【正文】 第一部分 項(xiàng)目總論1 項(xiàng)目概況： 瑞民雅居商住小區(qū)： 公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本項(xiàng)目選址于公主嶺市公主大街1835號(hào)。：公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年3月2日，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部等部門。現(xiàn)有員工20人，其中：高級(jí)工程師2人，工程師7人。經(jīng)營辦公地址：公主嶺市公主大街1835號(hào)（三中對(duì)面）。公司注冊(cè)資本：壹仟萬元人民幣。：開發(fā)土地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米，擬建筑多層住宅樓20棟，商網(wǎng)1棟，其中：住宅面積68282㎡，商網(wǎng)面積15661㎡，%，公共綠地達(dá)到〈25%，擁有2000平方米健身活動(dòng)場所的花園式高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期為26個(gè)月，其中一期工程：2011年8月動(dòng)工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月動(dòng)工，至2013年10月竣工1）項(xiàng)目估算總投資項(xiàng)目估算總投資15000萬元。2）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位通過自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11。表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積㎡504982總建筑面積㎡83943住宅㎡68282商業(yè)㎡156614容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶1000建筑密度%綠地率%25估算總投資萬元15000預(yù)計(jì)銷售收入萬元20000利潤總額萬元5000所得稅萬元1000凈利潤萬元4000投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年2建設(shè)工期月261）《公主嶺市總體規(guī)劃2006－2015》；2）《公主嶺市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000）；5）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；7）《公主嶺城市拆遷管理?xiàng)l例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。本項(xiàng)目地塊系公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從公主嶺市瑞民油脂有限責(zé)任公司原廠區(qū)改造獲得，地塊原系工業(yè)用地。根據(jù)公主嶺市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃局和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收入工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。2 項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目基地位于于公主嶺市公主大街，屬于城市主干道，道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。項(xiàng)目地西邊100米為公主嶺市三中，東側(cè)800米為公主嶺市響鈴公園，是縣城主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。開發(fā)土地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積：83943m2其中：商業(yè)用房面積15661m2住宅面積68282 m2：1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180932《吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)4公主嶺市規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件：1工程地址、地震情況根據(jù)嶺東工業(yè)集中區(qū)已經(jīng)建設(shè)的地質(zhì)勘探報(bào)告分析，地下水屬于上層地表滯水類型，水位隨季節(jié)變化，地下水對(duì)混凝土無侵蝕性。根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）要求，公主嶺市的抗震設(shè)防烈度為6度。氣候條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽干燥，冬季嚴(yán)寒下雪。具體氣象條件如下：全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)全年靜風(fēng)頻率：16%極端最低氣溫：℃極端最高氣溫：36℃年平均氣溫：6℃年平均降水量：610mm最大凍土層：最大風(fēng)速：平均風(fēng)速:年日照時(shí)數(shù)：2536小時(shí)1無霜期：134天社會(huì)環(huán)境條件公主嶺市位于吉林省中西部，地處松遼平原腹地，毗鄰省城長春，是一個(gè)計(jì)劃由省單列的縣級(jí)市。全市幅員面積4028平方公里，公主嶺市轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，405個(gè)村，3215屯，16萬農(nóng)戶?？?cè)丝?03萬，%。耕地面積330萬畝。公主嶺東靠長春，南通沈陽，北連哈爾濱，地處東三省的中心地帶，京哈雙軌鐵路、高速鐵路、102國道和哈大高速公路橫跨市區(qū)，乘車半小時(shí)就到省城長春，2小時(shí)直通沈陽，5小時(shí)可達(dá)大連；程控電話與國際國內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，并開通了分組交換設(shè)備和數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。是國家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地、玉米出口基地和畜牧業(yè)發(fā)展基地，是全國縣級(jí)綜合改革試點(diǎn)市、吉林省農(nóng)村發(fā)展與改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建筑多層住宅樓20 棟，商網(wǎng)1棟，建筑占地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米。：立足項(xiàng)目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到嶺城的歷史文化。：1規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意建筑和環(huán)境融為一體，主要是營造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。道路交通：項(xiàng)目用地通過環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。2總平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的南側(cè)為主出入口，南入口順延垂直連接公主大街引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。3建筑設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)：地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到吉林省的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。在住宅間距控制上按