【正文】 墻：強(qiáng)度等級(jí) C30，抗?jié)B等級(jí)S6； 豎向承重構(gòu)件：強(qiáng)度等級(jí) C40~C30； 樓層梁板：強(qiáng)度等級(jí) C40~C30。 會(huì)所、幼 兒園、商業(yè)擬采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或柱下條形基礎(chǔ)。 ，樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu)。 a. 18~30 層住宅樓擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，墻厚200~250，肢長(zhǎng) 1600 以上；樓蓋采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土肋形梁板結(jié)構(gòu) ,板厚約在 100~130mm左右。本工程由 18~33 層的高層住宅、 1~2 層的幼兒園、會(huì)所、商業(yè)及地下車庫(kù)組成。填充墻按按小型混凝土空心砌塊的荷重計(jì)算，容重 15 kN/m3。 d．抗震設(shè)防類別：丙類。 b. 基本雪壓： 。典雅、簡(jiǎn)潔的形態(tài)，新穎別致，氣度非凡。住宅頂層設(shè)計(jì)為躍層房型，利用屋頂平臺(tái)設(shè)置屋頂花園，既增加屋頂使用率，同時(shí)豐富建筑天際線。 ，空間布局緊湊合理，以明確清晰的流線確保生活私密和減少行為干擾。在高層住宅部分，充分利用 地下空間，采用全地下室停車 。 、道路交通 小區(qū)交通以環(huán)狀道路為主，出入口設(shè)在規(guī)劃道路上和圩北路上，減少對(duì)城市干道的影響。 小區(qū)在規(guī)劃布局中借鑒中國(guó)古典園林的手法，“小中見(jiàn)大，步移景異”空間有收有放，入口處適當(dāng)放大，成為小區(qū)的“玄關(guān)”。展現(xiàn)自由的空間形態(tài)。整體布局南低北高，建筑 單體面向中間景觀帶布置，充分利用景觀資源?；匚鞅眰?cè)為會(huì)展中心，會(huì)展中心是淮安市的標(biāo)志性建筑，為增強(qiáng)會(huì)展中心與里運(yùn)河的對(duì)話，在兩者間設(shè)計(jì)視覺(jué)走廊，使會(huì)展中心與里運(yùn)河之間形成良好的對(duì)景關(guān)系，同時(shí)也使小區(qū)的景觀與城市的景觀融為一體。同時(shí)，總體布局采用圍合狀的總體布置，通過(guò)規(guī)整的高層住宅布局和曲線的高層住宅布局相結(jié)合，圍合形態(tài)不斷變化，形成環(huán)環(huán)相扣的內(nèi) 園空間，使本小區(qū)成為里運(yùn)河沿岸的一處景觀。在總平面設(shè)計(jì)中，充分尊重基地和城市環(huán)境的關(guān)系。 第 3 章 建設(shè)方案 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： ； 總建筑面積： 451397平方米； 地上建筑面積： 408959平方米； 地下建筑面積： 42438平方米； 住宅面積： 344706平方米； 商業(yè)面積： 60003平方米； 會(huì)所面積： 20xx平方米； 幼兒園面積： 1600 平方米； 其他： 650平方米； 容積率： ； 建筑密度： %； 綠地率： 40%； 戶數(shù)： 2805戶； 停車位： 1482個(gè)； 其中，地上 296個(gè)，地下 1186個(gè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期性，房?jī)r(jià)并非一路向上，在未來(lái)十年的銷售中也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的走勢(shì)。 因本項(xiàng)目占地面積較大，須相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，估計(jì)應(yīng)在 58 年，期間國(guó)家各項(xiàng)政策和標(biāo)準(zhǔn)尤其是土地政策、建筑標(biāo)準(zhǔn)等均可能發(fā)生較大的變化，在一定的程度上會(huì)增加建筑成本，從而對(duì)本項(xiàng)目造成影響，所以不能忽視政府未來(lái)干預(yù)的可能性。另一方面本項(xiàng)目在淮安屬超級(jí)大盤，總建筑面積大，須一定時(shí)間才能消化，如與購(gòu)買力限制和市場(chǎng)容量限制形成合力，對(duì)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的影響。 、市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn) 。 淮安市 CBD 區(qū)域 規(guī)劃具有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前瞻性，市委市政 府領(lǐng)導(dǎo)班子也給予了極其高度的重視，各職能部門密切協(xié)調(diào)也將有利于本案項(xiàng)目的盡快啟動(dòng)。 隨著國(guó)家嚴(yán)格管理 土地政策的進(jìn)一步出臺(tái)和落實(shí)，一線城市的土地市場(chǎng)價(jià)格必將越來(lái)越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向二、三級(jí)城市市場(chǎng)，這必將推動(dòng)這些地域土地價(jià)格的上漲；同時(shí)這些區(qū)域的土地價(jià)格本身隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和建設(shè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步升溫，也會(huì)呈上升趨勢(shì)。 地理位置的獨(dú)特性和不可復(fù)制性。隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，居民的潛在購(gòu)買力也將進(jìn)一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計(jì)局提供 20xx 年 18月份淮安主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中市區(qū)居民人均可支配收入 6788元，同比增長(zhǎng) %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期。 ，生活水平提高 近年來(lái)，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)。 、市場(chǎng)機(jī)遇 20xx 年淮安人均 GDP 已達(dá)到 1324 美元，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進(jìn)的階段和快速發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。未來(lái)幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長(zhǎng)，但未來(lái)幾年消費(fèi)需求增長(zhǎng)將無(wú)法超過(guò)現(xiàn)在可預(yù)計(jì)供應(yīng)量。 本案東側(cè)為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)。該項(xiàng)目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運(yùn)河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)。一期多層均價(jià) 3000元/m2，高層均價(jià) 2800 元 / m2，有卷煙廠、銀行、國(guó)稅局等單位團(tuán)購(gòu)，將是本案未來(lái) 5年內(nèi)最強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 北側(cè)為今年年底開(kāi)盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號(hào)稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100 萬(wàn)平方，以 28 幢高層建筑為主。 、本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 本案地塊南、北、西面被三個(gè)大盤所包圍。 根據(jù)淮安網(wǎng)上樓市提供數(shù)據(jù)，截止 20xx 年 10 月 11 日全市入網(wǎng)銷售項(xiàng)目 96 個(gè)，入網(wǎng)總面積 2,431,563 m2，可銷售總面積711,898 m2，入網(wǎng)總套數(shù) 23,265套。 從淮安網(wǎng)上樓市可以看出， 20xx年 5— 10月份住宅類商品房近六個(gè)月平均成交價(jià)格顯示，全市入網(wǎng)項(xiàng)目均價(jià)為 2627 元 /m2，增長(zhǎng)為 %。其中市區(qū)施工面積 萬(wàn) m2，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 m2，同比增長(zhǎng) %。20xx年淮安全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成施工面積 m2,同比增長(zhǎng) %，竣工面積 m2,同比增長(zhǎng) %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長(zhǎng) %,竣工面積 m2，同比下降 %。 根據(jù)淮安市國(guó)土資源局網(wǎng)上資料： 20xx 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 11． 64 億元，比 20xx 年增長(zhǎng) ％，增速上升；市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng)％，增速下降 。 、淮安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 淮安是典型二級(jí)城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)消費(fèi)以本市居民為主。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。 財(cái)務(wù)效益分析 本項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬(wàn)元，投資回收期為 4 年（含建設(shè)期），財(cái) 務(wù)效益良好。項(xiàng)目法人已經(jīng)以支付前期費(fèi)用及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 萬(wàn)元，作為本項(xiàng)目的資本金，符合國(guó)家有關(guān)資本金出資比例的要求。 投資估算、資本金及資金籌措 經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為 146957萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表 1）。另外， XX 房產(chǎn)項(xiàng)目將在沿里運(yùn)河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務(wù)全區(qū)，輻射全市 。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬按高層建造，容積率按 計(jì)算。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利?；乜傉嫉孛娣e 。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 淮安 XXXX項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 基地位于淮安市水渡口中心商務(wù)區(qū)的核心地帶。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和中國(guó)香港 XX集團(tuán)公司 共同投資，于 20xx 年 12 月 12 日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。 第１章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目法人概況 項(xiàng)目法人：淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “XX 城房產(chǎn) ”） 注冊(cè)資本：伍佰萬(wàn)美元 住 所：淮安市清河新區(qū)西 XXX號(hào)工業(yè)新區(qū)管委會(huì) 法定代表人： XXXX 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（臺(tái)港澳與境內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃以及相關(guān)配套服務(wù)和物業(yè)管理?；窗?XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了 “淮安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為 平方米。 房地產(chǎn)公司可研報(bào)告 類別 :我的文章 評(píng)論 (0) 瀏覽 (527) 20xx1106 12:15 標(biāo)簽： 房地產(chǎn)報(bào)告 目 錄 前 言 第 1 章 項(xiàng)目概況 第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 第 3 章 市場(chǎng)分析 第 4 章 建設(shè)方案 第 5 章 項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理 第 6 章 工程建設(shè)進(jìn)度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財(cái)務(wù)效益分析 第 9 章 結(jié)論與建議 前 言 為加快淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬對(duì) 位于淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū) XX以北、 XX 以東地塊 地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā) ,在大學(xué)城建立一個(gè)集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補(bǔ)大學(xué)城地區(qū)商業(yè)空白。 20xx 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 以邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了項(xiàng)目土地使用權(quán)，淮安市區(qū)人民政府以號(hào)文核發(fā)了“丘地塊國(guó)有 土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的通知”。為控制項(xiàng)目投資效益和風(fēng)險(xiǎn)，編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。（涉及許可經(jīng)營(yíng)的憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 20xx 年月日經(jīng)淮安市管理局批準(zhǔn)取得暫定二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。處于缽池山公園和里運(yùn)河城市景觀中帶中，與會(huì)展中心緊鄰，是建設(shè)住宅項(xiàng)目的風(fēng)水寶地?；乇眲t是城市道路 翔宇大道，南側(cè)是 XX 路，西側(cè)與 XX 路接壤。規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容 為高層住宅、風(fēng)情商業(yè)街及相關(guān)配套設(shè)施。同時(shí)，本項(xiàng)目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來(lái)淮安的地標(biāo)建筑國(guó)際會(huì)展中心的風(fēng)格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項(xiàng)目的品味和價(jià)值，并使項(xiàng)目上市后即產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力，形成購(gòu)買熱潮。 基地現(xiàn)狀（工程進(jìn)度） 建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)工期暫定為 年，計(jì)劃年 年底竣工。 項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由項(xiàng)目法人自籌。項(xiàng)目建設(shè)全部資金由項(xiàng)目法人通過(guò)自籌及銀行貸款解決。 第 2 章 市場(chǎng)分析 、淮安土地市場(chǎng)現(xiàn)狀 20xx 年土地市場(chǎng)招標(biāo)拍賣進(jìn)入規(guī)范階段，價(jià)格較之前有較大提高，