： 1482個； 其中，地上 296個，地下 1186個。同時，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi) 園空間，使本小區(qū)成為里運河沿岸的一處景觀。整體布局南低北高，建筑 單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國古典園林的手法，“小中見大，步移景異”空間有收有放，入口處適當放大，成為小區(qū)的“玄關”。在高層住宅部分，充分利用 地下空間，采用全地下室停車 。住宅頂層設計為躍層房型，利用屋頂平臺設置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時豐富建筑天際線。 b. 基本雪壓： 。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計算，容重 15 kN/m3。 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結構，墻厚200~250，肢長 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結構 ,板厚約在 100~130mm左右。 會所、幼 兒園、商業(yè)擬采用柱下獨立基礎或柱下條形基礎。 HRB335級： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235級： fy=210N/mm2，主要用 于梁、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50型。 a 用水量估算： b 最高日用水： c 最大時用水量 : 用水 部位 用水標準 數(shù)量 用水時間 (h) 變化系數(shù) 最大日 （ m3/d） 最大時 （ m3/h） 平均時 （ m3/h） 住宅 200L/（人 . d） 9818 人 24 停車庫地面沖洗水 （㎡ .天） 42438㎡ 12 綠化用水 L/（㎡ .天 ） 65435㎡ 12 不可預見按 10%計 合計 d 生活用水標準：按按 200L/日 .人，共 2805 戶，每戶按 人計 e 室外給水系統(tǒng)： 室外給水管道為生活和室外消防共用管道系統(tǒng)。 De600. 室外雨、污分流，污水排至市政污水管網(wǎng)；雨水排至市政道路雨水管網(wǎng)。室外雨水管采用雙壁波紋管，彈性密封圈承插連接。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應式?jīng)_洗閥。 、廢水系統(tǒng) 、廢水采用合流制排水系統(tǒng)，底層單獨排放。 ：室內(nèi)排水管、通氣管均采用 PVCU排水塑料管，承插粘接。 雨水排水系統(tǒng) ： (1+) q = ——————————— (t+) 屋面水雨重現(xiàn)期 P=5年 屋頂女兒墻設溢流口，屋面雨水排水與溢流口總排水能力按 50年重現(xiàn)期的雨水量設計。 ：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 2. 電源 本工程一期 10kV 高壓電源由山翔變電所引來，一期工程設置一個開關站。配置系數(shù)取 ，小區(qū)總變壓器安裝容量 21000KVA，擬設置 2x10000KVA變電站 12 座。 本工程接地系 統(tǒng)統(tǒng)一設置，即：利用建筑物的基礎作為共同接地系統(tǒng)，故要求實測總接地電阻 R≤ 1歐姆。 電話機房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進線柜處及其他須防過電壓的設備就近配電柜 ,須加設不同級別的 SPD 浪涌保護裝置。核心筒內(nèi)設置弱電豎井，用于放置樓層分線箱。 內(nèi)部管網(wǎng)與公網(wǎng)連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播、寬帶接入等信息服務。 與市有線電視網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，系統(tǒng)采用 862MHz 網(wǎng)絡設計施工。 1. 周界報警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設置紅外報警探測器，以及時發(fā)現(xiàn)非法越界者。報警時除住戶室 內(nèi)發(fā)出聲、光信號外，并將信號傳 至小區(qū)安保中心進行實時記錄，處理和存貯。 在小區(qū)內(nèi)設置消防安保中心。小區(qū)大門口設置 LED 電子公告牌，播放物業(yè)通知，天氣預報等信息。 ： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 ： ：設機械排風系統(tǒng)（兼排煙系統(tǒng)），排風（煙）量為 6次 /h，利用車道自然補風或進風豎井補風。 。小區(qū)內(nèi)道路均按規(guī)范要求設置室外消防栓。 18 以上的高層住宅 每單元設 2部電梯和 2個封閉樓梯。 火災報警系統(tǒng)形式采用區(qū)域報警系統(tǒng)，在消防中心均設 置一臺區(qū)域火災報警控制器，地下車庫內(nèi)設置火災報警探測器，屬二類保護對象。 本次設計包括室內(nèi)外消防系統(tǒng)，設有下列消防系統(tǒng)： 室外消火栓給水系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng) 自動噴灑滅火系統(tǒng) 建筑滅火器配置 本小區(qū)各部位的危險等級、自動噴灑噴水強度和設計流量見下表所示 部位 危險等級 噴水強度 設計流量 車庫 中危險Ⅱ級 8L/（ ） /160m2 30L/S 滅火用水量見下表： 1） 18層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標準 火災延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72m3 2） 18層住宅 消防系統(tǒng) 用水量標準 火災延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 15L/S 2h 108m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144 m3 3）商住樓 消防系統(tǒng) 用水量標準 火災延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火栓系統(tǒng) 30L/S 2h 216m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 40L/S 2h 288m3 自動噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 4）地下車庫 消防系統(tǒng) 用水量標準 火災延續(xù)時間 一次滅火用水量 室外消火 栓系統(tǒng) 20L/S 2h 144m3 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 10L/S 2h 72 m3 自動噴灑系統(tǒng) 30L/S 1h 108 m3 注：本小區(qū)按一時間發(fā)生一次火災考慮，消防用水量按自動噴灑系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)同時作用。室外消防栓系統(tǒng)采用低壓制，在紅線內(nèi)給水環(huán)管上接出地上式消火栓，供城市消防車吸水，向著火樓房加壓供水滅火。泵房內(nèi)設三臺消火栓加壓泵、。水槍充實水柱大于等于 10m，流量大于等于 5L/S，消防電梯前室均設消火栓，每棟頂層設試驗用消火栓。管材和接 口承壓要求 ,低區(qū) :, 高區(qū) :。屋頂水箱出水管與 加壓泵出水管在報閥前相連。每種噴頭的備用量大于或等于同類型噴頭總數(shù)的 1%，且不應少于10 個 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時或裝修中須改變噴頭位置時必須滿足以下要求： 5) 車庫內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風道下加設噴頭。 車庫按中危險級 B 類，住宅按輕危險級 A 類配置貯壓式磷酸銨鹽干粉滅火器充裝量 3KG 消防電梯坑底設集水坑，排除消防排水，集水坑容積大于等于 2m3，潛水泵抽水量大于等 10L/S。 居住建筑的規(guī)劃布置、建筑物的平面布置利于自然通風。 （ 4）居住建筑外門窗擬選用普通鋁合金門窗，玻璃采用雙層中空玻璃空氣層厚度 6mm 按照《湖南省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計標準》的要求選用適當?shù)膲w和屋面 保溫材料，保證外墻的傳熱系數(shù)K℃。 ，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 、庭院等方式組織通風，并利用綠化降低房屋周圍空氣溫度。 30%，透 明幕墻設計有開啟部分或有通風換氣裝置。 、配件，優(yōu)化建筑單體的體形系數(shù)，使之符合建筑節(jié)能的要求。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實后澆筑的混凝土地坪。主機房設于會所安保中心內(nèi)。 第 4 章 項目法人與項目的經(jīng)營管理 項目法人 按國家的有關規(guī)定，本項目的建設與經(jīng)營實行項目法人制度。 第 5 章 項目建設進度 本項目建設期約為 5 年，計劃于 20xx 年 3 季度開工， 20xx年 4 季度竣工，實施進度見表建設形象進度。 投資估算編制依據(jù) 。 。項目建設符合淮安市發(fā)展規(guī)劃，項目建成后對進一步繁榮清河區(qū)的經(jīng)濟，同時也為會展工程提供相應的配套，本項目的建設具備良好的經(jīng)濟效益，是十分必要的。同時需采取積極的促銷手段，保證銷售計劃的實現(xiàn)和建設資金滾動投入的需要。 建議 建議在建設過程中，根據(jù)實際情 況科學安排工程進度，合理調(diào)度，嚴格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟效益。 建設投資估算表 一級編碼 二級編碼 單位 數(shù)量 單價