【正文】 KW，總計(jì) 34164KW。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心及電話(huà)機(jī)房。 5. 車(chē)輛管理系統(tǒng) 對(duì)出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛通過(guò)智能卡形式進(jìn)行管理與計(jì)費(fèi)，并將信息實(shí)時(shí)送至小區(qū)安保中心。（防火閥的設(shè)置、防火風(fēng)管的使用） 環(huán)保： 、通風(fēng)設(shè)備均采用相應(yīng)的避震，減震措施； 、排風(fēng)口的位置，高度設(shè)置符合環(huán)保要求； 。 6次 /h，利用車(chē)道自然補(bǔ)風(fēng)或進(jìn) 風(fēng)豎井機(jī)械補(bǔ)風(fēng)。 7) 管材：采用無(wú)縫鋼管，焊接連接。 住宅建筑的朝向基本朝南，層高舒適恰當(dāng)，日照通風(fēng)良好，符合環(huán)保要求。 ，本建筑采取遮陽(yáng)措施來(lái)減少太陽(yáng)輻射熱從而達(dá)到了夏季節(jié)能目的。 ，采用安全隔離措施。 財(cái)務(wù)敏感性分析計(jì)算表 變動(dòng) 變化率 財(cái)務(wù) 變化 率 因素 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 凈現(xiàn)值 (NPV) 凈利潤(rùn) 一般工程費(fèi)用 5% () % % 5% % % 銷(xiāo)售收入 5% % % 5% () % % 基準(zhǔn)值 第 8 章 結(jié)論與建議 結(jié)論 本項(xiàng)目地處，基地周?chē)涮讞l件較完善，環(huán)境質(zhì)量較好，交通方便，是較為理想的投資居住地區(qū)。 工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè) 。 為提高小區(qū)的安全防范能力，設(shè)置如下系統(tǒng)：可視對(duì)講系統(tǒng)（包括緊急按鈕）、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅 外報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)。 ，減少凹凸和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。逐臺(tái)自動(dòng)開(kāi)啟消防水 泵檢查其運(yùn)行情況，以使消防水泵的故障得到及時(shí)處理，從面保證收到火災(zāi)信號(hào)時(shí)消防水泵能及時(shí)地?zé)o故障運(yùn)行。室內(nèi)消 火栓設(shè)在明顯和易于取用處，其布置保證同層任何一點(diǎn)均有 2股水柱同時(shí)達(dá)到。 ，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防安保中心。 。 住戶(hù)室內(nèi)具有按鈕式家庭緊急求助報(bào)警功能；一層、二層住戶(hù)具有紅外移動(dòng)探測(cè)器、門(mén)磁防范報(bào)警等功能。 小區(qū)內(nèi)各類(lèi)弱電管線(xiàn)、監(jiān)控信號(hào)匯集后實(shí)行統(tǒng)一管理。 小區(qū)的中心機(jī)房、消防安保中心為一級(jí)負(fù)荷； 其它負(fù)荷均為三級(jí)負(fù)荷。 。 ..1水源： 本小區(qū)的供水水源為兩路進(jìn)水分別取自翔宇路 DN600 和越秀路上 DN300 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入用地紅線(xiàn)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 a. 恒荷載 設(shè)計(jì)恒荷載包括：設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)自重、設(shè)計(jì)的固定設(shè)備重量、設(shè)計(jì)覆土自重。各組建筑群體高低錯(cuò)落，沿街立面形成起伏有致有層次的景觀。 期較長(zhǎng)，從而體現(xiàn)政策的多變性、無(wú)法預(yù)見(jiàn)性和較差的延續(xù)性。 、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 基于上述市場(chǎng)容量及價(jià)格走勢(shì)分析，本案地塊房屋均價(jià)暫估3900元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000元 /m2，總銷(xiāo)售額為 億元，至少需五年時(shí)間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。 、樓市價(jià)格分析 淮安市 20xx 年全市銷(xiāo)售面積 122 萬(wàn) m2，全市商品住房銷(xiāo)售均價(jià) 1693 元 / m2，同比增長(zhǎng) %，市區(qū)商品住房銷(xiāo)售均價(jià) 2487 元/ m2，同比增長(zhǎng) %； 20xx 年第一季度全市商品住房均價(jià) 20xx元 / m2，比去年同期增長(zhǎng) %，其中市區(qū)商品住房均價(jià)為 2511 元/m2，比去年同期增長(zhǎng) %。 基地現(xiàn)狀（工程進(jìn)度） 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。 20xx 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有 土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬按高層建造，容積率按 計(jì)算。20xx年淮安全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成施工面積 m2,同比增長(zhǎng) %，竣工面積 m2,同比增長(zhǎng) %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長(zhǎng) %,竣工面積 m2，同比下降 %。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。 、市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn) 。整體布局南低北高，建筑 單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源。 b. 基本雪壓： 。 HRB335級(jí)： fy=300N/mm2，主要用于剪力墻的暗柱主筋 HPB235級(jí)： fy=210N/mm2，主要用 于梁、柱的箍筋 c. 鋼材 Q345B和 Q235B d. 焊條 E43 和 E50型。小便器均采用自閉式?jīng)_洗閥或自動(dòng)感應(yīng)式?jīng)_洗閥。 ：雨水管采用 PVC— U排水塑料管，承插粘接。 電話(huà)機(jī)房 ,消防控制中心配電柜 ,配電間低壓進(jìn)線(xiàn)柜處及其他須防過(guò)電壓的設(shè)備就近配電柜 ,須加設(shè)不同級(jí)別的 SPD 浪涌保護(hù)裝置。 1. 周界報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外報(bào)警探測(cè)器，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)非法越界者。 ： 15511KW. PEX管；暗埋于墊層內(nèi)的采暖管道采用耐高溫 PPR管，其他采暖管道均采用焊接鋼管。 18 以上的高層住宅 每單元設(shè) 2部電梯和 2個(gè)封閉樓梯。泵房?jī)?nèi)設(shè)三臺(tái)消火栓加壓泵、。每種噴頭的備用量大于或等于同類(lèi)型噴頭總數(shù)的 1%，且不應(yīng)少于10 個(gè) 4) 噴頭布置：圖中所注噴頭間距如與其它工種發(fā)生矛盾時(shí)或裝修中須改變噴頭位置時(shí)必須滿(mǎn)足以下要求： 5) 車(chē)庫(kù)內(nèi)噴頭之間距離小于或等于 （矩形布置長(zhǎng)邊小于），大于或等于 ，噴頭與墻邊之間距離小于或等于,大于或等于 ；大于 寬的風(fēng)道下加設(shè)噴頭。 ，傳熱系數(shù) K≤ W/m2.℃。 、衛(wèi)生間、樓梯間采用回填土分層夯實(shí)后澆筑的混凝土地坪。 投資估算編制依據(jù) 。 建議 建議在建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情 況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 本項(xiàng)目建成后，淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將在統(tǒng)一物業(yè)管理的前提下對(duì)小區(qū)進(jìn)行銷(xiāo)售。 ，采用分區(qū)控制。 建筑體型力求簡(jiǎn)單，減少 凹凸和變化以達(dá)到降低體型系數(shù)的目的。 2) 車(chē)庫(kù)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。 本小區(qū)消防水源為城市自來(lái)水，供水水源為兩路進(jìn)水分別取黃河路上 DN200 市政供水管，在取水管處設(shè) DN200 水表井后進(jìn)入本小區(qū)，給水管在本小區(qū)環(huán)狀布置，市政供水壓 。 消防車(chē)可由小區(qū)主要出入口進(jìn)入小區(qū)，順著整個(gè)小區(qū)的環(huán)線(xiàn)主干道， 消防車(chē)在小區(qū)內(nèi)部可完全環(huán)通，并可直達(dá)各棟高層建筑下，每棟高層住宅均留出足夠的消防登高面和相應(yīng)消防登高場(chǎng)地。 集中火災(zāi)報(bào)警器能顯示火災(zāi)報(bào)警部位信號(hào)和控制信號(hào)，可進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制，系統(tǒng)消防泵、噴淋泵、防煙排煙風(fēng)機(jī)的啟、停、顯示工作故障狀態(tài)能控制，顯示消防泵啟動(dòng)按鈕，水流指示器、報(bào)警閥的狀態(tài)能控制防火卷下降，并接收其反饋信號(hào)。由市話(huà)網(wǎng)引市話(huà)光纜至電話(huà)機(jī)房，小區(qū)內(nèi)部管網(wǎng)均接入電話(huà)機(jī)房，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置光電轉(zhuǎn)換，交接設(shè) 備與窄帶網(wǎng)，寬帶網(wǎng)連接，每戶(hù)起居室內(nèi)設(shè)置一個(gè)家庭通訊配線(xiàn)盒 ,每個(gè)可分居住空間內(nèi)均設(shè)置雙孔信息插座。 4. 設(shè)計(jì)分工 小區(qū)的室外配電線(xiàn)路由供電局設(shè)計(jì)，室內(nèi)由我方設(shè)計(jì)，分界點(diǎn)為各單體電源進(jìn)戶(hù)點(diǎn)。壓力排水管采用焊接鋼管，焊接或法蘭連接。室外道路雨水經(jīng)水口收集至管道，排至市政道路雨水管網(wǎng)。 ，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。 ，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線(xiàn)確保生活私密和減少行為干擾。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。 地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。 北側(cè)為今年年底開(kāi)盤(pán)的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號(hào)稱(chēng)打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100 萬(wàn)平方，以 28 幢高層建筑為主。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 淮安 XXXX項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。 20xx 年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。 第 2 章 市場(chǎng)分析 、淮安土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年土地市場(chǎng)招標(biāo)拍賣(mài)進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，全市平均出讓價(jià)格 45 萬(wàn) /畝； 20xx年隨市場(chǎng)發(fā)展及長(zhǎng)三角影響，上漲到均價(jià) 65 萬(wàn) /畝， 20xx年受新政影響土地市場(chǎng)也進(jìn)入冷潮期，價(jià)格跌回均價(jià) 60 萬(wàn) /畝； 20xx年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 34 宗，計(jì) ； 20xx 年 19月淮安市區(qū)共成交土地50 宗，合計(jì) ，合同價(jià)款 220,375萬(wàn)元，平均價(jià)格 67 萬(wàn) /畝。 南側(cè)一路之隔為“ XX 花城 ” ， 45 萬(wàn) m2多層住宅社區(qū)，容積率， 20xx年土地出讓?zhuān)瑑r(jià)格不超過(guò) 65 萬(wàn) /畝，目前銷(xiāo)售均價(jià) 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。 淮安規(guī)劃 5 年內(nèi)中心城市人口突破 100 萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá) 到 120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 250 萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 9350 元； 10 年內(nèi)，中心城市人口達(dá)到 110萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 300 萬(wàn)，城市化水平達(dá)到 55％以上。 自行車(chē)位： 8610個(gè) 建筑設(shè)計(jì) 本工程的總體設(shè)計(jì)注意周?chē)鞘芯坝^資源的利用和營(yíng)造恬靜優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境相結(jié)合。 建筑設(shè)計(jì)理念 ，戶(hù)戶(hù)均有舒適安靜的環(huán)境，并共享小區(qū)中央花園與周邊生態(tài)景觀，住宅樓的戶(hù)內(nèi)空間充分體現(xiàn)出優(yōu)良的視覺(jué)和功能的環(huán)境。 b. 1~2 層的會(huì)所、幼兒園、商業(yè)擬采用采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。 排水量 最高日生活污水排水量 m3 最大時(shí)生活污水排水量 暴雨強(qiáng)度公式 (1+) q = ——————————— (t+) q:設(shè)計(jì)降雨強(qiáng)度（ L/） 重現(xiàn)期 P=1 年 雨水量計(jì)算：徑流系數(shù)取 ，基地面積為 163583M2。立管低部的彎頭和橫管采用日標(biāo)承壓排水 PVC— U管。小區(qū) 電業(yè)站及變電站的位置、數(shù)量及面積 需供電部門(mén)確認(rèn)（總體規(guī)劃詳圖中電氣方案中，開(kāi)關(guān)站及變電所設(shè)置在商業(yè)一層或單獨(dú)建設(shè)，請(qǐng)征詢(xún) 供電部門(mén)）。 在小區(qū)內(nèi)設(shè) 置一電話(huà)機(jī)房。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)形式 采用區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)，在消防中心均設(shè)置一臺(tái)區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器，地下車(chē)庫(kù)內(nèi)設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器，屬二級(jí)保護(hù)對(duì)象。 節(jié)能： ，以節(jié)省運(yùn)行電能； 商場(chǎng)在過(guò)渡季節(jié)充分利用室外空氣進(jìn)行降溫，節(jié)省空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用； ，減少空調(diào)負(fù)荷。防火分區(qū)的卷簾采用特級(jí)防火卷簾。